Uitspraak
Vonnis van 14 mei 2025
Behorend bij AUA202400463 AR
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
[Eiser in conventie, verweerder in reconventie],
te Aruba,
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
hierna ook te noemen: [eiser in conventie, verweerder in reconventie],
gemachtigde: de advocaat mr. D.G. Kock,
tegen:
[Gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
te Aruba,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
hierna ook te noemen: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
procederend in persoon.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, ingekomen op 15 februari 2024;
- de conclusie van antwoord van 10 april 2024;
- de comparitie van partijen op 20 juni 2024, waar zijn verschenen [eiser in conventie, verweerder in reconventie], bijgestaan door zijn gemachtigde, en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], die werd vergezeld door een vriend;
- de brief van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van 12 juli 2025, met als bijlage een taxatierapport van zijn perceel;
- de conclusie van repliek, tevens wijziging van eis van 9 oktober 2024;
- de conclusie van dupliek, tevens wijziging van eis van 4 december 2024;
- de akte uitlating producties van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van 20 januari 2025.
1.2
De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.
2.DE FEITEN
2.1
In het verleden lag aan de [adres] in [plaats] een perceel grond van 1.600 m2 met kadastrale aanduiding [kadastraal nummer 1]. Dit perceel is op enig moment door de toenmalige eigenaar gesplitst in twee afzonderlijke percelen van 800 m2. De nieuwe percelen hebben (voor zover bekend) geen eigen kadastrale aanduiding gekregen.
2.2 [
Gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft in 2002 één van de twee helften van het perceel gekocht. In de notariële akte van levering van 27 november 2002 is het perceel van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] als volgt omschreven:
“een perceel eigendomsgrond groot circa achthonderd vierkante meter (800 m2), gelegen aan de [adres] te [plaats] in Aruba, nader gearceerd aangegeven op een aan deze akte gehechte en door de comparanten gewaarmerkte kopie van een deliminatie-document nummer 33 van vijfentwintig juli tweeduizendtwee, welk perceel afkomstig is van het moederperceel kadastraal bekend als Eerste Afdeling Sectie E nummer [kadastraal nummer 1], met een oorspronkelijke grootte van éénduizend zeshonderd vierkante meter (1.600 m2)”
Het deliminatie-document (hierna: de situatietekening) die in de notariële akte wordt genoemd, ziet er als volgt uit:
Het perceel van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal hierna worden aangeduid als “het rechter perceel”.
2.3 [
Gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft in 2006 voor het rechter perceel een bouwvergunning verkregen. Van die vergunning heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geen gebruik gemaakt: het perceel is braak blijven liggen.
2.4 [
Eiser in conventie, verweerder in reconventie]i is op 20 december 2021 eigenaar geworden van het andere deel van het perceel. In de notariële akte van levering is het perceel van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] omschreven als:
“een perceel eigendomsgrond, groot ongeveer 800 vierkante meter (± 800 M2), gelegen aan de [adres] te [plaats] in Aruba, zijnde dit perceel het restant van het moederperceel kadastraal bekend als Land Aruba,Eerste Afdeling Sectie E nummer [kadastraal nummer 1], oorspronkelijk groot eenduizend zeshonderd vierkante meter (1.600 M2)”.
Bij de notariële akte is geen situatieschets gevoegd.
2.5 [
Eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft bij DOW een vergunning aangevraagd voor de bouw van een woning. DOW heeft die bouwvergunning verleend, en wel voor het rechter perceel. Voor ditzelfde perceel heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van de DBSB ook een huisnummer gekregen ([adres]). Elmar heeft op dit perceel ook de aansluitingen op het electriciteitsnet verzorgd.
2.6 [
Eiser in conventie, verweerder in reconventie] is in 2022 begonnen met de bouw van een woning op het rechter perceel.
2.7
In september 2023, toen de bouw bijna voltooid was, werd [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aangesproken door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], die meldde dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op het perceel van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan het bouwen was. Daarop heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voorgesteld dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en hij van perceel zouden ruilen, onder betaling van de daarmee gepaard gaande kosten door [eiser in conventie, verweerder in reconventie]. [Gedaagde in conventie eiser in reconventie] heeft niet ingestemd met dit voorstel. [Gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft als tegenvoorstel zijn perceel aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te koop aangeboden voor USD 300.000. Op dit voorstel is [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] niet ingegaan.
2.8
Volgens een taxatierapport van Capricorn One van 12 juni 2024 is de grondwaarde van het rechter perceel Afl. 400.000,-. De marktwaarde van het rechter perceel in de huidige bebouwde staat is vastgesteld op Afl. 1.667.000,-.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 [
Eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert (na wijziging van zijn eis) dat het Gerecht, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. voor recht zal verklaren dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], doordat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] abusievelijk een woning heeft gebouwd op het terrein van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], ongerechtvaardigd is verrijkt;
primair:
b. [Gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal veroordelen om de schade van [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] op grond van artikel 6:103 BW anders dan in geld te betalen door binnen 60 dagen na betekening van deze uitspraak mee te werken aan de notariële akte van grondruil, die zal inhouden dat het perceel behorende aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (waarop de woning van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is gebouwd) aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wordt overgedragen, en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tegelijkertijd zijn aangrenzende perceel aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal overdragen, waarbij alle kosten die zijn verbonden aan deze transactie door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zullen worden gedragen;
b. [Gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal veroordelen tot betaling van een dwangsom van Afl. 500,- per dag waarop hij nalaat aan dit bevel te voldoen;
subsidiair:
c. [Gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal veroordelen om ten titel van schadevergoeding Afl. 1.267.000,- aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 januari 2024;
primair en subsidiair:
d. [Gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal veroordelen in de proceskosten.
3.2 [
Gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft verweer gevoerd. Op zijn beurt heeft hij (na wijziging van zijn eis) gevorderd om:
i. [Eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen het perceel van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te kopen voor USD 300.000,-;
ii. [Eiser in conventie, verweerder in reconventie] te verbieden om het perceel van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betreden;
iii. [Eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen een dwangsom van Afl. 500,- per dag te betalen als [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet aan het bevel van de rechter voldoet;
iv. [Eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen in de proceskosten en nakosten.
3.3
Het Gerecht zal hierna ingaan op de standpunten van partijen, voor zover die relevant zijn voor de beoordeling van de vorderingen.
4.DE BEOORDELING
4.1
Partijen zijn het erover eens dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] eigenaar is van het linker perceel en [gedaagde in conventie, verweerder in reconventie] van het rechter perceel. [Eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft echter een huis gebouwd op het rechter perceel. De vraag die partijen aan het Gerecht hebben voorgelegd, is hoe die situatie juridisch moet worden opgelost.
4.2 [
Eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft voorgesteld dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en hij hun percelen ruilen, maar daarmee is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet akkoord gegaan. [Gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gezegd dat hij bewust heeft gekozen voor het rechter perceel, omdat dat perceel aan één kant vrij ligt en dus een gunstiger ligging heeft. Ook is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ervan overtuigd dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] expres op zijn perceel heeft gebouwd, zodat hij niet bereid is om mee te werken aan voorstellen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie].
4.3
Het Gerecht heeft geen enkele reden om aan te nemen dat er opzet in het spel is. [Eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft tijdens de zitting verteld dat de verkoper hem voorafgaand aan de koop het linker perceel heeft aangewezen. [Eiser in conventie, verweerder in reconventie] ging er dan ook vanuit dat hij het linker perceel had gekocht. Toen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een bouwvergunning wilde aanvragen, heeft het kadaster echter in het rechter perceel piketpalen geslagen. DOW heeft vervolgens ook voor het rechter perceel een bouwvergunning afgegeven. DBSB heeft daarna een huisnummer afgegeven voor het rechter perceel en Elmar heeft de elektriciteitsaansluitingen op het rechter perceel aangelegd. [Eiser in conventie, verweerder in reconventie] vertrouwde erop dat de instanties het bij het juiste eind hadden en heeft vervolgens gebouwd op de plaats die het kadaster en DOW hem hadden aangewezen. [Gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft het verhaal van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet bestreden en het Gerecht heeft, mede gelet op de beschikbare informatie, geen enkele aanleiding aan de lezing van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te twijfelen.
4.4
Daarbij komt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ook niet heeft kunnen zien dat het kadaster, DOW, DBSB en Elmar zich vergisten: uit de notariële leveringsakte van 20 december 2021 blijkt niet welk deel van het oorspronkelijke perceel aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] werd geleverd. Die akte bevat, anders dan de akte waarbij het rechter perceel aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] werd geleverd, geen situatieschets. Daarbij komt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tijdens de zitting een uittreksel uit het kadaster heeft getoond van 22 augustus 2022, waarin staat dat het perceel [kadastraal nummer 1] van 1.600 m2 volledig eigendom is van [eiser in conventie, verweerder in reconventie]. Kortom: in het kadaster is (foutief) aangetekend dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] eigenaar is van het gehele perceel en DOW, DBSB en Elmar zijn er alle drie vanuit gegaan dat het rechter perceel van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is. [Eiser in conventie, verweerder in reconventie] kon niet vaststellen dat de instanties het bij het verkeerde eind hadden, omdat uit de leveringsakte niet blijkt welk perceel aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is overgedragen. Het Gerecht gaat er dus vanuit dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bij vergissing, veroorzaakt door vier verschillende (overheids)instanties, heeft gebouwd op het perceel van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie].
4.5
Kortom: doordat de verschillende instanties fouten hebben gemaakt, zitten partijen in de situatie dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een huis heeft gebouwd op het perceel van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]. Daardoor kan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijn “droomhuis” (dat hij naar eigen zeggen ooit nog eens op het rechter perceel had willen bouwen) niet meer op zijn perceel verwezenlijken. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft zijn droomhuis inmiddels gebouwd, maar op een perceel dat niet van hem is.
4.6
Partijen hebben ervoor gekozen de betrokken instanties niet in deze procedure te betrekken, zodat moet worden bezien of en op welke manier het probleem tussen partijen kan worden opgelost. Het Gerecht heeft daarover tijdens de zitting uitgebreid met partijen gesproken, maar het is hen niet gelukt tot overeenstemming te komen. Het Gerecht zal dus de knoop moeten doorhakken.
4.7
De oplossing die [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft voorgesteld (namelijk dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het rechter perceel koopt voor USD 300.000) biedt geen uitkomst. [Eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft immers laten weten dat hij dat niet kan betalen, uit het taxatierapport van Capricorn One (waarmee beide partijen hebben ingestemd) blijkt dat het rechter perceel – zonder woning – niet zoveel waard is, en er is geen wettelijke basis op grond waarvan het Gerecht [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zou kunnen veroordelen om tegen zijn zin een perceel grond te kopen.
4.8
De oplossing die [eiser in conventie, verweerster in reconventie] heeft voorgesteld (een grondruil), is vele malen praktischer. Omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daarmee niet akkoord wil gaan (ook niet tegen een aanvullende betaling door [eiser in conventie, verweerster in reconventie]), moet het Gerecht beoordelen of [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeeld kan worden om mee te werken aan zo’n grondruil. Dit is het geval.
4.9
Omdat [eiser in conventie, verweerster in reconventie] heeft gebouwd op het perceel van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] door “natrekking” eigenaar geworden van de woning (artikel 5:20 lid 1 onder d Burgerlijk Wetboek). Het perceel van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is daardoor meer waard geworden: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] was immers eigenaar van een perceel bouwgrond (dat Afl. 400.000,- waard was), terwijl hij nu eigenaar is van een perceel met een nieuwbouwwoning (met een waarde van Afl. 1.667.000,-).
4.1
In de wet staat dat degene die “ongerechtvaardigd verrijkt” is ten koste van een ander, verplicht is de schade van die ander te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking (artikel 6:212 BW). Van zo’n situatie is hier sprake. Het perceel van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is immers door de vergissing van [eiser in conventie, verweerster in reconventie] Afl. 1.227.000,- meer waard geworden. Hoewel [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daarom niet heeft gevraagd en dat eigenlijk ook helemaal niet wilde, is hij in juridisch en economisch opzicht wel verrijkt. [Eiser in conventie, verweerster in reconventie] daarentegen is verarmd: hij heeft de kosten voor de bouw van de woning betaald, terwijl [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] eigenaar van die woning is geworden.
4.11
Dit betekent dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de schade van [eiser in conventie, verweerster in reconventie] moet vergoeden. Die schadevergoeding kan bestaan uit de betaling van een geldsom, maar ook uit iets anders (artikel 6:103 BW). Het Gerecht kiest in dit geval, zoals [eiser in conventie, verweerster in reconventie] primair heeft gevorderd, voor het laatste. Om te voorkomen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een groot geldbedrag aan [eiser in conventie, verweerster in reconventie] moet betalen (wat hij, zoals hij zelf heeft gezegd, niet heeft en wat tot gevolg zou hebben dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] moet betalen voor een woning die hij niet wil hebben), zal het Gerecht [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordelen om bij wijze van schadevergoeding mee te werken aan een “ruil” van de percelen. Dit betekent dat het rechter perceel moet worden overgedragen aan [eiser in conventie, verweerster in reconventie], terwijl het linker perceel aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] moet worden geleverd. Omdat partijen het erover eens zijn dat het rechter perceel iets gunstiger ligt (het rechter perceel heeft aan de linkerkant geen buren, terwijl het linker perceel is ingeklemd tussen twee andere percelen) en het rechter perceel dus iets meer waard zal zijn dan het linker perceel, zal het Gerecht in redelijkheid bepalen dat [eiser in conventie, verweerster in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] Afl. 25.000,- moet betalen. Het Gerecht zal daarnaast, zoals [eiser in conventie, verweerster in reconventie] ook heeft gevorderd, bepalen dat alle kosten die aan de grondruil zijn verbonden, door [eiser in conventie, verweerster in reconventie] moeten worden betaald. Het is vervolgens aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om te bepalen of hij het linker perceel alsnog in de toekomst zelf gaat bewonen, of dat hij het onder zijn eigen voorwaarden aan een derde verkoopt.
4.12 [
Gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde dwangsom. Deze zal daarom als “stok achter de deur” worden toegewezen. De dwangsommen zullen wel worden gematigd en gemaximeerd.
4.13
Gelet op deze beslissingen heeft [eiser in conventie, verweerster in reconventie] geen belang bij toewijzing van zijn overige vorderingen (waaronder de gevorderde verklaring voor recht). Deze zullen dus worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie].
4.14
Gelet op de aard van de zaak, zal het Gerecht bepalen dat partijen de eigen proceskosten moeten betalen.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
5.1
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om binnen 60 dagen na betekening van dit vonnis, op eerste verzoek van [eiser in conventie, verweerster in reconventie], mee te werken aan een notariële akte van grondruil, dan wel aan het verlijden van twee notariële akten van levering, die inhoudt / inhouden dat
het rechter gedeelte van het moederperceelperceel met kadastrale aanduiding [kadastraal nummer 1] (oorspronkelijk groot 1.600 m2), welk gedeelte een grootte heeft van ongeveer 800 m2 en gearceerd is aangegeven in de in nummer 2.2 van dit vonnis opgenomen situatieschets, wordt geleverd aan [eiser in conventie, verweerster in reconventie]; en
het linker gedeelte van het moederperceelperceel met kadastrale aanduiding [kadastraal nummer 1] (oorspronkelijk groot 1.600 m2), welk gedeelte een grootte heeft van ongeveer 800 m2 en met de aanduiding [kadastraal nummer 2] is aangegeven in de in nummer 2.2 van dit vonnis opgenomen situatieschets, wordt geleverd aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie];
onder de verplichting van [eiser in conventie, verweerster in reconventie] om
alle kosten die verbonden zijn aan de hiervoor omschreven levering(en), de verschuldigde belastingen daaronder begrepen, voor zijn rekening te nemen; en
aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bij het verlijden van de hierboven vermelde notariële akte(n) een bedrag van Afl. 25.000,- te betalen;
5.2
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om een dwangsom te betalen van Afl. 250,- per dag of gedeelte van een dag dat hij niet aan de in 5.1 opgenomen veroordeling voldoet, met een maximum van Afl. 100.000,-;
5.3
verklaart de beslissingen in 5.1 en 5.2 uitvoerbaar bij voorraad;
5.4
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.5
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Brandt, rechter in dit Gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 14 mei 2025 in aanwezigheid van de griffier.