Uitspraak
Vonnis in kort geding van 26 juni 2024
Behorend bij AUA202401539 KG
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
[Eiseres],
te Verenigde Staten,
eiseres, hierna ook te noemen: [eiseres],
gemachtigden: mrs. L.A.J. Banis en C.R.O. Richardson,
tegen:
de VERENIGING VAN APPARTEMENTSEIGENAARS THE PEARL II,
te Aruba,
gedaagde, hierna ook te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. G. de Hoogd.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, ingediend ter griffie op 14 mei 2024;
- een e-mail van 7 juni 2024 met producties van de VvE;
- de mondelinge behandeling van de zaak ter zitting van 10 juni 2024.
1.2
Tijdens de mondelinge behandeling is [eiseres] via een videoverbinding verschenen, bijgestaan door haar gemachtigden. Namens de VvE is H. Vink (hierna: Vink) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben het woord gevoerd, mede aan de hand van overgelegde pleitnotities, op elkaars stellingen gereageerd of kunnen reageren en vragen van het Gerecht beantwoord.
1.3
Hierna is vonnis bepaald.
2.UITGANGSPUNTEN
2.1 [
Eiseres] is sinds 5 juli 2017 (de eerste) eigenaar van de geschakelde appartementen nrs. 45 en 45A van condominiumcomplex The Pearl, gebouw 3, gelegen aan de [plaats] (hierna: het appartement). De eigenaars van de appartementen in het complex vormen samen de VvE. Appartement nr. 45A is een hoekappartement en grenst aan drie kanten aan de buitengevel van het complex
2.2
In de splitsingsakte waarbij de VvE op 12 mei 2017 is opgericht is onder meer het volgende bepaald:
“
Artikel 9
Artikel 9
1. Tot de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaars (…) worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstelwerkzaamheden, vernieuwingen en vervangingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken (…);
d. het bedrag van de schadevergoeding door de gezamenlijke eigenaars als zodanig verschuldigd aan één van hen of aan een derde;
(…)
Artikel 16
“1. De vereniging voert het beheer over – en draagt zorg voor het onderhoud van – de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.
(…)
Artikel 17
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. de grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van het gebouw, de gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en dilataties), de galerijen, de daken (inclusief de waterkerende lagen), de dakbedekking (…)
d. zowel de raamkozijnen met de glazen ramen en de sponningen als de deurkozijnen met de deuren en drempels (waaronder zijn begrepen schuifpuien met schuifdeuren) die zich bevinden in de gevels (…)”
2.3
Vanaf 2017/2018 heeft [eiseres] met regelmaat bij de VvE melding gemaakt van lekkage en scheuren in de muren van haar appartement.
2.4
In de “Newsletter Pearl Condo Hotel October 2020” is onder meer vermeld:
“Roof
The roofs have cracks and leaks in some places and need a repair job. We asked an expert for an assessment. We are waiting for the report. We will send it to the homeowners as soon as we receive it. We keep you posted on the developments.”
2.5
Bij brief van 2 december 2020 heeft het bestuur van de VvE onder meer het volgende aan de eigenaars geschreven:
“
4. Roof Inspection Report
4. Roof Inspection Report
Some weeks ago, a leak was discovered in one of the first-floor apartments. Inspection showed that the leak was caused because of a problem with the roof. Since the condo complex is only a couple of years old, we decided to ask for an inspection report from an outside expert. You can find this as an attachment to this email. The report shows the following problems;
- The roof has cracks.
- The slope of the roof runs only one way. Because of this, water stays on the roof.
- The coating is not sufficient to keep the roof waterproof.
- The top layer of cement is too thin and should be at least 5 cm.
- There are insufficient drain outlets.
Furthermore, the report gives recommendations to solve the problems. It should be clear that these might be costly repairs. Not acting now will mean more problems in the future. Repairing only problem areas is a short-term solution for a larger and long-term problem (…)”
2.6
Tijdens een VvE-vergadering op 24 oktober 2021 is het onderhoud aan het dak besproken en is door de eigenaars ingestemd met een gezamenlijke inleg van Afl. 250.000 om het dak en de scheurvorming in de gevels te repareren. Genoemd bedrag is vanuit een “Special Assessment Fund” ingezet om het dak- en gevelherstel te bekostigen.
2.7
Begin 2023 hebben de herstelwerkzaamheden aan het dak plaatsgevonden door het bedrijf “Roof Doctor”. Daarna zijn de scheuren in de muren gerepareerd, zowel in de gevel aan de buitenzijde alsook de grote scheuren aan de binnenkant van de gevel in de appartementen. [eiseres] heeft in juni 2023 haar appartement op eigen kosten laten schilderen.
2.8
Vanaf de aanvang van het regenseizoen in 2023 waren er weer lekkages in het appartement en heeft [eiseres] [ingenieur], bouwkundig ingenieur (hierna: [ingenieur]), ingeschakeld om de oorzaak daarvan vast te stellen.
2.9
In zijn rapport van 13 november 2023 heeft [ingenieur] onder meer het volgende vermeld:
“
Roof and face board
Roof and face board
The complex has a concrete roof. On the concrete roof is coating applied. This is not sufficient to be waterproof on long term. Several air bubbles are visible in the coating. That means there is water / moist between coating and concrete roof. Due to the heating of the sun the moist turns into gas. On the long term these air bubbles can causes cracks in the coating and cause leaks.
The drains on the roof are a bit small for the size of the roof, advise to make them bigger of install more drains. The inside of the drain, the opening in the outside wall, are not completely covered with the coating or a roof membrane. Water can penetrate in the wall. Which maybe caused the leakage inside the apartment. The biggest water damage inside is right below the roof drains.
The roof penetrations (waterlines) and AC lines are not properly made, these can cause leakage on the long term. Advise to make these properly to be assure for aHlong-term waterproof solution.
This makes the roof overall in an insufficient condition.
(…)
Outside walls and paint
Main construction of the apartment is properly built and in a sufficient condition, as far as visually possible to see. The walls are made out of concrete blocks and columns, plastered and painted. The outside paint is in a insufficient condition; paint is dry and discolored. Some touch up paintwork is visible due to color difference. At several locations (thin) cracks are visible above window line, these cracks can also be the cause of the leakage inside. Some cracks are `normal’ around windows at a concrete block wall. These are not structural cracks; construction is not in danger. At several locations old repairs are visible in the plasterwork. This is more an esthetic than technical comment.”
2.1
Op 29 november 2023 heeft Kallisto een offerte met nummer 2023-1129 gemaakt met betrekking tot “Crack repairs and paintworks of Unit 45/45A at Aruba Pearl Condos”.
2.11
Bij brief van 19 december 2023 is de VvE namens [eiseres] verzocht en gesommeerd om de daken en de gevel van het gehele gebouw te repareren.
2.12
Bij brief van 10 januari 2024 heeft Vink namens de VvE aan de gemachtigde van [eiseres] bericht dat de VvE de kosten voor het herstel aan de buitenkant van het appartement voor haar rekening zal nemen. [Eiseres] heeft de VvE daarop verzocht om ook de kosten voor reparaties aan de binnenkant van het appartement te betalen. Daarbij heeft [eiseres] vermeld dat zij vanaf 25 februari tot 10 maart 2024 geen reserveringen voor haar appartement zal accepteren, zodat in die periode schadeherstelwerkzaamheden in het appartement kunnen plaatsvinden.
2.13
Bij e-mail van 15 april 2024 heeft Vink namens het bestuur van de VvE de gemachtigde van [eiseres] gemeld dat het bestuur heeft besloten dat het verzoek van [eiseres] om te betalen voor de reparatie van de schade aan de binnenkant van het appartement niet wordt gehonoreerd.
3.HET GESCHIL
3.1 [
Eiseres], vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de VvE te bevelen de schade aan de binnenkant van het appartement van [eiseres] conform de opgave van Kallisto N.V. te herstellen, binnen twee weken na betekening van dit vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van Afl. 1.000,-- voor elk(e) dag(deel) dat zij niet volledig hieraan voldoet;
- de VvE te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van Afl. 8.979,75, vermeerderd met de wettelijke rente tot aan de dag der algehele voldoening;
- de VvE te veroordelen in de kosten van het geding waaronder de nakosten.
3.2 [
Eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat de VvE verantwoordelijk is voor het onderhoud van de gevels en het dak. Adequate herstelwerkzaamheden aan de gevel en het dak hebben lang op zich laten wachten, wat heeft geleid tot waterschade in het appartement van [eiseres]. Na de herstelwerkzaamheden door Roof Doctor heeft zij het appartement in mei 2023 laten opknappen voor Afl. 3.000,--. Doordat er in het najaar 2023 opnieuw lekkages waren, moeten de werkzaamheden opnieuw worden gedaan. [Eiseres] heeft het appartement gekocht als investeringsobject en voor de herstelwerkzaamheden had zij het appartement vrijgehouden in de periode van 26 februari tot 11 maart 2024. Hierdoor is zij inkomsten misgelopen. Ook heeft [eiseres] een expert ingeschakeld die voor Afl. 656,25 een rapportage heeft gemaakt. Dat de VvE die bedragen aan haar moet betalen, staat vast. [Eiseres] heeft voldoende spoedeisend belang bij haar vordering in kort geding. Zij heeft het appartement te koop gezet en de huidige staat ervan en de situatie met de VvE schrikt kopers af.
3.3
De VvE voert tegen de vordering aan dat zij niet nalatig is geweest met betrekking tot onderhoudswerkzaamheden. Zij heeft adequaat op gebreken gereageerd. De VvE is niet aansprakelijk voor de binnenzijde van het appartement van [eiseres]. Volgens artikel 28 van de statuten komt binnenschilderwerk voor rekening van de appartementseigenaar. De VvE betwist bovendien dat de waterschade het gevolg is van problemen aan het dak of de buitenmuren. De VvE heeft daarbij aangevoerd dat [eiseres] na de aankoop van haar appartement verbouwingswerkzaamheden heeft laten uitvoeren, waardoor (mogelijk) schade is ontstaan aan de muren. De VvE heeft verder het spoedeisend belang en de hoogte van de schade betwist. Ook heeft de VvE gewezen op het restitutierisico dat zij loopt bij een veroordeling, aangezien het appartement te koop staat en [eiseres] niet op Aruba woont.
3.4
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de uitspraak van belang, nader worden ingegaan.
4.DE BEOORDELING
4.1
Allereerst moet worden beoordeeld of [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening. Het Gerecht beantwoordt die vraag bevestigend. [Eiseres] heeft voldoende onderbouwd gesteld dat zij het appartement wil verkopen en dat de staat waarin het appartement zich thans bevindt en de lopende discussie met de VvE daarover potentiële kopers afschrikt. [Eiseres] heeft dat onderbouwd met verklaringen van haar verkoopmakelaar en van een makelaar van een geïnteresseerde die zijn bod op het appartement introk in verband met de bestaande problemen. Gelet hierop heeft [eiseres] voldoende spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening.
4.2
In deze procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, de vraag worden beantwoord of de vordering van [eiseres] in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevraagde voorziening gerechtvaardigd is.
4.3
De eerste vraag die aan de orde is, is of de schade aan de binnenkant van het appartement van [eiseres] het gevolg is van problemen aan het dak en de wanden van het complex, zoals [eiseres] betoogt en de VvE bestrijdt. Naar het oordeel van het Gerecht heeft [eiseres] in het kader van deze procedure voldoende aannemelijk gemaakt dat dit het geval is. Zowel uit de berichtgeving van de VvE uit 2020 over het inspectierapport dat in die periode is uitgebracht als uit het rapport van Saris blijkt dat het dak gebrekkig is en voor lekkage kan zorgen. Hetzelfde geldt voor de buitenwanden. De VvE heeft weliswaar gesuggereerd dat de lekkage in het appartement van [eiseres] ook het gevolg kan zijn van werkzaamheden die zij heeft laten uitvoeren, maar dat heeft zij op geen enkele manier onderbouwd. In ieder geval is die suggestie, afgezet tegen de bevindingen van de bouwkundigen over de oorzaak van de problemen, onvoldoende.
4.4
Gelet op het bepaalde in artikel 17 lid 1 onder a van de splitsingsakte (zie hiervoor onder 2.2) voert de VvE het beheer over en draagt zij zorg voor het onderhoud van onder meer de gevels en de daken. De VvE is dan ook verantwoordelijk voor het onderhoud van de gevels en de daken en gebreken daaraan zijn aan de VvE toe te rekenen. Dit betekent dat de VvE aansprakelijk is voor de schade die [eiseres] als gevolg van deze gebreken heeft geleden. Artikel 28 van de statuten, waarop de VvE zich beroept, ziet niet op schade aan de binnenzijde van een appartement, die is veroorzaakt door een gebrek aan de gemeenschappelijke delen van het complex.
4.5
De volgende vraag is dan welke kosten de VvE precies voor haar rekening moet nemen.
- [ Eiseres] heeft tijdens de zitting toegelicht dat haar vordering tot herstel van de binnenkant van haar appartement ziet op de geoffreerde werkzaamheden van Kallisto die zien op
“crack repairs in interior walls”van Awg. 2.850,-- en
“Interior paintworks: paint repaired walls only” van Awg. 1.200,--. Het Gerecht zal de vordering in zoverre toewijzen. Wel zal de VvE een iets ruimere termijn worden gegeven om tot herstel over te gaan.
“crack repairs in interior walls”van Awg. 2.850,-- en
“Interior paintworks: paint repaired walls only” van Awg. 1.200,--. Het Gerecht zal de vordering in zoverre toewijzen. Wel zal de VvE een iets ruimere termijn worden gegeven om tot herstel over te gaan.
- De kosten die [eiseres] heeft gemaakt voor het schilderwerk in mei 2023 zijn eveneens aan de VvE toe te rekenen als gevolg van gebreken. Deze kosten zijn voldoende onderbouwd en zullen worden toegewezen.
- Het Gerecht vindt het redelijk dat de VvE ook de kosten van het in opdracht van [eiseres] opgemaakte rapport van Saris aan haar voldoet, omdat er na de werkzaamheden door Roof Doctor opnieuw lekkages waren in het appartement van [eiseres]. Het lag dus voor de hand dat [eiseres] liet onderzoeken waardoor de nieuwe waterschade werd veroorzaakt. Dit deel van de vordering zal daarom eveneens worden toegewezen.
- [ Eiseres] vordert tot slot de vergoeding van de gederfde inkomsten voor de periode waarin zij het appartement niet heeft verhuurd om de VvE in staat te stellen de benodigde reparatiewerkzaamheden te laten uitvoeren. Dit gedeelte van de vordering wordt afgewezen, omdat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat het appartement gedurende die gehele periode zou zijn verhuurd. Uit het in het geding gebrachte verhuuroverzicht (dat overigens maar een hele korte periode beslaat) blijkt dat het appartement regelmatig voor kortere of langere periodes onverhuurd was. Dat het appartement nu juist in de “vrijgehouden” periode wel volledig zou zijn verhuurd, is dus onvoldoende aannemelijk geworden.
4.6
De VvE heeft erop gewezen dat er in dit geval een reëel restitutierisico bestaat, omdat [eiseres] in het buitenland woont en van plan is om het appartement te verkopen. Het Gerecht neemt aan dat de VvE hiermee betoogt dat het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard. In beginsel is uitgangspunt dat een uitgesproken veroordeling, ook als daartegen een rechtsmiddel wordt ingesteld, uitvoerbaar moet zijn. Niet is gebleken dat het belang van de VvE bij het behoud van de huidige situatie groter is dan het belang van [eiseres] om het vonnis onmiddellijk ten uitvoer te kunnen leggen. De VvE heeft niet gevraagd om [eiseres] te veroordelen zekerheid te laten stellen, zodat daarover ook niet kan worden beslist.
4.7
De VvE heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde dwangsom. Deze kan dus worden toegewezen. Wel zal de dwangsom worden gemaximeerd op de manier die in de beslissing wordt weergegeven.
4.8
Dit betekent dat de vordering zal worden toegewezen als hierna is vermeld.
4.9
De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure aan de zijde van [eiseres] .
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:
5.1
beveelt de VvE de schade aan de binnenkant van het appartement van [eiseres], te weten The Pearl condominium appartement 45A, kadastraal bekend als [kadastraal], appartementsindex 45, conform opgave van Kallisto N.V. (te weten
“crack repairs in interior walls”en
“interior paintworks: paint repaired walls only”) te herstellen binnen een periode van een maand na betekening van dit vonnis;
“crack repairs in interior walls”en
“interior paintworks: paint repaired walls only”) te herstellen binnen een periode van een maand na betekening van dit vonnis;
5.2
bepaalt dat de VvE een dwangsom zal verbeuren van Afl. 500,-- voor elke dag of gedeelte daarvan dat de VvE in gebreke blijft aan het hiervoor onder 5.1 vermelde bevel te voldoen, tot een maximum van Afl. 10.000,--;
5.3
veroordeelt de VvE tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van Afl. 3.656,25, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag van de algehele voldoening;
5.4
veroordeelt de VvE in de proceskosten van [eiseres] tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 450,-- aan griffierecht, Afl. 225,-- aan explootkosten en Afl. 1.500,-- aan salaris van de gemachtigde, vermeerderd met de nakosten van Afl. 250,--, te vermeerderen met Afl. 150,-- in geval van betekening van dit vonnis aan de VvE indien zij na aanschrijving 14 dagen de tijd heeft gehad om vrijwillig aan dit vonnis te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de volledige betaling;
5.5
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Brandt, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 juni 2024 in aanwezigheid van de griffier.