Uitspraak
Vonnis van 21 augustus 2024
Behorend bij A.R. AUA202301790 AR
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
IGO REAL ESTATE N.V.,
te Aruba,
eiseres, hierna ook te noemen: IGO,
gemachtigde: de advocaat mr. W.J. Noordhuizen,
tegen:
YMERT BEHEER N.V.,
te Aruba,
gedaagde, hierna ook te noemen: Ymert,
vertegenwoordigd door haar directeur mr. J.P. Ruiter.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- het verzoekschrift van 26 mei 2023 met producties 1 t/m 30;
- de conclusie van antwoord met eis in reconventie van 19 september 2023 met producties 1 t/m 58;
- de akte wijziging van eis, conclusie van repliek in conventie en antwoord in reconventie van 10 januari 2024 met producties 31 tot en met 38c;
- de conclusie van dupliek in conventie, repliek in reconventie van 14 februari 2024 met producties 1 t/m 10;
- de akte uitlating producties in conventie, conclusie van dupliek in reconventie, met producties 39 tot en met 50;
- de akte uitlating producties in reconventie van 15 mei 2024.
1.2
De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis. De uitspraakdatum is vervolgens één keer aangehouden.
1.3
Aan Ymert is – nadat IGO haar conclusie van dupliek in reconventie had genomen – de gelegenheid gegeven te reageren op de producties die IGO in dat stuk heeft overgelegd. De akte uitlating producties in reconventie van Ymert omvat echter veel meer dan een korte reactie op de producties. Het lijkt erop dat Ymert op alle stellingen van IGO heeft gereageerd en zich op die manier een nieuwe schriftelijke ronde heeft toegeëigend. Dat was niet toegestaan. Omdat uit de akte van Ymert niet eenvoudig valt op te maken welk deel een reactie is op de producties van IGO en welk deel een reactie is op de inhoudelijke stellingen van IGO, zal het Gerecht aan de akte voorbij gaan.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
IGO is sinds 27 maart 1995 eigenaar van het perceel Elleboogstraat 13 en de daarop gelegen opstal.
2.2
Ymert is op 10 juli 2020 eigenaar geworden van het aangrenzende perceel [adres]. Ymert heeft het gebouw dat op dit perceel stond gesloopt en is begonnen met de bouw van een nieuw pand.
2.3
Tussen partijen zijn al snel discussies ontstaan over die bouw. Dat heeft geleid tot verschillende procedures tussen partijen. Naar aanleiding van één van die procedures hebben partijen geprobeerd hun geschillen op te lossen door middel van mediation.
2.4
Op 14 september 2022 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst met elkaar gesloten. In die vaststellingsovereenkomst is (voor zover voor deze procedure van belang) het volgende opgenomen:
“4. Ymert is allowed to construct an external staircase in the Alley, at the original location in the Ymert’s building Permit and up to the bottom of its third floor. The landing (bordes) of the staircase on the third floor should be fully exposed (open, without encasing wall), to allow use of a part of IGO’s windows at that location on that same floor level. If Ymert so desires, the external staircase in the Alley for its first and second floor may be walled inn or otherwise encased. The foregoing has been indicated with green (allowed) and red (not allowed) in the below figures 2 and 3. Besides the construction specifically permitted in this Agreement, no other construction is allowed in the Alley from and including the second floor and upwards.
(…)
6. Ymert is not allowed any construction or use of its fourth floor (the roof is just a roof), except for placing (i) (concealed) air-conditioning units and (ii) (flat) solar panels for both (i) and (ii) under the condition that the maximum height thereof (as well as that of any construction forming part of the roof) does not reach higher than 1 meter above the underside of IGO’s windows on the fourth floor. Access to the roof is only allowed periodically for any required maintenance of the roof, the air-conditioning units, or the solar panels. This paragraph also entails that the current arch of the (top of) the steel structure constructed on the fourth-floor level of Ymert’s building will be removed by Ymert entirely (as shown in the below figure 5). The steel structure as far as needed for the stairs up to the third floor (but not higher) remains in place/may be (re)installed.
(…)
Artikel 5 (…) choice of law and disputes
This Settlement Agreement shall be governed by and construed in accordance with the laws of Aruba. In the event of any dispute arising in connection with this Settlement Agreement Parties shall first seek amicable resolution, either directly between themselves or with the assistance of a mediator. Only when the alternative dispute resolution fails, Parties will bring the dispute before the Court of First Instance of Aruba.”
2.5
Ter uitvoering van de vaststellingsovereenkomst zijn bij notariële akte van 4 november 2022 erfdienstbaarheden gevestigd. In de notariële akte (waarin het perceel van IGO wordt aangeduid als het “heersende erf” en dat van Ymert als het “dienende erf”), staat onder meer het volgende:
II. DE ERFDIENSTBAARHEID MET BETREKKING TOT HET HEBBEN VAN LICHTTOETREDING EN UITZICHT
De erfdienstbaarheden van lichttoetreding en uitzicht, inhoudende de verplichting van het dienende erf om te dulden dat de ramen van de eerste en tweede verdieping (“second and third floor” als bedoeld in aangehechte vaststellingsovereenkomst) van het IGO-gebouw aan de kant van de steeg een uitzicht hebben naar buiten toe, hetwelk zal zijn beperkt tot een loodrecht uitzicht van ongeveer twee meter (2 m) en perifere uitzichten (alleen belemmerd doro het gebouw van de iegenaar, inclusief de trap naar de tweede verdieping (“third floor”) van het dienende erf (“het Ymert gebouw”).
De erfdienstbaarheden van lichttoetreding en uitzicht, inhoudende de verplichting van het dienende erf om te dulden dat de ramen van de derde verdieping van het IGO-gebouw (“fourth floor”) aan de kant van de steeg aan alle kanten een onbeperkt uitzicht hebben naar buiten toe op en over het Ymert gebouw, met dien verstande dat het de eigenaar van het dienende erf is toegestaan om op het dak van het Ymert gebouw zonnepanelen en/of (bedekte) airco units te hebben en houden die niet hoger reieken dan één meter boven de onderzijde van de ramen op de derde verdieping (“fourth floor”) van het gebouw van het heersende erf.”
2.6
Toen Ymert verderging met de bouw van haar pand, zijn opnieuw discussies ontstaan tussen partijen, onder meer over de trap die Ymert aan de zijkant van haar pand bouwt en een verhoging op de ringbalk van het dak.
2.7
Bij brief van 4 mei 2023 heeft IGO Ymert verzocht om “de opbouw in de eerste helft van de steeg” en de betonstenen verhoging op de ringbalk van het dak af te breken. Ymert heeft in een brief van 17 mei 2023 laten weten dat zij niets doet wat in strijd is met de vaststellingsovereenkomst en dat zij dus niet aan het verzoek van IGO zal voldoen.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
De vordering van Ymert luidt, na vermindering van haar eis:
“i. Ymert te bevelen tot afbraak van de in strijd met de Vaststellingsovereenkomst en Erfdienstbaarheid gebouwde trap in de eerste helft van de steeg gezien vanuit de Elleboogstraat, waaronder de (onderdelen van de) trap en/of het trappenhuis in de eerste helft van de steeg gezien vanuit de Elleboogstraat en voorts Ymert te verbieden een trap(constructie) te bouwen in een andere vorm en/of op een andere locatie in de Steeg dan zoals aangegeven in
Figure 2in de Vaststellingsovereenkomst, met de daarbij behorende tekst;
Figure 2in de Vaststellingsovereenkomst, met de daarbij behorende tekst;
een en ander op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van Afl. 10.000,-- voor elke dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat Ymert aan het hierboven bedoelde gebod of verbod niet geheel voldoet, met een maximum van Afl. 1.000.000,--;
ii. Ymert te bevelen tot afbraak van de verhoging op de ringbalk van het dak met verbod aan Ymert om op het dak van haar gebouw, zijnde de op 1 mei 2023 bestaande hoogste betonnen bouwlaag, iets anders aan te brengen dan een of meer airco units en direct op het dak liggende zonnepanelen, en/of andere constructies die dienstbaar zijn aan de functie van een dak zoals een toegangsluik, die, inclusief ombouw, hoger reiken dan 1 meter boven de onderzijde van de derde verdieping (vierde bouwlaag) van het gebouw van IGO;
een en ander op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van Afl. 10.000,-- voor elke dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat Ymert aan het hierboven bedoelde gebod of verbod niet geheel voldoet, met een maximum van Afl. 1.000.000,--;
iii. Ymert te bevelen om door middel van een door een architect vervaardigde
rendering(getekende weergave of beeld impressie) te laten zien hoe de buitenruimte(n) en de buitenzijde van het gebouw van Ymert gezien vanuit alle zijden van dat gebouw er na voltooiing van de bouw uit komt te zien, inclusief hetgeen door of met medewerking van Ymert wordt gebouwd op de aangrenzende percelen op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van Afl. 10.000,-- voor elke dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat Ymert aan het gebod niet geheel voldoet, met een maximum van Afl. 1.000.000,--;
rendering(getekende weergave of beeld impressie) te laten zien hoe de buitenruimte(n) en de buitenzijde van het gebouw van Ymert gezien vanuit alle zijden van dat gebouw er na voltooiing van de bouw uit komt te zien, inclusief hetgeen door of met medewerking van Ymert wordt gebouwd op de aangrenzende percelen op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van Afl. 10.000,-- voor elke dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat Ymert aan het gebod niet geheel voldoet, met een maximum van Afl. 1.000.000,--;
iv. met veroordeling van Ymert, uitvoerbaar bij voorraad, tot vergoeding van de kosten van de deze procedure aan de kant van IGO gevallen, te vetmeerderen met de nakosten en de wettelijke rente over alle proceskosten na veertien dagen na de datum waarop vonnis wordt gewezen.”
3.2
IGO legt – kort gezegd – aan haar vordering de stelling ten grondslag dat Ymert de vaststellingsovereenkomst en de daarop gebaseerde akte van erfdienstbaarheid niet nakomt, terwijl zij verplicht is dat wel te doen.
3.3
Ymert voert hiertegen gemotiveerd verweer. Op haar beurt vordert zij in reconventie het volgende:
“a. Indien de trap dient te worden verwijderd vordert Ymert in reconventie toestemming van uw Gerecht om de twee verticale stalen balken weer te herbouwen, de dwarsbalk te installeren en het dak op de trap te installeren zoals oorspronkelijk het plan was, zodat de oorspronkelijke trap kan worden gebouwd. Dit dient op kosten van IGO te geschieden aangezien IGO deze extra kosten heeft veroorzaakt. De kosten zullen de werkelijke kosten zijn zoals gemaakt door contractor Kallisto. Voor een voorlopig inschatting van de kosten wordt verwezen naar Productie 34. Kosten dienen vooraf te worden voldaan.
b. Indien de bestaande trap dient te worden afgebroken eist Ymert in reconventie vergoeding van IGO van de kosten van het bouwen en afbreken van de bestaande trap aangezien door toedoen van IGO deze trap is gebouwd. IGO maakt het onmogelijk de bestaande trap te bouwen en maakt het onmogelijk een alternatieve oplossing te vinden en maakt overleg onmogelijk. Ze probeert Ymert schaakmat te zetten en is bereid tegen betaling van Afl 150.000 de trap op de huidige locatie toe te staan. Dit grenst aan afpersing. De kosten zullen de werkelijke kosten zijn zoals gemaakt door de aannemer [betrokkene]. Voor een voorlopige inschatting wordt verwezen naar Productie 34. Kosten dienen vooraf te worden voldaan.
c. Ymert eist in reconventie bevestiging van uw Gerecht dat de dakrand maximaal kan worden verhoogd tot 1 meter en 80 centimeter conform de duidelijke tekst van de Vaststellingsovereenkomst (een meter boven de onderkant van de ramen op de vierde verdieping van het gebouw van IGO).
d. Ymert eist in reconventie bevestiging van uw Gerecht dat de zonnepalen op een maximale hoogte van 1 meter en 80 centimeter mogen worden geplaatst conform de duidelijke tekst van de Vaststellingsovereenkomst, mits de zonnepanelen horizontaal worden geplaatst.
e. Ymert eist in reconventie bevestiging van uw Gerecht dat de liftschacht op het dak een maximale hoogte mag bereiken van 1 meter en 80 centimeter conform de duidelijke tekst van de Vaststellingsovereenkomst.
f. Ymert eist in reconventie bevestiging van uw Gerecht dat de electriciteitsbox een maximale hoogte mag bereiken van 1 meter en 80 centimeter conform de duidelijke tekst van de Vaststellingsovereenkomst.
g. Ymert eist in reconventie dat IGO serieus en zonder dreigementen en financiele eisen in overleg treedt voordat rechtszaken worden aangespannen conform de duidelijke tekst van de Vaststellingsovereenkomst.
h. Ymert heeft additionele kosten moeten maken om zich in deze bodem procedure te verdedigen. Ymert en de heer Ruiter zijn overeengekomen dat Ymert een bedrag van Afl 60.000 betaalt aan de heer Ruiter voor de door hem verrichte diensten (Productie 49). Aangezien de door IGO aangespannen procedure in strijd is met de Vaststellingsovereenkomst is deze procedure onrechtmatig. Ymert verzoekt uw Gerecht in reconventie te bepalen dat deze kosten voor rekening komen van IGO. De proceskostenregeling voor advocaten is in dit geval niet van toepassing.
i. Ymert vordert een dwangsom van Afl 10.000 per dag met een maximum van Afl 1.000.000 voor de naleving van uw beslissing. IGO laat zien dat ze zich structureel niet houdt aan de wet, de Vaststellingsovereenkomst en de Akte van Erfdienstbaarheid, een dwangsom is noodzakelijk.”
3.5
IGO voert gemotiveerd verweer tegen de vordering van Ymert.
3.6
Het Gerecht zal hierna, voor zover nodig, ingaan op de standpunten van partijen.
4.DE BEOORDELING
In conventie en in reconventie
4.1
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie gaan over hetzelfde onderwerp, zullen ze hierna gezamenlijk worden behandeld.
de uitleg van de mediationclausule
4.2
In artikel 5 van de vaststellingsovereenkomst hebben partijen afgesproken dat zij eventuele geschillen eerst onderling zullen proberen op te lossen, of onder leiding van een mediator. Slechts als dit niet tot een oplossing leidt, zullen partijen het Gerecht om een beslissing vragen.
4.3
Ymert stelt in haar conclusie van dupliek dat IGO geen enkele moeite heeft gedaan om de huidige discussie in overleg (of door middel van mediation) op te lossen maar onmiddellijk het Gerecht heeft aangezocht. Hieraan verbindt zij de conclusie dat het Gerecht de procedure moet aanhouden om partijen alsnog in de gelegenheid te stellen met elkaar in overleg te gaan. Als IGO geen serieus overleg wil voeren, moet het Gerecht zich volgens Ymert onbevoegd verklaren.
4.4
Nog afgezien van de vraag of dit verweer in zo’n laat stadium van de procedure kan worden gevoerd, ziet het Gerecht geen aanleiding de procedure aan te houden. Ook als de afspraak van partijen zo moet worden uitgelegd dat partijen verplicht zijn mediation te proberen, of eerst onderling overleg moeten voeren voordat zij een procedure aanhangig maken (vgl. Hoge Raad 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1078), geldt dat Ymert onvoldoende heeft onderbouwd dat IGO dat in dit geval niet heeft geprobeerd. IGO heeft aangevoerd dat zij de mediator heeft gevraagd om opnieuw te bemiddelen, maar dat Ymert daarop niet is ingegaan (verzoekschrift par. 23) en dat er bovendien op 14 maart 2023 nog een gesprek is gevoerd in een poging de problemen op te lossen, maar dat dat niet is gelukt (verzoekschrift par. 24). Ymert heeft weliswaar bestreden dat zij mediation heeft geweigerd, maar uit de door haar overgelegde correspondentie blijkt dat zij niet is ingegaan op het verzoek een gesprek te voeren onder leiding van een mediator. Dat dat volgens Ymert niet uit onwil was, maar omdat haar project manager op dat moment een mediationtraject psychisch niet aankon, doet er niet aan af dat het door IGO voorgestelde mediationtraject niet van de grond is gekomen.
4.5
Kortom: zelfs als Ymert dit verweer nog zo laat in de procedure zou kunnen voeren en zelfs als de mediationclausule zo moet worden uitgelegd dat IGO niet zomaar een procedure mag starten, leidt dat niet tot het gevolg dat deze procedure moet worden aangehouden. IGO heeft immers mediation voorgesteld en er is een gesprek gevoerd.
4.6
Het Gerecht zal daarom de vorderingen van partijen beoordelen.
inhoudelijke beoordeling
4.7
Partijen zijn het niet eens over de uitleg van de vaststellingsovereenkomst en – in het verlengde daarvan – of Ymert handelt in strijd met deze overeenkomst. Om daarover een oordeel te kunnen vellen, wil het Gerecht de situatie ter plaatse met eigen ogen aanschouwen. Dat geeft een beter beeld dan een beschrijving op papier. Het Gerecht zal daarom een plaatsopneming bevelen. Tijdens de descente wil het Gerecht zowel het in aanbouw zijnde gebouw van Ymert als het zicht daarop vanuit het gebouw van IGO bekijken. De descente kan tevens benut worden voor het beantwoorden van vragen van het Gerecht. Omdat beide partijen al zeer uitvoerige stukken hebben geschreven, is het niet de bedoeling dat partijen nog een uitgebreide (aanvullende) mondelinge toelichting op hun standpunten geven. Na de descente zal in beginsel vonnis worden gewezen.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
in conventie en in reconventie
5.1
beveelt een plaatsopneming van de percelen van IGO en Ymert op
woensdag 18 september 2024 om 9.00 uur;
woensdag 18 september 2024 om 9.00 uur;
5.2
bepaalt dat partijen dan deugdelijk vertegenwoordigd aanwezig moeten zijn, desgewenst met gemachtigden;
5.3
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Brandt, rechter in dit Gerecht, en is uitgesproken ter
openbare terechtzitting van woensdag 21 augustus 2024 in aanwezigheid van de griffier.
Zaaknummer: AUA202301790 AR
Inhoudsindicatie: Tussenvonnis, uitleg vaststellingsovereenkomst, uitleg mediationclausule.
Formele relaties (optioneel):
Rechtsgebieden: Civiel
Rechter: mr. J. Brandt
Bijzondere kenmerken: Enkelvoudig