Uitspraak
Beschikking van 25 juli 2023
Behorend bij E.J. no. AUA202204407
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
BESCHIKKING
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
CRYSTAL REAL ESTATE N.V.,
te Aruba,
appellante,
hierna ook te noemen: Crystal,
gemachtigde (tot 4 april 2023): de advocaat mr. G.L. Griffith,
tegen:
[Naam geïntimeerde],
te Aruba,
geïntimeerde,
hierna ook te noemen: [geïntimeerde],
gemachtigde: de advocaat mr. D.G. Illes.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het beroepschrift met producties, ingediend ter griffie op 13 december 2022;
- de contramemorie met één productie;
- de mondelinge behandeling van de zaak ter terechtzitting van 4 april 2023.
1.2
Crystal is niet ter zitting verschenen; de ter zitting verschenen persoon (niet zijnde een bestuurder van Crystal) die verklaarde dat hij Crystal ter zitting mocht vertegenwoordigen kon geen daartoe vereiste volmacht van Crystal overleggen. [geïntimeerde] is verschenen samen met mr. E.M.J. Cafarzuza, die occupeerde voor de gemachtigde van [geïntimeerde]. [geïntimeerde] heeft ter zitting de in zijn contramemorie neergelegde reconventionele vordering, ter zake van betaling van achterstallige huur, ingetrokken. Verder heeft [geïntimeerde] gepersisteerd in het door hem gestelde en geconcludeerde.
1.3
Beschikking is nader bepaald op heden.
2.HET BEROEP
2.1
Bij beschikking van de Huurcommissie van 25 augustus 2022, met kenmerk [kenmerk] (hierna: de beschikking), heeft de Huurcommissie op verzoek van [geïntimeerde] kort gezegd op grond van huurbetalingsachterstand toestemming aan hem verleend om de huur van de in Aruba te [plaats] gelegen [adres] (hierna: het gehuurde, of: de woning) op te zeggen aan de huurder daarvan, te weten Crystal. Daarbij heeft de Huurcommissie tevens het bij partijen genoegzaam bekende bevel gegeven aan Crystal tot ontruiming van het gehuurde.
2.2 [
geïntimeerde] heeft bij schrijven van 29 november 2022 op grond van de beschikking de huur van de woning per 28 februari 2023 opgezegd aan Crystal.
2.3
Crystal heeft op 13 december 2022 beroep ingesteld tegen de beschikking bij de griffie van dit Gerecht.
2.4
Crystal concludeert (zo het Gerecht begrijpt) tot gegrondverklaring van haar beroep en tot vernietiging van de beschikking, kosten rechtens.
2.5 [
geïntimeerde] voert verweer en concludeert (zo het Gerecht begrijpt) tot ongegrondverklaring van het beroep van Crystal en tot bevestiging van de beschikking.
2.6
Voor zover van belang voor de uitspraak worden de stellingen van partijen hierna besproken.
3.DE BEOORDELING
3.1
Crystal heeft onbestreden gesteld dat de beschikking eerst door haar op 30 november 2022 is ontvangen. Daaruit volgt dat Crystal binnen de daartoe gestelde wettelijke termijn van 14 dagen beroep tegen de beschikking heeft ingesteld. Crystal is daarom ontvankelijk in haar beroep.
3.2
Crystal stelt dat [geïntimeerde] niet als verhuurder van de woning kan optreden omdat hij niet de eigenaar is van noch gerechtigd is tot de woning die in eigendom toebehoort aan het Land Aruba. Aldus had de Huurcommissie [geïntimeerde] niet-ontvankelijk moeten verklaren in zijn verzoek om toestemming tot opzegging van de huur. Nu de Huurcommissie dat ten onrechte niet heeft gedaan, dient de beschikking vernietigd te worden, aldus Crystal. Het Gerecht volgt Crystal niet in dat door [geïntimeerde] bestreden betoog. Daartoe wordt het volgende overwogen.
3.3
In het algemeen geldt dat voor de geldigheid van een huurovereenkomst niet is vereist dat verhuurder eigenaar is van of anderszins gerechtigd is tot de zaak. Indien de verhuurder niet bevoegd is de zaak aan de huurder in gebruik te geven volgt uit het samenstel van de wettelijke bepalingen ter zake van huur dat van een daaruit voortvloeiend gebrek in de zin van een tekortkoming van de nakoming van de huurovereenkomst door de verhuurder eerst sprake is indien een derde tegenover de huurder een beter recht pretendeert te hebben en het bovendien als gevolg daarvan tot een feitelijke stoornis van het vrije huurgenot komt. Het vorenstaande betekent niet dat de huurder, indien hij gedurende de huurovereenkomst ermee bekend raakt dat zijn verhuurder niet of niet langer tot verhuur van de zaak bevoegd is, de daaruit voortvloeiende onzekerheid hoeft te aanvaarden. In voorkomend geval kan hij met het oog op de dreigende tekortkoming een beroep doen op artikel 6:80 BW teneinde de huurovereenkomst te ontbinden, dan wel kan hij zijn huurbetalingsverplichting op de voet van artikel 6:263 BW opschorten (HR 23-02-2018, ECLI:NL:HR:2018:284).
3.4
Uit vorenstaande volgt dat zelfs als [geïntimeerde] zonder recht of titel, ofwel onbevoegd, de woning heeft verhuurd aan Crystal zoals door haar gesteld, evenwel sprake is van rechtsgeldige huurovereenkomst. Gesteld noch is gebleken dat [geïntimeerde] zijn contractuele verplichting tot levering van het vrije en ongestoorde huurgenot van de woning niet naar behoren nakomt, zodat Crystal krachtens die overeenkomst gehouden is de tussen partijen afgesproken huurpenningen telkens te betalen aan [geïntimeerde]. Dat temeer omdat is gesteld noch gebleken dat sprake is van een derde (het Land Aruba bijvoorbeeld) die tegenover de huurder (Crystal dus) pretendeert dat hij ter zake van de woning een beter of sterker recht heeft dan [geïntimeerde] en dat het als gevolg daarvan tot een feitelijke stoornis van het door [geïntimeerde] aan Crystal te leveren vrije en ongestoorde huurgenot komt. Dit één en ander brengt met zich dat [geïntimeerde] als verhuurder van de woning bevoegd was en is om een verzoek tot opzegging van de huur voor te leggen aan de Huurcommissie zoals hij heeft gedaan, en dat de Huurcommissie hem terecht niet niet-ontvankelijk heeft verklaard in dat verzoek.
3.5
In het licht van vorenstaande stelt Crystal verder dat zij betaling van de huur tijdelijk heeft opgeschort in afwachting van overlegging door [geïntimeerde] van bewijs dat hij de eigenaar is van de woning. Naar het oordeel van het Gerecht is dat geen grond die een opschortingsbevoegdheid oplevert voor Crystal. De enkele omstandigheid dat voor Crystal - zoals zij stelt - het Land Aruba de eigenaar is gebleken van de woning levert voor haar naar het oordeel van het Gerecht zonder meer geen goede grond op om te vrezen dat [geïntimeerde] zijn tegenover de huurbetalingsverplichtingen van Crystal staande verplichting tot levering van het vrije en ongestoorde huurgenot van de woning niet zal nakomen. Aldus is geen sprake van een dreigende tekortkoming zijdens [geïntimeerde] in de hiervoor onder 3.3 omschreven zin. De slotsom op dit onderdeel luidt dat Crystal haar verplichting tot betaling van de huur aan [geïntimeerde] ten onrechte niet nakomt, als gevolg waarvan zich jegens [geïntimeerde] schuldig maakt aan wanprestatie.
3.6
De Huurcommissie heeft vastgesteld dat ten tijde van de (laatste) hoorzitting ten overstaan van die commissie sprake was van een huurachterstand van twee maanden, ofwel in totaal (2 x 1.500,-- =) Afl. 3.000,--. Crystal stelt dat de omvang van die achterstand toestemming tot opzegging van de huur niet rechtvaardigt. In dat standpunt volgt het Gerecht Crystal in beginsel, doch [geïntimeerde] heeft bij zijn op 7 februari 2023 ingediende contramemorie onbestreden gesteld dat Crystal per die datum inmiddels 7 maanden achterstallig was met de betaling van de huur. Die vaststaande omstandigheid en de omstandigheid dat niet is gebleken dat die achterstand van 7 maanden inmiddels minder is geworden brengen mee dat het Gerecht te dezen geen grond ziet tot vernietiging van de beschikking. In zoverre is het beroep van Crystal ongegrond.
3.7
Crystal stelt verder dat zij de Huurcommissie heeft verzocht dat als die commissie van oordeel is dat Crystal huur moet betalen om haar op de voet van het bepaalde bij het eerste lid van artikel 7:250 BW een termijn te gunnen om alsnog aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. Het Gerecht volgt Crystal in beginsel in dat niet door [geïntimeerde] bestreden standpunt. Echter heeft ook hier te gelden dat het Gerecht bij een huurachterstand van 7 (of meer) maanden geen grond ziet tot aanvulling of verbetering van de beschikking, in die zin dat het Gerecht Crystal alsnog een termijn gunt om de thans bestaande huurbetalingsachterstand in te lopen.
3.8
De slotsom luidt dat het Gerecht het beroep van Crystal ongegrond zal verklaren onder bevestiging van de door haar bestreden beschikking met verbetering of aanvulling van grond.
3.9
Crystal zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [geïntimeerde], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 2.500,-- aan salaris voor de gemachtigde.
3.1
Ten overvloede wordt nog overwogen dat het verloop van de in de beschikking neergelegde opzeggingstermijn van 2 maanden, die is aangevangen op 29 november 2023, door het beroep van Crystal op 13 december 2022 is geschorst. De ongegrondverklaring van dat beroep betekent dat de opzegtermijn per de datum van deze uitspraak, 25 juli 2023 dus, weer verder loopt. Aldus komt de door [geïntimeerde] opgezegde huurovereenkomst tussen partijen tot een einde op zaterdag 9 september 2023. Uiterlijk per die datum moet Crystal de woning krachtens het bevel verlaten en ontruimd hebben met alle personen en goederen die zich aldaar van harentwege bevinden.
4.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
-verklaart het beroep van Crystal ongegrond onder bevestiging van de beschikking met verbetering of aanvulling van grond;
-veroordeelt Crystal in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [geïntimeerde], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 2.500,--.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is in het openbaar uitgesproken op dinsdag 25 juli 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.