Uitspraak
Vonnis in kort geding van 8 mei 2024
Behorend bij AUA202400788 KG
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
[Eiseres 1] en
[eiseres 2],
te Verenigde Staten, voor deze zaak domicilie kiezende in Aruba op het kantoor van hun hierna genoemde in Aruba gevestigde advocaat,
eiseressen in conventie, verweersters in reconventie,
hierna ook te noemen: [eiseres 1] en [eiseres 2],
gemachtigde: de advocaat mr. P.M.E. Mohamed,
tegen:
de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
THE WATER'S EDGE CONDOMINIUM AT ROGERS BEACH VBA,
te Aruba,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna ook te noemen: Water’s Edge,
gemachtigde: de advocaat mr. B.M. de Sousa.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, ingediend ter griffie op 12 maart 2024;
- de brief van 3 april 2024 met een productie van [eiseres 1] en [eiseres 2];
- de akte houdende eis in reconventie met producties van Water’s Edge;
- de mondelinge behandeling van de zaak ter zitting van 18 april 2024.
1.2
Tijdens de mondelinge behandeling zijn [eiseres 1] en [eiseres 2] verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Voor Water’s Edge is [directeur en eigenaar] (directeur en eigenaar) verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Partijen hebben het woord gevoerd, mede aan de hand van overgelegde pleitnotities, op elkaar stellingen gereageerd of kunnen reageren en vragen van het Gerecht beantwoord.
1.3
Hierna is vonnis bepaald.
2.UITGANGSPUNTEN
2.1
Tussen partijen zijn op 15 april 2020 twee zogenoemde “Sale & Construction Agreement[s] Condominium Water’s Edge” (hierna: de overeenkomsten) tot stand gekomen. In die overeenkomsten staat dat [eiseres 1] en [eiseres 2] de – nog te bouwen – condominiums met unitnummers 203 en 309 (hierna tezamen: de units) van Water’s Edge kopen voor een koopprijs van elk US$ 400.000,--. Daarbij moesten [eiseres 1] en [eiseres 2] voor elke unit een eerste aanbetaling doen van US$ 100.000,--, wat zij hebben gedaan.
2.3
In artikel 3van beide overeenkomsten is het volgende bepaald:
“1.
Developer intends to have the Unit completed no later than 180 days after the signing of this contract “Completion Date”). The Developer also commits itself to have all amenities and landscaping regarding the Unit completed no later than 120 days after the Completion Date
Developer intends to have the Unit completed no later than 180 days after the signing of this contract “Completion Date”). The Developer also commits itself to have all amenities and landscaping regarding the Unit completed no later than 120 days after the Completion Date
2. The conveyance of title of the Unit to the Purchaser will take place at the office of the notary (…) through a title transfer deed (“Deed”) no later than 45 days after the Completion Date (“Closing Date”)
(…).
4. In the event of a force majeure, including but not limited to a tropical storm and inclement weather hurricane, act of terrorism, socio-political upheaval, government intervention of the project etc., the Date of Completion will be extended for a period equal to the delay caused by the force majeure. (…)”
2.4
De bouw van de units heeft vertraging opgelopen. Niettemin hebben [eiseres 1] en [eiseres 2] op enig moment één van de units betrokken.
2.5
Bij brief van 3 januari 2024 hebben [eiseres 1] en [eiseres 2] Water’s Edge in gebreke gesteld en een termijn van 120 dagen gegeven om de units af te ronden. Daarbij hebben [eiseres 1] en [eiseres 2] aangekondigd dat zij de overeenkomsten zullen ontbinden als de units ook na die termijn niet klaar zijn, en dat zij Water’s Edge dan verantwoordelijk zullen stellen voor hun schade.
2.6
Naar aanleiding van deze brief (en andere verschillen van inzicht) hebben discussies plaatsgevonden tussen partijen.
2.7
Bij brief van 19 januari 2024 hebben [eiseres 1] en [eiseres 2] geschreven dat zij uit de uitlatingen van Water’s Edge afleiden dat Water’s Edge de overeenkomsten niet zal naleven. Daarom hebben zij de overeenkomsten gedeeltelijk buitengerechtelijk ontbonden, te weten alleen het gedeelte van de overeenkomsten dat betrekking heeft op de bouw van de units (en dus niet het gedeelte dat ziet op de koop daarvan).
3.HET GESCHIL
In conventie en in reconventie
3.1 [
Eiseres 1] en [eiseres 2] verzoeken het Gerecht om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. Water’s Edge te gebieden om zich te onthouden van het verrichten van enige bouw- of constructiehandelingen met betrekking tot de units 203 en 309 van [eiseres 1] en [eiseres 2];
b. Water’s Edge te verbieden zich op enigerlei wijze te begeven op of in de units 203 en 309 van [eiseres 1] en [eiseres 2], en [eiseres 1] en [eiseres 2] het volledig en ongestoord genot van de condominiums te verlenen;
c. alles onder verbeurte van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van Afl. 5.000,-- voor elke overtreding;
d. Water’s Edge te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2 [
Eiseres 1] en [eiseres 2] leggen aan hun vordering ten grondslag dat Water’s Edge is tekort geschoten in haar verplichtingen om de units “turn-key” op te leveren. Aangezien Water’s Edge uitdrukkelijk heeft verklaard dat zij van [eiseres 1] en [eiseres 2] als kopers af wil en zij niet van plan is de units op te leveren, is er sprake van een situatie zoals bedoeld in artikel 6:83 onder c van het Burgerlijk Wetboek van Aruba (BWA). [Eiseres 1] en [eiseres 2] waren daarom gerechtigd de overeenkomsten buitengerechtelijk - partieel - te ontbinden.
3.3
Water’s Edge heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres 1] en [eiseres 2] in de kosten van het geding. In reconventie vordert Water’s Edge om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. [Eiseres 1] en [eiseres 2] te bevelen om binnen een week na dit vonnis, de units 203 en 209 (het Gerecht begrijpt: units 203 en 309) te ontruimen onder medeneming van alle zich daarin bevindende goederen en personen;
b. om alle door [eiseres 1] en [eiseres 2] zonder toestemming aangebrachte wijzigingen te verwijderen en alles in de originele staat terug te brengen, zulks onder verbeurte van een dwangsom van Afl. 1.500,-- voor elke dag of gedeelte daarvan dat zij hieraan weigeren te voldoen;
c. aan Water’s Edge toestemming te verlenen om met behulp van de sterke arm [eiseres 1] en [eiseres 2] te doen ontruimen, alsook de door hen aangebrachte wijzigingen te doen verwijderen;
d. enige andere in goede justitie te nemen beslissing, kosten rechtens.
3.4 [
Eiseres 1] en [eiseres 2] hebben tegen de reconventionele vordering verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing daarvan.
3.5
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de uitspraak van belang, nader worden ingegaan.
4.DE BEOORDELING
4.1
Het spoedeisend belang van [eiseres 1] en [eiseres 2] volgt uit de aard van de vordering en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen.
4.2
In deze procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, de vraag worden beantwoord of de vordering van [eiseres 1] en [eiseres 2] in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevraagde voorziening gerechtvaardigd is.
De vordering in conventie
4.3
Tussen partijen is allereerst in geschil of [eiseres 1] en [eiseres 2] de overeenkomst terecht partieel hebben ontbonden. Zij hebben daarbij uitgebreid gediscussieerd over de vraag of partijen in de overeenkomst een fatale oplevertermijn hebben afgesproken of dat alleen een inspanningsverplichting van Water’s Edge is overeengekomen. Ook hebben zij zich uitgelaten over de vraag of de reden van de vertraging (volgens Water’s Edge achtereenvolgens Covid, problemen met Elmar en vertraging in het verkrijgen van de benodigde vergunningen) al dan niet zijn te beschouwen als “force majeure” als bedoeld in artikel 3.4 van de overeenkomsten.
4.4
Wat daar ook van zij: vast staat dat de units op dit moment (zo’n drieënhalf jaar na de overeengekomen datum) nog altijd niet klaar zijn. Over deze vertraging (en volgens Water’s Edge ook over de eigengereide houding van [eiseres 1] en [eiseres 2]) is op een bepaald moment discussie ontstaan. Die discussies zijn soms hoog opgelopen. [Eiseres 1] en [eiseres 2] hebben een whatsapp audiobericht overgelegd, waarin [mede-eigenaar] (de toenmalige mede-eigenaar van Water’s Edge) tegen hen het volgende zegt:
“
We are saying to you, we wanna give you back your money. Stop waisting your time, we wanna give you back your money. We just don’t want you to be in our building. You’re not the tenants we need to be having in our building. You are people that are undesirable to be around us. Get out! Get out! My God, what else do we have to do to tell you to fuck off?! Get out of our fucking place, OK? We’ve had enough of you!”
We are saying to you, we wanna give you back your money. Stop waisting your time, we wanna give you back your money. We just don’t want you to be in our building. You’re not the tenants we need to be having in our building. You are people that are undesirable to be around us. Get out! Get out! My God, what else do we have to do to tell you to fuck off?! Get out of our fucking place, OK? We’ve had enough of you!”
4.5
Ook als, zoals Water’s Edge heeft betoogd, ervan moet worden uitgegaan dat [mede-eigenaar] de uitlatingen heeft gedaan toen hij geïrriteerd was, en dat dit bericht onderdeel uitmaakt van een groter geheel (over welk “groter geheel” Water’s Edge zich overigens niet heeft uitgelaten), kan de uitbarsting van [mede-eigenaar] naar het voorlopig oordeel van het Gerecht moeilijk anders worden verstaan dan dat Water’s Edge af wilde van [eiseres 1] en [eiseres 2]. Dit betekent, eveneens naar het voorlopig oordeel van het Gerecht, dat sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 6:83 onder c BWA, zodat het verzuim van Water’s Edge zonder ingebrekestelling is ingetreden en dat [eiseres 1] en [eiseres 2] de overeenkomsten op goede gronden partieel hebben ontbonden. Dit betekent dat [eiseres 1] en [eiseres 2] nog wel nakoming kunnen verlangen van het gedeelte van de overeenkomsten dat ziet op de koop van de units, maar niet langer van het deel dat betrekking heeft op de bouw daarvan.
4.6
De volgende vraag is dan wat dit betekent voor de vorderingen die [eiseres 1] en [eiseres 2] hebben ingesteld. Anders dan zij hebben betoogd, is het Gerecht voorshands van oordeel dat [eiseres 1] en [eiseres 2] nog geen eigenaar zijn van de units. Zij hebben de units weliswaar gekocht, maar de levering heeft nog niet plaatsgevonden. Dat [eiseres 1] en [eiseres 2] al wel economisch eigenaar zijn, zoals zij stellen, is vooralsnog onvoldoende gebleken. Dat eigendom is niet ontstaan door alleen het sluiten van de overeenkomsten, terwijl Water’s Edge gemotiveerd heeft bestreden dat [eiseres 1] en [eiseres 2] met haar instemming het gebruiksrecht van de units hebben verkregen. Dit betekent dat Water’s Edge nog altijd eigenaar is van de units. Omdat Water’s Edge eigenaar is van de units, kan het haar niet worden verboden de units te betreden om haar eigendom te inspecteren. De vordering van [eiseres 1] en [eiseres 2] om het Water’s Edge te verbieden zich te begeven op of in de units, zal daarom worden afgewezen. Omdat het “bouw-gedeelte” van de overeenkomsten naar het voorlopig oordeel van het Gerecht terecht is ontbonden, mag Water’s Edge aan die units vooralsnog geen bouwwerkzaamheden verrichten. Dit gedeelte van de vordering van [eiseres 1] en [eiseres 2] zal dus worden toegewezen.
4.7 [
Eiseres 1] en [eiseres 2] hebben gevorderd dat het Water’s Edge op straffe van dwangsommen zal worden verboden om werkzaamheden aan de units uit te voeren. Het Gerecht heeft geen aanleiding aan te nemen dat Water’s Edge die werkzaamheden wel zal verrichten (sterker nog: [eiseres 1] en [eiseres 2] hebben zich juist op het standpunt gesteld dat Water’s Edge al tijden lang niets doet). Om die reden zullen de gevorderde dwangsommen worden afgewezen.
4.8
Ten overvloede overweegt het Gerecht dat ook [eiseres 1] en [eiseres 2] geen werkzaamheden aan de units mogen (laten) verrichten, zolang zij geen eigenaar van die units zijn geworden.
De vordering in reconventie
4.9
De volgende vraag is dan of [eiseres 1] en [eiseres 2] (zoals Water’s Edge heeft gevorderd) de units moeten ontruimen. Omdat Water’s Edge nog eigenaar is van de units, mogen [eiseres 1] en [eiseres 2] die units in beginsel niet gebruiken. [eiseres 1] en [eiseres 2] hebben echter betoogd dat Richardson hen toestemming heeft gegeven de units te betrekken. Water’s Edge heeft dat bestreden.
Hoewel deze beweerdelijke welwillende houding van [mede-eigenaar] moeilijk valt te rijmen met zijn harde bewoordingen in het hiervoor genoemde whatsapp-spraakbericht, en hoewel [eiseres 1] en [eiseres 2] hun stelling niet hebben onderbouwd, kan het Gerecht binnen het kader van deze procedure niet beoordelen wie van partijen het recht aan zijn zijde heeft. In dit verband geldt dat Water’s Edge haar reconventionele vordering op het allerlaatste moment (of eigenlijk: te laat) heeft ingediend, zodat [eiseres 1] en [eiseres 2] niet in de gelegenheid zijn geweest bewijs aan te dragen van hun stelling. Dit betekent dat uiteindelijk aan de hand van nadere bewijslevering zou moeten worden beslist of [eiseres 1] en [eiseres 2] (zoals Water’s Edge heeft betoogd) zonder recht of titel gebruik maken van de units, of dat (zoals [eiseres 1] en [eiseres 2] hebben betoogd) dit gebeurt met instemming van [mede-eigenaar]. Voor bewijslevering is echter in deze procedure geen plaats. Dit betekent dat binnen het kader van deze procedure niet kan worden vastgesteld dat [eiseres 1] en [eiseres 2] de units zonder recht of titel gebruiken. De vordering van Water’s Edge tot ontruiming van de units zal dan ook worden afgewezen.
4.1
Datzelfde geldt voor de vordering van Water’s Edge om [eiseres 1] en [eiseres 2] te veroordelen de door hen aangebrachte wijzigingen (naar het Gerecht begrijpt: in de gemeenschappelijke ruimtes) te verwijderen. Ook hier geldt dat [eiseres 1] en [eiseres 2] in beginsel niet het recht hebben om eigenhandig wijzigingen aan te brengen. Zij hebben echter betoogd dat zij met instemming van [mede-eigenaar] een aantal werkzaamheden hebben verricht, wat Water’s Edge op haar beurt heeft bestreden. Ook op dit punt kan zonder nadere bewijslevering, waarvoor in deze procedure als gezegd geen plaats is, niet worden vastgesteld wie van partijen gelijk heeft. Bij die stand van zaken moet de vordering van Water’s Edge worden afgewezen.
De proceskosten
4.11
Water’s Edge heeft zowel in conventie als in reconventie ongelijk gekregen en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten in conventie aan de zijde van [eiseres 1] en [eiseres 2] worden begroot op Afl. 450,-- aan griffierecht, Afl. 225,-- aan explootkosten en Afl. 1.500,-- aan salaris van de gemachtigde. De kosten in reconventie worden begroot op nihil, omdat de conventie en reconventie nauw met elkaar zijn verweven.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:
in conventie
5.1
gebiedt Water’s Edge om zich te onthouden van het verrichten van enige bouw- of constructiehandelingen met betrekking tot de condominiums van [eiseres 1] en [eiseres 2] bekend als Units 203 en 309, deel uitmakende van het The Water’s Edge Condominiums at Rogers Beach project;
5.2
veroordeelt Water’s Edge in de proceskosten van [eiseres 1] en [eiseres 2], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 450,-- aan griffierecht, Afl. 225,- aan explootkosten en Afl. 1.500,- aan salaris van de gemachtigde;
5.3
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.5
wijst het gevorderde af;
5.6
veroordeelt Water’s Edge in de kosten van de procedure aan de zijde van [eiseres 1] en [eiseres 2], tot aan deze uitspraak begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Brandt, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 mei 2024 in aanwezigheid van de griffier.
Datum uitspraak: 8 mei 2024
Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Aruba
Zaaknummer: AUA202400788 KG
Inhoudsindicatie: Overeenkomst tot aanneming terecht ontbonden. Uit mededelingen aannemer mocht opdrachtgever begrijpen dat aannemer niet meer zou nakomen.
Formele relaties (optioneel):
Rechtsgebieden: Civiel
Rechter: mr. J. Brandt
Bijzondere kenmerken: Enkelvoudig