ECLI:NL:OGEAA:2026:158

• Datum uitspraak: 10 juni 2026
• Publicatiedatum: 24 juni 2026
• Zaaknummer: AUA202503083
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Verzet
• Rechters: J. Brandt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vernietiging koopovereenkomst onroerende zaak wegens ontbreken schriftelijkheid en misbruik omstandigheden

In deze zaak staat centraal of tussen partijen een geldige koopovereenkomst is gesloten voor de verkoop van een deel van een perceel grond van 237 m2. De eiseres erkent in een brief de verkoop en betaling van Afl. 20.000,-, maar stelt dat zij de overeenkomst wil vernietigen wegens misbruik van haar zwakke gezondheid en het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst, zoals vereist voor onroerende zaken.

Het Gerecht stelt vast dat partijen wel degelijk een koopovereenkomst zijn aangegaan, gelet op de erkenning van de betaling, de aanvraag tot splitsing van het perceel en de feitelijke handelingen zoals het plaatsen van trailerwoningen. Echter, omdat de koop niet schriftelijk is vastgelegd, is de overeenkomst vernietigbaar op grond van artikel 7:2 lid 1 BW en 7:2 lid 4 BW.

De eiseres beroept zich op vernietiging, waardoor de koopovereenkomst geacht wordt nooit te hebben bestaan. Dit leidt tot ongedaanmakingsverplichtingen waarbij partijen zoveel mogelijk in de oorspronkelijke situatie moeten worden teruggebracht. De primaire vordering van de gedaagde tot levering is ingetrokken, waardoor het verstekvonnis wordt vernietigd.

De zaak wordt verwezen voor nadere uitlatingen van de gedaagde over de gevolgen van de vernietiging voor haar vorderingen tot kostenvergoeding, waarna de eiseres mag reageren. Het Gerecht houdt verdere beslissing aan tot nadere behandeling.

Uitkomst: Het verstekvonnis wordt vernietigd en de zaak wordt verwezen voor nadere uitlatingen over kostenvergoeding na vernietiging van de koopovereenkomst.

Uitspraak

Vonnis van 10 juni 2026

Behorend bij AUA202503083 AR

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

[Eiseres] ,

te Aruba,

eiseres in het verzet, oorspronkelijk gedaagde, hierna ook te noemen: [eiseres],

gemachtigde: de advocaat mr. G.L. Griffith,

tegen:

[Gedaagde] ,

te Aruba,

gedaagde in het verzet, oorspronkelijk eiseres, hierna ook te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: de advocaat mr. P.M.K. Smit.

1. DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift van [gedaagde], ingediend op 30 april 2025;

- het op de rolzitting van 11 juni 2025 tegen [eiseres] verleende verstek;

- het verstekvonnis in de zaak met nummer AUA202501275 van 20 augustus 2025;

- het verzetschrift van [eiseres], ingediend op 22 september 2025;

- de rolbeschikking van 21 januari 2026, waarin een comparitie van partijen is bepaald;

- de producties van [gedaagde], ingediend op 13 februari 2026;

- de comparitie van partijen op 19 februari 2026, waar beide partijen zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden, en waarop mr. Smit het woord heeft gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen.

1.2

De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1 [

Eiseres] is eigenaresse van een perceel grond te [locatie].

2.2 [

Gedaagde] heeft [eiseres] Afl. 20.000,- betaald.

2.3

Op enig moment in 2022 heeft [gedaagde] (met toestemming van [eiseres]) een trailerwoning op het perceel van [eiseres] geplaatst. Deze trailer wordt bewoond door de zoon van [gedaagde] en zijn gezin. Even later heeft [gedaagde] een tweede trailer op het perceel geplaatst.

2.4

Op 2 februari 2022 hebben [eiseres] en [gedaagde] bij DIP een aanvraag ingediend voor de splitsing van het perceel van [eiseres] in twee delen en voor de bouw van een woonhuis op het “kleinere” deel.

2.5

Bij brief van 25 april 2024 heeft de advocaat van [gedaagde] het volgende aan [eiseres] geschreven:

“Manera conoci pa bo persona, bo persona a bende cliënte un parti di e tereno eigendom, 237 m2, ubica na [locatie] (…) na un prijs die AWG 20.000,00. Mientras tanto clientenan a paga e suma completo na bo persona.

Awo cu e soma complete ta paga ta ora pa regla e traspaso di e tereno na nomber di cliente. (…)

Por medio di esaki nos ta urgi, si ta necesario cita bo persona, pa acudi na un notario di bo escogencia, pa regla e traspaso. (…)”

2.6

In een brief, die is gedateerd 17 mei 2024 en is ondertekend door [eiseres], is als volgt gereageerd:

“Enberdad nos a hasi palabrashon pa bende e tereno eigendom, 237m2, ubica na [locatie] (…). Pa cu esaki a bin na un areglo di AWG 20.000,00 na cual nos a ricibi esaki.

Actualmente, nos no kier, ni por bende e pida tereno aki mas, pa e sigiente motibonan:

Huntu cu [gedaagde] nos a cana e caminda di bai DOW pa asina por midi e tereno, y tambe pa cuminsa e proceso pa por bende eaki oficialmente anexo 1:carta di notaris [notaris] y anexo 2: Aanvraag Splitsing DIP dd.2-2-22. Lamentablemente, esaki no ta possibel door cu e tereno ta condena y no tin niun caminda cu por hasi un entrada. Nos a purba di bon boluntad pa wak si ta possibel pa laga pida tereno di nos erfpacht habri pa asina por tin un entrada pa e eigendom. Nos a bai DOW pa hasi e peticion, pero ‘mondeling’ a bisa nos cu esaki no ta possible y a ripiti cu e ta un tereno condena. (…)

E sigiente motibo, cual pa nos ta pisa mas tanto, ta lo sigiente: Na principio e palabrashon tawata cu [gedaagde] y [betrokkene] lo a bin biba riba e tereno, lamentablemente no a compli cu esaki y un otro familia mas jong a bin biba eynan cual a trese ‘overlast’ pa nos. Durante cu tempo ta pasa, e relashon entre e famia cu ta biba riba e tereno y tambe [gedaagde] y [betrokkene], no ta bon mas cu nos. Nos ta hendenan grandi caba, y lo desea di biba trankil sin mester wordo molestia door di bisiña.

Pa cu e motibonan aki, nos lo debolbe [gedaagde] y [betrokkene] e suma di AWG 20.000,00 bek y lo desea pa nan por hasi e tereno limpi pa ora di entrega esaki. Nos ta pidi un tempo lapso di 3 luna pa por jega na e suma aki pa por cumpli cu e pago,”

2.7

De gemachtigde van [gedaagde] heeft op 11 februari 2025 gereageerd. Zij heeft geschreven dat [eiseres] de keuze heeft om ofwel de overeenkomst na te komen, ofwel de kosten van [gedaagde] te vergoeden. Voor het geval [eiseres] kiest voor het laatste, maakt [gedaagde] aanspraak op vergoeding van Afl. 61.591,00 aan gemaakte kosten.

2.8 [

Eiseres] heeft op deze brief niet gereageerd.

3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

3.1

Aanvankelijk vorderde [gedaagde] dat [eiseres] zou worden veroordeeld om mee te werken aan de splitsing van het perceel en vervolgens om het gedeelte van 237 m2 dat zij aan [gedaagde] heeft verkocht, aan haar te leveren. Dit (primaire) gedeelte van haar vordering heeft zij tijdens de zitting ingetrokken. [Gedaagde] vordert thans nog dat het Gerecht, voor zover mogelijk met uitvoerbaarverklaring bij voorraad:

a. de koopovereenkomst ontbindt;

b. [Eiseres] veroordeelt tot betaling van

- Afl. 20.000,- restitutie koopprijs;

- Afl. 2.700,- transport trailer;

- Afl. 17.986,- elektriciteitsaansluiting;

- Afl. 8.805,- aanleg septic tank, nivellering en graafwerkzaamheden;

- Afl. 12.500,- renovatie van de tuin;

alles vermeerderd met de wettelijke rente;

c. [Eiseres] veroordeelt in de proceskosten.

3.2

In het verstekvonnis is de primaire vordering (dus splitsing van het perceel en levering van 237 m2 aan [gedaagde]) toegewezen.

3.3

In deze (verzet)procedure vordert [eiseres] dat het Gerecht het verstekvonnis vernietigt en de vordering van [gedaagde] alsnog afwijst. Op haar beurt vordert zij (in reconventie) dat het Gerecht:

i. de overeenkomst vernietigt op grond van misbruik van omstandigheden;

ii. ofwel de overeenkomst ontbindt;

iii. de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het verstekvonnis schorst;

iv. althans een andere redelijke beslissing neemt;

v. met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.4

Het Gerecht gaat hierna in op de standpunten van partijen, voor zover die relevant zijn voor de beoordeling van de vorderingen.

4. DE BEOORDELING

In conventie en in reconventie

4.1

Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie met elkaar samenhangen, zal het Gerecht die hierna gezamenlijk beoordelen.

4.2 [

Eiseres] heeft op 22 september 2025 verzet ingesteld tegen het verstekvonnis van 20 augustus 2025. Het Gerecht moet ambtshalve beoordelen of het verzet tijdig is ingesteld. Op grond van artikel 84 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering moet (voor zover in deze procedure van belang) het verzet binnen twee weken na de betekening van het verstekvonnis worden ingesteld. Uit het betekeningsexploot blijkt dat het verstekvonnis op 8 september 2025 aan [eiseres] is betekend. [Eiseres] heeft haar verzetschrift op 22 september 2025 aan het Gerecht toegestuurd. Dat is op tijd. [Eiseres] kan dus ontvangen worden in haar verzet.

Hebben partijen een koopovereenkomst gesloten?

4.3

Het meest verstrekkende verweer van [eiseres] tegen de vordering van [gedaagde] is dat partijen helemaal geen koopovereenkomst hebben gesloten. Volgens [eiseres] is zij wel door de partner van [gedaagde] benaderd omdat hij het perceel van haar wilde kopen, maar heeft zij steeds gezegd dat het perceel niet te koop was. Wel heeft [eiseres] het goed gevonden dat de partner van [gedaagde] (die zei dat hij in een noodsituatie zat) een trailer op haar terrein zou plaatsen om daar tijdelijk in te wonen.

4.4

Naar het oordeel van het Gerecht is komen vast te staan dat [eiseres] 237 m2 van haar perceel aan [gedaagde] heeft verkocht, en wel om de volgende reden.

4.5

In de eerste plaats heeft [eiseres] in de brief van 17 mei 2024 erkend dat zij een deel van haar perceel aan [gedaagde] heeft verkocht. Weliswaar heeft [eiseres] gesteld dat zij in die periode ziek was, dat haar nichtje de brief voor haar heeft geschreven en dat de inhoud van de brief niet klopt, maar vast staat dat [eiseres] de brief heeft getekend. Uit niets blijkt dat [eiseres] op dat moment zo ziek was dat zij de inhoud van de brief niet kon begrijpen. Bovendien moet het nichtje de brief hebben geschreven op basis van informatie die afkomstig is van [eiseres].

4.6

Daarbij komt dat [eiseres] en [gedaagde] in 2022 een aanvraag hebben ingediend voor de splitsing van haar perceel. Het ligt niet voor de hand dat [eiseres] samen met [gedaagde] om splitsing van het perceel zou vragen, als [gedaagde] niet een deel van dat perceel zou hebben gekocht. Waarom [eiseres] die aanvraag dan toch heeft gedaan (en zelfs heeft gevraagd om een vergunning voor de bouw van een woning door [gedaagde]) heeft [eiseres] niet duidelijk kunnen maken.

4.7

Tot slot is komen vast te staan dat [gedaagde] de afgesproken koopprijs heeft betaald. Ook dat heeft zij in haar brief van 17 mei 2024 erkend. Tijdens de zitting heeft [eiseres] weliswaar gezegd dat Afl. 8.000,- bestemd was voor de aanvraag bij DIP en dat de rest een vergoeding was voor het gebruik van het perceel, maar dan is het op zijn minst opvallend dat er precies Afl. 20.000,- is betaald en dat [eiseres] na de laatste “gebruiksvergoeding” nooit meer heeft gevraagd om aanvullende betalingen.

4.8

Het Gerecht gaat er dus vanuit dat partijen wel degelijk hebben afgesproken dat [gedaagde] voor een bedrag van Afl. 20.000,- een gedeelte van 237 m2 van het perceel van [eiseres] zou kopen (en dat [eiseres] dit bedrag ook heeft ontvangen).

Is de koopovereenkomst vernietigbaar?

4.9 [

Eiseres] heeft zich op het standpunt gesteld dat de overeenkomst vernietigbaar is, omdat [gedaagde] misbruik heeft gemaakt van haar zwakke gezondheid (art. 3:44 lid 4 BW).

4.1

Het Gerecht laat in het midden of [eiseres] voldoende heeft onderbouwd dat sprake is geweest van misbruik van omstandigheden. [Eiseres] heeft er immers terecht op gewezen dat de koopovereenkomst niet op papier staat. Op grond van artikel 7:2 lid 1 BW moet de koop van een onroerende zaak schriftelijk worden aangegaan. Als dit niet gebeurt, is de overeenkomst vernietigbaar, zo lang er geen levering heeft plaatsgevonden. Zowel de koper als de verkoper kan zich in dat geval op de vernietigbaarheid beroepen. Dit betekent dat [eiseres], die heeft gehandeld als privépersoon en niet bedrijfsmatig (artikel 7:2 lid 4 BW), een beroep kan doen op de vernietigbaarheid van de overeenkomst.

4.11 [

Eiseres] heeft zich op de vernietigbaarheid beroepen en heeft laten weten dat zij de koopovereenkomst vernietigt. Dit betekent dat de koopovereenkomst geacht wordt nooit te hebben ontstaan (artikel 3:53 BW), en dat zogenoemde “ongedaanmakings-verplichtingen” ontstaan. Dit betekent dat partijen allebei zoveel mogelijk moeten worden gebracht in de situatie die zou hebben bestaan, als de overeenkomst nooit zou zijn gesloten.

Wat betekent dit voor de vordering van [gedaagde]?

4.12

Geen van partijen heeft zich uitgelaten over de vraag wat dit betekent voor de vorderingen van [gedaagde]. [Gedaagde] heeft weliswaar schadevergoeding gevorderd, maar die vordering is gebaseerd op haar stelling dat [eiseres] tekortschoot in de nakoming van de koopovereenkomst. Over de vraag of en op grond waarvan [gedaagde] ook recht heeft op vergoeding van gemaakte kosten in de situatie waarin de koopovereenkomst geacht wordt nooit te hebben bestaan, hebben partijen geen standpunt ingenomen.

4.13

Om die reden zal de zaak naar de rol worden verwezen voor akte uitlating door [gedaagde] over hetgeen is vermeld in 4.10 tot en met 4.12, en de gevolgen daarvan voor haar vordering. Vervolgens zal [eiseres] daarop mogen reageren. Daarna wordt in beginsel vonnis gewezen.

4.14

Omdat [gedaagde] haar primaire vordering (die in het verstekvonnis is toegewezen) heeft ingetrokken, kan het verstekvonnis niet in stand blijven. Het verstekvonnis zal daarom worden vernietigd. Dit betekent dat het Gerecht niet hoeft te beslissen over de vordering van [eiseres] tot schorsing van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het verstekvonnis.

5. DE UITSPRAAK

Het Gerecht:

vernietigt het verstekvonnis dat op 20 augustus 2025 onder rolnummer AUA202501275 tussen partijen is gewezen;

en opnieuw beslissend:

verwijst de zaak naar de rolzitting van
19 augustus 2026 voor het nemen van een akte door [gedaagde] naar aanleiding van de rov. 4.10 tot en met 4.12, waarna [eiseres] daarop bij akte mag reageren;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Brandt, rechter in dit Gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 10 juni 2026 in aanwezigheid van de griffier.