ECLI:NL:OGEAA:2023:207

• Datum uitspraak: 11 januari 2023
• Publicatiedatum: 25 september 2023
• Zaaknummer: AUA202000146
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: J.A. van Voorthuizen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot het aangaan van een erfpachtovereenkomst door het Land Aruba

In deze bodemzaak heeft het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba op 11 januari 2023 uitspraak gedaan in de zaak tussen [eiseres], vertegenwoordigd door mr. P.R.C. Brown, en het Land Aruba, vertegenwoordigd door mr. V. Emerencia. De eiseres vorderde dat het Land Aruba zou worden bevolen om binnen een maand een erfpachtovereenkomst aan te gaan met betrekking tot bepaalde percelen grond. De eiseres stelde dat het Land onrechtmatig handelde door niet aan de optievoorwaarden te voldoen en dat zij recht had op uitgifte van de erfpachtrechten als schadevergoeding voor de onrechtmatige daad van het Land.

Het Gerecht heeft vastgesteld dat de eiseres niet aan alle voorwaarden van de Ministeriële Beschikking heeft voldaan, met name de voorwaarde van het overleggen van authentieke bewijsstukken van een lokale bank dat de financiering van het project gegarandeerd is. Het Gerecht oordeelde dat de minister in zijn brief van 6 mei 2019 onzorgvuldig had gehandeld door te stellen dat het recht van optie was verlopen, maar dat dit niet betekende dat de eiseres recht had op de gevorderde erfpacht. De vorderingen van de eiseres zijn afgewezen, en zij is veroordeeld in de proceskosten van het Land.

De uitspraak benadrukt de noodzaak voor de eiseres om te voldoen aan de gestelde voorwaarden in de Ministeriële Beschikking en dat de beslissing van de minister over de vervulling van deze voorwaarden onder zijn discretionaire bevoegdheid valt. Het Gerecht heeft geoordeeld dat het Land in redelijkheid kon besluiten dat de eiseres niet aan de financieringsvoorwaarde had voldaan, en dat het Land daarom niet verplicht was om de percelen in erfpacht uit te geven.

Uitspraak

Vonnis van 11 januari 2023

Behorend bij A.R. nr. AUA202000146

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam VBA] ,

gevestigd te Aruba,

eiseres,

hierna: [eiseres],

gemachtigde: mr. P.R.C. Brown,

tegen:

de publiekrechtelijke rechtspersoon het
Land Aruba,

zetelend te Aruba,

gedaagde,

hierna: het Land,

gemachtigde: mr. V. Emerencia (DWJZ).

1. DE PROCEDURE

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- verzoekschrift, ter griffie ingediend op 17 januari 2020,

- conclusie van antwoord,

- conclusie van repliek,

- conclusie van dupliek.

1.2.

Vonnis is nader bepaald op vandaag.

2. DE FEITEN

2.1.

In de notulen van een bespreking tussen de Minister van Integratie, Infrastructuur en Milieu en (onder meer) de heer [naam vertegenwoordiger] is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

(…) ‘ Het Land Aruba zal aan Manor beach Resort een nieuwe optie verlenen met betrekking tot haar verzoek om uitbreiding van het erfpachtsterrein gelegen ten noorden naast haar hotel.

(…)

Alle overige, onder meer de reeds aan partijen bekende, voorwaarden zullen worden genoemd in de uiteindelijk door de DIP namens het Land Aruba af te geven optieverlening.’

(…)

2.2.

Bij Ministeriële Beschikking van 31 oktober 2016 (de MB) heeft de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie (de minister) aan [eiseres] het recht van optie verleend tot het verkrijgen van het recht van erfpacht op een complex van vier percelen domeingrond, totaal groot 15.271 m2 gelegen te [naam perceel] in Aruba, kadastraal bekend als Land Aruba, [perceel nr.], [perceel nr.], [perceel nr.] en [perceel nr.] (de percelen), voor de bouw van een hotel c.q. condominium resort.

2.3.

In de MB is voor zover van hier belang het volgende bepaald:

(…)

‘1. Het recht van optie wordt verleend voor het verkrijgen van het recht van erfpacht op vermeld complex percelen domeingrond met als bestemming voor het daarop optrekken, hebben en exploiteren van een hotel, c.q. condominium-resort, conform een door de Dienst Openbare Werken af te geven bouwvergunning.

2. Het recht van optie wordt verleend voor de duur van zes maanden, aanvangende per dagtekening van deze beschikking.

(…)

4. Binnen de optietermijn dient het volgende ter goedkeuring aan de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie te worden overgelegd:

(…)

i. een omschrijving van de wijze waarop de financiering van het project zal geschieden en authentieke bewijsstukken van een lokale bank of instelling dat deze financiering gegarandeerd is;

(…)

8. Bij het niet nakoming van één van de hierboven gestelde voorwaarden en/of bepalingen, alsmede indien de ingediende stukken niet door de Minister worden goedgekeurd vervalt het recht van optie en zal het erfpachtrecht niet worden gevestigd.’

(…)

2.4. [

eiseres] heeft bij brieven van 23 mei, 11 september en 20 november 2017 aan de minister verzocht om verlenging van de optietermijn.

2.5.

Bij e-mail van 27 februari 2019 heeft [eiseres] gevraagd of de minister akkoord gaat met de realisatie van een boutique resort in plaats van een condominium resort op de percelen waarvoor het optierecht was verleend.

2.6.

Bij brief van 6 mei 2019 berichtte de minister aan [eiseres], voor zover van belang:

(…)

‘Om bovengenoemd percelen in erfpacht te verkrijgen dient u aan alle optievoorwaarden te voldoen zoals opgenomen in bovengenoemde Ministeriele Beschikking. U heeft niet aan alle optievoorwaarden volledig voldaan en/of de ingediende stukken kunnen niet worden goedgekeurd. Tevens is het recht van optie op bovengenoemd percelen per 31 april 2018 komen te verlopen.

U heeft per schrijven d.d. 27 februari 2019 verzocht om het optierecht zoals vastgelegd in de beschikking van 31 oktober 2016 (no. [x]) te beëindigen en derhalve zal het verzoek afgedaan worden beschouwd en het dossier zal worden gedeponeerd.’ (…)

2.7.

Het gerecht heeft bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis in kort geding van 20 november 2019, voor zover hier van belang, (i) het Land bevolen om geen rechtsgevolgen te verbinden aan de brief van de minister van 6 mei 2019, (ii) het Land verboden de percelen aan een ander dan [eiseres] in erfpacht uit te geven en (iii) bevolen om binnen drie maanden na het vonnis concreet aan te geven aan welke voorwaarde(n) niet is voldaan en waarom of in hoeverre daar niet aan is voldaan, en [eiseres] toe te laten om uiterlijk binnen zes maanden daarna alsnog aan die voorwaarde(n) te voldoen.

2.8.

Bij brief van 26 februari 2020 schreef de minister aan [eiseres]:

‘Ten vervolge op ons schrijven d.d. 6 mei 2019 (…) en met referte aan het vonnis in uw zaak tegen het Land (…) aan het Land betekend op 27 november 2019, bericht ik u het volgende:

(…)

Meer concreet wordt u hierbij bericht dat niet aan de optievoorwaarde onder I, lid 4, sub i van de Ministeriele Beschikking van optie is voldaan.

Er zijn door u namelijk geen authentieke bewijsstukken ingediend van een lokale bank of financiële instelling dat de financiering van het project gegarandeerd is’ (…)

3. HET GESCHIL

3.1. [

eiseres] vordert dat het gerecht bij vonnis in kort geding en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

a. het Land beveelt om uiterlijk binnen één (1) maand na het in deze te wijzen vonnis de erfpachtovereenkomst ten aanzien van de percelen aan te gaan met [eiseres] onder de gebruikelijke voorwaarden voor een verblijfsaccommodatie;

b. een en ander op verbeurte van een direct opeisbare dwangsom van Afl. 50.000,-- per dag of gedeelte van een dag dat het Land niet aan het in deze te geven bevel zal voldoen;

c. danwel enige beslissing neemt die het gerecht in goede justitie geraden acht;

d. het Land veroordeelt in de kosten van deze procedure.

3.2. [

eiseres] legt -samengevat- het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Het Land handelt onrechtmatig ten opzichte van [eiseres] doordat het in strijd handelt met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en aldus aan [eiseres] schade berokkent. Het Land schendt het motiveringsbeginsel, door niet kenbaar te maken waarom en op welke onderdelen [eiseres] niet aan de optievoorwaarden zou hebben voldaan, hoewel [eiseres] alle in de optievoorwaarden verzochte documenten en gegevens aan het Land heeft verstrekt. Daarnaast wordt het vertrouwensbeginsel geschonden. [eiseres] mocht erop vertrouwen dat, zodra zij aan alle optievoorwaarden had voldaan, de percelen door het Land aan haar in erfpacht zouden worden uitgegeven. De optieverlening en uitlatingen van opeenvolgende ministers kunnen worden gekwalificeerd als toezeggingen waarop [eiseres] gerechtvaardigd mocht vertrouwen. [eiseres] heeft aan alle optievoorwaarden voldaan, door alle volgens de optie benodigde documenten en gegevens in te dienen. [eiseres] heeft recht op uitgifte van de erfpachtrechten op de percelen als schadevergoeding in natura voor de onrechtmatige daad van het Land.

3.3.

Het Land voert gemotiveerd verweer.

3.4.

De stellingen van partijen worden voor zover van belang hierna besproken.

4. DE BEOORDELING

4.1.

De stellingen van [eiseres] zijn niet steeds even helder. Voor zover zij aan haar vordering ten grondslag legt dat door de minister (al in 2011) en ook daarna door ambtenaren van het Land aan [eiseres] is toegezegd dat de percelen aan haar in erfpacht zouden worden uitgegeven, en het Land onrechtmatig handelt door die toezeggingen niet na te komen, kan [eiseres] daarin niet worden gevolgd. Uit de notulen van het gesprek met de minister op 21 oktober 2011, waaruit blijkt dat is besproken dat een optie onder voorwaarden zou worden verleend, blijkt niet dat de minister heeft toegezegd dat de percelen aan [eiseres] in erfpacht zouden worden uitgegeven. [eiseres] mocht dat evenmin opmaken uit de opmerking van een medewerker van de Directie Infrastructuur en Planning (DIP) dat haar departement het verzoek van [eiseres] wilde afronden. Schending van het vertrouwensbeginsel levert dat evenmin op. De minister heeft bij zijn MB van 31 oktober 2016 (die datum staat immers onder de handtekening van de minister; 23 november 2016 is kennelijk de datum waarop de MB is binnengekomen bij de DIP) aan [eiseres], voor de duur van zes maanden ingaande vanaf de datum van de MB en onder door [eiseres] te vervullen voorwaarden, het recht van optie verleend tot het verkrijgen van het recht van erfpacht op de percelen. Het moet voor [eiseres] dus duidelijk zijn geweest dat het recht van erfpacht alleen aan haar zou worden uitgegeven als zij aan die voorwaarden zou voldoen. Dat blijkt ook wel uit het feit dat zij meerdere malen heeft verzocht om verlenging van de geldigheidsduur van de optie (die aanving op 31 oktober 2016), in verband met, in haar eigen woorden, ‘de magnitude en complexiteit van het project’. Op deze grondslag slaagt de vordering van [eiseres] dus niet.

4.2.

Aan [eiseres] kan worden toegegeven dat de wijze waarop het Land zich na de optieverlening van haar taken heeft gekweten, bepaald niet de schoonheidsprijs verdient. Zo heeft [eiseres] meerdere malen verzocht om verlenging van de duur van de optie waarbinnen zij aan de in de MB gestelde voorwaarden moest voldoen, zonder dat het Land ooit op die verzoeken reageerde. Dat de minister in zijn brief van 6 mei 2019 aankondigde dat het recht van optie inmiddels op
’31 april 2018’ was verlopen was onder die omstandigheden onzorgvuldig. Onzorgvuldig was ook dat de minister het wijzigingsverzoek van [eiseres] aanmerkte als een verzoek om beëindiging van het optierecht en het verzoek van [eiseres] om uitgifte in erfpacht van de percelen als afgedaan beschouwde. Met zijn bericht in bovenbedoelde brief dat [eiseres] niet volledig aan alle optievoorwaarden in de MB had voldaan, zonder daarbij mee te delen aan welke optievoorwaarde(n) [eiseres] niet voldeed en inzichtelijk te maken wat er aan schortte, handelde de minister in strijd met het motiveringsbeginsel. Van een zorgvuldig optredende overheid mocht bovendien verwacht worden dat [eiseres] de gelegenheid kreeg binnen een redelijke termijn alsnog aan die voorwaarde(n) te voldoen.

4.3.

Dat het Land in strijd met het zorgvuldigheids- en het motiveringsbeginsel handelde, aan welke beginselen het ook is gebonden bij privaatrechtelijk handelen, en daarmee onrechtmatig handelde ten opzichte van [eiseres], betekent niet dat [eiseres] bij wijze van schadevergoeding aanspraak heeft op uitgifte van het recht van erfpacht op de percelen. Om daarvoor in aanmerking te komen zal [eiseres] aan de in de MB gestelde voorwaarde(n) moeten voldoen. De beslissing of [eiseres] aan die voorwaarde(n) heeft voldaan behoort tot de discretionaire bevoegdheid van de minister en kan door het gerecht slechts marginaal worden getoetst. Voor [eiseres] moet dan dus wel duidelijk zijn aan welke voorwaarde(n) zij nog niet heeft voldaan en aan haar moet de gelegenheid worden gegeven daaraan binnen een redelijke termijn alsnog te voldoen.

4.4.

In zijn vonnis van 20 november 2019 heeft de kort geding rechter het Land bevolen om binnen drie maanden na het vonnis aan [eiseres] mee te delen aan welke voorwaarde(n) in de MB niet is voldaan, en waarom en in hoeverre daar niet aan is voldaan en verder om [eiseres] de gelegenheid te geven om binnen zes maanden na die mededeling alsnog aan die voorwaarde(n) te voldoen. Het Land heeft bij brief 26 februari 2020 aan dat bevel voldaan. Dat was weliswaar niet binnen de gestelde termijn van drie maanden na het vonnis, maar op de overschrijding van de termijn heeft de kort geding rechter geen sanctie gesteld, omdat hij er vanuit ging dat het Land zich aan de termijn zou houden. Het is een vonnis op tegenspraak, dus het Land was op de hoogte van het bevel en diende zich, zeker als zorgvuldig handelende overheid, daaraan te houden. Het Land is er kennelijk vanuit gegaan dat zij kon wachten op betekening van het vonnis en dan nog drie maanden de tijd had, maar dat is een misvatting. Vonnissen werken van rechtswege, hetgeen meebrengt dat daaruit voor partijen voortvloeiende verplichtingen ingaan op het moment waarop het vonnis wordt uitgesproken. Dat in artikel 430 Rv is bepaald dat executie (tenuitvoerlegging) aanvangt na betekening van het vonnis maakt dat niet anders.

4.5.

In de brief deelt de minister mee dat niet is voldaan aan de optievoorwaarde onder I, lid 4 sub1, nu [eiseres] geen authentieke bewijsstukken van een lokale bank of financiële instelling, dat de financiering van het project gegarandeerd is, heeft ingediend. Daaruit leidt het gerecht af dat [eiseres] volgens het Land aan de overige voorwaarden van de optie heeft voldaan. Het gerecht volgt [eiseres] niet in haar stelling dat het Land haar niet heeft toegestaan om binnen zes maanden na die mededeling alsnog aan de financieringsvoorwaarde te voldoen. Aan [eiseres] kan worden toegegeven dat in de brief van 26 februari 2020 geen termijn van zes maanden wordt genoemd waarbinnen [eiseres] alsnog aan de voorwaarde kon voldoen. Daartoe werd het Land ook niet bevolen. Dat het Land [eiseres] niet heeft toegestaan om binnen zes maanden alsnog aan de voorwaarde te voldoen, blijkt niet uit de brief van 26 februari 2020 en gesteld noch gebleken is dat het Land [eiseres] daartoe geen gelegenheid heeft willen geven. Het nemen van eigen initiatief is [eiseres] in het verleden niet vreemd gebleken. Niet valt in te zien waarom zij dat naar aanleiding van de brief van 26 februari 2020 niet ook heeft genomen. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] naar aanleiding van de brief haar zienswijze aan het Land heeft gegeven en/of de gelegenheid te baat heeft genomen de bezwaren van het Land weg te nemen door de gewenste documentatie alsnog in te dienen.

4.6.

In de stelling dat het Land heeft nagelaten deugdelijk te motiveren en concreet aan te geven waarom en in hoeverre [eiseres] niet aan de voorwaarde heeft voldaan, volgt het gerecht [eiseres] evenmin. Het Land verlangt een verklaring van een bank of financiële instelling dat de financiering is gegarandeerd. Dat is een voorwaarde die in de MB is opgenomen. Met de mededeling in de brief heeft het Land voldoende gemotiveerd en concreet aangegeven wat er nog schort en dat is voor [eiseres] voldoende kenbaar. Zij erkent immers ook dat een gegarandeerde financiering door een bank of andere financiële instelling ontbreekt.

4.7.

Dat het feitelijk onmogelijk zou zijn om aan de letter van deze optievoorwaarde te voldoen, omdat een garantie van financiering simpelweg niet te krijgen is zolang de percelen niet in erfpacht aan [eiseres] zijn uitgegeven, heeft [eiseres] niet onderbouwd. Niet valt in te zien waarom [eiseres] geen verklaring van een bank of een financiële instelling zou kunnen verkrijgen dat financiering van het project afhankelijk wordt gesteld van de daadwerkelijke erfpachtverlening aan [eiseres]. Dat een bank of financiële instelling niet bereid zou zijn de financiering onder die voorwaarde te garanderen is gesteld noch gebleken.

4.8.

Vast staat dat de financiering van het project niet is gegarandeerd. Hiervoor heeft het gerecht al overwogen dat de beslissing of [eiseres] aan de financieringsvoorwaarde heeft voldaan, behoort tot de discretionaire bevoegdheid van de minister en door het gerecht slechts marginaal kan worden getoetst. Naar het oordeel van het gerecht heeft het Land in redelijkheid kunnen beslissen dat [eiseres] aan die voorwaarde niet heeft voldaan. Het Land is op die grond niet gehouden de percelen aan [eiseres] in erfpacht uit te geven.

4.9.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen.

4.10.

De overige stellingen van partijen kunnen onbesproken blijven, nu die niet tot een andere beslissing leiden.

4.11.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiseres] de proceskosten van het Land moeten vergoeden. Die beperken zich tot het gemachtigdensalaris dat wordt bepaald op nihil, nu de gemachtigde van het Land bij het Land in dient is.

5. DE BESLISSING

Het gerecht:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de kant van het Land begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 11 januari 2023 in aanwezigheid van de griffier.