Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
zittingsplaats Bonaire
Burgerlijke zaken over 2017
Registratienummer: AR 19 van 2017
Datum uitspraak: 29 november 2017
VONNIS
in de zaak van
de besloten vennootschap Imagine Corporation B.V.
en
[eiseres],
beiden gevestigd resp. wonende te [woonplaats],
eiseressen, verder ook te noemen (in enkelvoud) Imagine,
gemachtigde: mr. L.M.G. Dundas,
tegen
de stichting Stichting Beheer Kaya Grandi,
gevestigd te Bonaire,
gedaagde, verder te noemen de stichting,
gemachtigde: mr. A.J. de Winter.
Het procesverloop
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift van Imagine (17 februari 2017),
- de akte tot eiswijziging ex artikel 109 Rv Pro van Imagine (24 februari 2017),
- het als conclusie van antwoord aangemerkt verweerschrift van de stichting, overhandigd aan het Gerecht bij de behandeling van het tussen partijen gevoerd kort geding op 20 april 2017;
- de akte tot eiswijziging van Imagine (24 mei 2017),
- de conclusie van repliek van Imagine (24 mei 2017),
- de conclusie van dupliek/antwoordakte eiswijziging van de stichting (30 augustus 2017);
- de akte uitlating producties van Imagine (27 september 2017).
Daarna hebben partijen vonnis gevraagd, waarvan de uitspraak nader is bepaald op heden.
De vaststaande feiten
Als gesteld en erkend, althans onvoldoende weersproken staan tussen partijen de volgende feiten vast:
- Imagine heeft bij “lease-agreement” van 21 december 2012 van de stichting gehuurd een winkel (unit 28) op de eerste verdieping van de Bonaire Mall” met ingang van 1 januari 2013 voor de duur van drie jaren.
- Bij brief van 11 november 2013, aan de stichting betekend bij deurwaardersexploit van 12 november 2013, heeft Imagine de buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst ingeroepen vanwege het tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst door de stichting. Imagine heeft diezelfde dag de winkel ontruimd en de sleutels achtergelaten.
- Bij vonnis van 29 november 2016 heeft het Gemeenschappelijk Hof van Justitie, met vernietiging van het vonnis van 21 januari 2015 van dit Gerecht, op het hoger beroep van de stichting, in conventie Imagine veroordeeld tot hoofdelijke betaling aan de stichting van een bedrag van US$ 11.167,50 met rente en kosten, en in reconventie het vonnis van dit Gerecht bevestigd, met compensatie van proceskosten.
- Van het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba (verder: het hof) heeft de Imagine hoger beroep in cassatie ingesteld. De Hoge Raad heeft nog geen arrest in cassatie gewezen.
De vordering
De vordering van Imagine luidt, na (herhaalde) eiswijziging, dat het Gerecht, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst d.d. 21 december 2012 zoals aangegaan door partijen zal vernietigen wegens dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub b BW Pro BES;
de stichting zal veroordelen tot terugbetaling van US$ 14.985,- wegens onverschuldigde betaling ex artikel 6:203 lid 2 BW Pro BES, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling hiervan niet wordt voldaan binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis;
de stichting zal veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling hiervan niet wordt voldaan binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis.
De stichting heeft verweer gevoerd met conclusie tot afwijzing van het door Imagine gevorderde, met veroordeling van Imagine in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
De beoordeling van het geschil
1. Aan haar vordering heeft Imagine in de kern ten grondslag gelegd, dat de stichting nagelaten heeft Imagine te informeren dat ten tijde van de ondertekening van de huurovereenkomst op 21 december 2012 bij de stichting een proces in gang was gezet om de bestemming van een aantal units in de Bonairemall te wijzigen van winkels in kantoren. Omdat de stichting wist dat de bestemming winkels essentieel was voor Imagine had de stichting die informatie moeten verstrekken. Door dit niet te doen heeft de stichting Imagine in dwaling doen verkeren. Imagine baseert daarop haar vordering tot vernietiging van de overeenkomst. Deze vernietiging werkt terug, zodat Imagine volgens haar de huur onverschuldigd heeft voldaan en terugbetaling moet volgen.
2. Het verweer van de stichting luidt kort gezegd:
- De rechtstoestand tussen partijen blijkt uit het vonnis van 29 november 2016. Imagine heeft geen rechtens te respecteren belang bij haar vordering.
- In de zaak die leidde tot het vonnis van 29 november 2016 heeft Imagine zich niet beroepen op dwaling. In die procedure had Imagine haar beroep op dwaling moeten stellen, daar kan zij nu niet meer op terug komen.
- Van dwaling is geen sprake. Imagine wil van de huurovereenkomst af omdat zij te kampen had met tegenvallende omzetten. In unit 37 was al vanaf april 2012 een administratiekantoor gevestigd, dat wist Imagine. De units 34, 35 en 36 waren toen niet verhuurd, units 32 en 33 waren als toonzaal in gebruik. De units 27,33,34,35 en 36 stonden ten tijde van het ondertekenen van de huurovereenkomst te huur en waren leeg of voor een andere dan een winkelfunctie in gebruik. Imagine wist van de hoed en de rand. Het gebruik van verkochte units heeft de stichting niet in de hand.
3. Het Gerecht overweegt als volgt. Van een gezag van gewijsde van het vonnis van 29 november 2016 is geen sprake, omdat dat vonnis door het ingestelde hoger beroep in cassatie nog geen kracht van gewijsde heeft verkregen.
Het staat Imagine vrij de grondslag dwaling aan te voeren. Op die grondslag kan, bij gegrondbevinding van de stellingen van Imagine, de vernietiging van de huurovereenkomst volgen, hetgeen een ander rechtsgevolg is dat de ontbinding op grond van een tekortkoming die in de door het hof reeds berechte geschil. Van gebrek aan belang is dus geen sprake.
4. Aan de orde is dus of Imagine een succesvol beroep op dwaling heeft gedaan, en meer in het bijzonder of de stichting aan Imagine inlichtingen had behoren te verstrekken over de (voorgenomen) verhuur van units voor ander dan winkeldoeleinden.
5. Een deel van de overgelegde producties heeft betrekking op een op 4 juni 2013 bij het Openbaar Lichaam Bonaire door of namens de stichting ingediende aanvraag voor het wijzigen van de woonbestemming in een kantoorstemming. Aangezien die aanvraag betrekking heeft op de derde bouwlaag zijn die producties en de daarop gebaseerde stellingen van Imagine niet van belang voor de beoordeling van het geschil.
6. In productie 2 van Imagine is nog eens uitgelegd wat zij de stichting wezenlijk verwijt, namelijk dat de stichting “stiekem” en “in het geniet” een bestemmingswijziging heeft geregeld zonder daar de winkeliers c.q. Imagine op de hoogte te stellen. De bijgevoegde stukken ondersteunen die stelling niet: het gaat daarin niet om een bestemmingswijziging, maar om een wijziging van de voor de oprichting van het gebouw verleende bouwvergunning. Uit het gegeven dat die aanvraag is gehonoreerd maakt het Gerecht op dat zich geen van de imperatieve weigeringsgronden voor de vergunningverlening heeft voorgedaan, waarvan in dit geschil van belang is dat de wijzigingen niet in strijd kwamen met het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan voor het Centrumgebied. Dat laatste is ook niet goed voorstelbaar, omdat volgens de bestemmingsomschrijving, zoals die door Imagine als productie 2 bij het inleidende verzoekschrift is overgelegd, de gronden met de bestemming centrum bestemd zijn voor “winkels, hotels, restaurants, snacks, cafés, discotheken, gebouwen ten behoeve van de dienstverlening, woningen en gebouwen voor sportbeoefening en welness”. Een kantoorfunctie als die welke in die tweede bouwlaag is gerealiseerd past daarin. En waar Imagine kennelijk bezwaar maakt tegen het gebruik van de units voor kantoren, moet worden opgemerkt dat het gebruiksvoorschrift van artikel 19.5 Ruimtelijk Ontwikkelingsplan de stichting alle ruimte biedt voor de verhuur voor kantoordoeleinden.
7. Ook de huurovereenkomst zelf bevat geen bepaling die de stichting enige beperking oplegt met betrekking tot het realiseren van andere functies dan een winkelfunctie; Imagine heeft dat niet gesteld en het Gerecht heeft bepalingen van die strekking daarin niet kunnen vinden. Enige garantie of toezegging van de zijde van de stichting met betrekking tot de verhuur van de units louter ten behoeve van een winkelfunctie is niet gebleken.
8. Het hof heeft in rechtsoverweging 3.5 van zijn vonnis 29 november 2016 overwogen:
“Gesteld noch gebleken is dat bij de totstandkoming van de overeenkomst door de Stichting toezeggingen zijn gedaan over de wijze waarop de eerste verdieping van de Bonaire Mall zou worden “gevuld”, hoewel het voor de hand lag, ook gezien het ‘floorplan’ op de website van de Bonaire Mall waarop Imagine c.s. zich beroepen, dat daar hoofdzakelijk winkels zouden worden gevestigd”.
Deze overweging geldt ook voor het oordeel van het Gerecht over de vordering van Imagine op de grondslag dwaling. De stukken die Imagine heeft overgelegd na de WOB BES-procedure maken dat niet anders. Uit die stukken kan worden opgemaakt dat RCN op 30 augustus 2012 aan het Rijksvastgoedbedrijf de opdracht heeft verstrekt naar passende huisvesting te zoeken. De enige aanwijzing dat al vóór de datum van ondertekening van de huurovereenkomst tussen partijen (21 december 2012) contact tussen de stichting en RCN/Rijksvastgoedbedrijf heeft bestaan betreft de “integriteitsverklaring huurder”, door de stichting ondertekend op 8 oktober 2012. Het Gerecht plaatst dat document in het zoekproces van het Rijksvastgoedbedrijf naar geschikte huurruimte. Als bij voorbaat duidelijk is dat een verhuurder als niet-integer wordt beschouwd, heeft verder onderhandelen met die huurder geen perspectief. Daaruit kan echter niet worden afgeleid dat het zoekproces al zover gevorderd was dat verhuur aan het Rijksvastgoedbedrijf ten behoeve van RCN aanstaande was. Alle overige data zijn gelegen na de datum van de huurovereenkomst tussen partijen. De offerte van het Rijksvastgoedbedrijf dateert van 7 februari 2013 en de overeenkomst tussen de stichting als verhuurder en het Rijksvastgoedbedrijf is op 11/12 april 2013.
9. De conclusie is dat het beroep op dwaling niet opgaat. De vordering van Imagine zal daarom worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal zij in de kosten van de procedure worden veroordeeld. Omdat kosten van de gemachtigde van de stichting voor de behandeling van de zaak op 20 april 2017 al zijn toegewezen bij de kostenveroordeling in het kort geding vonnis van dit Gerecht van 21 april 2017, zal worden volstaan met toewijzing van een gemachtigdensalaris van 2 punten tegen het tarief van US$ 698,- per punt.
Beslissing
Het Gerecht:
Wijst de vordering af;
Veroordeelt de stichting in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van gedaagde begroot op US$ 1.396,- aan salaris van de gemachtigde.
Verklaart dit vonnis met betrekking tot deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.P.M. van den Dungen, rechter in voormeld Gerecht en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 29 november 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.