Uitspraak
Vonnis van 11 mei 2022
Behorend bij A.R. nr. AUA201803354
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
CUTS & CURVES FITNESS CENTER N.V.,
gevestigd in Aruba,
eiseres, hierna ook te noemen: C&C,
gemachtigde: mr. J.A.R. Bryson,
tegen:
[Naam gedaagde],
wonende in Aruba,
gedaagde, hierna ook te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. R. Marchena.
1.DE VERDERE PROCEDURE
in conventie en in reconventie
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 april 2019,
- de door C&C op 7 mei 2019 overgelegde producties,
- de comparitie van partijen van 19 juni 2019,
- de conclusie van antwoord in reconventie van 3 februari 2021,
- de akte uitlating van 3 februari 2021 van [gedaagde],
- de comparitie van partijen van 23 maart 2022.
1.2.
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.DE FEITEN
in conventie en in reconventie
2.1.
Tussen [naam N.V. 1] N.V. (hierna [naam N.V. 1]) als verhuurder en C&C als huurder is op 5 juni 2012 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het pand te [adres] (het bedrijfspand) voor de duur van vijf jaar, met ingang van 1 juni 2012 en eindigend op 31 mei 2017. De laatste huurprijs bedroeg Afl. 10.000,- per maand voor het pand en Afl. 500,- per maand voor de parkeerplaats naast het pand. C&C heeft een borgsom betaald van Afl. 18.000,--.
2.3.
In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang:
“
6. SECURITY DEPOSIT: (…) In case of damage and/or losses to the building, this security deposit will be used for compensation, such for the amount of the damage and/or losses, notwithstanding Landlord’s right to request further payment of damages and/or losses, which can not be covered by the security deposit. In the event of default by the Tenant under this Agreement this Security Deposit is to be forfeited by Tenant as damages sustained by reason of Tenant’s defaults such as but not limited to loss of rent, loss of interest, loss of revenues, damages to the property, damages to fixture, furniture and equipment, cost of replacement of signs, third party claims. (…)
6. SECURITY DEPOSIT: (…) In case of damage and/or losses to the building, this security deposit will be used for compensation, such for the amount of the damage and/or losses, notwithstanding Landlord’s right to request further payment of damages and/or losses, which can not be covered by the security deposit. In the event of default by the Tenant under this Agreement this Security Deposit is to be forfeited by Tenant as damages sustained by reason of Tenant’s defaults such as but not limited to loss of rent, loss of interest, loss of revenues, damages to the property, damages to fixture, furniture and equipment, cost of replacement of signs, third party claims. (…)
In the event of a termination of this Lease Agreement and taking into account the full and faithful observance of all terms and conditions by Tenant, Landlord shall return the Security Deposit in full to the Tenant, within 30 days after termination of this Lease Agreement.
(…)
12. Maintenance: The Tenant is responsible for the proper maintenance of the property during the term of the lease agreement. At the expiration and/or termination of this Lease Agreement the Tenant will return the Property and any and all existing inventory and goods received in the same condition, except for normal wear and tear. (…)“.
2.4. [
naam N.V. 1] heeft op 20 juni 2012 toestemming aan C&C gegeven om de door C&C in een lijst vermelde werkzaamheden en aanpassingen aan het bedrijfspand uit te voeren.
2.5.
In e-mails van 9 augustus, 25 september, 1, 3 en 5 oktober 2012 van [vertegenwoordiger C&C] namens C&C aan [vertegenwoordiger] als vertegenwoordiger van (de voorganger van) [gedaagde], heeft C&C gewezen op verschillende gebreken aan het bedrijfspand, waaronder de voorgevel, het dak en de elektrische installatie. In een e-mail van 5 oktober 2012 aan [vertegenwoordiger C&C] erkent [vertegenwoordiger], dat er nog tekeningen van de elektrische installaties gemaakt moesten worden en dat er sprake was van lekkages.
2.6.
Op 1 februari 2013 is [naam N.V. 2] N.V. (hierna: [naam N.V. 2]) als verhuurder in de plaats gesteld van [naam N.V. 1].
2.7.
Bij vaststellingsovereenkomst van 21 februari 2013 zijn C&C en [naam N.V. 1] overeengekomen dat de helft van de installatiekosten voor de 220 volt kabels en de reparatiekosten aan het dak van het pand van Afl. 29.703,98 verrekend worden met de achterstallige huurpenningen (oktober 2012 tot en met februari 2013) van Afl. 47.500,- en dat C&C nog een bedrag van Afl. 32.648,01 aan [naam N.V. 1] betaalt.
2.8.
Op 2 oktober 2013 is [gedaagde] als verhuurder in de plaats gesteld van [naam N.V. 2].
2.9.
Op 21 november 2017 heeft C&C, na verkregen verlof conservatoir beslag gelegd op het bedrijfspand.
2.10.
Eind december 2017 heeft C&C het bedrijfspand ontruimd en de sleutels bij [gedaagde] ingeleverd.
2.11.
Op 22 januari 2018 is in opdracht van [gedaagde] door [X] Architects & Planners N.V. een rapport opgemaakt van de schade aan het bedrijfspand (hierna: het rapport [X]). In het rapport is, voor zover hier van belang, als ‘ Appraisers Comment’ opgenomen:
(…)’ The condition of this Commercial Building is in a very bad condition, and in need of repair, replace, new installations, and finishing.
The walls and wall-finishing need to be repaired and painted on the inside and outside.
The existing floor-finishing need to be repaired and new tiles need to be tiled where necessary.
The existing doors need to be repaired and new doors need to be installed where missing.
The excisting ceilings need to be repaired and new ceilings need to be installed where missing.
The complete new electrical installation need to be reinstalled, and presented to the DTI for approval.
New toilet-, and bathroom-fixtures need to be installed.
(…)
De kosten worden begroot op:
‘1. Repair walls, painting: AWG. 98.000,=
2. Repair floor, floor-tiles: AWG. 24.000.=
3. Install doors, hardware: AWG. 17.000.=
4. Repair ceilings + installation AWG 86.000.=
5. Re-install electrical installation AWG 105.000,=’
(…)
3.HET GESCHIL
in conventie en in reconventie
3.1.
C&C vordert dat het gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van Afl. 18.000,-, vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten conform het liquidatietarief en de wettelijke rente vanaf 9 april 2018 tot de dag der algehele voldoening en de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen.
3.2.
C&C legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] op grond van artikel 6 van de huurovereenkomst gehouden is de borgsom terug te betalen nu de huurovereenkomst beëindigd is en C&C het bedrijfspand heeft ontruimd.
3.3. [
gedaagde] voert verweer en vordert in reconventie -na vermindering van eis- dat het gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis C&C veroordeelt tot betaling van
Afl. 330.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 31 mei 2017 althans 18 april 2018, althans vanaf datum indiening van de eis in reconventie, althans vanaf een door het gerecht in goede justitie te bepalen datum en de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf acht dagen na dit vonnis.
3.4. [
gedaagde] legt aan zijn vordering -samengevat- ten grondslag dat C&C jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld door aanzienlijke schade aan het pand toe te brengen.
3.5.
De stellingen van partijen worden, voor zover nodig, hierna nader besproken.
4.DE BEOORDELING
in conventie
4.1.
Tussen partijen staat vast dat C&C bij aanvang van de huurovereenkomst een borgsom heeft betaald van Afl. 18.000,--. Die borgsom dient aan het einde van de huur in beginsel te worden terugbetaald. [gedaagde] doet een beroep op verrekening. Hij verrekent de vordering van C&C met zijn vordering op C&C op grond van door C&C aan het bedrijfspand toegebrachte schade. In reconventie vordert [gedaagde] de veroordeling van C&C tot vergoeding vaan die schade. C&C betwist de vordering van [gedaagde] gemotiveerd. Nu [gedaagde]’s vordering niet op eenvoudige wijze is vast te stellen, gaat het gerecht gelet op artikel 6:136 BW aan het verrekeningsverweer van [gedaagde] voorbij. Dat betekent dat de vordering van C&C in conventie tot terugbetaling van de borgsom van Afl. 18.000,-- zal worden toegewezen. Tegen de gevorderde wettelijke rente is geen verweer gevoerd. Die zal worden toegewezen als gevorderd.
4.2.
De door C&C gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen, nu C&C niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij in redelijkheid kosten heeft gemaakt, anders dan die waarvoor de proceskosten een vergoeding plegen in te sluiten.
4.3.
Als de in conventie in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen, van C&C moeten vergoeden.
in reconventie
4.4.
Het gerecht begrijpt de stellingen en de daarop gebaseerde vordering van [gedaagde] zo, dat C&C bij het einde van de huurovereenkomst het bedrijfspand niet heeft opgeleverd in de (goede) staat van onderhoud waarin zij het bij aanvang van de huur ontving. De kosten van herstel van de schade die C&C aan het bedrijfspand heeft toegebracht begroot [gedaagde] op Afl. 330.000,--. Hij baseert zich daarbij op het rapport [X].
4.5.
C&C stelt dat zij niet in gebreke is gesteld en dus niet in verzuim en betwist dat zij schade aan het pand heeft toegebracht. Zij stelt dat het bedrijfspand bij de aanvang van de huurovereenkomst in een slechtere staat verkeerde dan bij het einde van de huurovereenkomst.
4.6.
Aan het verweer van C&C dat zij door [gedaagde] niet in gebreke is gesteld en dus niet in verzuim is, gaat het gerecht voorbij. Een huurder dient het gehuurde immers bij het einde van de huur op te leveren in de staat waarin hij het gehuurde betrok, bij gebreke waarvan verzuim direct intreedt. Een ingebrekestelling is daarvoor niet vereist.
4.7.
Vast staat dat bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving is opgemaakt van het bedrijfspand. Naar Arubaans recht (artikel 7:224 BW) wordt in zo’n geval verondersteld dat de huurder ten aanzien van het onderhoud dat ten laste van de huurder komt, behoudens tegenbewijs, het gehuurde in goede staat van onderhoud heeft ontvangen en moet hij het gehuurde in die staat teruggeven. Het ligt in deze zaak dus op de weg van C&C om aan te tonen dat zij het bedrijfspand niet in goede staat van onderhoud heeft ontvangen.
4.8.1.
C&C heeft als bewijs van haar stelling verschillende foto’s in het geding gebracht van de staat (van onderhoud) van het bedrijfspand zoals zij het bij aanvang van de huur ontving. [gedaagde] heeft tijdens de voortzetting van de comparitie weliswaar gesteld dat zij niet weet wanneer die foto’s zijn gemaakt, maar zij heeft niet -gemotiveerd- bestreden dat de foto’s zijn gemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst. Het gerecht gaat er daarom vanuit dat deze foto’s een beeld geven van de staat van onderhoud van (de desbetreffende ruimtes in) het bedrijfspand bij het begin van de huur. Uit de foto’s leidt het gerecht af dat het bedrijfspand zowel aan de buitenkant als de binnenkant niet in goede staat verkeerde, integendeel. De foto’s bevestigen de onweersproken stelling van C&C dat het bedrijfspand al geruime tijd leeg stond bij de aanvang van de huur en dat het sedert de sluiting van de voorheen in het pand gevestigde supermarket niet meer werd onderhouden. Op de foto’s is te zien dat aan de buitenkant van het bedrijfspand panelen ontbraken en dat het dak verschillende lekkages vertoonde. Verder is op de foto’s te zien dat op veel plaatsen plafondplaten ontbreken of in het geheel niet aanwezig zijn, dat elektrische bedrading was verwijderd en dat muren zijn beschadigd. C&C heeft, onder verwijzing naar het door haar overlegde overzicht (productie 7), onweersproken gesteld dat, om het bedrijfspand geschikt te maken voor de exploitatie van een fitnesscenter, met de voorganger van) i in juni 2012 is overeengekomen dat C&C een groot aantal werkzaamheden aan het bedrijfspand mocht verrichten en wijzigingen aan het bedrijfspand mocht aanbrengen (waaronder ook aan vloeren en deuren) en dat zij niet gehouden was die wijzigingen aan het einde van de huur weer ongedaan te maken.
4.8.2.
Dat het bedrijfspand niet in goede staat verkeerde blijkt ook uit de e-mailwisseling tussen [vertegenwoordiger C&C] van C&C en [vertegenwoordiger] namens de voorganger van [gedaagde], in september en oktober 2012, voorafgaand aan de opening van het fitnesscenter. In die niet weersproken e-mails wijst C&C de verhuurder op een aantal gebreken, zoals het ontbreken van een elektrische installatie en lekkages in het dak. Met betrekking tot de gebreken aan het dak en de elektrische installatie hebben partijen ten slotte een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarbij zij naar het gerecht begrijpt de kosten daarvan hebben gedeeld.
4.8.3.
Naar het oordeel van het gerecht heeft C&C het vermoeden dat zij het bedrijfspand in goede staat heeft ontvangen daarmee weerlegd. Dat betekent dat C&C in beginsel kon volstaan met de teruggave van het bedrijfspand in de staat (van onderhoud) waarin het zich bevond bij de oplevering in december 2017. De door [gedaagde] gevorderde herstelkosten (om het bedrijfspand weer in goede staat te brengen) met betrekking tot painting, floor, doors en ceilings zullen reeds op die grond worden afgewezen. Met betrekking tot de gevorderde kosten voor het opnieuw installeren van de elektrische installatie overweegt het gerecht het volgende. Het gerecht begrijpt dat het hierbij gaat om de installatie van een 220 volt installatie (bekabeling en kasten) ten behoeve van de airconditioning. Die is na de aanvang van de huurovereenkomst door toedoen van C&C in het bedrijfspand geïnstalleerd. Met betrekking de kosten daarvan hebben partijen vervolgens in een vaststellingsovereenkomst betalingsafspraken gemaakt. Tussen partijen is niet in geschil dat de 220 volt installatie bij de oplevering aan het einde van de huur in het bedrijfspand achter diende te blijven. [gedaagde] heeft, evenmin als bij de aanvang, bij het einde van de huur een eindinspectie verricht en daarvan een rapport opgesteld. Pas in deze procedure stelt hij dat C&C de elektrische installatie uit het bedrijfspand is weggenomen. Hij baseert zich daarbij op het rapport [X], maar de opname van het bedrijfspand ten behoeve van dat rapport was ruim drie weken nadat C&C het bedrijfspand ontruimde en de sleutels inleverde. [gedaagde] heeft niet bestreden dat het bedrijfspand in die periode niet werd beheerd. C&C betwist dat zij de elektrische installatie uit het bedrijfspand heeft verwijderd en meegenomen. Zij erkent dat zij de airco-units heeft meegenomen, maar daarover bestaat geen geschil tussen partijen. [gedaagde] heeft zijn vordering met betrekking tot de airco-units ter gelegenheid van de (voortgezette) comparitie immers prijsgegeven. Het ligt op de weg van [gedaagde] om bewijs te leveren van zijn stelling dat C&C bij de ontruiming van het bedrijfspand de elektrische installatie heeft verwijderd en meegenomen. [gedaagde] heeft een algemeen bewijsaanbod gedaan, maar niet een specifiek op deze stelling gericht bewijsaanbod. Dat lag in geschetste omstandigheden, waarbij geen eindinspectie plaatsvond, het bedrijfspand na oplevering door C&C onbeheerd achterbleef en het pas geruime tijd daarna door een deskundige werd opgenomen, wel op zijn weg. Het gerecht passeert daarom het bewijsaanbod van [gedaagde]. Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat C&C de elektrische installatie uit het bedrijfspand heeft verwijderd en meegenomen. De ter zake door [gedaagde] gevorderde herstelkosten zullen eveneens worden afgewezen.
4.9. [
gedaagde] zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van C&C moeten vergoeden.
5.DE BESLISSING
Het gerecht:
in conventie
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan C&C van een bedrag van Afl. 18.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 april 2018 tot de dag van betaling;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure (waaronder de beslagkosten) aan de kant van C&C begroot op Afl. 750,-- aan griffierecht, Afl. 1.094,59 aan explootkosten en Afl. 2.000,-- ( 2 punten, tarief 4) aan salaris van de gemachtigde;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
in reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure aan de kant van C&C begroot op Afl. 3.000,-- (2 x ½ punt, tarief 8) aan salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 11 mei 2022 in aanwezigheid van de griffier.
Datum uitspraak: 11 mei 2022
Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
Zaaknummer: A.R. nr. AUA201803354
Inhoudsindicatie: Civiel. Terugbetaling borgsom. Verrekeningsverweer verhuurder slaagt niet. Huurder heeft het vermoeden dat zij het bedrijfspand in goede staat heeft ontvangen weerlegd. Gevorderde herstelkosten afgewezen.
Rechter: mr. J.A. van Voorthuizen
Bijzondere kenmerken: Eerste aanleg - enkelvoudig