Uitspraak
Beschikking van 29 januari 2025
Behorend bij AUA202302781
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
BESCHIKKING
betreffende het verzoek op grond van artikel 3:200a e.v. van het Burgerlijk Wetboek tot toekenning van het langdurig onverdeeld gebleven perceel 2-D-80 te Alto Vista, in de stukken ook aangeduid als
ALTO VISTA 125 te Aruba, groot 14.000 m2, ten name van
Hermenegildo Figaroa, ook wel aangeduid als
Herminegildo Figaroa,geboren te Aruba op 13 april 1890 en overleden te Aruba op 15 december 1963,
ALTO VISTA 125 te Aruba, groot 14.000 m2, ten name van
Hermenegildo Figaroa, ook wel aangeduid als
Herminegildo Figaroa,geboren te Aruba op 13 april 1890 en overleden te Aruba op 15 december 1963,
van de verzoekers:
[Verzoeker 1](hierna: Nicolas),
[Verzoekster 1](hierna te noemen: [verzoekster 1]),
[Verzoekster 2],
[verzoeker 2](hierna te noemen: [verzoekster 2]),
[verzoeker 2](hierna te noemen: [verzoekster 2]),
[Verzoeker 3](hierna te noemen: [verzoeker 3]),
[Verzoekster 3](hierna te noemen: [verzoekster 3]),
[Verzoekster 4](hierna te noemen: [verzoekster 4]),
[Verzoekster 5](hierna te noemen: [verzoekster 5]),
allen wonende te Aruba,
verzoekers, hierna gezamenlijk ook aangeduid als: Verzoekers c.s.,
gemachtigde: de advocaat mr. R.J. Kock,
mede als schriftelijk gevolmachtigden van:
[Betrokkene 2], [betrokkene 3], [belanghebbende 1], [betrokkene 4], [betrokkene 5], [betrokkene 6], [betrokkene 7], [betrokkene 8], [betrokkene 9], [betrokkene 10], [betrokkene 11], [betrokkene 12], [belanghebbende 2], [betrokkene 13], [betrokkene 14], [betrokkene 15], [betrokkene 16], [betrokkene 17], [betrokkene 18], [betrokkene 19], [betrokkene 20], [betrokkene 21], [verzoekster 1], [betrokkene 22], [betrokkene 23], [betrokkene 24], [betrokkene 25], [betrokkene 26], [betrokkene 27], [betrokkene 28], [betrokkene 29], [betrokkene 30], [betrokkene 31], [betrokkene 32], [betrokkene 33], [betrokkene 34], [betrokkene 35], [betrokkene 36], [betrokkene 37], [betrokkene 38], [betrokkene 39], [betrokkene 40], [betrokkene 41], [betrokkene 42], [betrokkene 43], [betrokkene 44], [betrokkene 45], [betrokkene 46], [betrokkene 47], [betrokkene 48], [betrokkene 49], [betrokkene 50], [betrokkene 51], [betrokkene 52], [betrokkene 53], [betrokkene 54], [betrokkene 55], [betrokkene 56], [betrokkene 57], [verzoekster 2], [betrokkene 58], [betrokkene 59], [betrokkene 60], [betrokkene 61], [betrokkene 62], [betrokkene 63], [betrokkene 64], [betrokkene 65], [betrokkene 66], [betrokkene 67], [betrokkene 68], [betrokkene 69], [betrokkene 70], [betrokkene 71], [betrokkene 72], [betrokkene 73], [betrokkene 74], [betrokkene 75], [betrokkene 76], [betrokkene 77], [betrokkene 78], [betrokkene 79], [betrokkene 80], [betrokkene 81], [betrokkene 82], [betrokkene 83], [betrokkene 84], [betrokkene 85], [betrokkene 86], [betrokkene 87], [betrokkene 88], [betrokkene 89], [betrokkene 90], [betrokkene 91], [betrokkene 92], [betrokkene 93], [betrokkene 94], [betrokkene 95], [betrokkene 96], [betrokkene 97], [betrokkene 98], [betrokkene 99], [betrokkene 100], [betrokkene 101], [betrokkene 102], [betrokkene 103], [betrokkene 104], [betrokkene 105], [betrokkene 106], [verzoeker 3], [betrokkene 107], [betrokkene 108], [betrokkene 109], [betrokkene 110], [betrokkene 111], [betrokkene 112], [betrokkene 113], [betrokkene 114], [betrokkene 115], [betrokkene 116], [betrokkene 117], [betrokkene 118], [betrokkene 119], [betrokkene 120], [betrokkene 121], [betrokkene 122], [betrokkene 123], [betrokkene 124], [betrokkene 124], [betrokkene 125], [betrokkene 126], [betrokkene 127], [betrokkene 128], [betrokkene 129], [betrokkene 130], [betrokkene 131], [betrokkene 132], [betrokkene 133], [betrokkene 134], [betrokkene 135], [verzoekster 3], [betrokkene 136], [betrokkene 137], [betrokkene 138], [betrokkene 139], [betrokkene 140], [betrokkene 141], [betrokkene 142], [betrokkene 143], [betrokkene 144], [verzoekster 4], [betrokkene 145], [betrokkene 146], [betrokkene 147], [betrokkene 148], [betrokkene 149], [betrokkene 150], [betrokkene 151], [betrokkene 152], [betrokkene 153], [verzoekster 5], [betrokkene 154], [betrokkene 155], [betrokkene 156], [betrokkene 157] in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [betrokkene 158], [betrokkene 159], [betrokkene 160], [betrokkene 161], [betrokkene 162], [betrokkene 163], [betrokkene 164], [betrokkene 165], [betrokkene 166], [betrokkene 167], [betrokkene 168], [betrokkene 169], [betrokkene 170], [betrokkene 171], en [betrokkene 172],
met als in het geding verschenen belanghebbenden:
1.
[Belanghebbende 1],
[Belanghebbende 1],
wonende te [adres 2] in Aruba,
belanghebbende, hierna ook te noemen: [belanghebbende 1],
procederend in persoon,
2. [
[Belanghebbende 2],
[Belanghebbende 2],
wonende te [adres 3] in Aruba,
belanghebbende, hierna ook te noemen: [belanghebbende 2],
procederend in persoon,
de publiekrechtelijke rechtspersoon
3. HET LAND ARUBA,
zetelend in Aruba,
gedaagde, hierna ook te noemen: het Land,
gemachtigde: mr. J.J.S. Poeran (DWJZ),
en als overige belanghebbenden:
4. ANDERE BELANGHEBBENDEN,
zonder bekende woon- en/of verblijfplaats in Aruba of elders,
hierna ook te noemen: de andere belanghebbenden.
1.SAMENVATTING VAN DE ZAAK EN HET PROCESVERLOOP
1.1
Verzoekers c.s. zijn afstammelingen van Hermenegildo Figaroa, die is geboren op [geboortedatum] 1890 en overleden op 15 december 1963. Op zijn naam staat een perceel grond in Alto Vista 125 (hierna: het perceel).
1.2
Verzoekers c.s. hebben het perceel te koop aangeboden via [betrokkene 173] Aruba. [betrokkene 174] (hierna: [betrokkene 174]) heeft vervolgens op 19 januari 2023 een bod uitgebracht van Afl. 1.150.000, “subject to the approval of all the heirs of Hermenegildo Figaroa or a court order”. Verzoekers c.s. zijn akkoord gegaan met dit bod.
1.3
In deze procedure vragen Verzoekers c.s. het Gerecht (samengevat):
a. het perceel aan te merken als een langdurig onverdeelde gemeenschap als bedoeld in artikel 3:200a van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW);
b. het perceel in eigendom toe te kennen aan [verzoeker 3], [verzoekster 5] en [verzoekster 4], onder de verplichting het perceel te verkopen en leveren aan [koper] voor de geboden prijs van Afl. 1.150.000,- of aan een derde als de verkoop aan [koper] geen doorgang vindt;
c. voor het geval het Gerecht zelf de verdeling vaststelt: [verzoeker 3], [verzoekster 5] en [verzoekster 4] te machtigen om het perceel te verkopen en leveren aan [koper] voor de geboden prijs van Afl. 1.150.000,- of aan een derde als de verkoop aan [koper] geen doorgang vindt;
d. notaris Yarzagaray te benoemen voor de werkzaamheden rondom de levering, het betalen van de (mogelijk) openstaande lasten (waaronder de kosten van deze procedure) en het vaststellen van de deelaanspraken van iedere deelgenoot in het perceel;
e. althans een andere beslissing te nemen die het Gerecht billijk voorkomt.
1.4
In een tussenbeschikking van 3 april 2024 heeft het Gerecht overwogen dat uit niets blijkt dat Verzoekers c.s. (zoals zij in het verzoekschrift stellen) handelen als vertegenwoordigers van hun respectievelijke familiestaken. Ook heeft het Gerecht overwogen dat – gelet op de stamboom van Censo, waarin de verschillende afstammelingen van Hermenegildo Figaroa zijn opgesomd – niet kan worden volgehouden dat onbekend is wie de belanghebbenden in deze procedure zijn. Om die reden heeft het Gerecht Verzoekers c.s. opgedragen om
verklaringen in het geding te bengen van de verschillende (bekende) deelgenoten in de gemeenschap, waarin zij te kennen geven dat zij instemmen met het verzoek van Verzoekers c.s. en dat zij Verzoekers c.s. machtigen het verzoek mede namens hen in te dienen;
een recent uittreksel uit het bevolkingsregister van Aruba te verstrekken van de deelgenoten van wie geen machtiging kon worden verkregen.
1.5
Verzoekers c.s. hebben vervolgens 165 volmachten van deelgenoten in de gemeenschap in het geding gebracht. In deze volmachten verzoeken de deelgenoten Verzoekers c.s. om het verzoek mede namens hen in te dienen.
1.6
Bij tussenbeschikking van 3 juli 2024 heeft het Gerecht vervolgens een mondelinge behandeling bepaald, en is bepaald dat de overige deelgenoten door middel van een advertentie in de Landscourant en in de Diario, een bericht op de website van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie en een bericht op de Facebookpagina van het Gerecht zouden worden opgeroepen. De openbare oproeping van de overige belanghebbenden heeft op die manier plaatsgevonden.
1.7
Bij brief van 20 november 2024 hebben Verzoekers c.s. nog 14 nieuwe volmachten ingediend.
1.8
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 november 2024. Op die zitting zijn verschenen [verzoeker 3], [verzoekster 4] en [verzoekster 5], bijgestaan door hun gemachtigde. Namens het Land waren aanwezig mrs. Poeran en Emerencia. Verder zijn verschenen [belanghebbende 1] en de heer Nick Erasmus (real estate agent bij Keller Williams Aruba).
1.9
Vervolgens is bepaald dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.
2.DE VERDERE BEOORDELING
2.1
Het verzoek is primair gebaseerd op artikel 3:200a e.v. BW: de regeling voor langdurig onverdeeld gebleven nalatenschappen. Deze regeling is bedoeld om een oplossing te bieden voor terreinen met een onduidelijke eigendomssituatie en geeft de rechter de mogelijkheid om grond aan “gebruikers” toe te wijzen. Ook afstammelingen van de oorspronkelijk eigenaar kunnen als “gebruiker” worden aangemerkt.
2.2
Artikel 3:200f BW bepaalt dat het Land in dit soort zaken belanghebbende is. Op grond van artikel 3:200c lid 4 BW moet de rechter het gevoelen inwinnen van het Land over de eventueel noodzakelijke ontwikkeling van de onroerende zaak waarop het verzoek betrekking heeft. Het Land heeft laten weten dat het geen bezwaar heeft tegen toewijzing van het verzoek.
2.3
Ook het overgrote deel van de belanghebbenden heeft ingestemd met het verzoek. Volgens de stamboom van Censo zijn er iets meer dan 200 belanghebbenden (het precieze aantal hangt af van de vraag of de (ex-)echtgenoten van de afstammelingen van Hermenegildo Figaroa ook deelgenoten zijn in het perceel). Van die belanghebbenden hebben er 179 een machtiging ondertekend, waarin zij laten weten dat zij instemmen met het verzoek en dat zij Verzoekers c.s. machtigen het verzoek namens hen in te dienen. Degenen die niet hebben getekend, hebben niet laten weten dat (en waarom) zij bezwaar hebben tegen toewijzing van het verzoek. Kortom: de deelgenoten lijken het eens te zijn dat het perceel moet worden verkocht voor de koopprijs die met [koper] is overeengekomen.
2.4
Zoals het Gerecht met partijen heeft besproken, is het van oordeel dat toepassing van artikel 3:174 lid 1 BW (waarop Verzoekers c.s. hun verzoek mede baseren) meer op zijn plaats is dan toepassing van artikel 3:200a e.v. BW. Het overgrote deel van de deelgenoten is immers bekend en heeft ingestemd met het verzoek. Bovendien is het de intentie van Verzoekers c.s. om het perceel te verkopen, en niet om het zelf in gebruik te nemen.
2.5
Op grond van artikel 3:174 lid 1 BW kan de rechter een deelgenoot machtigen om een gemeenschappelijk goed te verkopen, als een gemeenschapsschuld moet worden betaald of sprake is van “andere gewichtige redenen”. Naar het oordeel van het Gerecht is in dit geval sprake van zo’n “gewichtige reden”. Toewijzing van het verzoek leidt er immers toe dat het perceel kan worden verkocht, waarmee een langdurige onverdeeldheid wordt beëindigd en het perceel kan worden ontwikkeld. Bovendien is voor die verkoop dan niet de medewerking van een zeer groot aantal deelgenoten nodig.
2.5
De koopprijs die met [koper] is afgesproken lijkt redelijk en niet nadelig voor de deelgenoten die niet in deze procedure zijn verschenen.
2.6
In het licht van het voorgaande zullen – zoals Verzoekers c.s. subsidiair hebben verzocht – [Verzoeker 3], [verzoekster 5] en [verzoekster 4] worden gemachtigd om het perceel aan [koper] te verkopen voor de overeengekomen verkoopprijs van Afl. 1.150.000,-. Daarbij wordt als voorwaarde gesteld dat de verkoop binnen een periode van twee jaar plaatsvindt. Voor het geval de verkoop aan [koper] onverhoopt niet doorgaat, zal een machtiging worden verleend aan [verzoeker 3], [verzoekster 5] en [verzoekster 4] om (binnen een periode van drie jaar) het perceel te verkopen aan een derde voor dezelfde verkoopprijs van Afl. 1.150.000,-. Met die tijdsbepaling wordt beoogd er – in het belang van de verschillende deelgenoten – voor te zorgen dat het perceel binnen bekwame tijd wordt verkocht en geleverd.
2.7
Het is de taak van de notaris om ervoor te zorgen dat de verkoopopbrengst wordt verdeeld onder de deelgenoten naar rato van hun aandeel in het perceel. Daarbij kunnen de afstammingsgegevens uit de stamboom van Censo als uitgangspunt dienen, waarbij de notaris vanzelfsprekend zo nodig aanvullingen en correcties kan aanbrengen.
2.8
De deelgenoten die niet in deze procedure zijn verschenen, kunnen zich binnen een periode van vijf jaar melden bij de notaris voor uitkering van de verkoopopbrengst naar rato van hun aandeel daarin.
2.9 [
Betrokkene 56] is gedurende de procedure overleden en laat (voor zover het Gerecht bekend) geen kinderen na. Het ligt op de weg van de notaris om na te gaan of [betrokkene 56] door middel van een testament over haar nalatenschap heeft beschikt. Als dat zo is, ligt het op de weg van de notaris om ervoor te zorgen dat het aandeel van (de nalatenschap van) [betrokkene 56] in de verkoopopbrengst wordt verdeeld onder de erfgenamen die zij heeft aangewezen. Anders wordt het aandeel van [betrokkene 56] conform het wettelijk erfrecht verdeeld.
2.1
Omdat het voor de notaris waarschijnlijk een tijdrovende (en daarmee dure) klus is om uit te zoeken wie precies de deelgenoten zijn en wat precies ieders aandeel in de verkoopprijs is, overweegt het Gerecht om praktische redenen nog het volgende. Als [betrokkene 56] zonder testament is overleden, komt haar aandeel op grond van het wettelijk erfrecht toe aan de “staken” die wel in deze procedure zijn verschenen. In die situatie kunnen verzoekers – als zij het daarmee allemaal eens zijn – gezamenlijk aan de notaris verklaren dat zij de verantwoordelijkheid willen dragen om de verkoopopbrengst te verdelen onder hun eigen “staken”. In dat geval kan de notaris de verkoopopbrengst (na aftrek van de hieronder genoemde posten) gelijkelijk aan verzoekers uitbetalen, ter verdeling door hen onder de eigen staak.
2.1
De kosten die Verzoekers c.s. voor deze procedure hebben gemaakt, moeten door de nalatenschap aan hen worden vergoed. Deze kosten zijn immers gemaakt ten behoeve van (de verdeling van) de nalatenschap. Het gaat dan om kosten als griffierecht, explootkosten, de kosten van Censo voor het opstellen van de stamboom en het afgeven van uittreksels, de advocaatkosten en het voorschot dat aan het Gerecht is betaald voor de publicatie van openbare oproepingen en de bekendmaking van deze beschikking. Het Gerecht begroot die kosten op Afl. 8.000,-. Vanzelfsprekend strekken ook de notariskosten in mindering op de verkoopopbrengst.
3.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
3.1
verleent aan [verzoeker 3], [verzoekster 5] en [verzoekster 4] een machtiging om binnen een periode van twee jaar na vandaag over te gaan tot verkoop en levering van perceel [perceelnummer] te Alto Vista 125, groot 14.000 m2, aan [koper] voor een koopsom van Afl. 1.150.000,-, conform de overgelegde “offer to purchase” van 19 januari 2023;
3.2
verleent, voor het geval de onder 3.1 genoemde verkoop aan [koper] niet doorgaat, aan [verzoeker 3], [verzoekster 5] en [verzoekster 4] een machtiging om binnen een periode van drie jaar over te gaan tot verkoop en levering van het perceel aan een derde voor minimaal het hiervoor genoemde bedrag van Afl. 1.150.000,-;
3.3
bepaalt dat op de door de notaris te ontvangen koopsom in mindering komen de niet voor rekening van de koper komende notariskosten, de achterstallige op het perceel betrekking hebbende belastingen en een aan Verzoekers c.s. te betalen bedrag van Afl. 8.000,- als tegemoetkoming in de kosten die Verzoekers c.s. ten behoeve van de nalatenschap hebben gemaakt;
3.4
bepaalt – onder de voorwaarden dat (i) de nalatenschap van [betrokkene 56] conform het wettelijk erfrecht moet worden verdeeld en haar aandeel in de verkoopopbrengst toekomt aan de andere “staken” en (ii) alle verzoekers daarmee namens hun eigen staken akkoord gaan – dat het restant van de verkoopopbrengst door de notaris voor 1/7e deel aan ieder van de verzoekers zal worden overgemaakt, ter verdeling van de verkoopopbrengst onder de deelgenoten van hun eigen staken en bepaalt dat verzoekers aan de deelgenoten die zich niet in deze procedure hebben gemeld hun aandeel moeten uitbetalen, als zij zich binnen vijf jaar na heden bij verzoekers melden en aanspraak maken op betaling;
3.5
bepaalt, voor het geval dat niet aan de in 3.4 genoemde voorwaarden wordt voldaan, dat de notaris het restant van de verkoopopbrengst onder de deelgenoten zal verdelen naar rato van hun aandeel, waarbij de notaris een bedrag van Afl. 15.000,- zal achterhouden als zekerheid voor de aanspraken van de deelgenoten die zich niet in deze procedure hebben gemeld, met bepaling dat de aanspraken van die deelgenoten opeisbaar worden op het moment dat deze beschikking in kracht van gewijsde gaat en vervallen na verloop van vijf jaar, na ommekomst van welke periode het eventueel resterende bedrag zo veel mogelijk zal worden verdeeld onder de overige deelgenoten (naar rato van hun aandeel);
3.6
bepaalt dat de griffier deze uitspraak binnen twee weken openbaar bekend zal maken door publicatie in de Landscourant en de Diaro en op de website van het Gemeenschappelijk Hof;
3.7
verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.8
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. J. Brandt, rechter in dit Gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 29 januari 2025 in aanwezigheid van de griffier.