Uitspraak
Uitspraak van 20 juni 2018
BBZ nrs. BON201500022 t/m BON201500025
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
Zittingsplaats Bonaire
Uitspraak
Op het beroep in de zin van
hoofdstuk VIII, titel acht, afdeling drie van de Belastingwet BES van:
[ X ], te Curaçao,
belanghebbende,
gericht tegen:
DE INSPECTEUR DER BELASTINGEN, zetelend in Bonaire,
de Inspecteur.
1.PROCESVERLOOP
1.1
Aan belanghebbende zijn voor de jaren 2012, 2013 en 2014, met dagtekeningen 30 mei 2014, 30 april 2014 en 23 januari 2015 aanslagen in de vastgoedbelasting opgelegd van respectievelijk USD 6.051 (2012 en 2013) en USD 5.913 (2014).
1.2
De Inspecteur heeft bij beschikking van 6 april 2014 de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld van de onroerende zaak Punt Vierkant 12 Bonaire.
1.3
Belanghebbende heeft op 10 juli 2015 bezwaar gemaakt tegen de aanslagen en de beschikking waardevaststelling vastgoedbelasting.
1.4
De Inspecteur heeft bij uitspraken op bezwaar van 30 september 2015 (2012 en 2014) en 3 oktober 2015 (2013) de bezwaren tegen de aanslagen niet-ontvankelijk verklaard.
1.5
De Inspecteur heeft op 2 oktober 2015 uitspraak op bezwaar gedaan en de
waarde van de onroerende zaak verminderd.
1.6
Belanghebbende heeft op 15 december 2015 beroep ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar. Belanghebbende heeft daarvoor een bedrag aan griffierecht betaald van USD 30.
1.7
De Inspecteur heeft op 25 augustus 2016 verweerschriften ingediend.
1.8
De eerste zitting heeft plaatsgevonden op 7 november 2016 te Kralendijk. Belanghebbende is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. Namens de Inspecteur zijn verschenen [ B ] en [ C ]. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt en met dagtekening 14 november 2016 naar partijen verzonden.
1.9
Op 14 november 2016 heeft het Gerecht stukken die ter zitting door de Inspecteur zijn overhandigd naar belanghebbende gestuurd. Belanghebbende heeft op 12 december 2016 gereageerd.
1.1
De tweede zitting heeft plaatsgevonden op 30 maart 2017 te Kralendijk. Belanghebbende is verschenen. Namens de Inspecteur zijn verschenen [ B ] en [ C ], vergezeld van [ D ], [ E ] en [ F ]. Ter zitting heeft de Inspecteur een aanvullend stuk overgelegd en partijen hebben beiden een pleitnota ingediend. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat tegelijk met deze uitspraak naar partijen wordt verzonden.
1.11
Na de tweede zitting heeft een uitgebreide email-correspondentie plaatsgevonden tussen partijen.
1.12
De derde zitting heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2017 te Kralendijk. Namens de Inspecteur zijn verschenen [ B ] en [ C ], vergezeld van [ D ] en [E ]. Belanghebbende is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen.
1.13
De Inspecteur heeft ter zitting op 20 oktober 2017 een taxatierapport ingediend.
1.14
Belanghebbende heeft op 16 november 2017 een waarderapport per e-mail ingediend.
2.FEITEN
2.1
Het volgende is op grond van de schriftelijke stukken en hetgeen ter zitting is gezegd komen vast te staan. Het is tussen partijen niet in geschil of door één van de partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende tegengesproken.
2.2
Belanghebbende is eigenaar van het terrein gelegen aan [ Straat 00 ] te Bonaire, kadastraal nummer [00-00] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 870 m2.
2.3
De Inspecteur heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 bij beschikking vastgesteld op USD 927.000 en de aanslagen met inachtneming van die waarde opgelegd.
2.4
De Inspecteur heeft bij uitspraken op bezwaar de waarde van de onroerende zaak verminderd naar USD 870.000 en de bezwaren tegen de aanslagen niet-ontvankelijk verklaard en tegelijkertijd ambtshalve verminderd overeenkomstig de lagere waarde.
2.5
De Inspecteur heeft ter zitting op 20 oktober 2017 een taxatierapport van 26 juni 2017 overhandigd waarbij de waarde per waardepeildatum getaxeerd wordt op USD 696.000. Belanghebbende heeft op 16 november 2017 een rapportage met dagtekening 14 november 2017 overgelegd van [ RE ] N.V. en Taxatiekantoor [ R ] N.V., waarin de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2011 wordt getaxeerd op Naf. 400.000.
3.GESCHIL EN STANDPUNTEN PARTIJEN
3.1
Tussen partijen is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 in geschil.
3.2
De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak USD 696.000 bedraagt. Hij verwijst daarbij onder meer naar het door hem op 20 oktober 2017 overgelegde taxatierapport. De waarde is volgens de Inspecteur zo hoog omdat de onroerende zaak op een toplocatie ligt.
3.3
Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak veel te hoog is vastgesteld. De waarde is ten opzichte van eerdere jaren verachtvoudigd hetgeen disproportioneel is en bovendien is de op het perceel gebouwde opstal inmiddels gesloopt. De waarde dient volgens belanghebbende, overeenkomstig het door haar ingediende rapport, te worden vastgesteld op Naf. 400.000.
4.BEOORDELING VAN HET BEROEP
Ontvankelijkheid beroep
4.1
Ingevolge artikel 8.101, lid 2 van de Belastingwet BES (verder: BBES) kan de belanghebbende die bezwaar heeft tegen een ingevolge de belastingverordening door de Inspecteur gedane uitspraak, binnen twee maanden na de dagtekening van de uitspraak op bezwaar in beroep komen bij het Gerecht. De uitspraken op bezwaar hebben als dagtekening respectievelijk 30 september 2015 (aanslag 2012 en 2014), 3 oktober 2015 (aanslag 2013) en 2 oktober 2015 (waardebeschikking). Het beroep is ingediend op 15 december 2015, dat is na de termijn van twee maanden.
4.2
In dat geval blijft niet-ontvankelijkverklaring achterwege indien redelijkerwijs kan worden geoordeeld dat belanghebbende niet in verzuim is geweest (artikel 8.103, lid 5 BBES). In de rechtsmiddelenverwijzing die gevoegd is bij de uitspraken op bezwaar staat vermeld dat beroep ingediend kan worden bij de “Raad van Beroep voor Belastingzaken, Wilhelminaplein 4, Willemstad Curaçao”. Belanghebbende heeft geloofwaardig verklaard dat zij de beroepschriften met betrekking tot de aanslagen vastgoedbelasting 2012 tot en met 2014 eind november 2015 op het hiervoor vermelde adres heeft aangeboden, maar dat ze aldaar niet werden geaccepteerd en ze daarbij verwezen werd naar de griffie van Bonaire. Daar werden de beroepschriften op de in 4.1 vermelde data ingeleverd. Naar het oordeel van het Gerecht had de griffie in Willemstad, zeker gezien het in de rechtsmiddelenverwijzing genoemde adres, de beroepschriften niet mogen weigeren en dient als datum van binnenkomst eind november 2015 aangehouden worden. Gelet hierop zijn de beroepschriften met betrekking tot de hiervoor genoemde aanslagen tijdig ingediend en is belanghebbende ontvankelijk in haar beroep.
4.3
Het beroepschrift met betrekking tot de waardevaststelling is gericht aan de Raad van Beroep voor Belastingzaken, Wilhelminaplein 4, Curaçao. Het beroepschrift heeft als dagtekening 11 oktober 2015 en op het beroepschrift is een stempel geplaatst van Belastingdienst Caribisch Nederland (de Belastingdienst) met als datum 14 oktober 2015. Belanghebbende heeft het beroepschrift dus ingediend bij het verkeerde orgaan. Naar het oordeel van het Gerecht had de Belastingdienst het beroepschrift door moeten zenden aan het Gerecht en heeft het tijdstip van indiening bij het verkeerde orgaan te gelden als tijdstip van indiening bij het Gerecht. Dat betekent dat het beroep tijdig is ingediend en belanghebbende ontvankelijk is in haar beroep.
Ontvankelijkheid bezwaar
4.4
Ingevolge artikel 8.92, lid 1 BBES kan de belanghebbende die bezwaar heeft tegen een belastingaanslag of tegen een voor bezwaar vatbare beschikking, binnen twee maanden na de dagtekening van de belastingaanslag of beschikking in bezwaar komen bij de Inspecteur. De bezwaren tegen alle aanslagen en de waardevaststellingsbeschikking zijn op 10 juli 2015 binnengekomen. Dat is ruim een jaar na de dagtekening van de aanslagen en van de waardebeschikking.
4.5
Belanghebbende heeft aangevoerd dat zij de aanslagen en waardebeschikking pas rond 10 juli 2015 heeft ontvangen. Volgens belanghebbende zijn de betreffende stukken ten onrechte naar een adres in Sint Maarten gestuurd en had de Belastingdienst ze moeten sturen naar het adres [ Straat 00] Willemstad, Curaçao. De Inspecteur heeft dit niet betwist. Het Gerecht is van oordeel dat in een dergelijk geval, gelet op de strekking van de regeling, de bezwaartermijn pas aan dient te vangen op het moment dat belanghebbende de aanslagen en waardebeschikking ontvangen heeft. Dat is of rond 10 juli 2015. Gelet hierop zijn de bezwaren tijdig ingediend.
4.6
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de aanslagen, omdat in haar ogen de waarde van de onroerende zaak, waarop de aanslagen zijn gebaseerd, te hoog zou zijn vastgesteld. In artikel 4.7, lid 2 BBES is bepaald dat een bezwaar tegen de aanslag niet gegrond kan zijn op de stelling dat de waarde onjuist is vastgesteld. Gelet hierop is het bezwaar tegen de opgelegde aanslagen niet-ontvankelijk. Nu de Inspecteur in de uitspraken op bezwaar, het bezwaar, weliswaar op andere gronden, niet-ontvankelijk heeft bevonden is het beroep daartegen ongegrond.
Inhoudelijk (met betrekking tot beroep inzake de waardebeschikking)
4.7
Het Gerecht stelt voorop dat op de Inspecteur de bewijslast rust van de door hem verdedigde waarde van USD 696.000. De Inspecteur heeft daartoe gesteld dat het perceel grenst aan de zee, zich op een absolute toplocatie bevindt en om die reden een zeer hoge waarde heeft. Ter onderbouwing heeft hij verwezen naar een taxatierapport, opgesteld door [ K ] van [ KA] N.V (hierna: [KA]), [ L ] van [ LA ] (hierna: [LA]) en [ MA ] van [ MS ] (hierna: [MS]). Zij zijn alle drie gediplomeerd en beëdigd taxateur in onroerende goederen te Bonaire. Zij hebben de onroerende zaak op 14 juni 2017 opgenomen. Blijkens het taxatierapport is de onroerende zaak gelegen op een [00]-locatie, ofwel de beste locatie van het eiland. Op de eerste bladzijde van het taxatierapport staat dat gewaardeerd is per waardepeildatum 1 januari 2011; in de conclusie wordt de onderhandse verkoopwaarde gesteld op USD 696.000 per “waardepeildatum 1 januari 2010”. Het Gerecht gaat er, gezien de context, van uit dat hier sprake is van tikfout en dat bedoeld is “per waardepeildatum 1 januari 2011”. Een waarde van USD 696.000 voor 870 m2 betekent een waarde per m2 van USD 800. Nu de Inspecteur in beroep een waarde van de onroerende zaak verdedigt van USD 696.000, terwijl in de uitspraak op bezwaar de waarde is bepaald op USD 870.000 is in zoverre het beroep reeds gegrond.
4.8
De Inspecteur heeft ter onderbouwing van de waarde ter zitting van 30 maart 2017 tevens een akte van verkoop van 21 mei 2010 van de onroerende zaak [ straat 00] overgelegd, die volgens de Inspecteur qua ligging vergelijkbaar is met de onroerende zaak van belanghebbende. Dit betreft een perceel grond van 1.410 m2, met daarop een woonhuis. In de akte is vermeld dat koper en verkoper 13 april 2010 een (ver)koopovereenkomst gesloten hebben waarbij de betreffende onroerende zaak voor een bedrag van 1.135.000 euro (exclusief roerende zaken) is verkocht. Dat is bij de toen geldende koers ca. USD 1.470.000. De Inspecteur heeft ter zitting van 7 november 2016 verklaard dat zich op het perceel een vissershuisje bevond dat nadien gesloopt is.
4.9
Daarnaast heeft de Inspecteur een waardeschatting van [ BA], als makelaar werkzaam bij [ Q ], overgelegd. Volgens [ BA ] bedraagt de waarde van de onroerende zaak per 9 februari 2017 USD 870.000 ofwel USD 1.000 per m2. Deze waardeschatting ligt naar het oordeel van het Gerecht te ver van de waardepeildatum om als bewijs te kunnen dienen voor de door de Inspecteur gestelde waarde. Tenslotte heeft de Inspecteur nog verwezen naar een advertentie waarbij een perceel grond, gelegen te [ straat 00], wordt aangeboden voor USD 1.000 per m2. Het Gerecht is van oordeel dat een vraagprijs niet kan dienen als onderbouwing van de waarde; bovendien betreft het kennelijk een advertentie uit 2016, hetgeen te ver van de waardepeildatum is verwijderd.
4.1
Naar het oordeel van het Gerecht heeft de Inspecteur met het ingebrachte taxatierapport en de verwijzing naar de verkooptransactie van [ straat 00 ] in april 2010 aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet lager is dan USD 696.000. De Inspecteur baseert zich voor de waardebepaling terecht op de visie van deskundigen, aangevuld met de verkooptransactie. Het perceel van belanghebbende en [ straat 00 ] hebben een vergelijkbare ligging en ervan uitgaande dat de waarde van het gesloopte vissershuisje zeer beperkt was, bedraagt de m2-prijs van de toen verkochte grond ca USD 1.000 per m2, hetgeen zelfs aanzienlijk hoger is dan de door de Inspecteur verdedigde waarde. De verkoop dateert van april/mei 2010 en is aldus slechts korte tijd verwijderd van de waardepeildatum, hetgeen [ straat 00] zeer geschikt maakt als vergelijkingsobject. Voor wat betreft het taxatierapport geldt dat het afkomstig is van drie erkende taxateurs die werkzaam zijn op het eiland en aldus de waardeontwikkelingen op het eiland uitstekend kennen. In het algemeen zal aan de waardering door dergelijke deskundigen doorslaggevende betekenis moeten worden gehecht. Dat is slechts anders indien belanghebbende voldoende feiten en omstandigheden aanvoert tot bewijs van de onjuistheid van de door de deskundigen getaxeerde waarde. In dat verband heeft belanghebbende het volgende aangevoerd.
4.11
Volgens belanghebbende zijn de onroerende zaken in het taxatierapport veel te hoog gewaardeerd. Zij voert daarbij aan dat de waarde van de onroerende zaak verachtvoudigd is ten opzichte van de voor die tijd gehanteerde waarde. Het Gerecht oordeelt hierover dat de waarde van de onroerende zaken voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich rond de waarderingsdatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarden die per de vorige waarderingsdatum aan de onroerende zaken zijn toegekend. Het Gerecht voegt daar aan toe dat zij de eerdere waardering op geen enkele wijze op juistheid kan toetsen, zodat die waardering geen aanknopingspunten kan bieden voor de waardebepaling in het onderhavige jaar. Belanghebbendes stelling faalt.
4.12
Belanghebbende heeft tevens aangevoerd dat tijdens de zitting van 30 maart 2017 expliciet is afgesproken dat de taxatie verricht zou worden door uitsluitend [LA] en [KA] en dat zij een en andermaal gezegd heeft dat zij [MS] niet als taxateur wil omdat zij met de natuurlijke personen achter [MS] op vijandige voet staat en tegen hen heeft geprocedeerd. Nu de Inspecteur toch met [MS] in zee is gegaan, dient de taxatie volgens belanghebbende buiten beschouwing gelaten te worden. De Inspecteur heeft daartegenin gebracht dat [MS] beschikt over een beëdigde taxateur en daarnaast geldt als de grootste makelaardij op Bonaire en daardoor over een zeer ruime ervaring beschikt van de onroerend goed-markt op Bonaire. Volgens de Inspecteur is er geen enkele reden om te twijfelen aan de integriteit van de taxateur. Het Gerecht oordeelt hierover als volgt. Tijdens de zitting van 30 maart 2017 is gesproken over een gezamenlijke taxatie door twee van de drie erkende taxateurs die er op het eiland zouden zijn. In dat verband zijn wel de namen genoemd van [KA] en [LA], maar uit het proces verbaal van de zitting, dat als bijlage bij deze uitspraak is gevoegd, blijkt niet dat expliciet is afgesproken dat zij de uiteindelijke taxateurs zouden worden. Omdat partijen het na de zitting van 30 maart 2017 niet eens konden worden over de namen van de taxateurs is de afspraak omtrent de gezamenlijke taxatie komen vervallen. In die situatie had de Inspecteur de vrijheid om die taxateurs in te schakelen die hij wenselijk achtte. Naar het oordeel van het Gerecht vormt de omstandigheid dat belanghebbende geprocedeerd heeft tegen de personen achter [MS] en met hen op vijandige voet staat geen reden om het taxatierapport buiten beschouwing te laten. [MS] is een zakelijk handelende partij. Daarvan mag en kan verwacht worden dat die zich objectief opstelt en zich als professional niet laat beïnvloeden door een conflict met belanghebbende in een andere kwestie. Het Gerecht gaat er dan ook van uit dat [MS] als zakelijk handelende professional op een integere wijze meegewerkt heeft aan de taxatie. Er zijn ook geen aanwijzingen voor het tegendeel. Daar komt bij dat [MS] maar één van de drie taxateurs is en dus een minderheid vormt bij het totstandkomen van de uiteindelijke waardebepaling. Tenslotte merkt het Gerecht op dat de getaxeerde m2-prijs lager is dan die bij de verkoop van [straat 00], hetgeen niet duidt op een onzakelijk hoge waardering. De grieven van belanghebbende worden verworpen.
4.13
Belanghebbende heeft ook betoogd dat een taxatie 7 jaar na de waardepeildatum eigenlijk niet meer mogelijk is. Het Gerecht verwerpt dit betoog. Gesteld noch gebleken is dat de onroerende zaak in de periode van 7 jaar van samenstelling is gewijzigd of van karakter is veranderd. En van specialisten op het gebied van de onroerende zaken mag verwacht worden dat zij inzicht hebben in de waardeontwikkeling van onroerende zaken over een langere periode in het betreffende gebied.
4.14
Tenslotte beroept belanghebbende zich op het door haar overgelegde waarderapport waarin de onroerende zaak gewaardeerd wordt op Naf. 400.000. Het Gerecht verwerpt dit rapport als basis voor de waardebepaling. Het rapport is opgesteld door twee taxateurs die werkzaam zijn in Curaçao en waarvan niet bekend is dat zij bijzonder kennis hebben over de specifieke aspecten van de waardering van onroerende zaken op Bonaire. Bovendien hebben zij de onroerende zaak niet persoonlijk opgenomen maar hebben zij zich bij de waardering gebaseerd op gegevens van derden. Die gegevens betreffen een taxatierapport van [LA] van 4 augustus 2002, waarin de onroerende zaak werd gewaardeerd op Naf. 400.000 en de leggerwaarde van Naf. 350.000, zoals die in 2002 door notaris [ S ] is aangehouden. Deze gegeven stammen uit een te ver verleden om daaraan voor de huidige waardering nog betekenis toe te kunnen kennen.
4.15
Gelet op hetgeen is overwogen in 4.7 is het beroep met betrekking tot de beschikking tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak gegrond en dient de waarde van de onroerende zaak te worden verlaagd naar USD 696.000.
5.PROCESKOSTENVERGOEDING EN GRIFFIERECHT
5.1
Het Gerecht vindt aanleiding de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroepschrift redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten kunnen worden berekend op USD 391 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, waarde per punt USD 391, wegingsfactor 1).
5.2
Verder dient de heffingsambtenaar op grond van artikel 8:104, lid 4, Belastingwet BES het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
6.DE BESLISSING
Het Gerecht:
- verklaart het beroep met betrekking tot de aanslagen vastgoedbelasting 2012 tot en met 2014 ongegrond;
- verklaart het beroep met betrekking tot de beschikking tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar met betrekking tot voormelde beschikking;
- stelt de waarde van de onroerende zaak vast op USD 696.000;
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van de zijde van belanghebbende vastgesteld op USD 391;
- draagt de Inspecteur op het door belanghebbende betaalde griffierecht van
USD 30 te vergoeden.
Deze uitspraak is gegeven door mr. drs. M.M. de Werd, rechter in dit gerecht, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 juni 2018, in tegenwoordigheid van de griffier N.N. Noël - van der Biezen BSc.
De griffier, De rechter,
Afschriften zijn per post/ per e-mail op ………………………….. aan partijen verzonden.
HOGER BEROEP
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen
twee maandenna de verzenddatum hoger beroep instellen bij:
twee maandenna de verzenddatum hoger beroep instellen bij:
Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie (belastingkamer)
Wilhelminaplein 4
Willemstad
Curaçao
Partijen hebben ook de mogelijkheid hun beroepschrift in te dienen bij de griffie van het Gerecht dat deze uitspraak heeft gedaan:
Het Gerecht in eerste aanleg
Plasa Reina Wilhelmina (Fort Oranje)
Kralendijk
Bonaire
De datum van binnenkomst bij de griffie van het Gerecht in eerste aanleg is in dat geval bepalend voor de vraag of het beroep tijdig is ingesteld bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie.
U wordt verzocht bij het indienen van het beroepschrift het volgende in acht te nemen:
1. Leg bij het beroepschrift een afschrift over van deze uitspraak;
2. Onderteken het beroepschrift en vermeld het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener,
b. de dagtekening,
c. waartegen u in beroep komt,
d. waarom u het niet eens bent met deze uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
Voor het instellen van hoger beroep is griffierecht ten bedrage van USD 60 verschuldigd. In het beroepschrift kan aan het Gemeenschappelijk Hof van Justitie worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.