Uitspraak
Beschikking van 4 april 2023
Behorend bij E.J. no. AUA202204111
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
BESCHIKKING
in de zaak van:
[naam appellant],
te Aruba,
appellant,
hierna ook te noemen: [appellant],
gemachtigden: de advocaten mrs. V.C. Perše en W.J. Noordhuizen,
tegen:
de naamloze vennootschap
GOLDEN STRIP DEVELOPMENT N.V.,
te Aruba,
geïntimeerde,
hierna ook te noemen: GSD,
gemachtigden: de advocaten mrs. P.R.C. Brown en S.G. Tromp.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het beroepschrift met producties, ingediend op 14 november 2022;
- de contramemorie met productie, ingediend op 17 januari 2023;
- de door GSD op 17 februari 2023 ingediende “
voorafgaande reactie ten behoeve van de zitting in beroep”:
voorafgaande reactie ten behoeve van de zitting in beroep”:
- de mondelinge behandeling van de zaak ter terechtzitting van 21 februari 2023.
1.2 [
Appellant] is ter zitting verschenen samen met zijn gemachtigden. GSD is verschenen bij haar gemachtigden, die werden vergezeld door de heer [N] (directeur van GSD). Partijen hebben in twee termijnen het woord gevoerd - beiden mede aan de hand van een voorgedragen en overgelegde pleitnota, beiden voorzien van toegelaten producties - en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen.
1.3 [
Appellant] heeft ter zitting zijn eis verminderd, waardoor die thans als hierna omschreven komt te luiden.
1.4
Beschikking is bepaald op heden.
2.HET BEROEP
2.1
Bij beschikking van de Huurcommissie van 26 september 2022, met kenmerk [kenmerknummer] (hierna: de beschikking), heeft de Huurcommissie het verzoek van GSD als verhuurder om toestemming tot huuropzegging aan [appellant] (c.q. Latin Food Corporation N.V.), zijnde de huurder van de aan GSD toehorende bedrijfspanden A en B gelegen in Aruba te [adres] (hierna: de bedrijfspanden, of: het gehuurde), niet-ontvankelijk verklaard. Het dictum van die beschikking luidt als volgt:
“
(…).
(…).
I. Het verzoek ter sprake als niet-ontvankelijk te verklaren, aangezien de “Huurcommissie” in deze is gebleken dat dit commercieel winkelcentrum onder de uitzondering van art. 7:274 lid 2 BWA Pro valt;”.
2.2 [
appellant] heeft op 14 november 2022 beroep ingesteld tegen de beschikking bij de griffie van dit Gerecht.
2.3 [
appellant] verzoekt dat het Gerecht (zo het begrijpt) zijn beroep gegrond verklaart, de beschikking vernietigt en doet wat de Huurcommissie had behoren te doen, te weten het verzoek van GSD tot opzegging van de huur aan [appellant] van voormelde bedrijfspanden alsnog afwijst.
2.4
GSD voert verweer en concludeert tot (1) ongegrondverklaring van het beroep van [appellant], (2) bevestiging van de beschikking al dan niet onder verbetering van gronden danwel (3) dat het Gerecht met toepassing van artikel 7:246 lid 2 BW Pro alsnog toestemming verleent aan GSD om de huurovereenkomst met [appellant] te beëindigen, kosten rechtens.
2.5
Voor zover van belang voor de uitspraak worden de stellingen van partijen hierna besproken.
3.DE BEOORDELING
3.1
Het Gerecht stelt vast dat [appellant] binnen de daartoe gestelde wettelijke termijn zoals omschreven in het eerste lid van artikel 7:246 BW Pro beroep tegen de beschikking (van 26 september 2022) heeft ingesteld, nu is gebleken dat vanwege de Huurcommissie op 6 oktober 2022 een exemplaar van de beschikking is uitgereikt aan [appellant]. [appellant] is daarom ontvankelijk in zijn beroep.
3.2
De in dit geschil te beantwoorden kernvraag is of de Huurcommissie al dan niet terecht tot zijn oordeel is gekomen dat de door [appellant] van GSD gehuurde bedrijfspanden wat betreft opzegging van huur daarvan onder de uitzondering zoals omschreven in tweede lid van artikel 7:274 BW Pro vallen. Dienaangaande wordt het volgende overwogen.
3.3.1
Afdeling 6 van Boek 7 BW ziet op bijzondere bepalingen inzake de huur van bedrijfsruimte. Het in die Afdeling voorkomende artikel 7:274 BW Pro luidt als volgt:
“
1. Afdeling 5, paragrafen 2 tot en met 4, is van overeenkomstige toepassing ten aanzien
van winkels, magazijnen, tapperijen, koffiehuizen, logementen, sociëteiten, bierhuizen, ijshuizen, restaurants en kantoren, met dien verstande dat in plaats van het in artikel 243, eerste lid, genoemde percentage een maximumpercentage van 14% zal gelden.
2. Afdeling 5, paragrafen 2 tot en met 4, is niet van toepassing ten aanzien van zeehavens,
luchthavens, hotels en op de in het eerste lid bedoelde panden voor zover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn of daarmee ruimtelijk ver- bonden zijn.”,
3.2.2
Paragraaf 3 van Afdeling 5 van Boek 7 BW ziet op opzegging van huur door de verhuurder. Het in die Paragraaf voorkomende eerste lid van artikel 7:248 BW Pro luidt als volgt:
“
De huur van woonruimte wordt door opzegging van de zijde van de verhuurder niet beëindigd, indien voor de beëindiging niet de toestemming van de huurcommissie is verkregen.”.
De huur van woonruimte wordt door opzegging van de zijde van de verhuurder niet beëindigd, indien voor de beëindiging niet de toestemming van de huurcommissie is verkregen.”.
3.3
Uit de hiervoor geciteerde wettelijke bepalingen in onderlinge samenhang gelezen volgt dat voor opzegging van de huur van de bedrijfspanden toestemming van de Huurcommissie is vereist als die panden niet zijn gevestigd in onder meer een hotel of daarmee ruimtelijk verbonden zijn, terwijl als dit één of ander wel het geval is voor opzegging van die huur geen toestemming is vereist van de Huurcommissie.
3.4
Niet in geschil is tussen partijen dat de bedrijfspanden niet zijn gevestigd in een hotel (of in een zeehaven of luchthaven). Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of de bedrijfspanden al dan niet ruimtelijk zijn verbonden met een of meerdere hotels. In dit verband wordt het volgende overwogen.
3.5
De bedrijfspanden bevinden zich in Aruba op de direct tegenover de zogeheten high rise hotels gelegen zogeheten - en dat is van algemene bekendheid - Palm Beach Strip, ofwel op - en ook dat is van algemene bekendheid – zeer kostbare zo niet de meest kostbare grond in Aruba. Verder is van algemene bekendheid dat alle aldaar gebouwde panden en de daarin gevestigde ondernemingen, waaronder begrepen horecagelegenheden zoals Gusto en The Lobby, geheel zijn ontwikkeld naar luxe - bij de tegenoverliggende hotels passende - maatstaven en zich hoofdzakelijk richten tot toeristen met bijbehorende toeristenprijzen. Al die van algemene bekendheid zijnde omstandigheden in onderlinge samenhang gelezen en beschouwd brengen naar het oordeel van het Gerecht met zich dat de bedrijfspanden ruimtelijk zijn verbonden met de in de directe nabijheid daarvan gelegen hotels in de zin van het tweede lid van artikel 7:274 BW Pro. Dat betekent dat krachtens die wettelijke bepaling Paragraaf 3 van Afdeling 5 van Boek 7 BW, waaronder begrepen het hiervoor onder 3.2.2 omschreven eerste lid van artikel 7:248 BW Pro, niet van toepassing is met betrekking tot (de huur door [appellant] of Latin Food Corporation N.V. van) de bedrijfspanden. Dit klemt temeer omdat uit de Memorie van Toelichting op het tweede lid van artikel 7:274 BW Pro volgt of blijkt dat de wetgever daarmee de toeristische sector en internationale handel voor ogen had en bijvoorbeeld niet een winkelcentrum dat zich richt op de lokale bevolking, ook al vergde de vestiging daarvan grote investeringen. Dit alles betekent dat voor opzegging door GSD aan [appellant] of aan Latin Food Corporation N.V. van de huur van de bedrijfspanden geen toestemming is vereist van de Huurcommissie, en er dienaangaande (overigens net als ter zake van de hoogte van de huurprijs) geen wettelijke taak is weggelegd voor die commissie.
3.6
Al het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de Huurcommissie op goede grond GSD niet-ontvankelijk heeft verklaard in haar verzoek om toestemming om aan [appellant], althans Latin Food Corporation N.V., de huur van de bedrijfspanden te mogen opzeggen. Het beroep van [appellant] zal daarom ongegrond worden verklaard en de beschikking zal worden bevestigd. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die een ander oordeel kunnen dragen.
3.7 [
appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van GSD, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 2.500,-- aan gemachtigdensalaris (2 punten van tarief 5, ad Afl. 1.250,-- per punt).
4. DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
-verklaart het beroep van [appellant] ongegrond;
-veroordeelt [appellant] in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van GSD, tot aan deze uitspraak begroot Afl. 2.500,-- aan gemachtigdensalaris.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is in het openbaar uitgesproken op dinsdag 4 april 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.
Inhoudsindicatie