Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA zittingsplaats Bonaire
Burgerlijke zaken over 2017
Registratienummer: KG 32 van 2016
Datum uitspraak: 13 februari 2017
VONNIS IN KORT GEDING
inzake
de naamloze vennootschap Bonaire International Airport N.V.,
verder te noemen: BIA,
gevestigd te Bonaire,
eiseres,
gemachtigde: mr. T.J. Leijsen,
tegen
de naamloze vennootschap Dabboussi Real Estate N.V.,
verder te noemen: DRE,
gevestigd te Bonaire,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C. de Bres.
De procedure
BIA heeft op 16 december 2016 een verzoekschrift met producties ingediend. Op 20 januari 2017 heeft mr. De Bres namens DRE producties ingezonden.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 januari 2017, waarbij BIA vertegenwoordigd door [directeur BIA], vergezeld van mr. Leijsen, en DRE, vertegenwoordigd door [directeur DRE], vergezeld van mr. De Bres, zijn verschenen. Beide gemachtigden hebben zich bediend van pleitnotities. Na de mondelinge behandeling is vonnis nader bepaald op heden.
De vaststaande feiten
1.
Onder verwijzing naar een Memorandum of Understanding van 25 november 2014 heeft BIA bij notariële akte (“deed of issue in long lease/uitgifte in erfpacht” ) van 3 december 2014 aan DRE een perceel grond nabij de luchthaven Flamingo Airport te Bonaire, kadastraal omschreven als afdeling 4, sectie F, nr 1397, groot 0.50.09 ha voor de duur van 60 jaar in erfpacht uitgegeven. In de overeenkomst is onder meer vermeld, dat het perceel is “to be used by the leaseholder (=DRE) as a building lot for a General Aviation and Tourist Service Center, containing business and office units”. Die laatste zinsnede komt ook voor in de “designation” (bestemmingsomschrijving). Voorts is vermeld dat de “leaseholder is obliged to use the property in accordance with the designation of the property as mentioned in this deed”. Zowel het Memorandum of Understanding als de notariele akte zijn namens BIA ondertekend door [toenmalig directeur BIA], toenmalig directeur van BIA.
2.
De “statutory director” van DRE is Dabboussi Holding B.V.. Diezelfde Holding is “statutory director” van JAD’S Motors B.V., Avis Rent a Car (verder:”Avis). [directeur DRE] is directeur van de Holding.
3.
Na de uitgifte in erfpacht is het perceel, dat tot dan toe gebruikt werd als “overflow”-parkeerplaats voor diverse autoverhuurbedrijven, als parkeerplaats in uitsluitend gebruik genomen door Avis. Op het perceel staan thans drie zeecontainers, waarvan er één wordt gebruikt als kantoorruimte voor de autoverhuur door Avis. Op een van de containers staat in grote letters vermeld “AVIS”.
4.
BIA heeft DRE bij herhaling verzocht en gesommeerd om de commerciële activiteiten op het perceel te staken, de huurauto’s en de containers te verwijderen en het perceel te gebruiken in overeenstemming met de erfpachtakte. Daaraan heeft DRE geen gevolg gegeven.
De standpunten van partijen
5.
BIA stelt zich op het standpunt dat DRE het perceel zonder toestemming van BIA gebruikt in strijd met de erfpachtvoorwaarden, hetgeen een toerekenbare tekortkoming van DRE oplevert, die haar kan worden toegerekend en bovendien jegens BIA onrechtmatig is. DRE maakt inbreuk op het eigendomsrecht van BIA en handelt in strijd met artikel 5:89 Burgerlijk Pro Wetboek BES (BW). BIA heeft een spoedeisend belang bij een rechterlijke voorziening ter beëindiging van dit strijdige gebruik.
6.
De vordering van BIA luidt aldus (verkort weergegeven), dat het Gerecht DRE zal verbieden het perceel te gebruiken voor de plaatsing van containers ten behoeve van de verhuur van auto’s door Avis of een andere autoverhuurder, alsmede zal verbieden daarop huurauto’s van Avis of een andere verhuurder te parkeren, en DRE zal gebieden het terrein te gebruiken als bouwkavel, een en ander op straffe van een dwangsom, en voorts DRE zal gebieden bedrijfsactiviteiten en/of reclame-uitingen voor de verhuur van Avis dan wel een andere autoverhuurder te staken, met veroordeling van DRE in de proceskosten.
7.
DRE verweert zich tegen de vordering. Zij voert onder verwijzing naar correspondentie aan dat het van meet af aan duidelijk was dat het perceel benut zou worden ten behoeve van de bedrijfsactiviteiten van Avis. Na de uitgifte in erfpacht is begonnen met het egaliseren van het perceel en eind 2014 heeft BIA op verzoek van [directeur DRE] een ingang gemaakt, bestemd voor de huurauto’s van Avis. Avis heeft in januari 2015 acht van haar haar negen parkeerplaatsen op het terrein van BIA aan BIA teruggegeven, waarna de huur werd verlaagd.
8.
Volgens DRE heeft BIA er inmiddels spijt van dat haar het perceel in erfpacht is gegeven en probeert BIA met alle middelen Avis dwars te zitten.
9.
DRE meent niet in strijd met de bestemming van het perceel te handelen door het aan Avis te verhuren, stelt zich op het standpunt dat BIA toestemming heeft gegeven voor het gebruik ten behoeve van Avis, meent dat de huurovereenkomst tussen DRE en Avis niet op stel en sprong kan worden beëindigd, dat het belang van BIA bij toewijzing van het gevorderde niet zwaarder weegt dan dat van DRE bij afwijzing daarvan en dat BIA haar spoedeisend belang niet heeft aangetoond na de huidige situatie twee jaar te hebben laten bestaan. DRE verzoekt afwijzing van de vorderingen van BIA, onder veroordeling van BIA in de kosten van het geding.
De beoordeling van het geschil
10.
Het spoedeisend belang volgt uit de stelling van BIA, dat zij als eigenaresse niet hoeft te gedogen dat een onrechtmatige toestand op het perceel blijft voortbestaan.
11.
Op grond van artikel 5:89 lid 1 BW Pro heeft de erfpachter, voor zover niet anders in de akte van vestiging is bepaald, hetzelfde genot van een zaak als de eigenaar. Op grond van artikel 5:89 lid 2 BW Pro mag de erfpachter echter zonder toestemming van de eigenaar niet een andere bestemming aan de zaak geven of een handeling in strijd met de bestemming van de zaak verrichten.
12.
Het komt er in dit geschil dus op aan welke beperkingen bij de uitgifte in erfpacht aan het gebruik van het perceel zijn gesteld. Het betreft een vraag van uitleg van de overeenkomst tussen partijen. Tussen partijen is ter mondelinge behandeling (kort) gedebatteerd over de methode van uitleg. Aangezien het hier gaat om een (nagenoeg) uitsluitend tussen partijen spelend geschil en de akte van erfpacht naar zijn aard niet bedoeld is om de rechtspositie van derden te beinvloeden, zal de uitleg moeten plaatsvinden naar de zgn. Haviltex-norm: wat partijen zijn overeengekomen kan niet enkel worden beantwoord op grond van een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Het komt aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en bewoordingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten; daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
13.
De bestemmingsomschrijving (“designation”) is in de akte weergegeven als hiervoor onder rechtsoverweging 1 vermeld. Het Gerecht stelt vast dat die bestemming naar de tekst in de kern luidt “bouwterrein”, waarop de erfpachter DRE een “General Aviation and Tourist Service Center, containing business and office units” zal realiseren. Die bewoordingen zijn op zichzelf duidelijk genoeg. Een redelijke uitleg van die bewoordingen is uiteraard niet dat het perceel tot in lengte van jaren bouwterrein zal moeten blijven, maar dat het bouwterrein een overgangsfase is naar een gerealiseerd gebouw voor het aangegeven doel. Voor zover BIA zou menen dat een desk/balie voor de afhandeling van huurovereenkomsten van huurauto’s na de oprichting van het General Aviation and Tourist Service Center daar niet onder kan vallen, is het Gerecht vooralsnog van oordeel dat dat standpunt niet staande te houden is. Op een op toerisme gerichte luchthaven als die van Bonaire is het op zichzelf heel wel mogelijk dat die activiteit onderdeel vormt van een General Aviation and Tourist Service Center. Of dit uiteindelijk het geval zal zijn is mede afhankelijk van de inhoud van de “concession agreement”, die is voorzien in de erfpachtvoorwaarden (zie “Miscellaneous”, onder e). In elk geval is de bestemmingsomschrijving niet zo beperkt dat een autoverhuurbedrijf daar na de oprichting van het gebouw zonder meer niet onder zal vallen. Daarmee is de omschrijving General Aviation and Tourist Service Center geen basis voor het gevorderde verbod/gebod.
14.
De bestemmingsomschrijving “Bouwterrein” is dat wel. Uit die omschrijving volgt dat het perceel bedoeld is voor de opslag van bouwmaterialen en het uitvoeren van werken die tot realiseren van het General Aviation and Tourist Service Center leiden. Het gebruik van het perceel voor de exploitatie van een autoverhuurbedrijf als dat van Avis valt daar niet mee te verenigen. In beginsel overtreedt DRE daarmee het obligatoire deel van de erfpachtvoor-waarden.
15.
Vervolgens ligt ter beantwoording voor of BIA, zoals DRE heeft gesteld, heeft bewilligd in een ruimer toegestaan gebruik van het perceel dan dat als bouwterrein. Dat is het geval en wel om de volgende redenen:
- directeur [toenmalig directeur BIA] van BIA heeft op 18 december 2014 actief meegewerkt aan het doen aanleggen van een toegang tot het perceel; op grond van de in de alinea’s 2.13 tot en met 2.15 aangehaalde correspondentie moet het ervoor gehouden worden dat [toenmalig directeur BIA] wist dat die toegang bedoeld was voor het parkeren van Avis huurauto’s op het perceel;
- BIA heeft de teruggave door Avis van acht parkeerplaatsen bij de autoverhuur bedrijfsruimten geaccepteerd, hetgeen in samenhang met de zojuist genoemde aamleg van de toegang de stelling van DRE aannemelijk maakt dat BIA akkoord is gegaan met de ingebruikneming van het perceel voor het parkeren van huurauto’s door Avis;
- deze feitelijke toestand heeft geruime tijd bestaan zonder dat BIA heeft aangedrongen op beëindiging van genoemd gebruik van het perceel door Avis.
Uit dit alles leidt het Gerecht af dat BIA heeft ingestemd met in ieder geval het tijdelijk gebruik van het perceel als parkeerterrein voor huurauto’s van Avis. De woorden die huidig directeur [directeur BIA] van BIA in een vergadering met Car Rental Companies op 15 juni 2015 gebruikte (“to give away the area to AVIS”) wijst daar ook op. Op een en ander stuit het gevorderde verbod van dat gebruik af.
16.
De vraag is vervolgens of de toestemming van BIA (lees: [toenmalig directeur BIA]) ook zover is gegaan dat DRE op het perceel, vooruitlopend op de realisering van het General Aviation and Tourist Service Center, containers mocht (doen) plaatsen. Uit geen enkel document of andere mogelijk bewijsmiddel is af te leiden dat BIA daarin heeft bewilligd. De drie containers die thans op het perceel aanwezig zijn staan er evenmin ten behoeve van de bouw van het General Aviation and Tourist Service Center en hebben dus niet van doen met de in de akte van erfpacht gegeven bestemming. DRE heeft aangevoerd dat de containers zullen worden benut ten behoeve van de aanstaande bouwwerkzaamheden, maar niet aannemelijk is dat zulks al het geval is, omdat het realiseren “as soon as practically feasable” (vgl. de preambule van de akte van erfpacht) pas aan de orde is als de bouwvergunning voor het General Aviation and Tourst service Center is verleend. Dat is (nog) niet het geval. Dat DRE verwacht dat die vergunning spoedig verleend zal worden, maakt de beoordeling niet anders.
17.
De drie containers zijn dus geplaatst in strijd met de akte van erfpacht, terwijl geen sprake is van enige nadere toestemming van of nadere afspraak met BIA, die plaatsing mogelijk maakt. De gevorderde veroordeling tot verwijdering van de containers is in zoverre toewijsbaar. Dat Avis in één van de containers een loketfunctie heeft ondergebracht voor de autoverhuur acht het gerecht geen belemmering voor toewijzing, omdat Avis haar kantoor op het BIA-terrein kan blijven gebruiken voor het uitgeven en innemen van huurauto’s (vgl 2.17 pleitaantekeningen mr. De Bres).
18.
Het Gerecht verwerpt het verweer van DRE dat het gevorderde juridisch niet mogelijk is omdat Avis niet door BIA in het geding is betrokken. Het Gerecht zal door de constructie van Dabboussi, de Holding, DRE en Avis heen kijken, aansluitend bij wat [directeur DRE] zelf ook doet. Geen onderscheid wordt gemaakt tussen de entiteiten: het is de Holding en niet DRE die zich met betrekking tot het voorgenomen gebruik tot BIA richt; [directeur DRE] richt zich in persoon tot [toenmalig directeur BIA]. Volgens de schriftelijke verklaring van mr. A.T.C. Nicolaas (productie 2 van DRE) besloot [directeur DRE] dat DRE het perceel in erfpacht zou krijgen “doordat JAD’S MOTORS B.V. (opm. Gerecht: Avis) alleen een autoverhuurbedrijf mocht opereren”. Overigens heeft DRE geen huurovereenkomst tussen DRE als verhuurster en Avis als huurster overgelegd.
19.
De vordering van BIA is alles bijeen genomen gedeeltelijk toewijsbaar, als in het dictum weergegeven. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd. Aangenomen mag worden dat geen afzonderlijke voorziening is vereist voor het verbieden van reclame-uitingen op het perceel, nu deze in de huidige situatie gebonden zijn aan de te verwijderen container(s).
20.
Nu elk der partijen gedeeltelijk in het ongelijk is gesteld, zal het Gerecht de kosten van het kort geding compenseren.
De beslissing
Het Gerecht, recht doende in kort geding:
Beveelt DRE om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de op het perceel geplaatste containers te verwijderen en verwijderd te houden;
Verbiedt DRE om containers te plaatsen op het perceel ten behoeve van de verhuur van auto’s van Avis dan wel van enige andere autoverhuurder;
Bepaalt dat DRE aan BIA een dwangsom van US$ 500,- verbeurt voor iedere dag of gedeelte van een dag dat zij aan dit bevel of aan dit verbod geen gevolg geeft, met dien verstande dat dwangsommen ten hoogste US$ 50.000,- zal worden verbeurd;
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
Wijst het meer of anders gevorderde af;
Compenseert de kosten van de procedure aldus, dat iedere partij belast blijft met de aan de eigen zijde gevallen kosten.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.P.M. van den Dungen en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 13 februari 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.