ECLI:NL:OGEAA:2022:572

Uitspraak

Vonnis van 4 mei 2022

Behorend bij AR nr. AUA202000255

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[NAAM V.B.A],

gevestigd te Aruba,

eiseres, hierna te noemen: [eiseres],

gemachtigde: D. Hindori,

tegen

[Gedaagde], handelende onder de naam
[naam eenmanszaak],

wonende te Aruba,

gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: de advocaat mr. N.G. Booi.

1.DE PROCEDURE

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het verzoekschrift van [eiseres] met producties, ingediend ter griffie op 27 januari 2020;
de conclusie van antwoord van [gedaagde], met producties;
de conclusie van repliek van [eiseres], tevens wijziging van eis, met producties;
de conclusie van dupliek van [gedaagde], met producties;
de akte uitlating producties van [eiseres].

1.2.

Vonnis is nader bepaald op vandaag.

2.DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1.

Deze zaak heeft betrekking op het pand, gelegen aan de [adres] te [plaats], Aruba (hierna: het pand), meer in het bijzonder op het deel van het pand, bekend als “Suite [X]” dat door [eiseres] aan [gedaagde] wordt verhuurd (hierna ook: het gehuurde). De huurovereenkomst van 25 mei 2012 (hierna: de huurovereenkomst) is oorspronkelijk gesloten tussen een andere verhuurder en huurder. In 2015 is eerst [gedaagde] in de plaats getreden van de oorspronkelijke huurder en daarna is [eiseres] de verhuurder geworden.

2.2.

In de huurovereenkomst staat onder meer vermeld:

In artikel 2.1.:
“The Lessee will pay as rent for the Premises the sum of Two Thousand and 00/100 Aruban Florins (Afl. 2.000,00) per month, excluding B.B.O. The payment will be payable in advance on the 30th of each and every month (February on 27th). The starting month of rent has been fixed ad August 2012 payable on July 30th, 2012.”

In artikel 2.2:
“Landlord will charge B.B.O. (sales tax) as required by Government to Lessee in each monthly bill. Lessee is responsible to pay this tax.”

In artikel 2.7:
“The Lessee will pay to the Landlord 1,50% interest per month on all rents and moneys due by virtue of this Agreement that remains unpaid after their due date. Interest will be calculated from the day that the payment is due and payable.”

2.3.

Bij brief van 9 december 2019 heeft [eiseres] aan [gedaagde] meegedeeld dat de huurovereenkomst wordt opgezegd per 31 december 2019 omdat [gedaagde] sinds 2016 in verzuim is met de tijdige betaling van de huurpenningen van Afl. 2.000,- per maand exclusief BBO en BAZV en de Elmar rekeningen (waarvoor een overeengekomen bedrag van Afl. 880,- per maand geldt). De achterstand bedraagt volgens [eiseres] op dat moment Afl. 88.057,-. [eiseres] verzoekt [gedaagde] in deze brief om het gehuurde te ontruimen per 31 december 2019 en sommeert [gedaagde] om per die datum laatstgenoemd bedrag te betalen. [Gedaagde] heeft gehoor gegeven aan het ontruimingsverzoek.

3.HET GESCHIL

3.1. [

[eiseres] vordert, na wijziging van eis, samengevat weergegeven, de huurovereenkomst onmiddellijk te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] te betalen een bedrag aan onbetaald gebleven huur en elektra van Afl. 69.130,-, te vermeerderen met Afl. 38,- aan buitengerechtelijke kosten en met Afl. 28.954,- aan wettelijke rente, alsmede een bedrag wegens een onbetaald gebleven factuur van [naam bedrijf] van Afl. 3.249,-, te vermeerderen met 18% rente ad Afl. 2.339,28, een en ander tegen afgifte van behoorlijk bewijs van kwijting door [eiseres].

3.2.

Daartoe voert [eiseres] - samengevat - het volgende aan. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan en zij dient het bedrag van deze achterstand aan [eiseres] te betalen, alsmede het bedrag van de door [eiseres] voor [gedaagde] voorgeschoten rekening van [naam bedrijf].

3.3. [

[Gedaagde] voert verweer dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4.DE BEOORDELING

Inleiding

4.1.

Het gerecht stelt voorop dat [eiseres] in de kop van het verzoekschrift wordt aangeduid als [naam V.B.A] N.V. Uit het overgelegde uittreksel uit de Kamer van Koophandel van 21 januari 2020 blijkt echter dat zij een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid is (VBA). In de door [eiseres] overgelegde aan de heer Hindori verstrekte volmacht wordt [eiseres] ook als [naam V.B.A] aangeduid. Het gerecht gaat er van uit dat dat correct is en dat de vermelding in de kop van het verzoekschrift een verschrijving betreft. Het Gerecht beschouwt [naam V.B.A] daarom als de eisende partij. In de aanhef van dit vonnis is dat al tot uitdrukking gebracht.

4.2.

Verder staat in het verzoekschrift vermeld dat deze zaak is gericht tegen “[gedaagde], een eenmanszaak met als eigenaar de heer [gedaagde] en gevolmachtigde mevrouw [gevolmachtigde], gedaagde, hierna ook te noemen: [gedaagde]”. Nu mevrouw [gevolmachtigde] enkel wordt genoemd als gevolmachtigde van [gedaagde], wordt zij niet als procespartij aangemerkt. Zij is ook niet opgeroepen om in dit geding te verschijnen. [gedaagde] en de heer [gedaagde] zijn - ieder afzonderlijk - opgeroepen om in dit geding te verschijnen. Een eenmanszaak heeft echter geen afgescheiden vermogen en wordt gedreven door een natuurlijke persoon. Anders dan bij een rechtspersoon of personenvennootschap is alleen deze natuurlijke persoon (handelend onder de naam van de eenmanszaak) bevoegd in rechte op te treden en alleen de natuurlijke persoon kan in rechte worden betrokken. Het gerecht zal daarom in dit geval als de gedaagde partij aanmerken [gedaagde], handelende onder de naam [gedaagde] (in plaats van over te gaan tot de niet-ontvankelijkverklaring van [gedaagde], waar geen van partijen iets mee opschiet). Ook dit is reeds in de aanhef van dit vonnis tot uitdrukking gebracht.

Inhoudelijk

Ontbinding huurovereenkomst

4.3. [

[eiseres] vordert in de eerste plaats ontbinding van de huurovereenkomst. Daarvoor ziet het Gerecht echter geen grond. [gedaagde] heeft niet weersproken dat [eiseres] de huurovereenkomst op 9 december 2019 heeft opgezegd per 31 december 2019 en zij heeft zich ook niet op het standpunt gesteld dat de door [eiseres] genoemde gronden de opzegging niet rechtvaardigden. [gedaagde] heeft enkel betwist dat zij heeft ingestemd met de opzegging, maar dat is niet relevant, nu opzegging een eenzijdige rechtshandeling is, waarvoor geen instemming nodig is. De huurovereenkomst is dus al geëindigd en [gedaagde] heeft het gehuurde per laatstgenoemde datum ook ontruimd.

De door [eiseres] gevorderde bedragen

4.4.

Dat [gedaagde] aan [eiseres] nog een bedrag aan achterstallige huur moet betalen is tussen partijen niet in geschil. [gedaagde] heeft echter wel de hoogte van het door [eiseres] genoemde bedrag weersproken vanwege een aantal redenen. Het Gerecht zal in het navolgende het door [eiseres] in de conclusie van repliek tevens wijziging van eis onder 17 vermelde overzicht (waarin melding wordt gemaakt van de volgens [eiseres] totaal verschuldigde bedragen aan huur en elektra, de door [eiseres] van [gedaagde] ontvangen bedragen en de volgens [eiseres] door [gedaagde] verschuldigde interest over de jaren 2016, 2017, 2018 en 2019) tot uitgangspunt nemen en hierna beoordelen in hoeverre het overzicht op die onderdelen kan worden gevolgd of aanpassing behoeft.

4.5.

Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] een vast bedrag aan elektra verschuldigd was van afl. 880,- per maand. [Eiseres] gaat in het overzicht daarnaast uit van een door [gedaagde] te betalen huur van afl. 2.070 over de jaren 2016, 2017 en de eerste helft van 2018, zijnde afl. 2.000,- per maand, te vermeerderen met 3,5%, te weten 1,5% bbo en 2% bazv. over de tweede helft van 2018 en 2019 hanteert [eiseres] in haar berekening een bedrag van afl. 2.120,- per maand, waarbij zij de huur van afl. 2.000,- per maand vermeerdert met 6%. te weten 1,5% bbo, 3% bazv en 1,5% bavp. [Gedaagde] meent dat gedurende alle jaren dient te worden uitgegaan van een verschuldigd bedrag per maand van afl. 2.070,-, waarbij volgens [gedaagde] alleen sprake kan zijn van de verschuldigdheid van bbo. Beide partijen baseren zich op het bepaalde in de huurovereenkomst.

4.6.

Dat in de huurovereenkomst melding wordt gemaakt van een maandelijkse huurbedrag van Afl. 2.000,- exclusief BBO en niet exclusief BBO en BAZV, zoals [gedaagde] stelt, is juist. Het Gerecht acht dat in dit geval bij de uitleg van de huurovereenkomst echter niet doorslaggevend, nu tussen partijen vaststaat dat er altijd een bedrag van Afl. 2.070,- per maand is betaald. Het bedrag van Afl. 70,- dat bovenop het maandbedrag van Afl. 2.000,- werd betaald, betreft een percentage van 3,5 procent daarvan. Dat stemt overeen met de percentages van BBO en BAZV bij elkaar opgeteld. Partijen hebben dat door de vorige verhuurder en huurder gehanteerde systeem voortgezet en geen andersluidende afspraken hierover gemaakt. [gedaagde] heeft ook geen verklaring gegeven voor de hoogte van de door haar verrichte betalingen van Afl. 2.070,- per maand in het licht van haar stelling dat alleen BBO voor doorberekening in aanmerking komt en het daarbij gaat om een percentage van 1,5%. Het Gerecht is daarom van oordeel dat de overeenkomst tussen partijen op dit punt dient te worden uitgelegd op de wijze zoals door [eiseres] is betoogd.

4.7.

Verder is, anders dan [gedaagde] stelt, wel degelijk in de huurovereenkomst opgenomen dat verhogingen in de belastingen door de verhuurder kunnen worden doorbrekend in de huurprijs. In artikel 2.2 staat immers (vrij vertaald) dat als de overheid eist dat er hogere percentages worden betaald, de verhuurder dat in rekening brengt bij de huurder. Nu [gedaagde] niet dan wel onvoldoende heeft toegelicht waarom dit artikel in dit geval anders moet worden uitgelegd dan overeenkomstig haar taalkundige betekenis, gaat het Gerecht ook op dit punt uit van de juistheid van de stelling van [eiseres]. Dat betekent dat het huurbedrag van Afl. 2.000,- vanaf juli 2018 dient te worden vermeerderd met 4,5%, te weten 1,5% BBO en 3% BAZV, zijnde de vanaf dan geldende percentages.

4.8.

Het gerecht volgt [eiseres] niet in haar standpunt dat vanaf juli 2018 ook de door de overheid nieuw geïntroduceerde BAVP dient te worden doorberekend in het maandelijks te betalen huurbedrag, zodat een totaalpercentage van 6% heeft te gelden. De stelling van [EISERES] dat deze belasting voorkomt in dezelfde Landsverordening, acht het Gerecht hiertoe onvoldoende. Ondernemers zijn weliswaar wettelijk verplicht om BAVP te betalen aan de belastingdienst, maar niet om deze belastingen door de klanten (kopers/huurders) te laten betalen. Daarvoor is een afspraak daarover nodig en dat die tussen partijen is gemaakt, is gesteld noch gebleken.

4.9.

Het vorenstaande leidt ertoe dat het gerecht, anders dan in de berekening van [eiseres], over het jaar 2018 een bedrag van Afl. 35.520,- in plaats van Afl. 35.700 en over het jaar 2019 een bedrag van Afl. 35.640,- in plaats van Afl. 36.000,- in aanmerking zal nemen. De in het overzicht van [eiseres] opgenomen bedragen aan interest wijzigen dientengevolge ook enigszins over de jaren 2018 en 2019, te weten in respectievelijk Afl. 7.952,- in plaats van Afl. 8.017,- en Afl. 4.277,- in plaats van Afl. 4.341,-.

4.10.

Het Gerecht volgt [gedaagde] niet in haar stelling dat de renteberekening van [eiseres] onjuist is, omdat de door [gedaagde] betaalde huur telkens had moeten worden toegerekend aan de oudste openstaande bedragen in plaats van aan de door [gedaagde] bij de betaling genoemde maand, wat [eiseres] heeft gedaan. [gedaagde] stelt dat de gangbare regels van financiële administratie verplichten tot de door haar genoemde berekeningswijze, maar het gerecht ziet hiervoor geen wettelijke grondslag. Integendeel, in artikel 6:43 BW staat vermeld dat, indien de schuldenaar een betaling verricht die zou kunnen worden toegerekend op twee of meer verbintenissen jegens eenzelfde schuldeiser, de toerekening geschiedt op de verbintenis welke de schuldenaar bij de betaling aanwijst, indien daar sprake van is. Dat dit hier het geval is, staat tussen partijen vast. Het Gerecht volgt [eiseres] op dit punt dus in haar berekening.

4.11.

Indien het vorenstaande in aanmerking wordt genomen, dan bedraagt de huurachterstand een bedrag van Afl. 68.590,- (Afl. 141.960,- minus Afl. 73.370,-) en de te betalen rente op het moment van indiening van het verzoekschrift Afl. 28.825,-. Dat is overigens geen wettelijke rente, maar rente op grond van artikel 2.7 van de huurovereenkomst, waar [eiseres] ter onderbouwing van dit verzoek ook naar heeft verwezen. De vordering zal in zoverre worden toegewezen. Nu tegen de verzochte buitengerechtelijke kosten van Afl. 38,- geen verweer is gevoerd, is de vordering ook op dat punt toewijsbaar.

4.12.

De vordering van [eiseres] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de door [eiseres] voorgeschoten [naam bedrijf]-factuur zal worden afgewezen. Vast staat dat [eiseres] opdracht heeft gegeven voor de werkzaamheden, de factuur op haar naam is gesteld en [eiseres] de factuur heeft betaald. [gedaagde] heeft de stelling van [eiseres] dat [gedaagde] heeft toegezegd dat zij deze kosten daarna aan [eiseres] zou vergoeden/terugbetalen, gemotiveerd weersproken, waarna [eiseres] deze stelling niet nader heeft onderbouwd. Voor toewijzing van dit verzoek is daarom geen plaats.

Het beroep op verrekening van [gedaagde] met een vergoeding voor de door haar in het gehuurde achtergelaten water- en gasinstallatie

4.13. [

[gedaagde] maakt aanspraak op een vergoeding van Afl. 10.118,- voor de door haar in het gehuurde geïnstalleerde water- en gasinstallatie, die zij daarin heeft achtergelaten. Dit bedrag dient volgens haar van het bedrag van de huurachterstand te worden afgetrokken. [gedaagde] stelt dat zij, omdat zij met spoed moest ontruimen, geen tijd had om deze installatie voordien te verwijderen en dat [eiseres] niet bereikbaar was om nadere afspraken hierover te maken. [eiseres] acht zich niet gehouden de gevraagde vergoeding te betalen. Zij heeft aangevoerd dat [gedaagde] genoeg tijd had om de installatie te verwijderen en ook nog meer tijd had kunnen vragen, maar dat niet heeft gedaan. [eiseres] betwist voorts de hoogte van het verzochte bedrag.

4.14.

Het Gerecht stelt vast dat de gegrondheid van dit verrekeningsverweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. Zowel over de feitelijke gang van zaken bij de (al dan niet) door [gedaagde] verrichte inspanningen om tot nadere afspraken over de verwijdering van deze installatie te komen als over de eventueel te verrekenen waarde van deze installatie is onvoldoende duidelijkheid verkregen. Nu het verzoek van [eiseres] overigens voor toewijzing vatbaar is, gaat het Gerecht op grond van het bepaalde in artikel 6:136 BW aan dit verrekeningsverweer van [gedaagde] voorbij.

4.15.

Alle overige stellingen en weren van partijen, onder meer over de wijze waarop de communicatie tussen partijen is verlopen en de mogelijkheid die er al dan niet was om de wasserette te verkopen, kunnen onbesproken blijven, nu deze niet tot een ander oordeel kunnen leiden.

Aflossingsregeling

4.16.

Het verzoek van [gedaagde] om een aflossingsregeling te bepalen wordt afgewezen (reeds) omdat een dergelijke regeling alleen door partijen overeengekomen kan worden en niet door het Gerecht kan worden vastgesteld.

Conclusie en proceskostenveroordeling

4.17.

Het Gerecht zal, gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, de vordering ter zake de ontbinding van de huurovereenkomst afwijzen en de vordering ter zake huurachterstand toewijzen zoals in de beslissing bepaald, met uitvoerbaarverklaring bij voorraad, zoals [eiseres] in het verzoekschrift heeft gevorderd. Het Gerecht gaat ervan uit dat de wijziging van eis, waarin dit niet staat vermeld, niet inhoudt dat de vordering daartoe is vervallen.

4.18. [

[gedaagde] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten, gevallen aan de zijde van [eiseres], die tot dusverre worden begroot op Afl. 450,- aan griffierechten en Afl. 209,45 aan explootkosten. Er wordt geen gemachtigdensalaris geliquideerd, nu [eiseres] in deze procedure niet is bijgestaan door een daartoe door het Hof toegelaten professionele rechtsbijstandverlener.

5.DE UITSPRAAK

Het Gerecht:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van Afl. 68.590,-, te vermeerderen met Afl. 38,- aan buitengerechtelijke incassokosten en Afl. 28.825,- aan rente;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot dusverre aan de zijde van [eiseres] begroot op Afl. 659,45;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.A. van Voorthuizen, rechter, en werd in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2022, in aanwezigheid van de griffier.

Zaaknummer: AUA202000255

Datum uitspraak: 4 mei 2022

Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba

Zaaknummer: AR nr. AUA202000255

Inhoudsindicatie: Civiel. Ontbinding van huurovereenkomst afgewezen. Vordering voor huurachterstand toegewezen.

Rechtsgebieden: Civiel

Rechter: mr. J.A. van Voorthuizen

Bijzondere kenmerken: Eerste aanleg – enkelvoudig