Uitspraak
Vonnis van 9 maart 2022
Behorend bij A.R. nr. AUA202003284
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de hoofdzaak van:
de naamloze vennootschap
BRITANIA DEVELOPMENT COMPANY,
gevestigd in Aruba,
eiseres,
hierna ook te noemen: Britania,
gemachtigde: de advocaat mr. D.W. Ormel,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
HET LAND ARUBA,
zetelend in Aruba,
gedaagde,
hierna ook te noemen: het Land,
gemachtigde: mr. C.L. Geerman (DWJZ).
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure tot 7 april 2021 blijkt uit het tussenvonnis in de hoofdzaak tevens zijnde eindvonnis in het incident tot provisionele voorziening van dit Gerecht van die datum. Het verdere verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:
-de conclusie van antwoord, met producties;
-de conclusie van repliek;
-de conclusie van dupliek.
1.2
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.DE FEITEN
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
2.2
Op 15 augustus 2017 is tussen Britania en het Land aansluitend op een eerdere vanaf 1 november 2012 geldende huurovereenkomst een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen krachtens welke het Land van Britania een aan haar toebehorend in Aruba te [adres] gelegen kantoorpand (hierna: het kantoorpand) vanaf 1 juli 2017 voor de duur van 3 jaar verder heeft gehuurd tegen een maandelijkse bij voorbetaling te betalen huur ad Afl. 34.375,-- (hierna: de huurovereenkomst). In de huurovereenkomst staat onder meer het volgende geschreven:
“
(…).
(…).
Artikel 3.
1. De huur wordt aangegaan voor een periode van drie (3) jaar, aanvangende per 1 juli 2017 en mitsdien eindigende op 30 juni 2020.
(…).
3. Onverminderd het bepaalde in artikel 3 lid Pro 1, is zowel de Huurder als de Verhuurder bevoegd de huurovereenkomst te allen tijde tussentijds op te zeggen, [GEA: met] inachtneming van een opzeggingstermijn van drie (3) maanden.
4. Huurder zal bij opzegging conform de in het vorige lid vermelde opzegtermijn tot generlei schadevergoeding gehouden zijn.
(…)
Artikel 14.
1. Huurder verplicht zich bij beëindiging – op welke wijze dan ook – van deze overeenkomst, het gehuurde geheel ontruimd aan verhuurder ter beschikking te zullen stellen in dezelfde toestand als huurder dit bij aanvang heeft aangetroffen.
(…).”.
2.3
De aan Britania gerichte brief van de Directeur van de Directie Infrastructuur en Planning van 25 juni 2019 vermeldt onder meer het volgende:
“
(…).
(…).
Middels deze bericht ik u dat het Land de vigerende Huurovereenkomst, getekend op 15 augustus 2017 tussen u en de voormalige minister van Infrastructuur, opzegt.
(…).
Ingevolge artikel 3 lid 3 van Pro de Huurovereenkomst is het Land bevoegd de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen, mits een opzegtermijn van drie (3) maanden in acht wordt genomen. Derhalve bericht ik u dat de Huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2019 wordt opgezegd en definitief eindigt op 30 september 2019, met gelijktijdige oplevering van het gehuurde.
(…).”.
2.4
Het Land heeft na ommekomst van de huurovereenkomst het gehuurde niet in de staat opgeleverd of achtergelaten waarin zij dat had verkregen van Britania bij aanvang van de huur. Op verzoek van het Land heeft Britania het kantoorpand voor aanvang van de huur aan de buitenkant politieblauw laten verven. In dat verband heeft Britania aan het Land medegedeeld dat de kosten van het laten verven van de buitenkant van het kantoorpand ook voor rekening voor het Land komen.
2.5
Bij een aan Britania gerichte brief van de Directeur van de Directie Infrastructuur en Planning van 17 augustus 2020 heeft het Land aan Britania onder meer te kennen gegeven dat het Land niet bereid is om de kosten van het verven van de buitenkant van het kantoorpand voor zijn rekening te nemen, althans niet geheel voor zijn rekening te nemen, gelet op de omstandigheid dat het Land het kantoorpand zeven jaren heeft gehuurd terwijl Britania als verhuurder volgens het Land gehouden was om de buitenkant van dat pand om de vier jaren te verven.
2.6
Op 13 januari 2020 heeft het Land de sleutels van de buitendeuren van het kantoorpand alsmede in elk geval een deel van de sleutels van de binnendeuren van dat gebouw overgedragen aan Britania.
3.HET GESCHIL
3.1
Britania vordert dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. voor recht verklaart dat het Land jegens Britania toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen op 1 oktober 2019 gesloten (huur)overeenkomst, en dat het Land uit dien hoofde gehouden is tot vergoeding van alle (vervangende) schade die Britania dientengevolge heeft geleden, te vermeerderen met wettelijke rente;
b. het Land veroordeelt om aan Britania te betalen een (vervangende) schadevergoeding ad Afl. 85.450,81, althans een door het Gerecht te bepalen ander bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf 23 september 2020, althans een door het Gerecht te bepalen andere datum, tot aan de dag der algehele voldoening;
c. het Land veroordeelt om aan Britania ten titel van vergoeding van schade uit hoofde van gederfde huurinkomsten te betalen Afl. 154.687,50, althans een door het Gerecht te bepalen ander bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf 23 september 2020, althans een door het Gerecht te bepalen andere datum, tot aan de dag der algehele voldoening;
d. het Land veroordeelt om aan Britania ten titel van vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten te betalen Afl. 3.000,--, althans een door het Gerecht te bepalen ander bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf 23 september 2020, althans een door het Gerecht te bepalen andere datum, tot aan de dag der algehele voldoening;
e. het Land veroordeelt in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend van 14 dagen na de datum van uitspraak van dit vonnis.
3.2
Het Land voert verweer en concludeert primair tot afwijzing van het door Britania verzochte, subsidiair tot toewijzing van haar vordering tot een bedrag van Afl. 66.432,61, althans tot matiging van het toe te wijzen bedrag aan schadevergoeding tot een door het Gerecht te bepalen bedrag, kosten rechtens. Verder beroept het Land zich op verrekening zoals hierna omschreven.
3.3
Voorzover van belang voor de uitspraak worden de stellingen van partijen hierna besproken.
4.DE BEOORDELING
4.1.1
Eén van de in dit geschil te beantwoorden vragen is wanneer precies de huurovereenkomst tot een einde is gekomen. Met het Land en anders dan Britania is het Gerecht van oordeel dat de huurovereenkomst krachtens de hiervoor onder 2.3 omschreven opzeggingshandeling van het Land rechtsgeldig is geëindigd op 30 september 2019. Van een stilzwijgende intrekking van de opzegging of van een stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst kan daarom geen sprake zijn, en Britania mocht er naar het oordeel van het Gerecht niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat dit wel het geval was. De omstandigheid dat het Land eerst op 13 januari 2020 de sleutels van het gehuurde heeft ingeleverd bij Britania en het tot 1 oktober 2019 gehuurde niet in de staat het opgeleverd of heeft achtergelaten waarin zij dat had verkregen van Britania bij aanvang van de huur (waarover hierna meer) maakt dat niet anders. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat het Land om voor hem moverende redenen na 30 september 2019 tot en met juni 2020 maandelijks telkens een bedrag gelijk aan de huur heeft doorbetaald aan Britania. Wat naar het oordeel van het Gerecht in dit verband wel heeft te gelden is het volgende.
4.1.2
Vast staat dat het Land na 30 september 2016 tot en met juni 2020 maandelijks telkens een bedrag gelijk aan de huur heeft doorbetaald aan Britania. Na ommekomst van de huur op 30 september 2019 is het Land de facto tot en met 13 januari 2020 in het (gebruiks)genot gebleven van het kantoorpand, nu hij eerst op die datum in elk geval de buitendeursleutels daarvan heeft ingeleverd bij Britania. Dat brengt met zich dat het Land over die periode (vanaf oktober 2019 tot en met januari 2020 dus) een gebruiksvergoeding verschuldigd is aan Britania gelijk aan het krachtens de huurovereenkomst te betalen bedrag aan huur, te weten maandelijks Afl. 34.375,--. Aldus was het Land ten titel van gebruiksvergoeding verschuldigd aan Britania (4 x 34.375,-- =) Afl. 137.500,--, welk bedrag het Land (verschuldigd dus) heeft betaald aan Britania. Alles wat het Land vanaf februari 2020 tot en met juni 2020 ten titel van huur of gebruiksvergoeding heeft betaald aan Britania, te weten 5 maanden à Afl. 34.375,--, ofwel in totaal ad Afl. 176.875,--, heeft het Land in dit verband naar het oordeel van het Gerecht onverschuldigd betaald aan Britania.
4.2
Ter zake van het niet naar behoren door het Land op 13 januari 2020 opgeleverde of achtergelaten kantoorpand wordt het volgende overwogen. Om het kantoorpand weer in de staat te doen geraken zoals het was bij aanvang van de huur heeft Britania ter zake van de daarvoor uit te voeren werkzaamheden de bij partijen genoegzaam bekende offertes overgelegd (productie 6 bij het verzoekschrift). Het Land heeft de betrouwbaarheid en de inhoud van die offertes niet of onvoldoende onderbouwd bestreden. Aldus komt vast te staan dat (ten opzichte van de staat waarin het gehuurde zich bevond ten tijde van de aanvang van de huur) de schade aan het kantoorpand minus de aan de buitenkant van dat gebouw uit te voeren verfwerkzaamheden zoals omschreven in de offerte van Ola Grandi Construction van 13 november 2019, goed voor in totaal Afl. 23.957,-- aan werkzaamheden, (85.450,81 minus 23.957,-- =) Afl. 61.493,81 bedraagt. De verf- en bijkomende werkzaamheden van/aan de buitenkant van het kantoorpand komen immers voor rekening van Britania als verhuurder, nu partijen niet anders zijn overeengekomen. De omstandigheid dat Britania haar kantoorpand aan het begin van de huur (in 2012 wel te verstaan) op verzoek van het Land geverfd in politieblauw heeft opgeleverd maakt dat niet anders, temeer omdat is gesteld noch gebleken dat de buitenkant van dat gebouw anders niet aan een verfbeurt toe was. Dit temeer omdat Britania het hiervoor onder 2.5 omschreven standpunt van het Land, dat Britania gehouden was om de buitenkant van het kantoorpand om de vier jaar te verven, niet heeft bestreden. Bij deze schade komt nog de periode die Britania, na vaststelling van de door het Land achtergelaten schade aan het kantoorpand, nodig heeft om die schade te doen herstellen, gedurende welke periode zij het kantoorpand niet kon verhuren en aldus huurpenningen heeft gederfd. Het Gerecht stelt die schade schattenderwijs vast op een bedrag gelijk aan 1,5 maand van de tussen partijen overeengekomen huur, ofwel op (1,5 x 34.375,-- =) Afl. 51.562,50.
4.3
Al het vorenstaande brengt met zich dat de hiervoor onder a. omschreven vordering van Britania zal worden afgewezen, nu geen sprake is van een op 1 oktober 2019 tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Verder brengt al het vorenstaande met zich dat het Land ten titel van schadevergoeding uit wanprestatie onder de op 30 september 2019 door hem beëindigde huurovereenkomst Afl. 61.493,81 verschuldigd is aan Britania. In zoverre zal de hiervoor onder b. omschreven vordering van Britania worden toegewezen. Voorts brengt al het vorenstaande met zich dat het Land ten titel van huurderving Afl. 51.562,50 verschuldigd is aan Britania. In zoverre zal de hiervoor onder c. omschreven vordering van Britania worden toegewezen. Aldus is het Land in totaal (61.493,81 + 51.562,50 =) Afl. 113.056,31 opeisbaar verschuldigd aan Britania, van welk bedrag het Land krachtens het provisioneel vonnis bij wijze van voorschot reeds Afl. 66.442,61 heeft betaald aan Britania. Dat betekent dat het Land nog (113.056,31 minus 66.442,61 =) Afl. 46.613,70 dient te betalen aan Britania.
4.4.1
Ter zake van het beroep van het Land op verrekening van beweerdelijke door hem betaalde kosten van na januari 2020 aan het kantoorpand geleverde utiliteiten met voormeld nog door hem te betalen bedrag geldt dat het standpunt van Britania dienaangaande met zich brengt dat de gegrondheid van dit beroep niet eenvoudig valt vast te stellen. Dat betekent dat dit beroep op de voet van artikel 6:136 BW Pro niet aan toewijzing van de vorderingen van Britania in de weg kan staan.
4.4.2
Dat is anders met betrekking tot het beroep van het Land op verrekening van Afl. 176.875,--, van welk bedrag vast is komen te staan dat het Land dat onverschuldigd heeft betaald aan Britania ten titel van huur of gebruiksvergoeding. Dat beroep slaagt, zodat voormeld onverschuldigd door het Land aan Britania betaald bedrag ten belope van Afl. 46.613,70 kan en zal worden verrekend met het bedrag ad Afl. 46.613,70 dat het Land nog dient te betalen aan Britania. Bijgevolg daarvan is dat Britania uit hoofde van onverschuldigde betaling zijdens het Land nog (176.875,-- minus 46.613,70 =) Afl. 130.261,30 verschuldigd is aan het Land. Gelet op de omstandigheid dat het Land om voor hem moverende redenen geen reconventionele vordering heeft ingesteld in deze procedure zal het Gerecht verstaan dat Britania dat bedrag restitueert aan het Land uiterlijk 1 maand na deze uitspraak.
4.5
De slotsom luidt dat het Land zal worden veroordeeld om aan Britania te betalen Afl. 113.056,31, van welk bedrag het Land reeds Afl. 66.442,61 bij wijze van voorschot heeft betaald aan Britania en voorts van welk bedrag het Land reeds Afl. 46.613,70 door middel van verrekening heeft betaald met een deel van het totaalbedrag ad Afl. 176.875,-- dat het Land onverschuldigd heeft betaald aan Britania. Aldus resteert onder de streep Afl. 0,00. In dat licht zal de nevenvordering van Britania ter zake van wettelijke rente worden afgewezen, omdat bij die stand van zaken zonder heldere doch niet gegeven uitleg niet valt in te zien welk rechtens te respecteren belang Britania heeft bij toewijzing daarvan.
4.6
De hiervoor onder d. omschreven vordering ter zake van vergoeding van kosten van verkrijging van voldoening buiten rechte zal worden toegewezen, met dien verstande dat voor de berekening daarvan Afl. 113.056,31 als toe te wijzen hoofdsom in aanmerking zal worden genomen. Aldus zal deze vordering worden toegewezen voor een bedrag van Afl. 3.000,-- (1,5 punt van tarief 7 van het liquidatietarief, ad Afl. 2.000,-- per punt). Hierbij wordt nog overwogen dat Britania in redelijkheid buitengerechtelijke incassowerkzaamheden mocht verrichten en de toe te kennen vergoeding daarvoor is in overeenstemming met het Procesreglement en is daarom ook redelijk. Verder wordt nog overwogen dat Britania te dezen meer werkzaamheden heeft verricht dan die ter voorbereiding en instructie van de zaak, waarvoor ingevolge artikel 63a Rv geen vergoeding op de voet van het tweede lid artikel 6:96 BW Pro kan worden toegekend.
4.7
In de omstandigheid dat partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet het Gerecht aanleiding om de proceskosten te compenseren tussen hen als na te melden.
4.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
-veroordeelt het Land om aan Britania te betalen Afl. 113.056,31, van welk bedrag het Land reeds Afl. 66.442,61 bij wijze van voorschot heeft betaald aan Britania en van welk bedrag het Land voorts reeds Afl. 46.613,70 heeft betaald aan Britania door middel van verrekening met een deel van het totaalbedrag ad Afl. 176.875,-- dat het Land onverschuldigd heeft betaald aan Britania;
-veroordeelt het Land om aan Britania te betalen Afl. 3.000,-- aan vergoeding voor buitengerechtelijk incassokosten;
-verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
-compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, aldus dat ieder van hen de eigen kosten draagt;
-verstaat dat Britania uiterlijk één (1) maand na de uitspraak van dit vonnis het door het Land onverschuldigd aan Britania betaalde restbedrag ad Afl. 130.261,30 restitueert aan het Land;
-wijst af het meer of anders door Britania verzochte.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 9 maart 2022 in aanwezigheid van de griffier.