Uitspraak
Vonnis van 16 april 2025
Behorend bij A.R. AUA202204446
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
[Eiseres in conventie, gedaagde in reconventie],
wonende in Aruba,
eiseres in conventie,
gedaagde in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie],
gemachtigde: de advocaat mr. G. de Hoogd,
tegen:
1.[Gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
wonende in Aruba,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
gemachtigde: voorheen de advocaat mr. J.A.R. Bryson, thans de advocaat mr. C.B.A. Coffie,
2.
[Gedaagde in conventie],
[Gedaagde in conventie],
wonende in Aruba,
gedaagde in conventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conventie],
niet verschenen,
gedaagden.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties van 16 december 2022;
- de wederoproeping van gedaagde [gedaagde in conventie] en het daarna tegen haar verleende verstek;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie na beslaglegging, met
producties, van 4 april 2023;
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie, met producties, van
7 februari 2024;
- de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie, met producties, van 5
juni 2024;
- de conclusie van dupliek in reconventie, tevens akte uitlating producties, van 10 september
2024;
- de akte uitlating producties in reconventie van 11 december 2024.
1.2
Vervolgens is – na uitstel – vonnis bepaald.
2.DE FEITEN
2.1 [
Gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] waren gehuwd. Bij beschikking van dit Gerecht van 10 april 2017 (met zaaknummer EJ nr. 677 van 2017) is de echtscheiding tussen partijen uitgesproken en de verdeling van de huwelijksgoederengemeenschap bevolen. De echtscheidingsbeschikking is op 4 mei 2017 ingeschreven in de daartoe bestemde registers.
2.2
Tot de ontbonden huwelijksgoederengemeenschap van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]en [gedaagde in conventie] behoort een perceel eigendomsgrond met daarop een appartement gebouwd, gelegen te [adres], zoals omschreven in meetdocument CSCS-mr. Nr. [perceel nummer] (hierna: het perceel), als onderdeel van een groter perceel, kadastraal bekend als Land Aruba derde divisie, Sectie B nr. [kadastraal nummer] met daarop gebouwd een woonhuis.
2.3
Op 24 september 2018 zijn [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] als verkopers (‘Landlords’) en [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] als koper (‘Tenant’) een overeenkomst aangegaan met betrekking tot het perceel. In de als ‘Rent-to-own’ aangeduide overeenkomst staat onder meer als volgt:
“(…)
WHEREAS, Tenant desires to lease to own the Premises from Landlords agrees upon purchase price of AWG 120,000.00 commencing with a non-refundable deposit of AWG 50,000.00 on the terms and conditions as contained herein.
(…)
2.Term. Landlord agrees to lease to tenant, and tenant agrees to lease from landlords, the Premises for a term beginning on October 1st, 2018 and ending on March 1st, 2027, and continuing month-to-month until either Landlord or Tenant terminate this Agreement by providing the other Party with proper written notice of termination (the “Term”). The Term is subject to the Option To Purchase the Premises given to Tenant by Landlord as more particularly herein.
3.Rent. Tenant will pay to Landlord a monthly rent of AWG. 700.00 for the term of 100 months. Rent will be payable in advance and due on the 1st day of each month during the Term. (…) Rent is nonrefundable to Tenant.
(…)
7.Deposit.Upon the execution of this Agreement (…). Tenant will pay a non-refundable deposit to the Landlords in the amount of AWG 50,000.00 (the “Deposit”). The Deposit will be made (…) to show forth the commitment of this lease/rent to own agreement. The Landlords will retain the Deposit as security for Tenant’s performance of its obligations under this Agreement.
(…)
21. Subordination of Lease. This agreement and Tenant’s rights hereunder during the rent to own period will be subordinate, junior and inferior to any and all mortgages (…) now or hereafter placed on the Premises by Landlords (…)
(…)
27.Consideration. Tenant agrees to pay to Landlords a nonrefundable fee of AWG 50,000.00 (the “Fee”) at the execution of this Agreement (…). The fee shall be credited against the Purchase Price at the Closing. Provided that the Tenant exercises the Option to Purchase all the way till the Closing of the Rent to Own term, and is not in default of this Agreement and closes the conveyance of the Premises as set forth in this Agreement. Each monthly lease payment that Tenant timely made prior to the Closing shall be credited against the Purchase Price at the Closing. Unless otherwise stated in this Agreement, the payments made are nonrefundable to Tenant.
2.8
Exclusivity of Option. The Option to Purchase is exclusive and non-assignable and exists solely for the benefit of Tenant. (…).”
2.4 [
Eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] heeft overeenkomstig de overeenkomst een bedrag van Afl. 50.000,- betaald, alsmede maandelijkse termijnen van Afl. 700,-.
2.5
Bij brief van 1 augustus 2022 is namens [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] onder meer als volgt aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] bericht:
“Overwegende dat de heer [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en mevrouw [gedaagde in conventie] als verkopers op 24 september 2018 een huurkoopovereenkomst hebben gesloten met cliënte mevrouw [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] (….) koper, waarbij het volgende perceel is verkocht: een perceel eigendomsgrond met een oppervlakte van 631 m2, gesitueerd te [adres] (…) voor de prijs van AWG 120.000.
Huurkoper heeft huurverkoper conform de huurkoopovereenkomst een voorschot van AWG 50.000,- betaald op rekeningnummer van [gedaagde in conventie]. Tevens heeft huurkoper AWG. 700,- per maand gedurende 27 maanden betaald sinds het aangaan van de huurkoopovereenkomst. Echter, ten gevolge van
- de echtscheiding van verkopers en de aanslepende betwistingen omtrent eigendommen, leningen etc.;
- het feit dat een onderling conflict bestond tussen de verkopers over de huurgelden
(…)
- het feit dat mw. [gedaagde in conventie] cliënte had gesteld dat de bank alles ging verkopen en zij binnen 2 maanden het pand diende te verlaten;
- het feit dat huurkoper had vernomen dat verkopers in strijd met het contract het terrein nog steeds niet hebben opgesplitst;
- de verkopers de elektriciteitstoevoer hebben laten afsluiten;
heeft koper besloten de maandelijkse huurkoopgelden te bewaren in afwachting dat er meer duidelijkheid zou worden verschaft over de vraag aan wie de huurkoopgelden moeten worden betaald en waarom voormelde acties door verkopers zijn ondernomen (elektriciteit) of niet ondernomen (splitsing). Tot op de dag van vandaag is hierover geen duidelijkheid en zijn de conflicten tussen de verkopers gaande. De huurkoop houdt evenwel nog steeds stand.
(…)
Cliënte nam kennis van de overeenkomst tot ontbinding voorgesteld door de heer [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met het achterliggende motief dat verkopers het terrein met opstal aan een derde willen verkopen om er meer geld voor te krijgen.
Cliënte kan evenwel onmogelijk akkoord gaan met voormelde overeenkomst aangezien er diverse contradicties zijn opgenomen en de terugbetaling van het voorschot van AWG 50.000 niet is verzekerd (…)”.
2.6
Bij brief van 15 augustus 2022 is [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] namens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verzocht de betaling van de maandelijkse termijnen te hervatten.
2.7
Bij brief van 4 november 2022 is als volgt namens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan (de gemachtigde van) [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] geschreven:
“Voorop zij gesteld dat uw cliënte al geruime tijd de betaling van de huurpenningen heeft gestaakt zonder geldige reden. (…) Het uitblijven van de verschuldigde huurpenningen, waarvoor uw cliënte reeds in augustus 2022 is aangemaand (…) heeft grote negatieve gevolgen gehad ten aanzien van de verschuldigde maandelijkse hypotheekaflossing aan APFA. (…)
Nadat client uitdrukkelijk verzocht om alle achterstallige en toekomstige huurpenningen aan APFA af te dragen en te betalen is uw cliënte ook hiermee in gebreke gebleven. (…) Uw cliënte is derhalve formeel in gebreke (…)
Client maakt hierbij gebruik van zijn recht ingevolge artikel 23 van de bestaande huurovereenkomst om deze buiten rechte te ontbinden per 2 februari 2023 wegens wanprestatie vanwege het niet tijdig betalen van de huurpenningen. (…).”
2.8 [
Gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] hebben op 16 november 2022 opdracht gegeven aan een makelaar om het perceel te verkopen.
2.9 [
Eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] heeft, na daartoe verkregen verlof, op 30 november 2022 ten laste van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] conservatoir leveringsbeslag gelegd op het perceel.
2.1
Bij vonnis in kort geding van dit Gerecht van 29 maart 2023 (AUA202204568KG) is het verzoek van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot opheffing van het door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] op het perceel gelegde beslag afgewezen. Aan deze beslissing ligt ten grondslag dat [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] zich naar het voorlopig oordeel van het Gerecht met vrucht op een opschortingsrecht heeft beroepen.
3.HET GESCHIL
In conventie
3.1 [
Eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] gezamenlijk en ieder voor zich te veroordelen om mee te werken aan afgifte en levering aan [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] van het perceel, aldus dat de notariële levering van dit perceel binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis plaatsvindt, een en ander op verbeurte van een dwangsom van Afl. 2.500,- per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] na ommekomst van die termijn daarmee in gebreke blijven. Tevens vordert [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na heden en te vermeerderen met de kosten van het beslag.
3.2 [
Eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] de tussen partijen gesloten huurkoopovereenkomst moeten nakomen.
3.3 [
Gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer. Nadat hij zich aanvankelijk voor wat betreft de verzochte levering van het perceel aan het oordeel van het Gerecht had gerefereerd, heeft hij bij dupliek geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] in haar vorderingen, althans tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] in de kosten van het geding, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.4 [
Gedaagde in conventie] heeft, nu zij niet is verschenen, geen verweer gevoerd.
3.5
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beslissing van belang, ingegaan.
In reconventie
3.6 [
Gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert - na wijziging van eis bij conclusie van repliek - om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. primair voor recht te verklaren dat de huurkoopovereenkomst tussen partijen per 2 februari 2023 rechtsgeldig is ontbonden en [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] te veroordelen om aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen:
a. het bedrag van Afl. 31.500,- aan achterstallige huurkooppenningen, dan wel gebruiksvergoeding, vermeerderd met 1% contractuele rente per maand, dan wel vermeerderd met de wettelijke rente, telkens vanaf de dag der opeisbaarheid tot aan die der algehele betaling; en
b. een bedrag van Alf. 700,- per maand vanaf 1 juli 2024 tot de datum dat het appartement is ontruimd, bij niet tijdige betaling vermeerderd met 1% contractuele rente per maand, dan wel de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid tot aan die der algehele betaling;
II. subsidiair (en voorwaardelijk) de huurkoopovereenkomst tussen partijen te ontbinden wegens onvoorziene omstandigheden en wel met ingang van 1 januari 2021, dan wel met ingang van een door het Gerecht in goede justitie te bepalen termijn en al dan niet onder door het Gerecht in goede justitie te bepalen voorwaarden, waaronder het veroordelen van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] om aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen:
a. het bedrag van Afl. 31.500,- aan achterstallige huurkooppenningen, dan wel gebruiksvergoeding, vermeerderd met 1% contractuele rente per maand, dan wel vermeerderd met de wettelijke rente, telkens vanaf de dag der opeisbaarheid tot aan die der algehele betaling; en
b. een bedrag van Alf. 700,- per maand vanaf 1 juli 2024 tot de datum dat het appartement is ontruimd, bij niet tijdige betaling vermeerderd met 1% contractuele rente per maand, dan wel de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid tot aan die der algehele betaling;
III. [Eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] nog meer subsidiair (en voorwaardelijk) te veroordelen - al dan niet door wijziging van de gevolgen de overeenkomst tussen partijen - om aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen (onder de voorwaarde dat U E.A. de vordering in conventie onder 1 tot levering toewijst):
i. het bedrag van Afl. 183.200,-, vermeerderd met de wettelijke rente, telkens vanaf de dag der opeisbaarheid tot aan die der algehele betaling, al dan niet onder door het Gerecht in goede justitie te bepalen voorwaarden en dit al dan niet tezamen met de bedragen direct hieronder onder ii en iii opgesomd; dan wel
ii. het bedrag van Afl. 31.500,- aan achterstallige huurkooppenningen, dan wel gebruiksvergoeding, vermeerderd met 1% contractuele rente per maand, dan wel vermeerderd met de wettelijke rente, telkens vanaf de dag der opeisbaarheid tot aan die der algehele betaling; en
iii. een bedrag van Afl. 700,- per maand vanaf 1 juli 2024 tot en met maart 2027, dan wel tot de datum dat het appartement is geleverd of ontruimd, bij niet tijdige betaling vermeerderd met 1% contractuele rente per maand, dan wel de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid tot aan die der algehele betaling, althans een door U E.A. in goede justitie te betalen gedeelte hiervan; en
iv. Voor zover nodig te bepalen dat het restant van de huurkoopsom, zijnde het totaalbedrag van Afl. 53.200,-, door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] betaald dient te worden voor de levering van het appartement aan haar vermeerderd met 1% contractuele rente per maand, dan wel de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid tot aan die der algehele betaling; dit al dan niet tezamen met de bedragen direct hierboven onder ii en iii opgesomd;
v. met veroordeling van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] in de kosten van dit geding, vermeerderd met de wettelijke rente over de kostenveroordeling vanaf 14 dagen na dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
3.7 [
Gedaagde in conventie, eiser in reconventie] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] in verzuim is met de nakoming van de huurkoopovereenkomst en dat daarom de overeenkomst terecht is ontbonden dan wel beëindigd per 2 februari 2023. Subsidiair beroept [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich op onvoorziene omstandigheden, op grond waarvan de gevolgen van de overeenkomst moeten worden gewijzigd.
3.8 [
Eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding.
3.9
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beslissing van belang, ingegaan.
4.DE BEOORDELING
In conventie en in reconventie
4.1
Tussen partijen is niet in geschil dat zij met betrekking tot het perceel een huurkoopovereenkomst zijn aangegaan, waarbij de aankoopsom Afl. 120.000,- bedraagt en moet worden voldaan door middel van een eerste betaling van Afl. 50.000,- en daarna betaling van 100 termijnen van Afl. 700,- per maand. Gelet op de stellingen van partijen en nu in de overeenkomst daarover niets uitdrukkelijk is bepaald, gaat het Gerecht ervan uit dat het de bedoeling was van partijen dat het perceel eerst na ommekomst van de looptijd van de overeenkomst (1 maart 2027) zou (kunnen) worden geleverd. Aan [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] is tot die tijd het genot verschaft. Dat feitelijk een ander ([broer van eiseres/gedaagde]], de broer van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie]) gebruik van het perceel maakt (zoals [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt en [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] heeft betwist), doet - te minder nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] daarvan kennelijk op de hoogte waren - aan de overeenkomst tussen partijen niet af.
4.2
Vast staat dat het bedrag van Afl. 50.000,- is betaald. Op grond van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, gaat het Gerecht ervan uit dat [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] verder 24 maandelijkse termijnen van Afl. 700,- heeft betaald. In totaal heeft zij derhalve een bedrag van Afl. 66.800,- voldaan. Weliswaar heeft [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] gesteld dat zij 27 termijnen heeft betaald, maar dit is door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] weersproken en [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] heeft geen feiten en/of omstandigheden aangedragen waaruit (een begin van bewijs van) de juistheid van haar stelling blijkt.
Opschorting en ontbinding
4.3
Het voorgaande betekent dat [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] vanaf 1 oktober 2020 geen maandelijkse termijnen meer heeft betaald. [Eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] heeft zich in dit verband op opschorting beroepen. Zij legt daaraan, zo begrijpt het Gerecht, ten grondslag dat zij gegronde vrees had dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] de overeenkomst niet (meer) zouden nakomen nu zij vanwege hun echtscheiding twistten over hun eigendommen en een conflict hadden over de huurgelden die niet ter aflossing van de hypothecaire geldlening aan de bank werden betaald, nu [gedaagde in conventie] [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] had voorgehouden dat de bank het perceel zou verkopen en dat [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] het pand diende te verlaten en nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] het perceel nog niet hadden afgesplitst en zij de elektriciteit naar het perceel hadden laten afsluiten.
4.4
Gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft weersproken dat [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] zich terecht op opschorting heeft beroepen. Volgens hem was [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] als eerste in verzuim omdat zij sinds oktober 2020 geen huurtermijnen meer heeft betaald en ook heeft nagelaten de grondbelasting te voldoen. Verder heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de door Marin aangedragen redenen betwist.
4.5
Dienaangaande geldt als volgt.
4.6
Gelet op hetgeen partijen zijn overeengekomen en op de door partijen betrokken stellingen, gaat het Gerecht ervan uit dat de overeenkomst voor een bepaalde periode is aangegaan, gedurende welke periode [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] de maandelijkse termijnen moet voldoen, en dat [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] eerst na ommekomst van die termijn aanspraak op levering van het perceel kan maken. Dit betekent dat [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] als eerste moet presteren en in beginsel geen beroep kan doen op opschorting. Met [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] is het Gerecht echter van oordeel dat de haar ter kennis gekomen omstandigheden haar goede grond gaven te vrezen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] de huurkoopovereenkomst niet (meer) zouden nakomen. Vast staat dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] zich geconfronteerd zagen met de verdeling van de tussen hen bestaande, ontbonden huwelijksgoederengemeenschap en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft niet, althans onvoldoende weersproken dat dit bij hen tot onderlinge discussies heeft geleid. Evenmin heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] weersproken dat hij [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] heeft voorgesteld van de koop/de overeenkomst af te zien. Weliswaar heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist dat [gedaagde in conventie] [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] heeft voorgehouden dat de bank het perceel wilde verkopen en dat zij, [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie], het perceel moest ontruimen, maar tegelijkertijd wijst hij op een mailbericht van [gedaagde in conventie] waarin zij schrijft dat zij, [gedaagde in conventie], het appartement wilde kopen. Voor het oordeel dat [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] “kennelijk daarmee akkoord” was, zoals [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt, zijn geen, althans onvoldoende concrete aanknopingspunten gebleken. De enkele door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (als productie 30 bij conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie) overgelegde concept overeenkomst tot ontbinding is daarvoor, ook als juist zou zijn dat deze door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] is toegezonden, onvoldoende. Voorts geldt dat [gedaagde in conventie], zoals [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft erkend, op enig moment de elektriciteit naar het perceel heeft afgesloten, dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] een verkoopopdracht aan een makelaar hebben verstrekt en dat vanwege een achterstand in de aflossing van de hypothecaire geldlening onduidelijkheid bestond of het perceel wel aan [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] zou kunnen worden geleverd. Al deze omstandigheden brengen mee dat bij [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] terecht de vrees is ontstaan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] de overeenkomst niet na zouden komen.
4.7
De opgeschorte betalingsverplichting van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] staat, anders dan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft betoogd, in nauw verband met de verkoop- en leveringsverplichting van het perceel door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie], nu deze betalingsverplichting (al dan niet mede) tot voldoening van de koopprijs strekt. Ook rechtvaardigt de ernst van de gevreesde niet-nakoming door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] (het niet leveren van de woning), zeker in het licht van de reeds gedane betalingen, de opschorting van de verplichting de maandelijkse termijnen te betalen. [Eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] heeft zich derhalve terecht op opschorting beroepen.
4.8
Indien en voor zover [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] zich in oktober 2020 niet uitdrukkelijk op opschorting heeft beroepen doet aan het voorgaande niet af omdat een beroep op de opschortingsbevoegdheid ook in rechte nog kan worden gedaan.
4.9
Nu [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] zich terecht op opschorting heeft beroepen, staat dit (nog daargelaten de vraag of wel aan het bepaalde in artikel 7A:1557q BW is voldaan) aan de ontbinding door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de weg. De overeenkomst is daarom nog van kracht. De door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] primair gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen.
Onvoorziene omstandigheden
4.10 [
Gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft zich op het standpunt gesteld dat vanwege onvoorziene omstandigheden de gevolgen van de overeenkomst moeten worden gewijzigd of de overeenkomst geheel of gedeeltelijk moet worden ontbonden. Volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hebben partijen niet voorzien dat een eventuele splitsing van het perceel lang op zich zou kunnen laten wachten, “dit mede gelet op de COVID pandemie, de huizenmarkt in 2020 tot en met 2022 als gevolg van de pandemie en dat APFA lang erover heeft gedaan om akkoord te gaan met een splitsing”. Ook brengt de levering van het perceel volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vanwege de nog op het perceel rustende hypothecaire geldlening mee dat hij en [gedaagde in conventie] met een hoge restschuld blijven.
4.11
Op grond van artikel 6:258 lid 1 BW kan de rechter op verlangen van een van de partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden als sprake is van onvoorziene omstandigheden, die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Het betreft hier een afwijking van de hoofdregel dat partijen er op moeten kunnen vertrouwen dat gemaakte afspraken worden nagekomen. Dat betekent dat een beroep op deze bepaling slechts in uitzonderlijke gevallen slaagt. Een wijziging of ontbinding wordt niet uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept (artikel 6:258 lid 2 BW).
4.12
De door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aangevoerde omstandigheden zijn geen omstandigheden die van dien aard zijn dat [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Op welke wijze het lang op zich laten wachten van de splitsing tot een onaanvaardbaar gevolg van de overeenkomst voor [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] leidt, heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet geconcretiseerd. Indien en voor zover [gedaagde in conventie, eiser in reconvenie] heeft bedoeld te betogen dat de huizenmarkt zich zodanig heeft ontwikkeld dat nu een andere verkoopprijs zou kunnen worden gerealiseerd, geldt dat dit voor risico van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] als verkoper komt en geen grond vormt voor wijziging of ontbinding van de overeenkomst. Ditzelfde geldt voor de omstandigheid dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] de hypothecaire geldlening gedurende de looptijd van de overeenkomst niet hebben afgelost, waardoor (zoals [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt) bij levering aan [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] een hoge restschuld resteert. Het beroep van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] faalt.
Levering van het perceel
4.13
De overeenkomst zoals tussen partijen is gesloten, dient door partijen te worden nagekomen. Dit betekent dat de overeenkomst nog tot 1 maart 2027 loopt en dat [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] is gehouden de verschuldigde maandelijkse termijnen te voldoen en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] het perceel (indien door haar gewenst) na ommekomst van de looptijd van de overeenkomst aan [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] moeten leveren. De in deze procedure ingestelde vordering van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] te veroordelen mee te werken aan de levering van het perceel is daarmee prematuur en zal daarom worden afgewezen. Dit geldt (ondanks dat zij geen verweer heeft gevoerd) ook voor wat betreft de tegen [gedaagde in conventie] ingestelde vordering, omdat [gedaagde in conventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (nu van feiten en/of omstandigheden die tot een ander oordeel leiden niet zijn gebleken) ieder voor de onverdeelde helft eigenaar zijn van het perceel en het derhalve een processueel ondeelbare rechtsverhouding betreft.
Betaling maandelijkse termijnen
4.14
Voor wat betreft de maandelijkse termijnen geldt als volgt. De opschorting door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] leidt niet tot bevrijding maar tot uitstel van haar verplichting tot nakoming (de betaling van de achterstallige termijnen). Nu de vordering tot levering op dit moment wordt afgewezen en voor [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie], gelet op de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zelf gestelde onzekerheid (onder andere vanwege het bepaalde in artikel 21 van de overeenkomst) of het perceel vanwege de zeer hoge hypothecaire schuld die erop rust wel aan [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] kan worden geleverd, nog steeds gegronde vrees bestaat of [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] wel zullen nakomen, kan zij zich nog steeds op opschorting beroepen. Dit betekent dat ook de reconventionele vordering tot betaling van de maandelijkse termijnen zal worden afgewezen.
4.15
Zoals hiervoor is overwogen, zullen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en [gedaagde in conventie] de overeenkomst moeten nakomen en het perceel na ommekomst van de overeenkomst aan [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] moeten leveren. [Eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] zal op dat moment de volledig overeengekomen koopsom moeten hebben voldaan, althans het resterende (opgeschorte) deel daarvan moeten voldoen.
Slotsom
4.16
De slotsom van het voorgaande is dat zowel de conventionele vordering als de reconventionele vorderingen worden afgewezen.
4.17 [
Eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] zal in conventie als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagde in conventie] begroot op nihil en aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] begroot op Afl. 2.500,- aan gemachtigdensalaris. [Gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van de reconventie aan de zijde van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] gevallen en tot op heden begroot op Afl. 2.500,- aan gemachtigdensalaris.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
in conventie
5.1
wijst het gevorderde af;
5.2
veroordeelt [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] in de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde in conventie] gevallen en tot op heden begroot op nihil en aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gevallen en tot op heden begroot op Afl. 2.500,- aan gemachtigdensalaris;
in reconventie
5.3
wijst het gevorderde af;
5.4
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten van het geding aan de zijde van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] gevallen en tot op heden begroot op Afl. 2.500,- aan gemachtigdensalaris.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.M. Tijhuis, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 16 april 2025 in aanwezigheid van de griffier.