Uitspraak
Vonnis van 20 november 2024
Behorend bij A.R. AUA202304417 AR
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
MIGHTY INVESTMENTS N.V.,
gevestigd te Curaçao,
domicilie gekozen hebbende te Aruba,
eiseres,
hierna te noemen: MI,
gemachtigde: de advocaat mr. N.S. Gravenstijn,
tegen:
[Gedaagde],
wonende te Aruba,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, met producties, ingediend ter griffie op 21 december 2023,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- de conclusie van repliek, tevens houdende verandering van eis ex artikel 109 Rv, met producties, van 29 mei 2024,
- de conclusie van dupliek, met producties, van 4 september 2024,
- de akte uitlating producties van 9 oktober 2024.
1.2
De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.
2.DE FEITEN
2.1
Deze zaak heeft betrekking op de woning, plaatselijk bekend [adres] te Aruba, kadastraal bekend 1 L [kadastraalnummer] (hierna: de woning). MI is sinds 1995 eigenaar van de woning. De woning wordt sinds september 2011, met kennelijke instemming van de voormalige directeur van MI, de heer [directeur], door [gedaagde] en zijn gezin bewoond, zonder daarvoor een huur- of gebruiksvergoeding te betalen. [Gedaagde] staat ingeschreven op het adres van de woning. Hij exploiteert een aannemingsbedrijf onder de naam Home-Pro Restoration-Construction & Cleaning N.V., welke onderneming ook op het adres van de woning is geschreven.
2.2
Bij algemene vergadering van aandeelhouders van MI, gehouden op 2 september 2014, is [directeur] ontslagen als directeur van MI. Hiervan is [gedaagde] in elk geval op 12 augustus 2015 op de hoogte geraakt. Nadien heeft tussen [directeur] en [gedaagde] nog contact over de woning plaatsgehad, laatstelijk voor het Gerecht kenbaar op 16 februari 2021. [Directeur] deed zich in die contacten al dan niet expliciet voor als handelend namens MI.
2.3
In september 2015 is namens MI, door de heer [betrokkene 1], aan [gedaagde] te kennen gegeven dat hij de woning moest ontruimen. Aan zijn aanvankelijke toezegging om daartoe per 1 februari 2016 over te gaan, heeft [gedaagde] uiteindelijk geen gevolg gegeven. [Gedaagde] gaf aan de woning te willen kopen, waarmee namens MI niet is ingestemd.
2.4
Bij exploot van 19 juni 2023 heeft MI een brief van 16 juni 2023 aan [gedaagde] doen betekenen. In de brief van 16 juni 2023 is aan [gedaagde] meegedeeld dat hij voor de woning over de periode vanaf 1 juni 2018 achterstallige huur van USD 48.000,- is verschuldigd, als ook lopende huurtermijnen van USD 800,- per maand. Namens MI is [gedaagde] verzocht om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen en, indien hij daaraan niet voldoet, zijn namens MI rechtsmaatregelen en de ontruiming van de woning aangekondigd. [Gedaagde] heeft geen gehoor gegeven aan de verzoeken.
2.5
De toenmalige gemachtigde van [gedaagde] heeft de toenmalige gemachtigde van MI bij brief van 24 juli 2023 voor het eerst expliciet ervan op de hoogte gesteld dat [gedaagde] van mening is dat hij de woning conform afspraak met [directeur] heeft gekocht door middel van de onderhouds- en restauratie-investeringen (van ten minste Afl. 320.000,-) die hij sinds 2011 in de woning heeft verricht en dat de woning aan hem geleverd moet worden.
2.6
Uit het taxatierapport van 9 augustus 2023, in opdracht van MI opgesteld door de heer ir. [betrokkene 2] van Arcotec N.V. te Aruba, blijkt dat de herbouwwaarde in nieuwbouwstaat van de woning is getaxeerd op Afl. 437.000,-, de herbouwwaarde in huidige staat op Afl. 264.173,- en de vrije marktwaarde op Afl. 326.000,-. Volgens het rapport verkeert de woning in slechte staat van onderhoud.
3.HET GESCHIL
3.1
MI vordert, na wijziging van eis, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht te verklaren dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft;
[Gedaagde] te bevelen om de woning binnen zeven dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin of aldaar van zijnentwege bevindende goederen en personen en, onder afgifte van de sleutels daarvan, ter vrije beschikking te stellen aan MI;
MI te machtigen om [gedaagde], de medebewoners en hun eigendommen met de sterke arm uit de woning te ontruimen c.q. te laten verwijderen;
te bepalen dat [gedaagde] ten behoeve van MI een dwangsom verbeurt van Afl. 500,- voor elke dag of deel daarvan dat hij voormeld ontruimingsbevel niet nakomt, met een maximum van Afl. 25.000,-;
[Gedaagde] te veroordelen ter zake van door MI geleden schade c.q. gederfde c.q. misgelopen (huur)inkomsten/gebruiksvergoeding, aan MI, tegen een bewijs van finale kwijting, binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis, een bedrag van
Afl. 87.000,- te betalen, welk bedrag is gebaseerd op een redelijke maandhuur van Afl. 1.450,- gedurende de laatste vijf jaar, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 december 2023 tot en met de dag van algehele voldoening, althans [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een door U E.A. te bepalen redelijke vergoeding voor het gebruik van de woning gedurende de laatste vijf jaren;
6. met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2 [
Gedaagde] voert verweer. Tegen de wijziging van eis maakt hij geen bezwaar.
4.DE BEOORDELING
Taal processtukken
4.1 [
Gedaagde] heeft zijn conclusie van antwoord met producties, die inhoudelijk gelijk is aan zijn conclusie van dupliek met producties, opgesteld en ter griffie ingediend in het Papiamento. Hiertegen heeft MI bezwaar gemaakt. MI stelt dat de processtukken in het Nederlands hadden moeten worden opgesteld dan wel dat bij de indiening een Nederlandse vertaling had moeten worden bijgevoegd, omdat het Papiamento geen rechtstaal is.
4.2
Het Gerecht volgt MI niet in haar standpunt. Omdat de officiële talen in Aruba het Papiamento en het Nederlands zijn (artikel 2 van de Landsverordening officiële talen) en in artikel 9 van de Rijkswet Gemeenschappelijk Hof van Justitie is bepaald dat ook Papiamento een voertaal is bij het Gerecht, heeft [gedaagde] zijn processtukken in het Papiamento kunnen opstellen en indienen. Het bepaalde in artikel 6 van de Landsverordening, waarin staat dat het Nederlands de rechtstaal is in strafzaken, doet daaraan, voor deze civiele zaak, niet af. Bovendien heeft MI zelf ook bij het verzoek productie 4 overgelegd, welke productie deels is opgesteld in het Papiamento en niet is voorzien van een Nederlandse vertaling. Waarom dit voor haar dan wel zou zijn toegestaan, heeft MI niet toegelicht.
De gevorderde verklaring voor recht, de gevorderde ontruiming met nevenvorderingen
4.3
Vaststaat dat de woning sinds 1995 in eigendom toebehoort aan MI en dat [gedaagde] met zijn gezin de woning, met kennelijke instemming van de voormalige directeur van MI, [directeur], in september 2011 heeft betrokken zonder daartoe een schriftelijke overeenkomst te hebben gesloten. Niet in geschil is dat [gedaagde] voor de woning nimmer een vergoeding ten titel van huur of gebruik heeft betaald. [Gedaagde] heeft zich enkel verweerd met de stelling, althans zo begrijpt het Gerecht hem, dat hij, overeenkomstig een afspraak met [directeur], ter verbetering en onderhoud van de woning daarin heeft geïnvesteerd met het doel om de woning uiteindelijk - onder verrekening van de gestelde verrichte investeringen met de koopprijs - in eigendom te verkrijgen. Die stelling heeft [gedaagde] evenwel, in het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan door MI, onvoldoende concreet (met concrete, voor bewijs vatbare feiten en/of omstandigheden en/of met verificatoire stukken) onderbouwd. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om in elk geval een document te overleggen waaruit blijkt dat tussen hem en een persoon die bevoegd was MI rechtsgeldig te vertegenwoordigen, een overeenkomst tot stand was gekomen die de essentialia van de koop/verkoop (op termijn) bevat. Dat op enig moment overeenstemming bestond over die essentialia is gesteld noch gebleken. In elk geval blijkt daarvan niet uit de producties die [gedaagde] in dit verband heeft overgelegd (zo schrijft [gedaagde] in een mailbericht van 30 augustus 2015 dat hij geïnteresseerd is om het huis te kopen) en de enkele omstandigheid dat [directeur] begin 2021 toestemming heeft gegeven de onderneming van [gedaagde] op het adres van de woning in te schrijven, is daarvoor niet voldoende (te meer nu [directeur] toen al vele jaren geen bestuurder van MI meer was en [gedaagde], zoals MI onweersproken heeft gesteld, wist dat [directeur] haar niet meer vertegenwoordigde). Nu [gedaagde] ook niet pretendeert anderszins, bijvoorbeeld krachtens verjaring, eigenaar van de woning te zijn geworden en daarvoor ook geen rechtens relevante aanwijzingen zijn, concludeert het Gerecht dat [gedaagde] met zijn gezin - in elk geval sinds 1 februari 2016, het moment dat hij de woning conform zijn eigen toezegging had moeten ontruimen - zonder recht of titel in de woning verblijft. De gevorderde verklaring voor recht en de ontruimingsvordering liggen daarmee voor toewijzing gereed.
4.4
Aan [gedaagde] en de zijnen wordt een termijn van zes maanden na betekening van dit vonnis gegund om de woning te ontruimen en leeg op te leveren. Die termijn acht het Gerecht redelijk, gelet op de tijd die ook door toedoen van MI, door niet eerder op rechtsgevolg gerichte structurele actie te ondernemen, is verstreken. Het Gerecht overweegt daarbij dat een en ander onverlet laat dat het partijen vrij staat om in de tijd tot aan de ontruiming alsnog een regeling te treffen.
4.5
Uit het eerste lid van artikel 556 Rv volgt dat MI de ontruiming niet zelf ter hand mag nemen, en dat gedwongen ontruiming het exclusieve terrein is van de deurwaarder. MI heeft voldoende aan dit vonnis om de deurwaarder te mogen inschakelen indien [gedaagde] niet vrijwillig tot nakoming daarvan overgaat. In het licht daarvan heeft MI geen machtiging nodig om de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen. Voorwaarde is dat het ontruimingsvonnis door de deurwaarder wordt betekend aan [gedaagde], en dat aan hem overeenkomstig het bepaalde in artikel 555 Rv bevel wordt gedaan om (minimaal) binnen drie dagen te ontruimen. De deurwaarder op zijn beurt behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm van politie en justitie in te roepen indien de deuren van het te ontruimen pand gesloten zijn of de opening daarvan geweigerd wordt. Die bevoegdheid ontleent de deurwaarder immers rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. De vordering 3.1 sub 3 wordt, gelet hierop, afgewezen.
4.6
De onder 3.1 sub 4 gevorderde dwangsom wordt eveneens afgewezen. De mogelijkheid tot gedwongen ontruiming is al een voldoende dwangmiddel.
De geldvordering
4.7
Ter onderbouwing van haar geldvordering (3.1 sub 5) heeft MI als productie 5 bij het verzoekschrift een taxatierapport van de woning overgelegd. Op grond van dit rapport heeft MI, zonder daarover kenbaar een deskundige te hebben geraadpleegd, een door [gedaagde] maandelijks te betalen gebruiksvergoeding van Afl. 1.450,- (US$ 800,-) bepaald en het over de periode van 1 december 2018 - 1 december 2023 in totaal verschuldigde bedrag aan gebruiksvergoeding op Afl. 87.000,- gesteld. Het Gerecht begrijpt uit al hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd, dat hij de verschuldigdheid en de hoogte van de gevorderde vergoeding betwist. Nu [gedaagde] de woning echter, zoals gezegd, al sinds 1 februari 2016 zonder recht of titel gebruikt, is hij een gebruiksvergoeding aan MI verschuldigd. Gelet op de, door [gedaagde] niet, althans onvoldoende weersproken, getaxeerde vrije marktwaarde van de woning van Afl. 326.000,-, gaat het Gerecht van die waarde van de woning uit. Op basis van 3% rendement over dit door MI geïnvesteerde vermogen is een redelijke vergoeding voor het gebruik van de woning door [gedaagde] Afl. 815,- per maand. Dit betekent dat de gevorderde vergoeding over de periode van 1 december 2018 - 1 december 2023 (zijnde 60 maanden) toewijsbaar is tot een bedrag van Afl. 48.900,-. Indien en voor zover het verweer van [gedaagde] aldus moet worden begrepen dat hij zich op verrekening met de door hem in de woning gedane investeringen beroept, geldt dat dit verweer faalt. MI heeft (de omvang van) de door [gedaagde] gestelde investeringen in de woning gemotiveerd betwist en [gedaagde] heeft zijn verweer niet, althans onvoldoende concreet onderbouwd. Daarom is de gegrondheid van zijn verweer niet op eenvoudige wijze vast te stellen. Dit laat evenwel onverlet dat [gedaagde] in een andere procedure een vordering uit hoofde van de door hem gestelde investeringen kan instellen.
4.8
De gevorderde wettelijke rente over de door [gedaagde] te betalen vergoeding zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na betekening van het inleidend verzoek aan [gedaagde] op 15 januari 2024, zijnde 29 januari 2024.
Proceskosten
4.9 [
Gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van MI gevallen en tot op heden begroot op Afl. 870,- aan griffierecht, Afl. 225,- aan explootkosten en Afl. 3.125,- (2,5 punt x tarief 5) aan gemachtigdensalaris.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
5.1
verklaart voor recht dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning, plaatselijk bekend [adres] te Aruba, kadastraal bekend 1 L [kadastraalnummer], verblijft;
5.2
beveelt [gedaagde] om de woning binnen zes maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin of aldaar van zijnentwege bevindende goederen en personen en, onder afgifte van de sleutels daarvan, ter vrije beschikking te stellen aan MI;
5.3
veroordeelt [gedaagde] om aan MI te betalen het bedrag van Afl. 48.900,-, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 29 januari 2024 tot de dag van de algehele voldoening;
5.4
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding aan de zijde van MI gevallen en tot op heden begroot op Afl. 870,- aan griffierecht, Afl. 225,- aan explootkosten en Afl. 3.125,- aan gemachtigdensalaris;
5.5
verklaart het in 5.2 gegeven bevel en de veroordelingen in 5.3 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad;
5.6
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.M. Tijhuis, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 20 november 2024 in aanwezigheid van de griffier.