Uitspraak
Vonnis van 28 september 2022
Behorend bij A.R. nr. AUA202001956
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
Bouwco Development N.V,
Bouwco Development N.V,
gevestigd te Aruba,
eiseres,
hierna: Bouwco,
gemachtigde: mr. E.H.J. Martis,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon het
Land Aruba,
Land Aruba,
zetelend te Aruba,
gedaagde,
hierna: het Land,
gemachtigde: mr. Y.F.M. Kaarsbaan DWJZ).
1.DE PROCEDURE
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- verzoekschrift, ter griffie ingediend op 13 augustus 2020,
- conclusie van antwoord,
- conclusie van repliek,
- conclusie van dupliek.
1.2.
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.DE FEITEN
2.1.
Bij beschikking van 26 oktober 2017 (de MB) heeft de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie (de Minister) aan Bouwco het recht van optie verleend tot het verkrijgen van het recht van erfpacht op een perceel domeingrond, groot 15.829 m2 (het perceel) gelegen te [plaats] in Aruba, voor de bouw van een condominium resort.
2.2.
In de beschikking is voor zover van belang het volgende bepaald:
(…)
‘2 Het recht van optie wordt verleend voor de duur van zes maanden, aanvangende per dagtekening van deze beschikking.
(…)
4. Binnen de optietermijn dient het volgende ter goedkeuring aan de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu te worden overgelegd:
(…)
b. gedetailleerde bouwtekeningen die benodigd zijn voor de aanvraag van een bouwvergunning waaruit o.a. moet blijken dat het desbetreffende project in de omgeving past, een en ander in overleg met de Dienst Openbare Werken;
(…)
f. een omschrijving van de wijze waarop de financiering van het project zal gescheiden en authentieke bewijsstukken dat deze financiering gegarandeerd is;
(…)
6. De bouwaanvraag dient binnen de optietermijn bij de Dienst Openbare Werken ingediend te worden.
(…)
11. Bij het niet nakomen van één van de gestelde voorwaarden en/of bepalingen, alsmede indien de ingediende stukken niet door de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie worden goedgekeurd vervalt het recht van optie en zal het erfpachtrecht niet worden gevestigd.’
(…)
2.3.
Bouwco heeft op 9 februari 2018 bij de Dienst Openbare Werken (DOW) een aanvraag ingediend voor een bouwvergunning. Op 16 april 2018 heeft Bouwco de in de MB vermelde ter goedkeuring over te leggen documenten ingediend.
2.4.
Bij brief van 26 februari 2018 schreef de directeur DOW aan Bouwco, voor zover van belang:
(…)
‘De Welstandscommissie rekening houdend met de welstandscriteria heeft bezwaar tegen uw bouwplan daar dit niet esthetisch verantwoord is.
Ik stel u alsnog in de gelegenheid om binnen 30 dagen na dagtekening deze schrijven een gewijzigde tekening bij de afdeling Toezicht van deze dienst in te dienen.
Indien de desbetreffende gegevens niet binnen 30 dagen na dagtekening dezes bij deze dienst zijn ingediend, zal uw bouwaanvraag op grond van de Bouw en woningverordening aan de Minister van Ruimtelijke Ordening infrastructuur en Milieu worden voorgelegd ter afwijzing.’
(…)
Bij brief van 26 november 2018 heeft de directeur de termijn nog een laatste keer met 30 dagen verlengd.
2.5.
Bij brief van 12 April 2018 schreef Aruba Bank aan de Directie van Infrastructuur en Planning (DIP), voor zover van belang:
(…)
‘
We hereby inform you that Bouwco Development (…) has approached the bank for financing of the construction of a condominium project on subject property.
We hereby inform you that Bouwco Development (…) has approached the bank for financing of the construction of a condominium project on subject property.
Please be informed that we have approved a loan to construct abovementioned condominium project on subject Long Lease Land, provided borrower obtains the long lease rights and complies with our terms and conditions.’
(…)
2.6.
Bij brief van 10 januari 2019 berichtte de Minister aan Bouwco, voor zover van belang:
(…)
‘Ter voldoening van de optievoorwaarden zijn door u een aantal benodigde stukken ingediend. Na evaluatie te hebben gepleegd is tot een definitieve conclusie gekomen dat de ingediende stukken niet goedgekeurd kunnen worden. Er is namelijk geen gegarandeerde financiering. Daarnevens voldoet de bestemmingsplan niet aan onder andere de vereiste vastgestelde in artikel 1 lid 8 dat een en ander van hoge esthetische waarde en kwaliteit dient te zijn. Derhalve wordt geen optimaal gebruik gemaakt van het perceel en wordt dit niet optimaal benut.
Uw optierecht is per 26 april 2018 komen te vervallen
. (…)
. (…)
Derhalve zal uw ongedateerd verzoek om aan u het recht van erfpacht te verlenen op laatst genoemd perceel niet worden gehonoreerd.’
(…)
2.7.
Bij beschikking van 26 augustus 2019 is het verzoek van Bouwco om een bouwvergunning afgewezen, omdat de optie op het perceel zou zijn vervallen.
3.HET GESCHIL
3.1.
Bouwco vordert -samengevat- dat het gerecht bij uitvoerbaar bij vooraard te verklaren vonnis:
( a) voor recht verklaart dat het Land onrechtmatig heeft gehandeld door de erfpachtaanvraag van Bouwco af te wijzen, althans geen medewerking te verlenen aan de uitvoering van de voorgeschreven optie;
( b) primair voor recht verklaart dat Bouwco heeft voldaan aan de optievoorwaarden,
subsidiair het Land beveelt om concreet aan te geven aan welke voorwaarde(n) niet is voldaan en waarom en in hoeverre daaraan niet is voldaan en Bouwco toelaat om binnen een redelijke termijn na voormelde mededeling van het Land alsnog aan die voorwaarden te voldoen;
( c) het Land beveelt om uiterlijk binnen zes maanden na het vonnis zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de voorgeschreven optie door de erfpachtovereenkomst ten aanzien van het perceel met Bouwco aan te gaan onder de gebruikelijke voorwaarden voor een condominium resort c.q. verblijfsaccomodatie, indien en voor zover Bouwco heeft of zal hebben voldaan aan de optievoorwaarden;
( d) een en ander op verbeurte van een dwangsom van Afl. 50.000,-- per dag of gedeelte daarvan dat het Land niet aan de te geven bevelen voldoet;
( e) dan wel enige beslissing neemt die het gerecht geraden acht;
( f) het Land veroordeelt in de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen.
3.2.
Bouwco legt -samengevat- aan haar vorderingen ten grondslag dat het Land in strijd handelt met algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het zorgvuldigheidsbeginsel, het fair play beginsel en het motiveringsbeginsel, nu het Bouwco niet heeft gehoord en evenmin in de gelegenheid heeft gesteld haar zienswijze te geven en mogelijke bezwaren weg te nemen.
3.3.
Het Land voert verweer.
3.4.
De stellingen van partijen worden voor zover van belang hierna besproken.
4.DE BEOORDELING
4.1.
Op 26 oktober 2017 verkreeg Bouwco van het Land een optierecht op het verkrijgen in erfpacht van het perceel. Tussen partijen staat vast dat Bouwco binnen de in de MB gestelde termijn van zes maanden de, ter goedkeuring van de Minister, benodigde documenten heeft ingediend. Separaat heeft Bouwco bij DOW een bouwvergunning aangevraagd. Dat was een van de andere voorwaarden waaronder het optierecht werd verleend. Pas op 10 januari 2019, dat wil zeggen acht maanden na het verstrijken van de verleende optietermijn, berichtte de Minister dat de door Bouwco ingediende documenten niet volstaan en de optie per 26 augustus 2018 is vervallen. Als reden noemt de Minister dat de financiering niet gegarandeerd is en het bouwplan niet voldoet aan de eisen van hoge esthetische waarde en kwaliteit.
4.2.
Door het Land is niet betwist dat Bouwco na indiening van de vereiste documenten niets meer van het Land heeft vernomen, ook niet na pogingen van Bouwco om te informeren naar de stand van zaken. Het Land heeft ook niet betwist dat Bouwco voorafgaand aan het bericht van de Minister dat zij niet aan de optievoorwaarden zou voldoen, niet in de gelegenheid is gesteld haar zienswijze te geven en eventuele verzuimen met betrekking tot de financiering en (de esthetische waarde en kwaliteit van) het bouwplan binnen een opnieuw te bepalen termijn te herstellen. Met betrekking tot het bouwplan heeft het Land er terecht en onweersproken op gewezen dat Bouwco door DOW tot twee keer toe in de gelegenheid is gesteld om, in verband met de bezwaren van de Welstandscommissie, gewijzigde bouwtekeningen in te dienen, maar dat Bouwco daarvan geen gebruik heeft gemaakt. Dat neemt niet weg dat Bouwco in het kader van de verleende optie door de Minister geen gelegenheid heeft gekregen te reageren op de door hem voorgenomen beslissing en om eventueel aanpassingen aan het bouwplan aan te brengen. Daar komt bij dat in de brieven van DOW weliswaar wordt vermeld dat de Welstandscommissie bezwaar heeft tegen het bouwplan, maar niet wat die bezwaren zijn.
4.3.
Met Bouwco is het gerecht van oordeel dat het op de weg van het Land als redelijk en zorgvuldig handelende overheid lag om haar in de gelegenheid te stellen te reageren om de voorgenomen beslissing en om bezwaren tegen het bouwplan en de (wijze van) financiering weg te nemen. Met de brief van de Minister van 10 januari 2019 werd Bouwco voor een voldongen feit gesteld, zonder dat voor haar duidelijk is wat er aan het bouwplan en de financiering van het project schort. Dat is in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het beginsel van fair play en het motiveringsbeginsel, waaraan het Land ook gebonden is bij privaatrechtelijk handelen en daarmee onrechtmatig tegenover Bouwco.
4.4.
Het Land kan zich niet verschuilen achter zijn (gestelde) beleid dat in verband met de Covid-19 pandemie nieuwe optie aanvragen voor uitgifte in erfpacht in het toeristische gebied worden afgewezen en met betrekking tot bestaande aanvragen wordt geprobeerd met betrokken partijen tot een oplossing te komen. De MB waarin het optierecht werd verleend en de brief van de Minister waarin Bouwco wordt meegedeeld dat zij niet heeft voldaan aan de voorwaarden en dat het optierecht is vervallen stammen van ruim een jaar vóór het begin van de Covid-19 pandemie. Bovendien is de pandemie inmiddels geëindigd.
4.5.
Vervolgens is de vraag welke gevolgen het onrechtmatig handelen heeft voor de vorderingen van Bouwco; of het dwingt tot toewijzing daarvan. Waar het in deze zaak om gaat is dat het Land Bouwco ten onrechte niet in de gelegenheid heeft gesteld haar zienswijze kenbaar te maken en zo nodig aanvullende documenten in te dienen om alsnog aan de voorwaarden van het optierecht te voldoen. Voor de vorderingen van Bouwco betekent dat het volgende. Voorop geldt dat een verklaring voor recht naar zijn aard niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard kan worden. In zoverre is die vordering niet toewijsbaar. De gevorderde verklaring voor recht onder 3.1. (a) strekt verder dan wat Bouwco heeft gesteld en het gerecht hiervoor heeft vastgesteld, namelijk dat het onzorgvuldig en niet redelijk is dat Bouwco niet in de gelegenheid is gesteld haar zienswijze te geven en eventuele lacunes op te vullen. Deze vordering zal worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de primair gevorderde verklaring voor recht onder 3.1. (b). Ook die vordering zal worden afgewezen. De subsidiaire vordering onder 3.1. (b) zal worden toegewezen, zoals in de beslissing bepaald. Die vordering doet recht aan de kern van het verwijt dat het Land kan worden gemaakt. De (voorwaardelijke) vordering onder 3.1. (c) is in stadium prematuur en bovendien onvoldoende bepaald hetgeen tot executiegeschillen kan leiden. Eerst zal het Land duidelijk moeten maken wat er schort aan het bouwplan en de financiering van het project. Daarna kan Bouwco (zo nodig) aanpassingen aanbrengen en kan de Minister beslissen of (alsnog) aan de voorwaarden is voldaan. Deze vordering zal worden afgewezen. Uitgangspunt is dat het Land uitvoering geeft aan een rechterlijke uitspraak. Gesteld noch gebleken is dat de houding van het Land in deze zaak tot nu toe aanleiding geeft aan het te geven bevel nu een dwangsom te verbinden. De vordering onder 3.1. (d) zal worden afgewezen.
4.6.
De overige stellingen van partijen kunnen onbesproken blijven, nu die niet tot een andere beslissing leiden.
4.7.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal het Land de proceskosten en de beslagkosten van Bouwco en moeten vergoeden.
5.DE BESLISSING
Het gerecht:
5.1.
beveelt het Land om uiterlijk twee (2) maanden na het vonnis schriftelijk aan Bouwco mee te delen aan welke voorwaarde(n) Bouwco niet heeft voldaan en daarbij concreet te vermelden waarom en in hoeverre daaraan niet is voldaan en voorts om Bouwco toe te laten om binnen een termijn van vier maanden na de schriftelijke mededeling alsnog aan die voorwaarde(n) te voldoen;
5.2.
veroordeelt het Land in de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen, aan de kant van Bouwco begroot op Afl. 450,-- aan griffierecht, Afl. 1.072,32 aan verschotten en Afl. 2.500,-- aan salaris gemachtigde (2 punten, tarief 5);
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 28 september 2022 in aanwezigheid van de griffier.
Datum uitspraak: 28 september 2022
Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
Zaaknummer: AR nr. AUA202001956
Inhoudsindicatie: Optierecht en erfpacht.
Rechtsgebieden: Civiel
Rechter: mr. J.A. van Voorthuizen
Bijzondere kenmerken: eerste aanleg – enkelvoudig