ECLI:NL:OGEABES:2017:1

• Datum uitspraak: 2 februari 2017
• Publicatiedatum: 10 februari 2017
• Zaaknummer: BBZ nr. BON201500033
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: mr. drs. M.M. de Werd
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waardering van erfpachtgrond voor vastgoedbelasting en proceskostenvergoeding

In deze zaak heeft het Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba op 2 februari 2017 uitspraak gedaan over de waardering van een perceel erfpachtgrond voor de vastgoedbelasting. De Inspecteur had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op $ 209.790, maar belanghebbende, X B.V., betwistte deze waardering en stelde dat de waarde op $ 120.000 moest worden vastgesteld, gebaseerd op een taxatierapport van een deskundige. Het Gerecht oordeelde dat de Inspecteur de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk had gemaakt, omdat de referentieobjecten niet vergelijkbaar waren met de onroerende zaak van belanghebbende. Het Gerecht volgde de waarde van belanghebbende, die was gebaseerd op een taxatie, en stelde de waarde van de onroerende zaak vast op $ 120.000. Daarnaast heeft het Gerecht belanghebbende recht gegeven op een proceskostenvergoeding van $ 391, maar het verzoek om vergoeding van taxatiekosten werd afgewezen, omdat deze kosten niet in aanmerking komen voor vergoeding volgens de geldende regelgeving. De uitspraak werd gedaan in aanwezigheid van de griffier, M.M.M. Faro MSc.

Uitspraak

Uitspraak van 2 februari 2017

BBZ nr. BON201500033

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE

Enkelvoudige Belastingkamer

op het beroep in de zin van

hoofdstuk VIII, titel acht, afdeling drie van de Belastingwet BES van:

X B.V., gevestigd in Bonaire,

belanghebbende,

gericht tegen:

DE INSPECTEUR DER BELASTINGEN , zetelend in Bonaire,

de Inspecteur,

1. PROCESVERLOOP

1.1

De Inspecteur heeft in het kader van de heffing van vastgoedbelasting bij beschikking van 23 september 2015 de waarde per 1 januari 2011 vastgesteld van de onroerende zaak Y te Bonaire.

1.2

Belanghebbende heeft hiertegen op 14 september 2015 bezwaar aangetekend.

1.3

Met dagtekening 31 oktober 2015 heeft de Inspecteur uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar afgewezen.

1.4

Op 13 november 2015 is belanghebbende in beroep gekomen tegen de uitspraak. Zij heeft daarbij een bedrag van $ 30 aan griffierecht voldaan.

1.5

De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 25 oktober 2016 per email nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn ter zitting overhandigd aan de Inspecteur.

1.6

Ter zitting van 7 november 2016 te Kralendijk is namens belanghebbende verschenen A. Namens de Inspecteur zijn verschenen mr. B en drs. C. Belanghebbende heeft ter zitting een nader stuk overgelegd, dat in kopie verstrekt is aan de Inspecteur.

2. FEITEN

Het volgende is op grond van de schriftelijke stukken en hetgeen ter zitting is gezegd komen vast te staan. Het is tussen partijen niet in geschil of door één van de partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende tegengesproken.

2.1

Belanghebbende heeft het recht van erfpacht van een perceel grond aan de Y met een oppervlakte van 2.997 m2 (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een braakliggend stuk terrein, waarop belanghebbende een resort wil vestigen.

2.2

Met dagtekening 23 september 2015 heeft de Inspecteur ingevolge artikel 4.6, lid 1 van de Belastingwet BES (hierna: BBES) bij beschikking de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op $ 209.790, ofwel $ 70 per m2.

2.3

Belanghebbende heeft op 14 september 2015 bezwaar aangetekend tegen de waardebeschikking en daarbij een taxatierapport gevoegd, opgemaakt op 5 november 2013 door D, gediplomeerd en beëdigd makelaar en taxateur in onroerende goederen te Bonaire. In het taxatierapport wordt opgemerkt dat sprake is van erfpachtgrond en wordt de onderhandse verkoopwaarde van de onroerende zaak, vrij van huur en gebruik, per 5 november 2013 (de opnamedatum) gewaardeerd op $ 46.000. De taxatie heeft plaatsgevonden ten behoeve van een mogelijke financiering. In het taxatierapport is tevens de waarde getaxeerd van een op de onroerende zaak te bouwen eco-resort met voorzieningen.

2.4

De Inspecteur heeft met dagtekening 31 oktober 2015 uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar afgewezen.

2.5

Belanghebbende heeft op 13 november 2015 beroep aangetekend tegen de uitspraak op bezwaar en daarbij een nieuw taxatierapport gevoegd van D voornoemd, waarin de onderhandse verkoopwaarde van de onroerende zaak per opnamedatum 3 november 2015 is getaxeerd op $ 120.000. In het rapport staat, anders dan in het rapport van 6 november 2013, vermeld dat
“de waarde is bepaald als ware het een perceel eigendomsgrond” . Het betreft een waardering
“ter ondersteuning van bezwaarschrift aangaande de waardering door de belastingdienst” .

3. GESCHIL EN STANDPUNTEN PARTIJEN

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011. De Inspecteur gaat uit van een waarde van $ 209.790, zoals vastgesteld bij beschikking. Zij stelt daarbij dat niet de erfpachtwaarde maar de volle eigendomswaarde tot uitgangspunt genomen moet worden. De verkoopprijzen van percelen grond in een vergelijkbare omgeving liggen volgens de Inspecteur tussen $ 75 en $ 95 per m2. Nu zij is uitgegaan van een waarde per m2 van $ 70 is de waarde zeker niet te hoog vastgesteld. Belanghebbende heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de waarde, overeenkomstig het taxatierapport van november 2015, dient te worden vastgesteld op $ 120.000. De percelen grond waarmee de Inspecteur de onroerende zaak vergelijkt zijn veel kleiner en hebben een andere, betere, ligging en zijn dan ook niet vergelijkbaar. Tevens heeft belanghebbende verzocht om een proceskostenvergoeding.

4. BEOORDELING VAN HET BEROEP

4.1

Ingevolge artikel 4.2 BBES wordt vastgoedbelasting geheven van degene die bij het begin van het kalenderjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een onroerende zaak. Belanghebbende heeft de onroerende zaak in erfpacht en heeft op grond daarvan het genot zoals bedoeld in voormelde bepaling, zodat hij terecht als belastingplichtige voor de vastgoedbelasting is aangemerkt.

4.2

In artikel 4.5, lid 1 BBES is bepaald dat de maatstaf voor de heffing van vastgoedbelasting de waarde is die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze bepaling houdt in dat bij de waardevaststelling van de onroerende zaak geen rekening gehouden dient te worden met de (waardedrukkende) omstandigheid van de erfpacht, maar dat uitgegaan dient te worden van de volle eigendomswaarde van de onroerende zaak. Ingevolge artikel 4.6, lid 1 en lid 2 BBES wordt die waarde vastgesteld bij voor bezwaar vatbare beschikking en bepaald naar de waarde per waardepeildatum. Tussen partijen is niet in geschil dat de waardepeildatum 1 januari 2011 is. De Inspecteur heeft per die datum de waarde zoals bedoeld in artikel 4.5, lid 1 BBES vastgesteld op $ 209.790. Belanghebbende heeft ter zitting niet langer betwist dat de onroerende zaak gewaardeerd moet worden naar de volle eigendomswaarde, maar ze heeft gesteld dat die waarde door de Inspecteur te hoog is vastgesteld.

4.3

Het Gerecht stelt voorop dat op de Inspecteur de bewijslast rust van de door haar verdedigde waarde. Zij heeft daartoe aangevoerd dat de onroerende zaak is gelegen aan een verharde weg, voorzien van infrastructuur, op loopafstand van zee. Percelen in eigendomsgrond aan zee brengen volgens de Inspecteur $ 600 tot $ 1.000 per m2 op en percelen die verderop aan zee liggen $ 100 per m2. De Inspecteur heeft daarbij verwezen naar een perceel grond van 815 m2, gelegen te Z, dat te koop aangeboden wordt voor $ 80.000, ofwel ca $100 per m2, en naar een overzicht van een makelaar waaruit blijkt dat percelen grond van ca 1.000 m2 die gelegen zijn in H worden verkocht voor bedragen van $ 75 tot $ 95 per m2. Al deze percelen liggen in de buurt van de onroerende zaak. Omdat de onroerende zaak van belanghebbende niet direct aan zee is gelegen, maar is gescheiden door een weg is de waarde gesteld op $ 70 per m2.

4.4

Hiermee heeft de Inspecteur naar het oordeel van het Gerecht de door haar verdedigde waarde van de onroerende zaak, tegenover de gemotiveerde betwisting van belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft gesteld dat de door de Inspecteur genoemde percelen alleen al niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak door het verschil in grootte. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van bijna 3.000 m2 terwijl de referentiepercelen een oppervlakte hebben van ca. 1.000 m2. Volgens belanghebbende is een groter perceel veel minder courant dan een kleiner perceel en dus ook minder waard (per m2). Het Gerecht oordeelt hierover als volgt. In zijn algemeenheid brengen grotere percelen grond minder op (per m2) dan kleinere percelen. Dit is het zogenaamde principe van het afnemend grensnut. De Inspecteur heeft dit principe niet betwist, maar betoogd dat het in dit geval niet opgaat omdat belanghebbende de onroerende zaak zou kunnen splitsen in verschillende kleine kavels met een hogere opbrengst per kavel. Het Gerecht verwerpt dit betoog. Belanghebbende heeft geloofwaardig verklaard dat opsplitsing niet mag, omdat het perceel daarvoor niet bedoeld was. De onroerende zaak is immers bestemd voor een te stichten resort. Bovendien ligt het langs een weg met in de buurt allemaal grote percelen die bedoeld zijn voor hotels, resorts en appartementsgebouwen. Nu de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaak gesplitst mag worden is naar het oordeel van het Gerecht het principe van het afnemend grensnut wel van toepassing. Dat betekent dat de onroerende zaak alleen al vanwege het verschil in grootte niet vergelijkbaar is met de opgevoerde referentiepercelen. Het Gerecht voegt daar aan toe dat het perceel Z dichter bij de zee ligt en dat bovendien de prijs waarvoor het perceel aangeboden wordt niet bepalend is voor waarde in het economisch verkeer. Met betrekking tot de H percelen geldt dat deze, anders dan de onroerende zaak, in een woonwijk liggen en ook in die zin niet met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn. Bovendien betreffen de Z percelen ontwikkelde grond terwijl de onroerende zaak grond zonder voorzieningen betreft.

4.5

Nu de Inspecteur de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt is het aan belanghebbende om de door haar voorgestane waarde van $ 120.000 aannemelijk te maken. Zij heeft daartoe verwezen naar het taxatierapport van november 2015.

Naar het oordeel van het Gerecht baseert de belanghebbende zich voor de waardebepaling van de onroerende zaak terecht op het oordeel van een deskundige. In het algemeen zal aan een dergelijke waardering doorslaggevende betekenis moeten worden gehecht. Dat is slechts anders indien de Inspecteur voldoende feiten en omstandigheden aanvoert die deze waardevaststelling kunnen ontkrachten. Dat heeft de Inspecteur niet gedaan. Naar het oordeel van het Gerecht heeft belanghebbende hiermee de waarde van de onroerende zaak van $120.000 aannemelijk gemaakt. Daarbij merkt het Gerecht op dat in het taxatierapport de onroerende zaak gewaardeerd is naar de volle eigendomswaarde en dat belanghebbende tijdens de zitting onbetwist heeft verklaard dat de waarde per 1 januari 2011 niet of nauwelijks afwijkt van die per taxatiedatum, zijnde november 2015.

Het gelijk is aan belanghebbende en het beroep is gegrond.

5. PROCESKOSTENVERGOEDING

5.1

Voor zover belanghebbende een beroep heeft gedaan op een vergoeding van de kosten van de bezwaarfase wordt dit beroep verworpen. Belanghebbende heeft daar immers niet, zoals vereist is voor een bezwaarkostenvergoeding, om verzocht voordat de Inspecteur op het bezwaar heeft beslist (zie artikel 8.95, lid 3 BBES).

5.2

Nu het beroep gegrond is en belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van de in de beroepsfase gemaakte kosten vindt het Gerecht aanleiding om de Inspecteur te veroordelen tot een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase aan belanghebbende. De kosten zijn op de grond van artikel 5.1 en 5.2 van het Uitvoeringsbesluit BBES en de daarbij behorende bijlage voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 391 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde van € 391 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak). Het Gerecht merkt hierbij op dat belanghebbende in het beroepschrift onbetwist heeft gesteld dat hij in de beroepsfase, naast de kosten van een taxatierapport, makelaarsadvieskosten heeft gemaakt. Naar het oordeel van het Gerecht dienen deze makelaarsadvieskosten aangemerkt te worden als kosten van door een derde verleende beroepsmatige bijstand bij de indiening van het beroep. Belanghebbende heeft ook een vergoeding voor taxatiekosten verzocht, maar het Gerecht wijst dit verzoek af. In artikel 5.1 van het Uitvoeringsbesluit BBES is immers limitatief vermeld welke kosten voor vergoeding in aanmerking komen en daar staan kosten van een opgemaakt taxatierapport niet bij.

5.3

Het vorenstaande leidt ertoe dat als volgt moet worden beslist.

6. BESLISSING

De rechter in dit gerecht:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- stelt de waarde van de onroerende zaak vast op $ 120.000;

- veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van

$ 391;

- gelast dat de Inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van

$ 30 aan deze vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. M.M. de Werd, rechter in dit gerecht, en werden uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 februari 2017, in tegenwoordigheid van de griffier, M.M.M. Faro MSc.

De griffier, De rechter,

Tegen deze uitspraak staat hoger beroep open bij het Hof (art. 8.116a, lid 1 Belastingwet BES).

Het hoger beroep kan worden ingesteld binnen twee maanden na de dag van de toezending van de uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg overeenkomstig artikel 8.116 Belastingwet BES.