Uitspraak
Vonnis van 24 augustus 2022
Behorend bij A.R. nr. AUA202001354
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Green Dream Enterprise VBA,
Green Dream Enterprise VBA,
gevestigd te Aruba,
eiseres,
hierna: GDE,
gemachtigde: mr. C.H. Lejuez,
tegen:
1.het Land Aruba,
2. de
Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu,
Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu,
zetelend te Aruba,
gedaagden,
hierna: respectievelijk het Land en de Minister,
gemachtigde: mr. Y.F.M. Kaarsbaan DWJZ).
1.DE PROCEDURE
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- verzoekschrift met producties, ingekomen op 4 juni 2020,
- conclusie van antwoord met producties,
- conclusie van repliek met producties,
- conclusie van dupliek.
1.2.
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.DE FEITEN
2.1.
Op 8 december 2017 heeft GDE een aanvraag ingediend tot het verlenen van een optierecht op de uitgifte in erfpacht van domeingronden te Eagle, Aruba. Bij beschikking van 24 april 2018 heeft de Minister aan GDE het recht van optie verleend op percelen domeingrond, gezamenlijk groot 5565 m2 gelegen te Eagle in Aruba, zoals aangegeven in de aangehechte situatietekening (de MB).
2.2.
In de beschikking is voor zover van belang het volgende bepaald:
(…) ‘2 Het recht van optie wordt verleend voor de duur van zes (6) maanden, aanvangende per dagtekening van deze beschikking.
3.Verlenging van de optieperiode is niet mogelijk.
(…)
5. Binnen de optietermijn dient het volgende ter goedkeuring aan de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu te worden overgelegd:
(…)
i. een omschrijving van de wijze waarop de financiering van het project zal geschieden en authentieke bewijsstukken van een lokale bank of financiële instelling dat deze financiering gegarandeerd is;
(…)
10. Bij niet nakoming van één van de hierboven gestelde voorwaarden en/of bepalingen, alsmede indien de ingediende stukken niet door de Minister worden goedgekeurd vervalt het recht van optie en zal het erfpachtrecht niet worden gevestigd.’
2.3.
Bij brief van 29 augustus 2019 bericht de Minister aan GDE, voor zover van belang:
(…) Ik heb de stukken betrekking hebbend op uw project nader bekeken en ben tot de definitieve conclusie gekomen dat u niet aan alle optie voorwaarden heeft voldaan en/of de ingediende stukken kunnen niet worden goedgekeurd van de hierboven genoemde Ministeriele Beschikking. Er is namelijk geen gegarandeerde financiering.
(…)
U wordt hierbij alsnog in de gelegenheid gesteld, om genoemd financiering, middels een brief van een lokale bank of instelling ten name van de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Green Dream Enterprises VBA gegarandeerd is en deze aan de Directie Infrastructuur en Planning te laten toekomen.
Land Aruba is bereid aan u tot 1 oktober 2019 de tijd te gunnen om alsnog de benodigde documenten in te dienen en te voldoen aan de standaard optie voorwaarden die van kracht zijn voor deze zone gelegen te Eagle Beach, integendeel zal uw verzoek 8 december 2017 als afgedaan worden beschouwd, met als gevolg dat uw dossier zal worden gedeponeerd.’ (…)
2.4.
Bij brief van 8 oktober 2019 bericht de Directeur van de Directie Infrastructuur en Planning (DIP) aan GDE, voor zover van belang:
(…)
‘Ter voldoening aan één van de optievoorwaarden is door u een brief van de RBC ingediend d.d. 15 mei 2019 inzake de financiering van uw project. Deze brief stelt dat de financiering voornamelijk uit eigen vermogen zal worden gefinancierd en door een zusterbedrijf, namelijk Occimerca LLC. Occimerca LLC heeft via zijn internationale bank aan de RBC aangetoond over de fondsen te beschikken.
In het licht van bovenstaande verzoek ik u aan mij de volgende aanvullende documenten te doen toekomen, tw.:
- Een brief van de bank dat het eigen vermogen aanwezig is;
- Documenten inzake de bedrijfsstructuur waaruit blijkt dat Occimerca LLC een zusterbedrijf is;
- Een brief van de Internationale bank van Occimerca LLC dat Occimerca LLC over de fondsen beschikt.
Aan u wordt tot 1 november 2019 de tijd gegund om alsnog de verzocht documenten in te dienen.’ (…)
2.5.
Bij brief van 1 november 2019, binnengekomen bij DIP op dezelfde datum, bericht de voormalig gemachtigde van GDE aan de Minister, d.t.k.v. de Directeur DIP, voor zover van belang:
(…) ‘ namens cliënte doe ik u de volgende documenten toekomen.
Een brief d.d. 10 oktober 2019 afkomstig van RBC Royal Bank (Aruba) N.V. (RBC) waarin zij aangeeft dat Occimerca LLC via haar internationale bank aan RBC heeft aangetoond dat zij over de fondsen beschikt voor het project ter waarde van Afl. 13,286,000.48.
Een brief d.d. 31 oktober 2019 afkomstig van Wells Fargo waarin zij de financiele positie en balans van Occimerca LLC bij hun bank herbevestigt. Volgens Wells Fargo verkeert Occimerca LLC in “Good Standing” en dat op het balans van haar bankrekening een bedrag staat van zeven (7) decimalen.
Voorts informeer ik u hierbij dat de bedrijfsstructuur tussen Ossimerca LLC en cliente Green Dream in die zin is gewijzigd dat mw. [werknemer Green Dream] 100% UBO is geworden van Green Dream. Hierdoor is er geen sprake meer van zusterbedrijfschap. Wel zoals eerder verklaard door mw. [werknemer Green Dream] aan RBC zal Occimerca LLC het project alleen dan wel grotendeels financieren.
2.6.
Bij brief van 26 februari 2020 bericht de Minister aan GDE, voor zover van belang:
(…)
Bij dezerzijdse brief van 8 oktober 2019 (…) is aan U de kans gegeven om alle benodigde documenten vóór 1 november 2019 in te leveren. De bescheiden werden echter, na de uiterste vervaldatum, zijnde 31 oktober 2019 , op 1 november 2019 ingeleverd. Gesteld kan worden dat niet tijdig is voldaan aan de uiterste inleverdatum.
Derhalve is de optie wederom vervallen zonder dat aan de optievoorwaarden is voldaan.
Daarenboven kan m.b.t. de ingediende stuken het volgende worden opgemerkt.
Met betrekking tot de brief van Wells Fargo, wordt opgemerkt dat de brief niet is ondertekend door de daartoe bevoegden en dus niet als een formele brief kan worden aangenomen. Hierdoor kan niet worden aangenomen dat de fondsen beschikbaar zijn.
Daarnaast wordt opgemerkt dat de gemachtigde (…) in hun bovengenoemde brief bericht, dat op de bankrekening van Occimerca LLC een bedrag staat van 7 decimalen terwijl aan een vermogen van 8 decimalen dient te worden voldaan. Merkwaardig is dat met het project een bedrag van US 13,283,000.48 gemoeid is, terwijl in de brief (…) wordt aangegeven dat Occimerca LLC over fondsen beschikt voor het project ter waarde van Afl. 13,283,000.48.
Bovendien wordt het Land thans bericht dat er geen sprake meer is van zusterbedrijfsschap met Occimerca LLC, zoals eerder geïnformeerd. Uit de ingediende informatie blijkt dat er nooit sprake was van zusterbedrijfschap.
Een ander belangrijk punt is dat geen enkel document van Occimerca LLC is overgelegd waaruit blijkt dat Occimerca LLC de constructie van het condominiumgebouw met bijbehorende commerciële ruimten zal financieren.
Derhalve bericht ik U wederom dat niet is voldaan aan de optievoorwaarden. Uw verzoek d.d. 13 juli 2018 wordt definitief als afgedaan beschouwd en uw dossier zal worden gedeponeerd.’
(…)
3.HET GESCHIL
3.1.
GDE vordert -samengvat- dat het gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis het Land en de Minister beveelt:
( a) de door het Land en de Minister gedane vervallenverklaring c.q. intrekking c.q. afdoening en deponering van het dossier van GDE met betrekking tot het aan GDE verleende optierecht van 24 april 2018 in te trekken; dan wel
( b) de door het Land en de Minister gedane vervallenverklaring c.q. intrekking c.q. afdoening en deponering van het dossier van GDE met betrekking tot het aan GDE verleende optierecht van 24 april 2018 nietig te verklaren of deze te vernietigen;
( c) een nieuwe optietermijn te verlenen aan GDE voor de duur van minimaal zes (6) maanden met de mogelijkheid voor een aansluitende verlenging van zes (6) maanden om aan eventueel nog ontbrekende vereisten van het verleende optierecht van 24 april 2018 te kunnen voldoen;
een en ander op verbeurte van een dwangsom van Afl. 5.000,-- per dag of gedeelte daarvan dat het Land en de Minister nalaten aan het vonnis te voldoen en met veroordeling van het Land en de Minister in de proceskosten.
3.2.
GDE legt -samengevat- aan haar vorderingen ten grondslag dat het Land en de Minister door het optierecht in te trekken in strijd handelen met algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het zorgvuldigheidsbeginsel, het redelijkheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het fair play beginsel, misbruik hebben gemaakt van hun bevoegdheid en zich schuldig hebben gemaakt aan politieke vervolging.
3.3.
Het Land en de Minister voeren verweer.
3.4.
De stellingen van partijen worden voor zover van belang hierna besproken.
4.DE BEOORDELING
4.1.
Voorop stelt het gerecht het volgende. Deelnemers aan een burgerlijk proces kunnen in beginsel alleen natuurlijke- en rechtspersonen zijn. Het Land is een publiekrechtelijke rechtspersoon en kan als zodanig in een burgerlijk proces betrokken worden. De Minister is een ambtelijk orgaan, die het Land (in rechte) vertegenwoordigt. Hij is noch een rechtspersoon, noch een natuurlijk persoon. In de regel kan hij niet als formele procespartij in een burgerlijk proces worden betrokken. Gesteld noch gebleken is dat in deze procedure een uitzondering moet worden aangenomen. Voor zover de vorderingen van GDE tegen de Minister zijn gericht zal het gerecht haar daarin niet-ontvankelijk verklaren.
4.2.
Hoewel GDE stelt dat zij zich niet kan verenigen met de afwijzingsgronden in de brief van de Minister van 26 februari 2020, gaat ook GDE er kennelijk vanuit dat zij nog niet aan alle optievoorwaarden heeft voldaan. De inzet van GDE in deze procedure is immers dat het aan haar bij MB verleende optierecht op de uitgifte in erfpacht van domeingrond herleeft en haar een nieuwe termijn wordt gegund van zes maanden met de mogelijkheid van een verlenging met zes maanden om aan eventueel ontbrekende vereisten te voldoen. Zij stelt en vordert ook niet dat het Land gehouden is met haar een overeenkomst tot vestiging van erfpacht te sluiten, omdat aan alle voorwaarden van de optie is voldaan.
4.3.
GDE stelt dat, gelet op artikel 25a van de Landsverordening uitgifte eigendommen (Lue) en gepubliceerd beleid het optierecht na termijnoverschrijding door GDE van één dag, ten onrechte is ingetrokken. Dat is volgens haar in strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee, zo begrijpt het gerecht, onrechtmatig. Het gerecht overweegt als volgt. Voorop geldt dat het optierecht door de Minister niet is ingetrokken. In zijn brief van 26 februari 2020 bericht hij GDE onder meer dat de optie (wederom) is vervallen, zonder dat aan de optievoorwaarden is voldaan. Op grond van artikel 25a Lue, in samenhang met de Landsverordening instelling Ministeries, is de Minister bevoegd tot het verlenen van optie op de uitgifte van gronden in erfpacht. In artikel 25b lid 1 is bepaald dat in de ministeriele beschikking waarbij de optie wordt verleend, de duur van de optie wordt vermeld. Ingevolge artikel 25b lid 2 wordt de optie (inclusief een eventuele verlenging) niet verleend voor een periode van langer dan vijf jaar. Voor zover GDE zich beroept op de in de Lue opgenomen termijnen, geldt dat het hier gaat om maximum termijnen. Binnen de grenzen van de Lue heeft de Minister beleidsvrijheid ten aanzien van de duur van de optie. Voor zover GDE zich ten aanzien van de duur van de optie baseert op de ‘gepubliceerd beleid’ overweegt het gerecht het volgende. GDE heeft daarbij het oog op de brochure van DIP. In de brochure is vermeld dat de optieperiode in principe zes maanden is -dat kan dus ook een andere periode zijn- en verlenging van maximaal twee keer zes maanden slechts mogelijk is afhankelijk van het project. De in de brochure vermelde termijnen zijn dus niet in beton gegoten en laten ruimte voor maatwerk. Overigens staat onderaan de brochure vermeld dat daaraan geen rechten ontleend kunnen worden.
4.4.
In de MB heeft de Minister aan GDE het recht van optie verleend voor een periode van zes maanden. In de MB is voorts bepaald dat verlenging van de optie periode niet mogelijk is. Hoewel aan GDE kan worden toegegeven dat de gang van zaken na het verlenen van de optie geen schoonheidsprijs verdient ((i) een maand na de MB werd het optierecht op onterechte gronden ingetrokken, waarna de intrekking, na tussenkomst van GDE, pas in september 2018 ongedaan werd gemaakt en een nieuwe optieperiode werd vastgesteld en (ii) de MB werd pas op 8 januari 2019 aan GDE overhandigd), heeft GDE geen, althans onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die noodzaken tot het oordeel dat het Land heeft gehandeld in strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee onrechtmatig tegen GDE heeft gehandeld. De Minister heef na intrekking van de bij de MB verleende optie, de intrekking weer ongedaan gemaakt en GDE in de gelegenheid gesteld binnen een periode van vijf maanden aan de optievoorwaarden te voldoen. Na verloop van deze periode is de optieperiode tweemaal met een periode van een maand verlengd, om alsnog aan de optievoorwaarden te voldoen. GDE heeft niet gesteld dat die aan haar gegunde perioden te kort waren om aan de voorwaarden te voldoen en gesteld noch gebleken is ook dat zij aan de Minister heeft verzocht om langere optieperioden. Het was voor GDE dus duidelijk binnen welke termijn zij aan de voorwaarden moest voldoen. Nadat GDE die termijn overschreed heeft de Minister aan GDE bericht dat de optie was vervallen, zonder dat aan de voorwaarden was voldaan. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, valt niet in te zien dat het Land, door aldus te beslissen in strijd heeft gehandeld met het zorgvuldigheids- en/of het redelijkheidsbeginsel en/of het beginsel van fair play.
4.5.
GDE stelt ook dat het Land in strijd heeft gehandeld met het vertrouwensbeginsel. Dat vertrouwen is kennelijk bij GDE gewekt tijdens een bespreking met de heer [werknemer DIP] van DIP ([werknemer DIP]), waarbij zou zijn gesproken over de financiering van het project, en op de vraag of nog er nog meer stukken moesten worden ingeleverd door hem ontkennend zou zijn geantwoord. Indien er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat [werknemer DIP] die uitlating heeft gedaan (het Land betwist dat immers, zodat de bewijslast op GDE ligt, maar de door GDE overgelegde verklaring van [werknemer RBC] van RBC die bij de bespreking aanwezig zou zijn geweest, is daarvoor, gelet op de betwisting van het Land niet voldoende en GDE heeft geen (nader) bewijs aangeboden), kon GDE er, na ontvangst van de brief van de Minister van 29 augustus 2019, niet door die enkele mededeling gerechtvaardigd op vertrouwen dat zij aan de optievoorwaarden had voldaan. Op grond van de Lue komt de bevoegdheid tot optieverlening en de daaraan te stellen voorwaarden toe aan de Minister. In de MB is (ter goedkeuring door de Minister) als één van de voorwaarden opgenomen dat de financiering door een lokale bank of financiële instelling gegarandeerd is. In de brief van de Minister van 29 augustus 2019 en vervolgens de bief van 8 oktober 2019 van de directeur DIP is telkens gevraagd om nadere documentatie met betrekking tot de financiering van het project, waarbij ook de positie van Occimerca aan de orde is gesteld. Het is voor GDE dus steeds kenbaar geweest dat (de wijze van) financiering van het project een (kern)voorwaarde was voor de uiteindelijke uitgifte in erfpacht van de desbetreffende domeingrond en dat zij daaraan (nog) niet voldeed.
4.6.
Dat de Minister, zoals GDE stelt, zijn bevoegdheid ingevolge de Lue voor een ander doel heeft gebruikt dan waarvoor die bevoegdheid is gegeven, heeft GDE niet onderbouwd. Zij heeft nog aangevoerd dat het er op lijkt dat sprake is van politieke vervolging, maar het gebruik van zulke grote woorden, zonder deugdelijke onderbouwing, is potsierlijk. Of GDE aan de in de MB gestelde voorwaarden heeft voldaan behoort tot de discretionaire bevoegdheid van de Minister. Naar het oordeel van het gerecht heeft hij in redelijkheid kunnen beslissen dat GDE daaraan niet (tijdig) heeft voldaan.
4.7.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen van GDE tegen het Land zullen worden afgewezen.
4.8.
De overige stellingen van partijen kunnen onbesproken blijven, nu die niet tot een andere beslissing leiden.
4.9.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal GDE de proceskosten van het Land en de Minister moeten vergoeden. Die kosten worden begroot op nihil, nu de gemachtigde van het Land en de Minister in dienst is van het Land.
DE BESLISSING
Het gerecht:
verklaart GDE niet-ontvankelijk voor zover haar vorderingen gericht zijn tegen de Minister;
wijst de vorderingen tegen het Land af;
veroordeelt GDE in de proceskosten aan de kant van het Land en de Minister begroot op nihil aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 24 augustus 2022 in aanwezigheid van de griffier.