Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
zittingsplaats Bonaire
Burgerlijke zaken over 2018
Registratienummer: AR 77 van 2017 (BON201700392)
Datum uitspraak: 29 augustus 2018
VONNIS
in de zaak van
de naamloze vennootschap Harbour Village Beach Club N.V.,
gevestigd te Bonaire,
eiseres, verder te noemen: HVBC,
gemachtigde: mr. R.T.J.M. Oomen,
tegen
[gedaagde],
wonend te Bonaire,
gedaagde,
gemachtigden: mr. C. de Bres en mr. W.J. de Nijs.
Het procesverloop
1. Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift van 24 november 2017;
- de conclusie van antwoord van 21 februari 2018;
- de conclusie van repliek, tevens wijziging van eis, van 25 april 2018;
- de conclusie van dupliek van 27 juni 2018.
2. De zaak is vervolgens verwezen voor vonnis, waarvan de uitspraak is bepaald op heden.
De feiten
3. Sinds 1992 bevinden zich op het terrein van het Harbour Village Beach Resort appartementencomplexen, met ieder een eigen splitsingsakte, een eigen Vereniging van Eigenaren en een eigen reglement. Het complex kent een uitgebreid scala aan recreatiefaciliteiten (kunstmatig strand, zwembad, duik- en watersportvoorzieningen, fitnesscentrum tennisbanen, restaurant) met aanverwante diensten.
4. HVBC is eigenaar van 60 van de 84 appartementen en exploiteert die als hotel.
5. De appartementseigenaren betalen aan de desbetreffende Vereniging van Eigenaren een bijdrage voor het onderhoud van het appartementsgebouw met bijbehorende grond en aan HVBC, als beheerder, een bijdrage voor zgn. city services als vuilophaal, landscaping, electra en water en beveiliging.
6. Daarnaast kent het resort een zgn. club fee, een bijdrage voor de recreatiefaciliteiten, en het onderhoud daarvan, die door HVBC, als beheerder, bij de appartementseigenaren in rekening wordt gebracht.
7. In de splitsingsaktes d.d. 6 november 1991 respectievelijk 9 september 1992 van de appartementencomplexen Kasa Hasmin en Kasa Tulipan is ten aanzien van de club fee bepaald:
Iedere eigenaar moet lid zijn en blijven van de recreatiefaciliteiten. Geen eigenaar mag zich onttrekken aan het lidmaatschap of de aansprakelijkheid voor de aanslagen voor de recreatiefaciliteiten door afstand van het gebruik en het genoegen (…).
Iedere eigenaar moet zijn contributie, onkosten, inschrijfgeld, en kosten betalen die verbonden zijn aan het lidmaatschap van de recreatiefaciliteiten (…).
Een dergelijke verplichting tot betaling van de club fee is echter niet in de splitsingsaktes van alle appartementencomplexen opgenomen. Zo ook niet in de (van 9 augustus 2002 daterende) splitsingsakte van het appartementencomplex “Kasa Buganvilla”. Integendeel, daarin is in artikel 1 ten aanzien van de recreatieactiviteiten bepaald:
Deze faciliteiten zijn niet betrokken in de splitsing en vormen geen onderdeel van het appartementsrecht, danwel de gemeenschappelijke gedeelten noch van de gemeenschappelijke faciliteiten van Kasa Buganvilla, derhalve kunnen en mogen de eigenaren pas hun recht van toegang tot deze faciliteiten geldend maken wanneer en indien zij (…) zijn toegelaten als lid.
8. In mei 2008 zijn de appartementsrechten, recht gevende op het uitsluitend gebruik van de ruimtes in Kasa Buganvilla, kadastraal bekend als 4-D-1587A4 en 4-D-1587A5 (hierna in het enkelvoud: het appartement), door Bocibo N.V. gekocht voor US$ 385.000. De rechten zijn in augustus 2008 aan de koper geleverd. In de koopovereenkomst was vastgelegd dat de koper de club fee moest betalen, en was een kettingbeding opgenomen om dit als verplichting aan een opvolgende koper op te leggen.
9. [ [gedaagde] is sinds eind 2012 notaris op Bonaire. Hij heeft toen van HVBC een kantoor en een, daarboven gelegen, appartement gehuurd in een gebouw bij de ingang van het resort.
10. Naar aanleiding van het voornemen van de MCB Bank om over te gaan tot openbare verkoop van het appartement heeft de raadsman van HVBC bij brief van 17 december 2012 aan de bank geschreven, met een c.c. aan de betrokken veilingnotaris:
(…) any future owner of this apartment right is obliged to pay certain monthly and yearly fees (…) for maintenance of the apartment building (…) for the recreational facilities (…) for city services (…). These fees may vary year by year, and for 2013 the estimated annual amounts (…) are as following:
- Harbour Village Beach Club Dues: $ 3.750,00
- City Services Assessment: $ 3.683,00
- Condominium’s Owners Association: $ 1.200 (Estimate)
(…)
This letter serves to inform you that any prospective buyer at the auction of the afore mentioned right of apartment should be duly informed of the stringent fees and regulations that are attached to the right of apartment.
11. Namens HVBC heeft [directeur] op 1 februari 2013 met [gedaagde] gesproken over de inschakeling van [gedaagde] bij aankoop van het appartement op de veiling door HVBC. [gedaagde] was toen al ook zelf geïnteresseerd in de aankoop van het appartement.
12. [ [directeur] heeft [gedaagde] diezelfde dag nog stukken gemaild, waaronder afschriften van de aankondiging van de veiling, de koopovereenkomst met Bocibo N.V., de onder 10 bedoelde brief met een overzicht van alle kosten en correspondentie met de directeur van de MCB Bank, en de mail afgesloten als volgt:
I look forward to hearing from you and a proposal for your services to represent Harbour Village Beach Club NV in the auction process.
13. [ [gedaagde] heeft HVBC ([directeur]) op 4 februari 2013 teruggemaild:
I shall let you know regarding the representation in the auction.
14. HVBC ([directeur]) heeft later die dag vertrouwelijke informatie over de interesse en het onderhandse bod van een derde aan [gedaagde] gemaild.
15. HVBC ([directeur]) heeft [gedaagde] op 7 februari 2013 gemaild:
I heard from [collega], that you visited the apartment, are you interested in buying in the auction?
16. [ [gedaagde] heeft de veilingnotaris op 14 februari 2013 verzocht om een kopie van de veilingvoorwaarden en een volledige gespecificeerde opgave van alle kosten waar de koper rekening mee dient te houden.
17. Het appartement is openbaar geveild op 4 maart 2013. Nadat HVBC het hoogste bod van US$ 183.000 had uitgebracht, heeft [gedaagde] bij het afmijnen het appartement gekocht voor US$ 184.000.
18. Op 1 april 2013 heeft [gedaagde] een formulier met de titel “ACKNOWLEDGMENT OF MEMBERSHIP” getekend en aan HVBC gezonden. In het formulier is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
I hereby acknowledge that memberships in the Harbour Village Beach Club (the “Club”) are being offered entitling members the use of the Club’s facilities.(…)
As an existing condominium owner in the Harbour Village residential community, I am eligible for membership in the Club in accordance with the Plan. I hereby acknowledge and understand that Harbour Village Beach Club N.V. have paid my initiation deposit to the Club, on my behalf.
I further acknowledge and understand that upon sales of my apartment and resignation of my membership in the Club I am not entitled to receive any refund of the initiation deposit and reassurance of my membership.
(…)
The undersigned hereby agrees to permit the Club to charge (…) all dues, fees, and other charges incurred at any time at the Club by me, my family members and guests (…).
19. Op 2 april 2013 heeft [directeur] namens HVBC aan [gedaagde] gemaild:
(…) You are now a member in good standing. (…)
20. [ [gedaagde] heeft de club fee betaald over de periode april tot en met december 2013 aan HVBC betaald, alsmede US$ 1.091,05 over 2014. Het restant over 2014 (US$ 3.083,95) en de club fee over latere jaren (US$ 4.240 over 2015, 2016 en 2017 en US$ 4.399 over 2018) heeft [gedaagde] niet betaald.
21. HVBC heeft [gedaagde] bij brief van 9 mei 2017 in gebreke gesteld en aangemaand om uiterlijk 19 mei 2017 over te gaan tot betaling van de toen uitstaande schuld, inclusief een boete van 1,5% per maand wegens te late betaling, van US$ 21.743,89, vermeerderd met incassokosten.
Het geschil
22. HVBC vordert, na wijziging van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat [gedaagde] verplicht is de club fee te betalen op gelijke wijze als alle andere appartementeigenaars van Harbour Village voor de duur dat hij eigenaar is van het appartement;
II. [gedaagde] te veroordelen om US$ 30.134,22 aan achterstallige club fees te betalen binnen 5 dagen na dit vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 mei 2017 tot de dag der algehele voldoening;
III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
23. HVBC legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde] door zijn weigering de club fees te betalen:
- onrechtmatig tegen haar is door de wijze waarop hij het appartement heeft verworven, namelijk met behulp van vertrouwelijke informatie die door HVBC aan hem in zijn hoedanigheid van notaris is verstrekt,
- wanprestatie pleegt dan wel onrechtmatig jegens haar (als beheerder én als eigenaar van 60 appartementen) handelt, omdat de verplichting tot betaling van club fees voortvloeit uit zijn toezegging om te betalen dan wel uit de redelijkheid en billijkheid,
- zich onrechtmatig verrijkt nu hij wist dat hij een appartement verwierf waarvan de waarde mede werd bepaald door de aanwezigheid van recreatiefaciliteiten, en de club fees de bijbehorende lasten vormen.
24. [ [gedaagde] voert gemotiveerd verweer.
De beoordeling
25. De vraag die voorligt is of [gedaagde] gehouden is de club fee aan HVBC te betalen.
26. Het gerecht verwerpt het verweer dat niet HVBC de rechthebbende zou zijn, maar de oorspronkelijke ontwikkelaar Golden Anchor Club N.V. Uit de door HVBC overgelegde leveringsakte blijkt dat zij op 18 januari 2005 de rechtsopvolger is geworden van de Golden Anchor Club N.V. ten aanzien van het erfpachtsrecht op de grond waarop het Harbour Village Resort, inclusief de recreatiefaciliteiten, ligt en dat de contractspartijen in art. 11 van de voorlopige koopovereenkomst hebben afgesproken dat de koper, dus HVBC, kosten in rekening mag brengen voor de recreatiefaciliteiten. Zonder nadere toelichting, die niet gegeven is, valt niet in te zien waarom HVBC geen rechthebbende kan zijn inzake vorderingen terzake. [gedaagde] heeft bovendien de door hem wél betaalde club fees aan HVBC betaald.
27. Het gerecht stelt voorop dat wie draagplichtig is voor de kosten, verbonden aan gebruik, beheer en onderhoud van de recreatiefaciliteiten - die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt - wordt bepaald door de rechtsverhouding tussen de appartementseigenaren.
Van belang voor die rechtsverhouding is allereerst de regeling van het appartementsrecht. Ingevolge art. 5:113 lid 2 jo 5:112 lid 1 sub c BW BES zijn de appartementseigenaren onderling en jegens de vereniging van eigenaren in beginsel voor een gelijk deel bijdrageplichtig in de schulden en kosten die ingevolge de wet of (het reglement in) de splitsingsakte voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen.
28. De wet bepaalt niet dat de kosten voor het beheer en het onderhoud van recreatiefaciliteiten voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen. De partijen zijn het er verder over eens dat een verplichting tot betaling van de club fees ook niet voortvloeit uit de splitsingsakte van Kasa Buganvilla. Anders dan HVBC stelt, was dit geen omissie, maar onmiskenbaar het gevolg van een bewuste keuze van de ontwikkelaars van Harbour Village, zo moet worden afgeleid uit art. 1 van de splitsingsakte, waarin, in tegenstelling tot splitsingsaktes van complexen op Harbour Village uit 1991 en 1992, de recreatiefaciliteiten expliciet zijn uitgesloten van het appartementsrecht. [1]
De partijen zijn het er ook over eens dat een verplichting tot betaling van de club fees ook niet voortvloeit uit een kettingbeding, zoals wél het geval was bij de vorige eigenaar van het appartement.
29. De verplichting tot het meebetalen van de club fees volgt dus niet rechtstreeks uit het appartementsrecht. De rechtsverhouding tussen de appartementseigenaren wordt echter óók beheerst door de regels van de goede trouw. HVBC beroept zich daarop en verwijst daarbij naar een uitspraak van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van 10 december 1999 [2] . Daarin werd geoordeeld dat de goede trouw meebracht dat de kosten, gemoeid met de voorzieningen die redelijkerwijs nodig waren om een villa-complex te Sint Maarten aan zijn woon- of gebruiksvoorziening te laten voldoen, in evenredigheid voor rekening van alle villa-eigenaars dienden te komen, dit óók voor een eigenaar die zich niet daartoe had verbonden.
30. Naar het oordeel van het gerecht is in dit geval sprake van een vergelijkbare situatie. Zo dragen de recreatiefaciliteiten waarvoor de club fee wordt betaald, bij aan de waarde van de appartementen in Harbour Village en dus ook aan de waarde van het appartement van [gedaagde]. Hij betwijfelt dit, maar dat de recreatiefaciliteiten een waardetoevoegend effect hebben, is, gelet op de omvang en de luxe aard ervan, niet alleen zeer aannemelijk, maar blijkt ook uit de twee uitspraken van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie waaraan HVBC in dit verband refereert.
Onder 2.2 van de uitspraak van 24 februari 2009 stelt het Hof - mede op grond van een, naar het oordeel van het Hof goed onderbouwde, “waardeanalyse” d.d. 25 maart 2003 van ir. B. Kamsteeg [3] - met betrekking tot het belang van de recreatiefaciliteiten van Harbour Village als feit vast dat voor de waarde van de in een resort als het onderhavige aanwezige appartementen het zwembad, het strand, de tuinen en het uitzicht op de jachthaven essentieel zijn, toegangscontrole zeer belangrijk, parkeerplaatsen, post, security, tennisbanen en fitness belangrijk en de overige faciliteiten minder belangrijk.
De instandhouding, en daarmee het beheer en het onderhoud, van de recreatiefaciliteiten is dus in het belang van alle eigenaren van appartementen in Harbour Village en dus ook van [gedaagde]. Dit onafhankelijk van het feitelijke gebruik van die faciliteiten.
31. Duidelijk is verder dat voor het beheer en het onderhoud van de recreatiefaciliteiten kosten worden gemaakt en dat die moeten worden betaald. Dit moet worden opgebracht door de gezamenlijke appartementseigenaren van het Harbour Village resort. Dit is voor de appartementen van Harbour Village geregeld hetzij via de splitsingsakte hetzij verbintenisrechtelijk via de koopovereenkomst en het kettingbeding.
31. Het mag zo zijn dat de gekozen constructie om deze kosten te innen naar aanleiding van een aan te vragen lidmaatschap van de Harbour Village Club - hetgeen de suggestie wekt dat dit optioneel is – niet erg gelukkig is, maar [gedaagde] had, zeker als notaris, behoren te beseffen dat er sprake was van een bijzondere rechtsverhouding tussen de appartementseigenaren waarbij niet alleen het appartementsrecht maar ook de goede trouw leidend is. Naar het oordeel van het gerecht brengt de goede trouw in dit geval mee dat [gedaagde] ook, net als de andere appartementseigenaren, voor de aanwezigheid van de recreatiefaciliteiten dient te betalen.
Daartoe overweegt het gerecht dat [gedaagde] vóór de veiling wist van de aanwezigheid van de recreatiefaciliteiten en dat hij zich door de aankoop van het appartement zelf in de situatie heeft begeven waarin het onvermijdelijk was dat hij zou profiteren van het beheer en het onderhoud van de recreatiefaciliteiten. Hij wist dat daarvoor een aparte fee bestemd was [4] en wist dat hij als appartementseigenaar maar een zeer beperkte invloed op de hoogte van die fee zou hebben. Bovendien wist hij dat de vorige eigenaar van zijn appartement op basis van het kettingbeding gehouden was tot betaling van die fees. (Aangenomen mag worden dat hij, notaris zijnde, óók wist dat door de executoriale verkoop het kettingbeding zou kunnen komen te vervallen.)
[gedaagde] is door de aankoop toegetreden tot een groep van appartementseigenaren van Harbour Village. Zoals gezegd zijn zij gezamenlijk verantwoordelijk voor de instandhouding van gemeenschappelijke voorzieningen als de recreatiefaciliteiten op het resort. Kandidaat-kopers van een appartement behoren dan ook te beseffen dat aan de lusten van die faciliteiten ook lasten verbonden zijn en dat de eigenaren ook daarvoor gezamenlijk verantwoordelijk zijn. Als voor een kandidaat-koper, zoals [gedaagde], duidelijk is dat alle appartementseigenaren daarvoor een bijdrage dienen te betalen, behoort er bij hem een lichtje te gaan branden dat er iets niet klopt als die verplichting alleen ten aanzien van hem niet meer zou bestaan. Het standpunt van [gedaagde], dat er op neer komt dat de andere appartementseigenaren, die wél direct op grond van de splitsingsakte of een kettingbeding verplicht zijn tot betaling van de bijdrage, die club fees dan maar moeten betalen, betekent consequent doorredenerend dat bij het doorbreken van meer kettingbedingen zoals in het onderhavige geval, de kosten van het beheer en het onderhoud van de recreatiefaciliteiten zouden worden afgewenteld op een steeds kleinere groep van appartementseigenaren, terwijl die groep daarop geen enkele invloed kan uitoefenen en daarmee in redelijkheid ook geen rekening behoeft te houden. Het gerecht acht deze consequentie niet aanvaardbaar binnen de bijzondere rechtsverhouding die tussen de appartementseigenaren bestaat.
Gelet op het voorgaande acht het gerecht [gedaagde] op basis van de goede trouw als appartementseigenaar gehouden tot betaling van de club fees aan HVBC. De gevorderde verklaring van recht zal worden gegeven.
33. Hieruit volgt tevens dat [gedaagde] de achterstallige club fees aan HVBC verschuldigd is. Het gaat hier om in totaal US$ 20.202,95 over de jaren 2014 tot en met 2018.
33. HVCB vordert ook boeterente, maar heeft nagelaten, ook na het verweer terzake, deze vordering van een deugdelijke juridische grondslag te voorzien. De goede trouw of ongerechtvaardigde verrijking is dat in elk geval niet. De vordering is in zoverre niet toewijsbaar.
33. Het voorgaande betekent dat in het midden kan blijven of [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld zoals hem door HVBC wordt verweten, en of de daardoor door HVBC geleden schade bestaat uit het niet-betaalde bedrag aan club fees.
33. De vordering van wettelijke rente is als niet betwist toewijsbaar.
33. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [gedaagde] in de kosten van het geding
worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van HVBC worden begroot op:
- kosten betekening verzoekschrift US$ 136,58
- griffierecht US$ 419,00
- salaris gemachtigde (2 punten ad US$ 840,-) US$
1.680,00
1.680,00
Totaal US$ 2.235,58.
Beslissing
Het gerecht:
a. verklaart voor recht dat [gedaagde] verplicht is de bijdrage voor de recreatiefaciliteiten op gelijke wijze als alle andere appartementseigenaren van Harbour Village te voldoen,
veroordeelt [gedaagde] tot betaling binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis van een bedrag van US$ 20.202,95 vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 9 mei 2017 tot de dag der algehele voldoening,
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van HVBC tot op heden begroot op US$ 2.235,58,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst hetgeen meer of anders is gevorderd af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.F. Gerard, rechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 29 augustus 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.