Uitspraak
Vonnis van 15 maart 2023
Behorend bij AR nr. AUA201802146
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
[eiser],
te Venezuela,
EISER, hierna ook te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. D. Canwood,
tegen:
de naamloze vennootschap FABERGE GROUP N.V.,
te Aruba,
GEDAAGDE, hierna ook te noemen: Faberge,
gemachtigde: mr. M.G.A. Baiz.
1.DE PROCEDURE
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken:
- het verzoekschrift,
- de conclusie van antwoord,
- de aantekeningen van de griffier van de op 7 november 2019 gehouden comparitie,
- de conclusie van repliek,
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Na ontvangst van de conclusie van dupliek heeft het gerecht bepaald dat er vonnis zal worden gewezen.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1. [
eiser] heeft op 8 april 2014 van Faberge voor USD 420.000,00 (exclusief afsluitkosten, BTW en overdrachtsbelasting) een appartementsrecht gekocht in het toen nog door Faberge in Aruba te ontwikkelen bouwproject ‘Le vent at Eagle Beach’.
2.2.
Van de koopprijs heeft [eiser] USD 270.000,00 betaald aan Faberge. In de schriftelijke koopovereenkomst staat dat op het moment van de eigendomsoverdracht van de unit nog een bedrag van USD 170.000,00 verschuldigd is.
2.3.
Nadat de partijen in 2018 nader mondeling zijn overeengekomen dat het appartementsrecht door Faberge aan een derde zou worden verkocht en Faberge liet weten daarin ook te zijn geslaagd, heeft [eiser] herhaaldelijk aangedrongen op de afwikkeling daarvan. Op 17 maart 2018 schreef [eiser] aan Faberge:
“As agreed during our meeting in Aruba, my brother will be refunded USD 270.000,00 DEPOSIT + USD 30.000,00 (Share of profit) for reassigning the contract. I would like a letter stating that a money wire in the amount of USD 300.000,00 will be sent to my brother once the condo closing takes place around Mid-April 2018. This letter is needed for the bank to ensure that my brother has no issues. Banks are asking for documentation om large wire transfers.”
2.4.
Eveneens op 17 maart 2018 schreef Faberge aan [eiser] terug:
“The process with the new buyer is with the notary at this time and once we have completed the transfer the funds deposited by the new buyer will be partially released to you as reimbursement. As to the letter, I am pending a concrete update by the notary on the closing date in order to issue you the letter.”
2.5.
Op 9 april 2018 liet Faberge schriftelijk aan [eiser] weten dat er een vertraging was opgetreden bij de overdracht van het appartement aan de nieuwe eigenaar.
2.6.
De gemachtigde van [eiser] heeft bij brief van 26 april 2018 bezwaar gemaakt tegen de gang van zaken en daarbij Faberge gesommeerd om over te gaan tot betaling van (minimaal) USD 300.000,00 met het verzoek tevens om een afschrift beschikbaar te stellen van de koopovereenkomst met de derde partij.
2.7. [
eiser] heeft beslag gelegd op het appartementsrecht. De beslagstukken ontbreken in het dossier.
2.8.
Volgens de griffiersaantekeningen heeft de gemachtigde van Faberge op de gehouden comparitie onder meer gezegd:
“Er zijn een aantal complicaties geweest met de afronding van de koop en bouw, ook met de oorspronkelijke financiering, heeft vertraging gebracht in de levering en een van de units die op dit moment nog steeds niet zijn geleverd is de koop nog niet is doorgegaan en het bedrag nog niet volledig bij de notaris is gestort. We hebben niet tijdig aan onze terugbetaalregeling kunnen doen, maar het is niet gegund om vertraging, dus werd gedreigd met veiling, opnieuw om tafel gezeten met debiteuren etc., nu is het volledig in kaart, gaat nog even duren. De koper wil afwachten.”
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1. [
eiser] vordert, na eiswijziging, primair de veroordeling van Faberge om de koopovereenkomst van 8 april 2014 na te komen en het appartementsrecht tegen betaling van het nog uitstaande bedrag van USD 150.000,00 aan hem te leveren.
Subsidiair vordert [eiser] de betalingsveroordeling van USD 270.000,00 vermeerderd met het verschil tussen het bedrag van USD 420.000,00 en de daadwerkelijke verkoopprijs van het condominium, met bevel voorts om op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,00 per dag aan [eiser] een kopie af te geven van de tussen Faberge en de (nieuwe) koper van het appartementsrecht gesloten koopovereenkomst.
3.2.
Aan zijn vordering legt [eiser] ten grondslag dat Faberge na 2018 de beweerde koopovereenkomst met een derde partij nooit heeft geconcretiseerd en inmiddels daarover niets meer laat horen en niet ingaat op redelijke verzoeken van [eiser] om opheldering. Intussen is het appartement wel opgeleverd en volgens [eiser] ook in gebruik genomen, terwijl daarvoor door Faberge geen enkele vergoeding is aangeboden. Volgens [eiser] wordt hij om de tuin geleid en heeft hij bij die stand van zaken al op de comparitie aangegeven het appartementsrecht weer zelf te willen afnemen.
3.3.
Faberge heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij verzet zich tegen de primaire vordering en brengt naar voren dat [eiser] niet eenzijdig kan terugkomen op de nadere overeenkomst van partijen, die inhoudt dat het appartementsrecht door haar aan een derde mag worden verkocht. De leveringsverplichting aan [eiser] is daardoor komen te vervallen en daarvoor is een betalingsverplichting onder opschortende voorwaarde in de plaats gekomen. Die voorwaarde is nog niet vervuld en de subsidiaire vordering is daarom prematuur ingesteld. Het appartementsrecht is volgens Faberge nog niet verkocht noch geleverd aan een derde.
3.4.
Het gerecht zal op de standpunten van partijen hierna waar nodig nader ingaan.
4.DE BEOORDELING
4.1.
Tussen partijen bestaat een patstelling nu [eiser] beslag heeft gelegd op het appartementsrecht en Faberge dit recht daarom, als het al verkocht is of wordt aan een derde, niet kan leveren. Intussen heeft [eiser] tussen 2014 en 2018 in totaal een bedrag van USD 270.000,00 aan Faberge betaald, terwijl hij daartegenover geen enkel nut of rendement ontvangt. Deze patstelling duurt intussen al vijf jaar en het is opmerkelijk dat Faberge gedurende die tijd [eiser] niet op de hoogte heeft gehouden van haar inspanningen die voortvloeien uit de mondelinge overeenkomst. Was er aanvankelijk wel sprake van een nieuwe koper (zie onder 2.4 en 2.5), in haar laatste processtuk is er door Faberge enkel melding van gemaakt dat nog geen verkoop is gerealiseerd. Over het gebruik van het appartement zwijgt Faberge verder.
4.2. [
eiser] is deze procedure begonnen met (enkel) de subsidiaire geldvordering zoals weergegeven onder 3.1, maar na eiswijziging vordert hij nu primair nakoming van de met hem in 2014 gesloten koopovereenkomst. De vraag is of dat nog kan.
Tussen partijen staat vast dat die koopovereenkomst in 2018 is vervangen door een nieuwe overeenkomst volgens welke Faberge het appartementsrecht aan een derde zal verkopen, waarna [eiser] het door hem reeds betaalde deel van de koopsom terugkrijgt plus de helft van elk bedrag dat het verschil is tussen USD 420.000,00 en de nieuwe (hogere) koopsom. Indien die nieuwe overeenkomst echter wegvalt, dan herleeft de koopovereenkomst tussen partijen nu niet is gesteld of gebleken dat dit intussen onmogelijk is vanwege de rechten van derden en [eiser] ook overigens heeft voldaan aan zijn betalingsverplichtingen volgens deze overeenkomst. Het gerecht begrijpt en leest de primaire vordering van [eiser] in verband daarmee zo dat hij van oordeel is niet meer gebonden te zijn aan de nieuwe overeenkomst en daarmee dus tevens de ontbinding van die overeenkomst nastreeft.
4.3.
Daarvoor is nodig dat Faberge toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de nieuwe overeenkomst. Dat is naar het oordeel van het gerecht het geval, omdat van een partij die zich verplicht heeft om voor een ander een onroerende zaak te verkopen in redelijkheid verwacht mag worden dat die partij zich daarvoor daadwerkelijk inspant, de wederpartij van die inspanningen op de hoogte houdt en in verband daarmee alle inlichtingen verschaft. Dat alles heeft Faberge niet gedaan. Zij heeft in 2018 en ook nog op de comparitie in 2019 wel geschermd met een koper maar zij heeft nooit daarover enige concrete informatie gegeven, ook niet nadat [eiser] daar herhaaldelijk om vroeg. Jarenlang heeft Faberge helemaal niets aan [eiser] uitgelegd over de status en het gebruik van de unit. Het kan niet zo zijn dat bij deze ernstige nalatigheden -die de kern van de prestatie van Faberge raken- de overeenkomst niettemin tot in het oneindige voortduurt en [eiser] intussen verstoken blijft van nut of rendement van het tussen 2014 en 2018 al door hem geïnvesteerde bedrag van USD 270.000,00.
Uit de hiervoor omschreven houding van Faberge die zich mede hierdoor kenmerkt dat op verzoeken van [eiser] in het geheel niet meer is gereageerd (vgl. Asser/Hartkamp & Sieburgh, 6-I 2016/392) kon en mocht [eiser] afleiden dat aanmaning nutteloos zou zijn en kon [eiser] dan ook volstaan met de aansprakelijkheidstelling uit hoofde van artikel 6:82 lid 2 BW Pro die besloten ligt in de brief van de gemachtigde van [eiser] d.d. 26 april 2018. Als hierover al anders wordt gedacht en Faberge tevens zou menen, duidelijk is dat niet geworden, dat [eiser] haar nog tot nakoming had moeten aanmanen in de zin van artikel 6:82 lid 2 BW Pro dan is in de gebleken omstandigheden van dit geval een beroep daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het gerecht overweegt daarbij nog dat blijkens de wetsgeschiedenis de strekking van de verzuimregeling niet is dat deze zoveel mogelijk naar de letter moet worden toegepast.
4.4.
Het gerecht wijst de primaire vordering toe met inbegrip van wat daartoe mede wordt gerekend. Daarbij wordt nog opgemerkt dat aan de nakomingsvordering geen dwangsom is verbonden en de rechter deze op grond van artikel 611a Rv. alleen op vordering van een partij mag opleggen. Omdat verder onduidelijk is welk restbedrag [eiser] nog als koopsom verschuldigd is (hijzelf gaat uit van USD 150.000,00 waarmee hij uitkomt op een totaal van USD 420.000,00 maar hij houdt geen rekening met afsluitkosten, BTW en overdrachtsbelasting) zal toewijzing van de vordering worden geformuleerd zoals hierna te melden.
4.5.
Faberge is de in het ongelijk gestelde partij. Zij moet daarom de proceskosten betalen, die van het incident tot zekerheidstelling daarin begrepen.
5.DE UITSPRAAK
De rechter in dit gerecht:
5.1.
ontbindt de nadere mondelinge overeenkomst tussen partijen en verklaart voor recht dat de schriftelijke koopovereenkomst d.d. 8 april 2014 tussen hen van kracht is;
5.2.
veroordeelt Faberge om de schriftelijke koopovereenkomst d.d. 8 april 2014 na te komen door het daarin omschreven appartementsrecht tegen betaling van het restant van de verschuldigde koopsom aan [eiser] te leveren;
5.3.
veroordeelt Faberge in de kosten van de procedure, die tot de datum van deze uitspraak aan de kant van [eiser] worden begroot op Afl. 2.700,00 aan griffierecht,
Afl. 394,88 aan oproepingskosten en Afl. 12.000,00 (tarief 8, met 1 punt voor incident en 3 punten voor hoofdzaak) aan salaris van de gemachtigde;
5.4.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.T.G. Roovers, rechter-plv., en werd ondertekend en uitgesproken door de rolrechter ter openbare terechtzitting van woensdag 15 maart 2023 in aanwezigheid van de griffier.