Uitspraak
Beschikking van 7 december 2021
Behorend bij E.J. nr. AUA202101557
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
BESCHIKKING
in de zaak van:
[verzoeker],
wonend in Aruba,
verzoeker,
hierna te noemen: [verzoeker],
procederend in persoon,
tegen:
[verweerder],
wonend in Aruba,
verweerder,
hierna te noemen: [verweerder],
gemachtigde: de advocaat mr. C. F.K.J. Lejuez.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het beroepschrift met producties;
- het verweerschrift met producties;
- de pleitnota van [verzoeker];
- de mondelinge behandeling van de zaak op 14 september 2021, waarbij zijn verschenen [verzoeker] in persoon en [verweerder], in persoon, bijgestaan door zijn gemachtigde.
1.2
De datum voor de beschikking is nader bepaald op heden.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1 [
verweerder] is eigenaar van een appartement gelegen te [adres] in Aruba (hierna: het appartement). [verzoeker] huurt sinds 7 november 2008 het appartement van [verweerder], aanvankelijk voor een huurprijs van Afl. 900,- per maand.
2.2
Bij beschikking van 8 maart 2021 heeft de Huurcommissie op verzoek van [verzoeker] de maandelijkse huurprijs van het appartement met ingang van 1 mei 2021 vastgesteld op Afl. 686,- en de maandelijkse huurprijs voor het meubilair in het appartement op Afl. 40,-. Van deze beschikking zijn partijen niet in beroep gegaan.
2.3
Op 5 mei 2021 had [verzoeker] een huurachterstand van Afl. 2.846,-.
2.4
Bij beschikking van 5 mei 2021 heeft de Huurcommissie [verweerder] op diens verzoek toestemming verleend om de huurovereenkomst op te zeggen, indien [verzoeker] de huurachterstand niet uiterlijk op 30 juni 2021 heeft ingelopen, en aan [verweerder] toestemming verleend om, indien [verzoeker] de huurachterstand op tijd inloopt, de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden op te zeggen in verband met noodzakelijke renovatie.
2.5 [
verzoeker] heeft de huurachterstand tijdig volledig ingelopen.
2.6
Bij brief van 1 juni 2021 heeft [verweerder] de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2022 opgezegd.
3.HET VERZOEK
3.1 [
verzoeker] verzoekt het Gerecht om de uitspraak van de Huurcommissie te vernietigen en om deze te herzien.
3.2 [
verzoeker] grondt zijn vordering erop dat hij ruim dertien jaar in het appartement woont, en groot belang heeft bij het voortzetten van de huurovereenkomst. Verder voert hij aan dat het appartement niet aan een renovatie toe is, maar slechts aan een onderhoudsbeurt en dat hij gedurende de renovatie en/of onderhoud in het appartement kan blijven. [verzoeker] stelt dat [verweerder] oneigenlijk gebruik maakt van de mogelijkheid om het appartement te renoveren om hem uit het appartement te krijgen, nu hij gedurende al die jaren geen onderhoud aan het appartement heeft verricht, maar eerst met de renovatieplannen is gekomen, nadat de Huurcommissie de huurprijs lager heeft vastgesteld.
3.3 [
verweerder] voert verweer en verzoekt het Gerecht om het verzoek van [verzoeker] ongegrond te verklaren dan wel deze af te wijzen en hem te veroordelen in de proceskosten.
3.4 [
verweerder] stelt dat hij een rechtmatig belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst, omdat hij voornemens is het appartement te renoveren nu het appartement daaraan toe is. Ter onderbouwing van zijn stelling verwijst [verweerder] naar een overgelegde offerte, waarin is vermeld dat de werkzaamheden drie tot vier weken in beslag zullen nemen en dat het appartement daartoe volledig ontruimd dient te worden, vanwege behandeling van de aldaar aangetroffen schimmel met een chemisch product.
4.DE BEOORDELING
4.1
Tussen partijen is niet in geschil dat [verzoeker] de beschikking van de Huurcommissie van 5 mei 2021 per post heeft ontvangen en hij daartegen vervolgens op 7 juni 2021 tijdig beroep heeft aangetekend. [verzoeker] is derhalve ontvankelijk in zijn beroep.
4.2
Op 1 september 2021 is het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) gewijzigd, onder meer in die zin dat de bepalingen uit de Huurcommissieverordening – al dan niet herzien – in afdeling 5 van Boek 7 zijn opgenomen en de Huurcommissieverordening is ingetrokken. Volledigheidshalve overweegt het Gerecht dat uit artikel 147 van Pro de Landsverordening overgangsbepalingen Nieuw BW evenwel volgt dat op de onderhavige zaak het ‘oude recht’ (BW en Huurcommissieverordening) van toepassing is. Het voor deze zaak relevante wettelijke kader luidt dan ook als volgt.
4.3.1
Ingevolge artikel 7A:1572, lid 1, BW moet de huurder, indien gedurende de huurtijd de verhuurde zaak dringende reparaties nodig heeft, welke niet tot het eindigen der huur kunnen worden uitgesteld, dezelve gedogen, welke ongemakken hem ook hierdoor worden veroorzaakt, en hoewel hij ook gedurende het doen van die reparaties van een gedeelte van de verhuurde zaak verstoken zij.
Ingevolge lid 2 zal, indien deze reparaties langer dan veertig dagen duren, de huurprijs verminderd worden naar evenredigheid van de tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed, waarvan de huurder zal zijn verstoken geweest.
Lid 3 bepaalt dat, indien de reparaties van die aard zijn, dat daardoor het gehuurde, hetgeen de huurder en zijn huisgezin ter bewoning noodzakelijk is, onbewoonbaar wordt, dezelve de huur kan doen verbreken.
4.3.2
Ingevolge artikel 1577 is Pro de huurder tot twee hoofdverplichtingen gehouden:
a. om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken (…);
b. om de huurprijs op de bepaalde termijnen te voldoen.
4.3.3
Ingevolge artikel 10 van Pro de Huurcommissieverordening, voor zover thans van belang, wordt de huur van een woonhuis door opzegging van de zijde van de verhuurder niet beëindigd, zo daartoe niet de toestemming van de huurcommissie is verkregen.
Ingevolge artikel 12, lid 1, verleent de huurcommissie, behoudens het bepaalde in het tweede lid, haar toestemming alleen indien de huurder aan zijn in artikel 1577 van Pro het BW omschreven verplichtingen niet voldoet.
Ingevolge lid 2 kan de huurcommissie in bijzondere gevallen de beëindiging van de huur op andere grond kan toestaan, indien haar blijkt, dat de eigenaar daarbij een rechtmatig belang heeft.
4.4 [
verweerder] heeft als reden voor zijn verzoek om toestemming voor beëindiging van de huurovereenkomst bij de Huurcommissie aangevoerd dat [verzoeker] achterstallig is met de betaling van de huurpenningen en dat het appartement in verband met diens bouwvalligheid, aan noodzakelijke renovatie toe is.
4.5
Vast staat (2.5) dat [verzoeker] de huurachterstand binnen de door de Huurcommissie daarvoor gestelde termijn heeft ingelopen, zodat de huurachterstand die tot 5 mei 2021 bestond geen grond oplevert voor opzegging van de huurovereenkomst.
4.6
Voor wat betreft de door [verweerder] aangevoerde reden inhoudende de noodzakelijke renovatie van het appartement, is het Gerecht van oordeel dat die reden niet onder artikel 12 van Pro de Huurcommissieverordening valt, zodat de Huurcommissie haar toestemming tot huuropzegging in verband met deze grond niet heeft mogen verlenen. Weliswaar kan in bijzondere gevallen de Huurcommissie beëindiging van de huur op een andere grond dan – kort gezegd: wanprestatie zijdens de huurder – toestaan, indien haar blijkt dat de eigenaar daarbij een rechtmatig belang heeft, maar in dit geval is van zodanig belang niet gebleken. [verweerder] heeft in het geheel niet toegelicht waarom dit geval een bijzonder geval is, en welk rechtmatig belang hij heeft bij de voorgenomen onderhouds- dan wel renovatiewerkzaamheden, en met name niet dat en waarom dat gestelde belang zwaarder dient te wegen dan het belang dat [verzoeker] heeft bij het woongenot van het appartement, dat hij al ruim 13 jaar als woonruimte huurt. De enkele stelling, onder overlegging van een offerte, dat de werkzaamheden drie tot vier weken in beslag nemen en dat het appartement gedurende die tijd ontruimd dient te zijn, legt in dat verband onvoldoende gewicht in de schaal, reeds omdat daarmee niet is toegelicht waarom dit met zich brengt dat aan de huurovereenkomst een einde moet komen. Ten overvloede wijst het Gerecht er nog op dat op grond van artikel 7:1572 lid 3 BW Pro slechts de huurder gerechtigd is om de huurovereenkomst op te zeggen, indien gedurende de huurtijd de verhuurde zaak dringende reparaties nodig heeft en deze van dien aard zijn dat daardoor het gehuurde, hetgeen de huurder ter bewoning noodzakelijk is, onbewoonbaar wordt.
4.7
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat dat het beroep van [verzoeker] gegrond zal worden verklaard, dat de beschikking van de Huurcommissie zal worden vernietigd, en dat het Gerecht, doende wat de Huurcommissie had behoren te doen, het verzoek van [verweerder] om toestemming om de huurovereenkomst te beëindigen alsnog zal afwijzen.
Dit alles brengt tevens met zich dat [verweerder] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd.
4.9 [
verweerder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, die aan de zijde van [verzoeker] worden begroot op nihil.
5.DE BESLISSING
Het Gerecht:
5.1
verklaart het beroep van [verzoeker] gegrond;
5.2
vernietigt de beschikking van de Huurcommissie van 5 mei 2021, met kenmerk DHC/HOP/032/21;
5.3
wijst het verzoek van [verweerder] om toestemming te verkrijgen om de huurovereenkomst op te zeggen af;
5.4
veroordeelt [verweerder] in de kosten van de procedure, die tot de datum van deze uitspraak aan de kant van [verzoeker] worden begroot op nihil.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.E.B. de Haseth, rechter, en werd in het openbaar uitgesproken op dinsdag 7 december 2021, in tegenwoordigheid van de griffier.
Datum uitspraak: 7 december 2021
Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
Zaaknummer: EJ nr. AUA202101557
Inhoudsindicatie: beroep huurcommissie; renovatie, onderhoudsbeurt;
Formele relaties (optioneel):
Rechtsgebieden: Civiel, huurrecht
Rechter: mr. M.E.B. de Haseth
Bijzondere kenmerken: