ECLI:NL:OGEAA:2022:327

• Datum uitspraak: 29 juni 2022
• Publicatiedatum: 27 september 2022
• Zaaknummer: AUA202002060
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.A. van Voorthuizen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over huurachterstand, boetes en schadevergoeding voor niet-nakoming huurovereenkomst

In deze zaak heeft eiseres, een verhuurder in Aruba, een vordering ingesteld tegen gedaagde, de huurder, wegens huurachterstand, boetes en schadevergoeding voor het niet in goede staat teruggeven van de huurwoning. De huurovereenkomst liep van 1 juli 2017 tot 1 juli 2019, waarbij de huurprijs was vastgesteld op Afl. 2.400,-- per maand. Eiseres stelt dat gedaagde zijn betalingsverplichtingen niet is nagekomen, wat heeft geleid tot een betalingsachterstand van Afl. 8.145,96, inclusief boetes voor te late betalingen. Gedaagde heeft verweer gevoerd, maar het gerecht heeft geoordeeld dat hij niet voldoende bewijs heeft geleverd voor zijn stellingen.

Daarnaast vordert eiseres schadevergoeding voor de kosten die zijn gemaakt om de woning weer in goede staat te krijgen, aangezien gedaagde de woning niet in goede staat heeft teruggegeven. Het gerecht heeft vastgesteld dat gedaagde de woning in goede staat had moeten teruggeven, maar dat hij dit niet heeft gedaan. Eiseres heeft verschillende kosten gepresenteerd, waarvan een deel is toegewezen, terwijl andere kosten zijn afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing.

Het gerecht heeft uiteindelijk geoordeeld dat gedaagde aan eiseres een totaalbedrag van Afl. 13.328,26 moet betalen, vermeerderd met wettelijke rente. De vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten is afgewezen, omdat niet is aangetoond dat deze kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. Gedaagde is ook veroordeeld in de proceskosten van eiseres.

Uitspraak

Vonnis van 29 juni 2022

Behorend bij A.R. nr. AUA202002060

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

[eiseres] ,

wonend in Aruba,

eiseres,

hierna: [eiseres],

gemachtigde: mr. Z.T.M. Arendsz-Marchena,

tegen:

[gedaagde] ,

wonend in Aruba, [adres],

gedaagde,

hierna: [gedaagde],

procederend in persoon.

1. DE VERDERE PROCEDURE

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 14 april 2021,

- de comparitie van partijen gehouden op 23 maart 2022,

- akte uitlating [gedaagde],

- contra akte [eiseres].

1.2.

Vonnis is nader bepaald op vandaag.

2. DE FEITEN

2.1. [

eiseres] heeft van 1 juli 2017 tot 1 juli 2019 de woning te [adres] in Aruba (de woning) aan [gedaagde] verhuurd tegen een huurprijs van Afl. 2.400,-- per maand.

2.2.

In de schriftelijke huurovereenkomst is vastgelegd dat de huur voor de 5e van iedere betreffende maand moet worden betaald. Voor iedere dag dat [gedaagde] te laat betaalt is hij een boete van Afl. 5,-- verschuldigd.

2.3.

Bij de aanvang van de huurovereenkomst is tussen [eiseres] en [gedaagde] geen beschrijving van de woning opgemaakt.

2.4.

Bij e-mail van 16 juli 2019 schreef de gemachtigde van [eiseres] aan [gedaagde], voor zover van belang:
(…) ‘ Aangehecht treft u foto’s van de staat waarin u het huis van Cliente (…) hebt achtergelaten. Het hoeft geen betoog dat het huis niet in goede staat is achtergelaten en dat de schade aanzienlijk is. Aangehecht treft u tevens aan een aantal offertes ontvangen door Cliënte voor het herstellen van de schade.

U wordt hierbij vriendelijk doch dringend verzocht om ervoor zorg te dragen dat de schade zoals aangegeven in de bijgevoegde foto’s is hersteld. (…)

Mocht u binnen 3 dagen na ontvangst van dit email bericht geen gehoor geven aan dit verzoek dan zal Client de schade laten herstellen door de bedrijven/personen die de aangehechte offertes hebben uitgebracht.’ (…).

2.5.

Bij e-mail van 23 juli 2019 schreef [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiseres], voor zover van belang:
(…) Ik zal donderdag as starten met de actiepunten en ik zal contact opnemen met de huiseigenaar.’ (…)

2.6.

Bij e-mail van 26 juli 2019 schreef de gemachtigde van [eiseres] aan [gedaagde], voor zover van belang:
(…) ‘ Cliënte heeft u voldoende tijd gegund om ervoor zorg te dragen dat de schade aan het huis door u achtergelaten wordt herstelt. Ondanks uw herhaaldelijke toezeggingen dat u daarvoor zorg zal dragen is dat tot op heden niet gebeurd. Met het gevolg dat Cliënte het huis gedurende de maand juli 2019 niet heeft kunnen verhuren. (…)

Cliënte heeft om verdere schade te beperken derden ingehuurd om het door u achtergelaten schade te herstellen zodat zij het huis aan de nieuwe huurders zo spoedig mogelijk ter beschikking kan stellen.

Zoals reeds aangegeven zal cliënte het door haar geleden schade op u verhalen.’ (…)

3. HET GESCHIL

3.1. [

eiseres] vordert -samengevat- dat het gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagde] veroordeelt tot betaling van (i) een bedrag van Afl. 22.106,26 vermeerderd met wettelijke rente vanaf 29 mei 2019 tot de dag van betaling, (ii) een bedrag van Afl. 1.000,-- vermeerderd met wettelijke rente vanaf 29 mei 2019 ter zake buitengerechtelijke incassokosten en (iii) de proceskosten.

3.2. [

eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet is nagekomen. Hij heeft de huur deels onbetaald gelaten en de woning bij het einde van de huur niet in goede staat aan [eiseres] teruggegeven, waardoor zij schade heeft geleden.

3.3. [

gedaagde] voert verweer.

3.4.

De stellingen van partijen worden indien nodig hierna besproken.

4. DE BEOORDELING

4.1. [

gedaagde] is in de gelegenheid gesteld om na de comparitie bij akte inzichtelijk te maken welke energierekeningen (Elmar en WEB) hij heeft voldaan en welke deel daarvan betrekking heeft op zijn eigen verbruik en welk deel op het verbruik van [eiseres]. [gedaagde] heeft overzichten in het geding gebracht, maar zich daarbij niet beperkt tot de energierekeningen en de ter zake door hem betaalde bedragen. Het gerecht slaat alleen acht op het overzicht dat betrekking heeft op de energierekeningen en laat de overige overzichten en opmerkingen in die overzichten buiten beschouwing, nu [gedaagde] die gelegenheid heeft gehad op de comparitie van partijen.

huurachterstand en boetes

4.2.1

De vordering van [eiseres] ter zake niet betaalde huur en boetes strekt tot nakoming van de huurovereenkomst. Zij stelt dat [gedaagde] vanaf het begin van de huurovereenkomst structureel zijn betalingsverplichtingen niet nakwam door te laat te betalen en door -ten onrechte- bedragen op de maandelijkse huur in te houden. Gedurende de huurperiode is als gevolg daarvan (inclusief boetes) een betalingsachterstand ontstaan van Afl. 8.145,96, aldus [eiseres].

4.2.2.

Als productie 5 bij het verzoekschrift heeft [eiseres] een specificatie van de betalingsachterstand overgelegd (de specificatie). Volgens de specificatie heeft [gedaagde] gedurende de huurperiode 12 keer de huur te laat betaald, variërend van twee tot eenendertig dagen. [gedaagde] heeft dat niet (voldoende) betwist. Zijn verweer dat de boete onredelijk is omdat [eiseres] bij een andere bank bankiert, waardoor de huurbetaling een paar extra dagen in beslag nam, gaat niet op. Dat komt immers voor zijn rekening en risico. Bij het overmaken van de huur kon [gedaagde] daarmee rekening houden. Bovendien verklaart dit niet dat de huur vaker meer dan drie dagen te laat werd voldaan. De boetes is [gedaagde] dus verschuldigd.

4.2.3. [

gedaagde] erkent dat hij bedragen in mindering heeft gebracht op de huur. Uit de specificatie blijkt dat hij op twee maanden na (september 2018 en juni 2019) nooit de volledige huur heeft voldaan. Het gaat volgens [gedaagde] om kosten met betrekking tot verschillende werkzaamheden aan de woning (afsluiting bovenverdieping met plexiglas en vervangen tegels) die hij heeft betaald, maar die voor rekening van [eiseres] komen en elektriciteits- en waterverbruik van [eiseres] dat hij heeft betaald aan Elmar en WEB.

4.2.4.

Met betrekking tot de afsluiting van de bovenverdieping met plexiglas beroept [gedaagde] zich op de afspraak met [eiseres] dat hij de kosten daarvan zou voorschieten en mocht verrekenen met de huur. [eiseres] heeft die afspraak niet betwist. Uit de stellingen van partijen leidt het gerecht af dat het ging om drie maal een bedrag van Afl. 528,--. Uit de specificatie blijkt ook dat daarmee bij de eerste drie maandhuren rekening is gehouden. Verder stelt Albert dat hij na een lekkage/overstroming binnenshuis vloertegels heeft (laten) vervangen die gebrekkig waren gelegd en de kosten daarvan vervolgens heeft verrekend met de huur. Daargelaten dat [gedaagde] voor deze werkzaamheden uitdrukkelijk toestemming was onthouden, omdat [eiseres] zelf een bouwtechnisch ingenieur had ingeschakeld om klachten van [gedaagde] over de tegelvloer te onderzoeken en evenmin vaststaat dat die kosten door [eiseres] moeten worden gedragen, is het niet duidelijk welk bedrag [gedaagde] ter zake in mindering op de huur heeft gebracht en ontbreekt een onderbouwing. Zijn (verrekenings)verweer slaagt reeds daarom niet.

4.2.5.

De stellingen van beide partijen met betrekking het elektriciteits- en waterverbruik zijn niet erg duidelijk. [gedaagde] stelt in zijn conclusie van antwoord dat [eiseres] op hetzelfde perceel in een achterhuis woonde en dat er een gezamenlijke elektriciteits- en watermeter was voor het verbruik van het achterhuis en de huurwoning. Tijdens de comparitie van partijen heeft hij verklaard dat er een gezamenlijke elektriciteitsmeter met een tussenmeter was en aparte watermeters. [eiseres] heeft tijdens de comparitie verklaard dat zij de rekeningen van Elmar niet heeft betaald, omdat [gedaagde] die al had betaald, maar dat hij dit op eigen initiatief deed. In de contra akte stelt [eiseres] dat het appartement (naar het gerecht begrijpt gelegen op hetzelfde perceel als de huurwoning, door [gedaagde] aangeduid als achterhuis) niet werd bewoond gedurende de huurperiode en dat de tuinkraan en de wasmachine van de woning waren aangesloten op de watermeter van het appartement. Wat er verder ook zij van de stellingen van partijen, het gerecht kan niet op eenvoudige wijze vaststellen of [gedaagde] terecht door hem aan WEB en Elmar betaalde bedragen in mindering heeft gebracht op de huur. Het door hem bij akte overgelegde overzicht, in aanvulling op de bij conclusie van antwoord overgelegde handgeschreven berekeningen, geven niet de vereiste duidelijkheid. Daaruit kan het gerecht niet afleiden welk verbruik aan [eiseres] moet worden toegerekend en in hoeverre [gedaagde] de kosten van dat verbruik heeft voldaan.

4.2.6.

Gelet op het bepaalde in artikel 6:136 BW kan het gerecht in zo’n geval de vordering van [eiseres], ondanks het verrekeningsverweer van [gedaagde], toewijzen indien haar vordering voor toewijzing vatbaar is. Dat is het geval. Het gerecht gaat daarbij uit van de specificatie van [eiseres], die door [gedaagde] onvoldoende is weersproken. Met betrekking tot de borg is op de comparitie door [eiseres] toegelicht dat die op 4 juni 2018 is verrekend met de openstaande huur van de maand juni 2018. [gedaagde] heeft dat vervolgens niet weersproken.

4.2.7.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van [eiseres] ter zake achterstallige huur en boetes zal worden toegewezen tot het bedrag van Afl. 8.145,96.

reparatiekosten

4.3.

De vordering van [eiseres] ter zake reparatiekosten strekt tot schadevergoeding wegens niet nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde]. [eiseres] stelt dat [gedaagde] de woning bij het einde van de huur niet in goede staat aan haar heeft teruggegeven. De kosten om de woning weer in goede staat te krijgen verhaalt zij op [gedaagde].

4.4.

Vast staat dat bij aanvang van de huurovereenkomst tussen partijen geen beschrijving is opgemaakt van de woning. Naar Arubaans recht (artikel 7:224 BW) wordt in zo’n geval verondersteld dat de huurder ten aanzien van het onderhoud dat ten laste van de huurder komt, behoudens tegenbewijs, het gehuurde in goede staat van onderhoud heeft ontvangen en moet hij het gehuurde in die staat teruggeven.

4.5. [

gedaagde] stelt dat toen hij de woning betrok deze niet in nieuwstaat was en dat bij normaal gebruik van een woning altijd sporen achterblijven. Voor zover [gedaagde] daarmee wil zeggen dat hij de woning niet in goede staat van onderhoud heeft ontvangen, ligt het op zijn weg dat aan te tonen. Dat heeft hij niet gedaan. Bewijs van zijn stelling heeft hij evenmin aangeboden, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. Het gerecht gaat er dan ook vanuit dat [gedaagde] de woning in goede staat ontving.

4.6.

Ter onderbouwing van de door haar gestelde schade aan de woning heeft [eiseres] een aantal zwart-wit foto’s overgelegd. Die foto’s zijn niet allemaal even duidelijk, maar geven wel een beeld van de staat van de woning waarin deze is teruggeven en bevestigen de stelling van [eiseres] dat die staat niet overal even goed was. De gevorderde schade bestaat uit de in een overzicht (productie 15) opgenomen kostenposten, die hierna worden besproken.

reparatiekosten Afl. 1.700,--

4.7.1

Ter onderbouwing van deze kostenpost heeft [eiseres] een kwitantie van een zekere Leonel overgelegd ter zake ‘gastos reparacion’. Uit de kwitantie blijkt niet om welke reparaties dit gaat. Ter comparitie heeft [eiseres] toegelicht dat het gaat om het verven van de keuken, de trap en het plafond, omdat [gedaagde] dit niet goed had gedaan. [gedaagde] betwist de schadepost, omdat hij de woning zelf van binnen heeft laten schilderen. Op de overgelegde foto’s constateert het gerecht wel verfresten op balken, traptreden en plinten, maar onvoldoende duidelijk is of al het schilderwerk van [gedaagde] onvoldoende was en dus geheel opnieuw moest worden gedaan. De bewijslast van die stelling rust op [eiseres], maar een bewijsaanbod heeft zij niet gedaan, dus aan bewijslevering wordt niet toegekomen. Het gerecht gaat er wel vanuit dat het schilderwerk gedeeltelijk opnieuw moest worden gedaan en zal de schade schatten op een bedrag van Afl. 850,--.

huissleutels

4.7.2.

Ter onderbouwing van deze post heeft [eiseres] facturen van Good Lock & Key overgelegd van in totaal Afl. 332,30. Ter comparitie heeft [gedaagde] verklaard dat hij deze post zal betalen, waaruit het gerecht opmaakt dat hij zijn eerdere verweer heeft prijsgegeven. Deze schadepost is dus toewijsbaar.

reparatie voordeurglas

4.7.3.

Ter onderbouwing van deze post heeft [eiseres] een factuur van Urrutia S.G. in het geding gebracht van Afl. 1.600,--. [gedaagde] heeft niet betwist dat het glas in de voordeur gebarsten was. Hij is bereid een gedeelte van de schade te betalen. Het gerecht stelt vast dat het glas in de voordeur onbeschadigd was toen hij de woning betrok en, dat blijkt uit de overgelegde foto, op meerdere plekken gebarsten was toen hij de woning aan [eiseres]s teruggaf. Dat komt geheel voor zijn rekening. Hij heeft het factuurbedrag van Urrutia S.G. niet betwist. De schadepost is in zijn geheel toewijsbaar.

reparatie countertop

4.7.4.

Ter onderbouwing van deze schadepost heeft [eiseres] een offerte van Kitchens & Beyond in het geding gebracht van Afl. 6.996,-- ter zake de vervanging van het aanrechtblad. [gedaagde] erkent dat in het aanrechtblad, volgens hem van het materiaal formica, door de hitte van het koken een scheur van 20 cm is ontstaan in het verlengde van de hoek van het fornuis. Hij stelt dat er sprake is van een gebrek in het materiaal en betwist de omvang van de schade. [eiseres] heeft niet betwist dat de scheur in het aanrechtblad het gevolg is van de hitte van het koken en dus is ontstaan bij normaal gebruik van de woning. Onder die omstandigheden komt de schade niet voor rekening van [gedaagde]. [eiseres] heeft bovendien niet onderbouwd dat het noodzakelijk is om het gehele aanrechtblad te vervangen (de offerte heeft betrekking op twee bladen). Het gerecht zal deze schadepost afwijzen.

tuinwerkzaamheden

4.7.5.

Ter onderbouwing van deze schadepost heeft [eiseres] vier kwitanties overgelegd ter zake ‘gardening’ gedurende de huurperiode (respectievelijk 24 september 2017, 17 december 2017, 15 april 2018 en 19 augustus 2018). Het gaat dus niet om tuinwerkzaamheden na teruggave van de woning. De tuin was toen kennelijk in orde. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] tijdens de huurperiode bij [gedaagde] heeft aangedrongen op tuinonderhoud en bij gebreke daarvan een tuinman heeft ingeschakeld. Evenmin is gesteld of gebleken dat zij [gedaagde] tussentijds heeft aangesproken op vergoeding van de kosten. Gelet op de niet betwiste stelling van [gedaagde] dat [eiseres] tegen hem heeft gezegd dat zij tuinonderhoud verricht, moet het er voor gehouden worden dat de tuinwerkzaamheden, waarvoor [eiseres] zelf opdracht heeft gegeven, ook voor haar rekening komen. Deze kostenpost is niet toewijsbaar.

verf

4.7.6.

Het gerecht is met [gedaagde] van oordeel dat de herkomst van de kwitantie die [eiseres] ter zake deze kostenpost heeft overgelegd dermate onduidelijk is, dat een voldoende onderbouwing ontbreekt. Deze kostenpost is niet toewijsbaar.

4.7.7.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van [eiseres] ter zake reparatiekosten zal worden toegewezen tot een bedrag van Afl. 2.782,30 (Afl. 850, + Afl. 332,30 + Afl. 1.600,--).

gederfde huurinkomsten

4.8 [

gedaagde] heeft niet bestreden dat [eiseres] over de maand juli 2019 Afl. 2.400,-- aan huurinkomsten heeft gederfd, omdat hij de woning niet in goede staat heeft teruggeven en gedurende deze maand werkzaamheden aan de woning moesten worden verricht. De vordering ter zake is toewijsbaar.

4.9.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van [eiseres] zal worden toegewezen tot het bedrag van Afl. Afl. 13.328,26 (Afl. 8.145,96 + 2.782,30 + afl. 2.400,--).

4.10. [

eiseres] vordert betaling over de gehele hoofdsom van de wettelijke rente vanaf 29 mei 2019. Zij heeft de gevorderde rente niet uitgesplitst naar achterstallige huur en herstelkosten en niet gemotiveerd waarom de wettelijke rente over de gehele hoofdsom verschuldigd is vanaf 29 mei 2019. Het gerecht zal de wettelijke rente daarom toewijzen van de datum indiening verzoekschrift.

4.11.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen, nu niet voldoende gesteld en gebleken is dat daadwerkelijk en in redelijkheid buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt.

4.12.

Als de in het ongelijk gestelde partij moet [gedaagde] de proceskosten an [eiseres] vergoeden. Bij de waardering van het belang van de zaak zal het gerecht de toe te wijzen hoofdsom als uitgangspunt nemen.

5. DE BESLISSING

Het gerecht:

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van Afl. 13.328,26 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 augustus 2020 tot de dag van betaling;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure aan de kant van [eiseres] begroot op Afl. 750,-- aan griffierecht, Afl. 202,74 aan explootkosten en Afl. 2.000,-- (2 punten, tarief 4) aan salaris van de gemachtigde;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 29 juni 2022 in aanwezigheid van de griffier.