ECLI:NL:OGEAA:2022:305

• Datum uitspraak: 24 augustus 2022
• Publicatiedatum: 6 september 2022
• Zaaknummer: AUA202001893
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.H.M. van de Leur
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Commerciële verhuur van woonruimte op erfpachtgrond in Aruba en de juridische implicaties

In deze zaak, die voor het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba is behandeld, heeft eiser [eiser] een vordering ingediend tegen meerdere gedaagden, waaronder [gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 4]. De kern van het geschil betreft de vraag of eiser met het verhuren van woonruimte op een perceel dat in erfpacht is verkregen, in strijd handelt met de bestemmingsvoorwaarde die aan het erfpachtrecht is verbonden. De bestemmingsvoorwaarde vereist dat het perceel uitsluitend voor woondoeleinden mag worden gebruikt. Eiser heeft gesteld dat hij met de verhuur voor residentiële doeleinden niet in strijd handelt met een eerder vonnis van het Gerecht, waarin commerciële verhuur werd verboden. Het Gerecht heeft vastgesteld dat de vraag of de verhuur al dan niet residentieel is, niet in het algemeen kan worden beantwoord, maar afhankelijk is van de specifieke omstandigheden van het geval. Het Gerecht heeft de vorderingen van eiser om te verklaren dat hij niet onrechtmatig handelt jegens de gedaagden, toegewezen voor de residentiële verhuur, maar afgewezen voor de commerciële verhuur. Het vonnis benadrukt dat de verhuur voor niet-residentiële doeleinden, zelfs voor een beperkte periode, in strijd is met de bestemmingsvoorwaarde en dus onrechtmatig is. De uitspraak is gedaan op 24 augustus 2022, waarbij de proceskosten zijn gecompenseerd tussen eiser en de gedaagden, met uitzondering van de kosten die eiser aan [gedaagde 1] moet vergoeden.

Uitspraak

Vonnis van 24 augustus 2022

Behorend bij A.R. no. AUA202001893

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS in de zaak van:

[eiser],

te Aruba,

eiser,

hierna ook te noemen: [eiser],

gemachtigde: de advocaat mr. A.A. Ruiz,

tegen:

1. [gedaagde 1],

hierna te noemen: [gedaagde 1],

gemachtigde: de advocaat mr. Jill. M. de Cuba,

en

2. [gedaagde 2],

hierna ook te noemen: [gedaagde 2],

gemachtigde: de advocaat mr. G.M. Sjiem Fat,

en

3. [gedaagde 3],

hierna te noemen: [gedaagde 3],

procederend in persoon,

en

4. [gedaagde 4],

hierna te noemen: [gedaagde 4],

gemachtigde: de advocaat mr. C.R.O. Richardson,

allen te Aruba,

gedaagden,

hierna gezamenlijk ook te noemen: [gedaagden].

1. DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

-het inleidend verzoekschrift, met producties;

-de onderscheidenlijke door [gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 4] genomen conclusies van antwoord, die van [gedaagde 1] met producties;

-de onderscheidenlijke met betrekking tot [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 4] door [eiser] genomen conclusies van repliek;

-de tegen [eiser] alsnog verleende akte van niet dienen van een conclusie van repliek met betrekking tot [gedaagde 3] (waardoor [eiser] blijkens het navolgende niet in zijn procesbelangen wordt geschaad);

-de onderscheidenlijke door [gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 4] genomen conclusies van dupliek.

1.2

Bij de door [eiser] met betrekking tot [gedaagde 1] genomen conclusie repliek heeft hij tevens zijn eis gewijzigd, terwijl [eiser] dat niet heeft gedaan met betrekking tot de overige gedaagden. Dat brengt met zich dat de gewijzigde eis alleen geldt ten opzichte van [gedaagde 1], en niet ten opzichte van de overige gedaagden.

1.3

Vonnis is, met welgemeende excuses voor alle vertraging, nader bepaald op heden.

2. DE FEITEN

2.1

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.

2.2 [

gedaagden] zijn allen woonachtig in dezelfde straat, gelegen in Aruba te [de straat] (hierna: de straat). De straat is een doodlopende smalle onverharde weg. Het voorlaatste perceel in de straat, te weten een perceel domeingrond van 1.136m2 met de daarop gebouwde woning plaatselijk bekend als [het perceel] (hierna: het perceel), heeft [eiser] op 19 januari 2015 ten titel van koop in erfpacht verkregen.

2.3

Aan dat recht van erfpacht is de voorwaarde verbonden dat het is bestemd voor woondoeleinden.

2.4

Het dictum van het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van dit Gerecht van 2 maart 2016 in de procedure onder zaaknummer K.G. no. 121 van 2016

met [gedaagden] als eisende partij en [eiser] en het Land Aruba als gedaagde partijen (hierna het vonnis), luidt onder meer en thans van belang als volgt:

“
Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:

A. verbiedt het Land om over te gaan tot wijziging van de voor Porco geldende erfpachtbestemmingsvoorwaarde (van woonbestemming naar commerciële bestemming) zolang de bodemrechter niet heeft beslist dat die wijziging wel is toegestaan;

B. bepaalt dat het Land ten behoeve van [gedaagden] een dwangsom verbeurt van

Afl. 25.000,-- voor iedere dag dat het Land het hiervoor onder A. gegeven verbod schendt of niet opvolgt, terwijl het Land te dezen vooralsnog maximaal

Afl. 10.000.000,-- aan dwangsommen kan verbeuren;

C. verbiedt [eiser] om commerciële activiteiten op het perceel te verrichten of te laten verrichten (waaronder begrepen de verhuur van één of meerdere op het perceel gelegen appartementen) zolang [eiser] niet beschikt over alle daartoe benodigde vergunningen;

D. bepaalt dat [eiser] ten behoeve van [gedaagden] een dwangsom verbeurt van

Afl. 25.000,-- voor iedere dag dat [eiser] het hiervoor onder C. gegeven verbod schendt of niet opvolgt, terwijl [eiser] te dezen vooralsnog maximaal

Afl. 10.000.000,-- aan dwangsommen kan verbeuren;

(…). ”.

3. DE GESCHILLEN

3.1.1

Met betrekking tot [gedaagde 1] vordert [eiser] dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad en kosten rechtens:

primair

i. voor recht verklaart dat [eiser] met het verhuren voor residentiele doeleinden van het woonhuis en andere bouwwerken gelegen op het perceel [het perceel] niet in strijd handelt met onderdeel C. van het dictum van het vonnis en/of niet onrechtmatig handelt jegens [gedaagde 1];

ii. voor recht verklaart dat [eiser] met het verhuren voor niet-residentiele doeleinden van het woonhuis en andere bouwwerken gelegen op het perceel [het perceel] voor een periode van maximaal 90 dagen per jaar niet in strijd handelt met onderdeel C. van het dictum van het vonnis en/of niet onrechtmatig handelt jegens [gedaagde 1];

subsidiair

iii. voor recht verklaart dat [eiser] met het verhuren voor residentiele doeleinden van het woonhuis en andere bouwwerken gelegen op het perceel [het perceel] niet in strijd handelt met onderdeel C. van het dictum van het vonnis en/of niet onrechtmatig handelt jegens [gedaagde 1];

iv. voor recht verklaart dat [eiser] met het verhuren voor niet-residentiele doeleinden van het woonhuis en andere bouwwerken gelegen op het perceel [het perceel] voor een periode van maximaal 90 dagen per jaar niet in strijd handelt met onderdeel C. van het dictum van het vonnis en/of niet onrechtmatig zal handelen jegens [gedaagde 1] vanaf de inwerkingtreding van de ROPV2019, voorzover dit conform die inwerking getreden ROPV zal zijn toegestaan;

v. ten opzichte van vorenstaande enige andere juist voorkomende beslissing neemt.

3.1.2 [

gedaagde 1] voert verweer en concludeert tot afwijzing van het door [eiser] verzochte, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren kosten rechtens.

3.2.1

Met betrekking tot [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 4] (hierna gezamenlijk: [gedaagden]) vordert [eiser] dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad kosten rechtens:

a. voor recht verklaart dat [eiser] met het verhuren voor residentiele doeleinden van het woonhuis en andere bouwwerken gelegen op het perceel [het perceel] (1) niet in strijd handelt met onderdeel C. van het dictum van het vonnis en/of (2) niet onrechtmatig handelt jegens [gedaagden];

b. voor recht verklaart dat [eiser] met het verhuren voor niet-residentiele doeleinden van het woonhuis en andere bouwwerken gelegen op het perceel [het perceel] voor een periode van maximaal 90 dagen per jaar (1) niet in strijd handelt met onderdeel C. van het dictum van het vonnis en/of (2) niet onrechtmatig handelt jegens [gedaagde 2] c.s.;

c. ten opzichte van vorenstaande enige andere juist voorkomende beslissing neemt.

3.2.2

Anders dan tegen de door [eiser] jegens [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 4] telkens gevorderde proceskostenveroordeling voeren zij allen geen verweer tegen het door [eiser] verzochte en zijn daaraan ten gronde gelegde stellingen. [gedaagde 3] heeft verklaard dat hij geen bezwaar heeft tegen toewijzing van het door [eiser] verzochte.

3.3

Voorzover van belang voor de uitspraak zullen de stellingen van partijen hierna worden besproken.

4. DE BEOORDELING

4.1 [

gedaagden] hebben de door [eiser] jegens hen gevorderde verklaringen voor recht en de daaraan door hem ten gronde gelegde stellingen niet bestreden; [gedaagde 3] heeft zelfs verklaard dat hij geen bezwaar heeft tegen toewijzing van het door [eiser] gevorderde. Voorzover die hiervoor onder a. en b. omschreven vorderingen van [eiser] zien op het antwoord op de vraag of die aldaar vermelde huurvarianten al dan niet strijdig zijn met het in onderdeel C. van het dictum van het vonnis omschreven voor [eiser] geldende verbod (hierna: het verbod) geldt dat de beantwoording van die rechtsvraag niet ter vrije wilsbeschikking staat van [gedaagden]. Met anderen woorden: [gedaagden] kunnen niet voor zich bepalen dat bedoelde huurvarianten al dan niet strijdig zijn met het verbod. Het is thans aan het Gerecht en niemand anders om een antwoord te geven op bedoelde rechtsvraag, waarover hierna meer.

4.2 [

gedaagden] kunnen daarentegen wel ieder voor zich bepalen of [eiser] in geval van krachtens het vonnis verboden verhuur van het op het perceel gelegen woonhuis en andere bouwwerken jegens hen (nog steeds) onrechtmatig handelt. Uit de omstandigheid dat [gedaagden] de hier besproken vorderingen van [eiser] en de daaraan door hem ten gronde gelegde stellingen niet hebben bestreden, volgt naar het oordeel van het Gerecht dat [eiser] met die verhuur in elk geval niet onrechtmatig handelt jegens [gedaagde 2] en/of [gedaagde 3] en/of [gedaagde 4], ook al schendt of overtreedt [eiser] daarmee het verbod. In zoverre kunnen de tegen [gedaagden] gerichte hiervoor onder a. sub 2 en b. sub 2 omschreven vorderingen van [eiser] worden toegewezen als na te melden. Hierbij wordt nog overwogen dat [eiser] in geval van met het verbod strijdige verhuur van het op het perceel gelegen woonhuis en andere bouwwerken niet langer dwangsommen verbeurt ten behoeve van [gedaagde 2] en/of [gedaagde 3] en/of [gedaagde 4] op grond van onderdeel D. van het dictum van het vonnis.

4.3

De onderdelen van de hiervoor onder a. sub 1 en b. sub 1 omschreven vorderingen van [eiser] die zien op het door het Gerecht te geven antwoord op de rechtsvraag of de aldaar vermelde huurvarianten al dan niet strijdig zijn met het verbod zullen wat betreft [gedaagden] gelijktijdig worden besproken met de jegens [gedaagde 1] gerichte vorderingen.

4.4

Ter zake van de jegens [gedaagde 1] gerichte vorderingen van [eiser] wordt het volgende overwogen. Daarbij wordt voorop gesteld dat naar het oordeel van het Gerecht uit de strekking en de geest van (onderdeel C. van het dictum van) het vonnis volgt dat onder niet commerciële en dus niet bij het vonnis verboden verhuur moet worden verstaan/begrepen alle verhuur van woonruimte die strekt tot permanent hoofdverblijf van de huurder (en indien daarvan sprake is: zijn/haar gezin) waarop de bepalingen van Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 BW krachtens artikel 7:232 BW niet worden uitgesloten, ofwel residentiele verhuur. Die wettelijke bepaling luidt als volgt:

“
Deze afdeling is niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. ”.

Aldus moet sprake zijn van verhuur van woonruimte waarop onder meer doch met name het voor de huurder verstrekkende bescherming biedende artikel 7:248 BW van toepassing is. Die wettelijke bepaling luidt als volgt:

“
1. De huur van woonruimte wordt door opzegging van de zijde van de verhuurder niet beëindigd, indien voor de beëindiging niet de toestemming van de huurcommissie is verkregen.

2. Indien de huur van rechtswege een einde zou nemen, zonder dat opzegging is vereist, maar de huurder deze voor bepaalde of onbepaalde tijd wenst te verlengen, houdt de huur niet op dan na verkregen toestemming van de huurcommissie. ”.

4.5.1

Verhuur van op het perceel gelegen woonruimte voor niet-residentiele doeleinden impliceert dat sprake is van verhuur van woonruimte die niet strekt tot permanent hoofdverblijf van de huurder. Dat brengt ingevolge het hiervoor onder 4.4 overwogene reeds met zich dat in geval van verhuur van op het perceel gelegen woonruimte voor niet-residentiele doeleinden sprake is van met het verbod strijdige commerciële verhuur, nog daargelaten het antwoord op de vraag of niet-residentiele verhuur van woonruimte voor de maximale duur van 90 dagen per jaar al dan niet met zich brengt dat sprake is van verhuur die naar zijn aard slechts van korte duur is, waarop ingevolge het hiervoor geciteerde artikel 7:232 BW de bepalingen van Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 BW, en dan met name artikel het eerste en tweede lid van artikel 7:248 BW niet van toepassing zijn.

4.5.2

Vorenstaande geldt naar het oordeel van het Gerecht onverkort als vanaf de inwerkingtreding van de ROPV2019 niet-residentiele verhuur van op het perceel gelegen woonruimte voor een periode van maximaal 90 dagen per jaar zal zijn toegestaan. [eiser] handelt alsdan weliswaar mogelijk niet in strijd met het ROPV2019 maar wel met - en dat is te dezen bepalend - de aan zijn recht van erfpacht verbonden bestemmingsvoorwaarde, te weten wonen. Zolang die voorwaarde geldt is het aan [eiser] immers niet vergund en krachtens het vonnis verboden om op het perceel gelegen woonruimte te verhuren in de hier en de hiervoor onder 4.5.1 besproken zin. Handelen door [eiser] in strijd met het krachtens het vonnis aan hem gegeven verbod levert jegens [gedaagde 1], anders dan in geval van [gedaagden], een onrechtmatigde daad op.

4.6

Het hiervoor geschetste brengt met zich dat de hiervoor onder ii. en iv. omschreven tegen [gedaagde 1] gerichte vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. Hetzelfde geldt ter zake van de hiervoor onder b. sub (1) omschreven tegen [gedaagden] gerichte vordering van [eiser].

4.7.1

Ter zake van de hiervoor onder i. en iii. omschreven tegen [gedaagde 1] gerichte vorderingen en de hiervoor onder a. sub (1) omschreven tegen [gedaagden] gerichte vordering wordt het volgende overwogen.

4.7.2

Die vorderingen zullen in elk geval worden afgewezen voorzover die zien op op het perceel gelegen “
andere bouwwerken ”, omdat dit een te vage en onbepaalde definitie/omschrijving betreft waaronder ook kunnen zijn begrepen bouwwerken niet zijnde woonruimte of niet bij een woonruimte behorend bouwwerk (zoals een bijvoorbeeld een schuur of een appartement).

4.7.3

Indien en voorzover [eiser] het op het perceel gelegen woonhuis verhuurt in de hiervoor onder 4.4 omschreven zin handelt hij naar het oordeel van het Gerecht niet in strijd met de strekking en de geest van (onderdeel C. van het dictum van) het vonnis en handelt hij niet onrechtmatig jegens [gedaagde 1]. De vraag of van dergelijke verhuur sprake is kan echter niet in zijn algemeenheid maar alleen worden beantwoord als alle omstandigheden van het concrete geval in aanmerking worden genomen en worden beoordeeld. Omstandigheden in een concreet individueel geval zoals onder meer de aard, inhoud en duur van de huurovereenkomst en het antwoord op de vraag of de huurder al dan niet permanent in Aruba verblijft en al dan niet in Aruba of elders hoofdverblijf heeft kunnen van belang zijn bij de beantwoording van voormelde vraag. Bij die stand van zaken ziet het Gerecht geen grond voor of rechtens te respecteren belang aan de zijde van [eiser] bij toewijzing van de hiervoor onder 4.7.1 bedoelde door hem gevorderde verklaringen voor recht met betrekking tot het op het perceel gelegen woonhuis. Het ligt op de weg van [eiser] om bij twijfel of geschil over de vraag of sprake is van verhuur in de hiervoor onder 4.4 omschreven zin per individueel geval een verklaring voor recht te vragen dat sprake is van verhuur van het op het perceel gelegen woonhuis die geen overtreding of schending van het verbod en geen onrechtmatige daad jegens [gedaagde 1] oplevert. De slotsom op dit onderdeel luidt dat de hier besproken vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die een andere slotsom kunnen dragen.

4.8

De hiervoor onder v. omschreven vordering van [eiser] zal worden afgewezen omdat die vordering vaag en onbepaald is. Hetzelfde geldt voor de hiervoor onder c. omschreven tegen [gedaagden] gerichte vordering.

4.9.1 [

eiser] zal, als de jegens [gedaagde 1] in het ongelijk gestelde partij, uitvoerbaar bij voorraad worden verwezen in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [gedaagde 1], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 2.500,-- aan gemachtigdensalaris (2 punten van tarief 5, ad Afl. 1.250,-- per punt).

4.9.2

In de proceshouding van [gedaagden] (zij hebben ten principale niet geconcludeerd tot afwijzing van het door [eiser] verzochte en zij zijn ten principale niet in het ongelijk gesteld) ziet het Gerecht aanleiding om de proceskosten tussen hen en [eiser] te compenseren als na te melden.

5. DE UITSPRAAK

Het Gerecht:

-verklaart voor recht dat dat [eiser] met het verhuren voor residentiele doeleinden van het woonhuis en andere bouwwerken gelegen op het perceel [het perceel] niet onrechtmatig handelt jegens [gedaagde 2] en/of [gedaagde 3] en/of [gedaagde 4];

-verklaart verder voor recht dat [eiser] met het verhuren voor niet-residentiele doeleinden van het woonhuis en andere bouwwerken gelegen op het perceel [het perceel] voor een periode van maximaal 90 dagen per jaar niet onrechtmatig handelt jegens [gedaagde 2] en/of [gedaagde 3] en/of [gedaagde 4];

-wijst af het meer of anders door [eiser] verzochte;

-compenseert de kosten van deze procedure met betrekking tot [gedaagden] tussen hen en [eiser], aldus dat ieder van hen de eigen kosten draagt;

-veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [gedaagde 1], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 2.500,-- aan salaris voor de gemachtigde;

-verklaart voormelde kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 24 augustus 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.