Uitspraak
Beschikking van 15 november 2022
Behorend bij E.J. nr. AUA202202197
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
BESCHIKKING
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
TIFFANY ENTERPRISES N.V.,
gevestigd te Aruba,
verzoekster,
hierna ook te noemen: Tiffany,
gemachtigde: de advocaat mr. G. de Hoogd,
tegen:
de naamloze vennootschap
LILLY FANG & SONS N.V.,
gevestigd te Aruba,
verweerster,
hierna ook te noemen: Lilly Fang,
gemachtigde: de advocaat mr. D.G. Kock.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het beroepschrift met producties, ingediend op 11 juli 2022;
- het verweerschrift met producties, ingediend op 6 september 2022;
- de brief met producties zijdens Tiffany, ingediend op 23 september 2022;
- de behandeling van de zaak ter zitting van 27 september 2022.
1.2
Namens Tiffany is ter zitting verschenen [C] (gevolmachtigde van de
bestuurder van de vennootschap), bijgestaan door haar gemachtigde voornoemd en mr. D.
Emerencia. Namens Lilly Fang is ter zitting verschenen haar bestuurder Junyi Fang,
bijgestaan door haar gemachtigde mr. P.M.K. Smit, occuperende voor mr. Kock.
1.3
De datum voor de beschikking is nader bepaald op heden.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
2.2
Tiffany is eigenaar van en verhuurt op basis van een huurovereenkomst van 1 oktober 2009 aan Lilly Fang het bedrijfspand gelegen te Noord 38-A (hierna: het bedrijfspand), thans tegen een bedrag van Afl. 4.700,- per maand (exclusief utiliteitskosten).
2.3
Op 2 augustus 2012 heeft Joe Fernandez Architects & Planners N.V. in opdracht van Tiffany een taxatierapport uitgebracht van het bedrijfspand (hierna: het taxatierapport van Joe Fernandez).
2.4
In 2019 is een huurachterstand ontstaan. Deze huurachterstand is door Lilly Fang in 2019 volledig voldaan.
2.5
Op 25 januari 2022 heeft Pro Q Engineering N.V. in opdracht van Tiffany een taxatierapport uitgebracht van het bedrijfspand (hierna: het taxatierapport van Pro Q). Dit rapport heeft Tiffany laten uitbrengen teneinde de huurprijs te kunnen bepalen.
2.6
Thans is tussen partijen bij het Gerecht een civiele bodemprocedure aanhangig waarin Tiffany een verhoging van de huurprijs verzoekt.
3.HET BEROEP
3.1
Bij beschikking van de huurcommissie van 2 juni 2022, met kenmerk HOP/031/22 (hierna: de beschikking), is bepaald dat het verzoek van Tiffany om toestemming tot huuropzegging aan Lilly Fang van het bedrijfspand wordt afgewezen, omdat Lilly Fang aannemelijk heeft weersproken dat zij in strijd handelt met artikel 7:215 lid 1 BW en niet is gebleken dat sprake is van een rechtmatig belang bij opzegging.
3.2
Tiffany heeft op 11 juli 2022 beroep ingesteld tegen de beschikking bij de griffie van dit gerecht. Tiffany verzoekt dat de beschikking wordt vernietigd, dat het beroep gegrond wordt verklaard en alsnog aan Tiffany toestemming wordt verleend om de huur van het bedrijfspand op te zeggen althans te beëindigen, omdat Lilly Fang niet aan haar in afdeling 3 omschreven verplichtingen, meer in het bijzonder artikel 7:215 lid 1 BW, heeft voldaan, met veroordeling van Lilly Fang tot betaling van de proceskosten.
3.3
Lilly Fang voer verweer en concludeert – uitvoerbaar bij voorraad - tot niet-ontvankelijkverklaring van Tiffany in haar beroep, dan wel tot ongegrondverklaring van het beroep, dan wel de beschikking te bevestigen, met veroordeling van Tiffany tot betaling van de proceskosten.
4.DE BEOORDELING
4.1
Tussen partijen is ter zitting vast komen te staan dat het beroep op grond van artikel 7:246 lid 1 BW binnen de daartoe gestelde termijn is ingediend. Het ontvankelijkheidsverweer van Lilly Fang wordt om die reden verworpen.
4.2
Tiffany grondt het beroep erop dat de huurcommissie op grond van artikelen 7:215 lid 1 jo. 7:250 lid 1 BW haar toestemming dient te verlenen voor de beëindiging van de huurovereenkomst met Lilly Fang, omdat Lilly Fang haar in artikel 7:215 lid 1 BW neergelegde verplichting heeft geschonden door de inrichting of gedaante van het bedrijfspand te wijzigen zonder de daartoe vereiste toestemming van Tiffany. Tiffany verwijst ter onderbouwing van haar beroep naar de taxatierapporten van Joe Fernandez en Pro Q en satelliet foto’s waaruit volgens Tiffany blijkt dat Lilly Fang tussen 2009 en 2022 veranderingen en toevoegingen heeft aangebracht. Volgens Tiffany heeft Lilly Fang daarvoor geen toestemming gevraagd. Die toestemming had zij, ondanks de verhuizing in 2017 van de directeur van Tiffany naar Nederland, wel kunnen vragen, aangezien de families van beide partijen goed bevriend zijn en de Chinese gemeenschap op Aruba, waartoe de directeuren van partijen behoren, een kleine gemeenschap is. Tiffany heeft het bedrijfspand de afgelopen jaren niet bezocht en was pas na de ontvangst van het taxatierapport van Pro Q op de hoogte van de wijzigingen. Tot slot stelt Tiffany dat Lilly Fang gehouden was toestemming te vragen, aangezien de wijzigingen niet met geringe kosten en moeite ongedaan kunnen worden gemaakt. Het betreft volgens Tiffany structurele bouwkundige ingrepen die niet zonder schade zijn te verwijderen.
4.3
Lilly Fang stelt primair dat zij voor het aanbrengen van de wijzigingen niet verplicht is de toestemming van Tiffany te verzoeken, omdat deze slechts daken en betonnen vloeren betreffen die zij op eigen kosten heeft geplaatst en met geringe kosten weggehaald kunnen worden. Deze daken en betonnen vloeren heeft zij aangebracht om te vermijden dat zij schade door regen ervaart. Subsidiair stelt Lilly Fang dat indien het Gerecht van oordeel is dat zij gehouden was aan Tiffany toestemming te verzoeken voor het aanbrengen van de wijzigingen, zij daartoe niet in staat was, omdat de directeur van Tiffany naar Nederland is verhuisd en het telefoonnummer die Lilly Fang van hem had onbereikbaar was. Bovendien was Tiffany volgens Lilly Fang op de hoogte van de wijzigingen, omdat deze ook vanuit de buitenkant van het bedrijfspand te zien zijn. Daarnaast zijn de directeur van Tiffany en haar zaakwaarnemer in de loop der jaren meermalen in het bedrijfspand geweest en hebben zij ook om die reden de wijzigingen kunnen waarnemen. Aldus beroept Lilly Fang zich tot slot op rechtsverwerking.
4.4
Het gerecht oordeelt als volgt.
4.5
Artikel 7:248 lid 1 BW bepaalt dat de huur door opzegging zijdens de verhuurder niet wordt beëindigd, indien voor de beëindiging niet de toestemming van de huurcommissie is verkregen. Artikel 7:250 lid 1 BW bepaalt dat de huurcommissie haar toestemming voor opzegging verleent indien de huurder niet aan zijn verplichtingen omschreven in afdeling 3 (artt. 7:212 tot en met 7:225 BW) voldoet.
4.6
Artikel 7:215 lid 1 BW bepaalt dat de huurder niet bevoegd is de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Uit de Memorie van Toelichting op dit artikel blijkt dat met de term ‘zonder noemenswaardige kosten’ wordt bedoeld een eventuele verwijdering van de veranderingen of toevoeging die zo eenvoudig dient te zijn, dat het geen kosten meebrengt of zo geringe kosten dat deze voor de verhuurder geen redelijk argument opleveren om tegen het aanbrengen van die veranderingen of toevoeging bezwaar te maken. Men denke aan het aanbrengen van wandspiegels met schroeven waarvan de gaten naderhand moeten worden gestopt. Als voorbeeld waar sprake is van noemenswaardige kosten, kan worden genoemd het geval dat de huurder het buitenwerk in een geheel andere kleur laat schilderen, hetgeen slechts ongedaan te maken valt door het geheel te schilderen.
4.7
Tussen partijen is niet in geschil dat Lilly Fang veranderingen en toevoegingen heeft aangebracht aan het bedrijfspand door daken en betonnen vloeren te plaatsen aan de achterkant en aan de linkerkant van het bedrijfspand. Tevens is niet in geschil dat Tiffany geen toestemming voor deze veranderingen en toevoegingen heeft verleend. Het antwoord op de vragen of en in hoeverre zij van deze veranderingen en toevoegingen op de hoogte was en aldus daarmee (alsnog) heeft ingestemd en of het vragen van toestemming al dan niet mogelijk was, kan - gelet op hetgeen hierna wordt overwogen - in het midden blijven.
4.8
Hoewel de veranderingen en toevoegingen verder gaan dan het in de memorie van toelichting aangehaalde voorbeeld van het aanbrengen van wandspiegels met schroeven, zijn, mede in het licht van de betwisting daarvan door Lilly Fang, onvoldoende feiten en/of omstandigheden gesteld of gebleken die tot het oordeel kunnen leiden dat de veranderingen en toevoegingen niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. Daarnaast geldt dat niet is gesteld of gebleken dat de veranderingen en toevoegingen op zichzelf strijdig met wet- en/of regelgeving zijn of een zodanig onveilige situatie in het leven roepen, dat deze stante pede dienen te worden verwijderd terwijl Lilly Fang haar medewerking daaraan verleend. Ook overigens zijn geen feiten en/of omstandigheden gesteld of gebleken die tot het oordeel leiden dat de gevolgen van het zonder toestemming aanbrengen van de betreffende veranderingen en toevoegingen niet bij de beëindiging van de huurovereenkomst kunnen worden geadresseerd. Gelet op dit alles en nu Tiffany, zoals ter zitting is gebleken, boven alles een verhoging van de huurprijs nastreeft, zijn de zonder toestemming aangebrachte veranderingen en toevoegingen een onvoldoende grond voor opzegging.
Slotsom
4.9
De slotsom van het voorgaande is dat het beroep van Tiffany ongegrond zal worden verklaard en de beschikking van de Huurcommissie wordt bevestigd. Hetgeen partijen overigens nog hebben aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
4.1
Tiffany zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van Lilly Fang gevallen. Deze kosten worden tot op heden begroot op Afl. 2.500,- (2 punten tarief 5) aan gemachtigdensalaris.
5.DE BESLISSING
Het gerecht:
5.1
verklaart het beroep van Tiffany ongegrond voor zover gericht tegen de beschikking van
de Huurcommissie van 2 juni 2022, met kenmerk HOP/031/22, en bevestigt deze
beschikking;
5.2
veroordeelt Tiffany in de kosten van het geding aan de zijde van Lilly Fang gevallen en tot op heden begroot op Afl. 2.500,- aan gemachtigdensalaris;
5.3
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.4
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. T.A.M. Tijhuis, rechter, en werd in het openbaar uitgesproken op dinsdag 15 november 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.