Uitspraak
Behorend bij A.R. no. AUA201903810
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS in de zaak van:
de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
OCEAN ECO CLEANING AND SUPPLIES VBA,
te Aruba,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna ook te noemen: Ocean,
gemachtigden: de advocaten mrs. M. Bemer en J.J. Steward,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
HET LAND ARUBA,
zetelend te Aruba,
hierna ook te noemen: het Land,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. C.L. Geerman (D.W.J.Z.).
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-het inleidend verzoekschrift, met producties;
-de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties;
-de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie, met producties;
-de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie;
-de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2
Vonnis is met welgemeende excuses voor alle vertraging nader bepaald op heden.
2.DE FEITEN
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van algemene bekendheid staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
2.2
Bij brief van 25 mei 2014 heeft Ocean het Land verzocht om twee leegstaande woningen te [plaats] te mogen huren in verband met door haar uit te voeren aan de olieraffinaderij te [plaats] gerelateerde bedrijfsactiviteiten teneinde die woningen in dat verband te gebruiken als kantoor en verblijfsruimte en waar het door Ocean ingehuurde personeel voor korte tijd kan verblijven.
2.3
Mede in het licht van voormeld verzoek van Ocean heeft het Management Team van de Directie Infrastructuur en Planning (hierna: het Managementteam) bij schrijven van 3 september 2014 onder meer het volgende bericht/geadviseerd aan de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie (hierna: de Minister):
“
(…).
(…).
I. Algemeen
Bij de sluiting van de Exxon raffinaderij in 1985 heeft het Land een groot aantal woningen in de vroegere “[plaats]” “geërfd”, waarvoor in de loop der tijden niet of nauwelijks sprake is geweest van een goed beheer. Dit heeft allemaal te doen met de beschikbare fondsen en de juiste organisatie om deze woningen te kunnen beheren.
Een groot aantal van deze woningen zijn in de afgelopen jaren door het Land vervreemd en anderen wederverhuurd aan de verschillende opvolgers van de Exxon raffinaderij, zoals Coastal Oil Refinery, El Paso, de “International School of Aruba” en laatstelijk nog door Valero.
De woningen die door genoemde bedrijven in huur zijn genomen, uitgezonderd de “International School of Aruba”, zijn door deze bedrijven grotendeels opgeknapt en onderhouden geweest.
Een groot aantal van de woning die door het Land, steeds “as is where is”, aan derden werden verhuurd zijn aan de huurders verkocht in de verwachting dat dit zou kunnen bijdragen aan een verbetering van de eens zo geliefde en prachtige woonwijk “[plaats]”. (…).
De staat waarin de woningen die nog in het bezit van het Land verkeren zijn in de afgelopen decennia niet op vooruitgegaan, hetgeen bepaald niet aanmoedigend is voor de bewoners/bezitters, om de handen ook uit de mouwen te steken en de kwaliteit van hun woningen en de wijk op te vijzelen.
In de voorbije jaren is weer een “run” te bemerken op het kunnen bemachtigen van een van deze woningen, meestal denkende dat het opknappen hiervan een goedkope zaak is en op deze wijze zich te kunnen verzekeren van een dak boven het hoofd in een toch “gewilde” omgeving.
Ondanks de kosten die het Land maakt aan het bewaken van de bestaande leegstaande woningen te [plaats] kan niet voorkomen worden dat die ten prooi vallen aan illegale bewoners, “slopers” en “koperdieven”.
Het hierboven geschetste beeld van het zgn. “beheer” van de woningen te [plaats] is reden u te adviseren om binnen afzienbare tijd:
1. De bestaande nog bruikbare woningen te verhuren aan de vele gegadigden en op termijn te verkopen. Bij het verhuren o.a. als voorwaarde stellen dat alle kosten die gemaakt dienden te worden om deze bewoonbaar te maken, alsook de onderhoudskosten tijdens de bewoning ten laste komen van de huurder. De huurprijsvaststelling gebeurt op basis van de getaxeerde vrije marktwaarde van de zaak minus de grondwaarde. De vast te stellen huurprijs is gelijk aan 8% van deze waarde op jaarbasis.
De vrije marktwaarde te doen vaststellen door de ambtelijke taxatiecommissie.
2. De woningen die in zeer slechte staat van onderhoud verkeren te slopen en het perceel in erfpacht uit te geven. Immers de bestaande wegen in de wijk verkeren nog in goede staat.
(…).
3. De verhuurde woningen, welke bij de bewoner voor langer dan 3 jaren in huur zijn, aan deze te koop aan te bieden.
II. Verzoek Ocean Eco Cleaning & Supplies VBA
Middels het schrijven d.d. 25 mei 2014 benadert de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Ocean Eco Cleaning & Supplies VBA (OEC&S), u met het verzoek de woningen [adres 1] en [adres 2] te huren voor gebruik als kantoor en onderkomen voor gespecialiseerd personeel bij de uitvoering van industriële schoonmaakwerkzaamheden.
(…).
De verzochte woningen staan al een hele tijd leeg en zijn onlangs ten prooi gevallen aan vandalen en “landlopers”. Deze woningen verkeerden daarvoor nog in goede staat.
III. Advies.
Ten einde deze woningen te behoeden tegen verder verval en vandalisme en gelezen het verzoek van (OEC&S), c.q. de doelbestemming, wordt u geadviseerd het rekest van (OEC&S) in te willigen onder de hierboven voorgestelde voorwaarden en voorts deze vooruitlopend op het vaststellen van de vrije marktwaarde en de daarvan afgeleide huurprijs, onder het overleggen van een borgsom gelijk aan Afl. 1.700,00 (…) ter beschikking te stellen aan (OEC&S).
(…).
IV. Beslissingspunten:
A.
1. de bestaande nog bruikbare woningen te verhuren aan de vele gegadigden en op termijn te verkopen.
(…).
3. De verhuurde woningen, welke bij de bewoner langer dan 3 jaren in huur zijn, aan deze te koop aan te bieden.
B.
Het verzoek van (OEC&S) tot het huren van de woningen [adres 1] en [adres 2] in te willigen.
(…).
Indien u met bovenstaande akkoord gaat, ware de DIP hierover te berichten zodat zij over kan gaan met het opstellen van de nodige huurovereenkomsten.”.
2.4
Op 1 december 2014 zijn twee huurovereenkomsten tot stand gekomen tussen Ocean en het Land, beiden voor de duur van drie jaren (ingaande 1 december 2014 tot en met 30 november 2017). Eén huurovereenkomst ziet op de huur door Ocean van het perceel domeingrond groot 1.304 m2 en de daarop gebouwde opstal, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: woning of perceel [adres 1]) tegen een maandelijks huurprijs van Afl. 633,--. De andere huurovereenkomst ziet op de huur door Ocean van het perceel domeingrond groot 1.549 m2 en de daarop gebouwde opstal, plaatselijk bekend als [adres 2] (hierna: woning of perceel [adres 2]) tegen een maandelijks huurprijs van Afl. 734,--.
2.5
De aan de Minister gerichte brief van Ocean van 24 januari 2017 vermeldt onder meer het volgende:
“
(…).
(…).
Verwijzend naar ons schrijven d.d. 25 Mei 2014, heeft U ingestemd en ons de verhuur gegund van de woning te [adres 1] en [adres 2], vanwaar ons bedrijf “Ocean Eco Cleaning & Supplies VBA” (Ocean Cleaning) haar diensten aan Valero kon aanbieden bij de ontmanteling en het schoonmaken van het industrieterrein.
Zoals wel bekend zal er geen ontmanteling plaats vinden. Dit heeft een direct gevolg voor onze geprojecteerde plannen en omzet. Alhoewel de nieuw geopende raffinaderij ook nieuwe kansen biedt voor industriële schoonmaak willen we niet in een kleinschaligheid vervallen en dan ook zo snel mogelijk diversifiëren.
Ocean Cleaning wenst naast de werkzaamheden op het gebied van industriële schoonmaak ook te participeren in andere projecten en wenst in dat kader een partner te zijn in de toeristische ontwikkeling van [plaats]. Wij willen snel inspelen op de nieuwe situatie, zijnde:
A) rust-recreatie vraag van toeristische sector voor [plaats] en
B) de benodigde huisvesting voor kader personeel van de raffinaderij.
In verband hier mee wenst Ocean Cleaning de woningen te [adres 1] en [adres 2] op te kopen en aldaar een appartementen complex voor kort en lang verblijf te bouwen.
Ons bedrijf huurt sinds 1 December 2014 de vermelde woningen en heeft altijd op tijd voldaan aan haar verplichtingen met de afdracht van de afgesproken huurgelden.
Intussen heeft Ocean Cleaning de woningen laten taxeren en doen U hiermede de twee taxatie rapporten bijgesloten toekomen.
Mocht het U behagen dan zouden wij zo snel mogelijk met het Land Aruba in onderhandeling treden over een koop prijs ten einde op korte termijn over te gaan tot het slopen en de realisatie van het appartementen complex en daarmee ook de verbetering van de buurt.
(…).”.
2.6.1
Volgens het in opdracht van Ocean door [naam taxatie bureau] op 6 mei 2016 uitgebrachte taxatierapport met betrekking tot woning [adres 1] heeft die woning een vrije marktwaarde van Afl. 56.150,--.
2.6.2
Volgens het in opdracht van Ocean door [naam taxatie bureau] op 6 mei 2016 uitgebrachte taxatierapport met betrekking tot woning [adres 2] heeft die woning een vrije marktwaarde van Afl. 61.450,--.
2.7
Het Managementteam heeft bij schrijven van 3 juli 2017 onder meer het volgende bericht/geadviseerd aan de Minister:
“(…).
Naar aanleiding van het verzoek d.d. 24 januari 2017 van (…) het bedrijf Ocean Eco Cleaning en Supplies VBA (…) tot aankoop van de woningen [adres 1] en [adres 2], bericht de DIP u dat er geen bezwaren bestaan om bovengenoemde woonhuizen te verkopen.
Het bedrijf Ocean Eco Cleaning en Supplies VBA heeft bovenvermelde woonhuizen [adres 1] en [adres 2] sinds 1 december 2014 in huur.
De woonhuizen zullen worden verkocht tegen de verkoopprijs van Awg. 94.900,= voor woonhuis [adres 1] en Awg. 110.100,= voor woonhuis [adres 2].
Voor wat betreft het slopen van de bestaande woonhuizen om een appartementen complex op genoemde percelen te bouwen zal de DIP u hierover later adviseren.
Indien u hiermee akkoord gaat, ware u bijgaande concept-overeenkomsten in tweevoud te ondertekenen en deze aan de DIP te retourneren voor de verdere afhandeling.”.
2.8
Op 22 september 2017 werden de verkiezingen gehouden voor de leden van de Staten van Aruba. Die verkiezingen hebben geleid tot een wisseling van de regering van Aruba, waaronder begrepen de Minister.
2.9
Het aan de toen demissionaire Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie (hierna: de demissionaire Minister) gerichte schrijven van het Managementteam van 27 september 2017 vermeldt onder meer het volgende:
“
(…).
(…).
Bijgaand wordt u aangeboden de bladzijden die aangepast dienen te worden van de te verkopen woonhuizen in [plaats], e.e.a. conform uw beslissing d.d. 28 juli 2017. Het betreft de navolgende woonhuizen:
[adres 3] voor het bedrag van Awg. 122.400,=.
[adres 1] voor het bedrag van Awg. 79.920,=.
[adres 2] voor het bedrag van Awg. 93.585,=.
[adres 4] voor het bedrag van Awg. 25.084,=.
[adres 5] voor het bedrag van Awg. 64.600,=.
Indien u hiermee akkoord gaat, ware u bijgaande bladzijden in drievoud te ondertekenen en deze aan de DIP te retourneren voor de verdere afhandeling.”.
2.1
Het Land en Ocean hebben op 23 oktober 2017 met betrekking tot het perceel [adres 1] een overeenkomst tot vestiging van erfpacht gesloten krachtens welke het Land aan Ocean zal verlenen een recht van erfpacht op dat perceel (hierna ook: de erfpachtovereenkomst [adres 1]). Die voor het Land door de demissionaire Minister ondertekende overeenkomst vermeldt onder meer het volgende.
“(…).
Artikel 4
Canon
De Erfpachter is verplicht een jaarlijkse canon te beetalen van (…)Afl. 1.934,00(…) berekend naar de grondwaarde van (…)Afl. 37,50(…) per vierkante meter (…).
(…).
Artikel 5
Vergoeding opstal (meerwaarde) als som ineens
1. De erfpachter betaalt een som ineens voor de meerwaarde van het recht van erfpacht vanwege de op het onderhavige perceel bevindende opstal ten bedrage van (…)Afl. 79.920,00(…)
2. De vergoeding voor de opstal dient vóór of op de dag waarop de notariële akte van erfpachtverlening wordt verleden te zijn voldaan.
Artikel 6
Huur- en andere verplichtingen
1. De huurpenningen dienen door de erfpachter doorbetaald te worden tot het moment van het verlijden van de notariële akte. Slechts na het passeren van de notariële akte heeft de erfpachter recht op de reeds betaalde huurpenningen over de periode vanaf het moment van ondertekening van de erfpachtovereenkomst tot het moment van het verlijden van de akte.
2. Vóór of op de dag dat de notariële akte van erfpachtverlening wordt verleden, dient aan alle huurverplichtingen met betrekking tot de woning te zijn voldaan.
(…).
Artikel 9
Bestemming
1. Het in erfpacht uitgegeven perceel domeingrond mag zonder nader bekregen toestemming van de Minister niet voor een ander doel worden bestemd dan voor het daarop hebben van een woonhuis, plaatselijk bekend als “ [adres 1]”.
(…).
3. Het is de Erfpachter niet toegestaan bouwwerken zoals bijvoorbeeld appartementen, kiosken, loterijhuisjes, (vracht) containers, condominium, opslagplaats, ziekenhuizen, sanatoria, pakhuizen, winkels, fabrieken, werkplaatsen en inrichtingen die slechts met een vergunning ingevolge de Hindervergunning mogen worden gehouden, zoals winkels, cafés, restaurants, disco’s, bioscopen, bordelen, hotels, logementen of andere bedrijven, instellingen, kantoren of praktijken op het in erfpacht uitgegeven perceel domeingrond op te trekken of te plaatsen.
(…).
7. De grond en de daarop gestelde opstallen mogen uitsluitend worden gebruikt overeenkomstig de bestemming. Deze bestemming is bewoning. Een bestemmingswijziging van het gekochte perceel is uitgesloten.
(…).
Artikel 12
Bouwwerk
In geval van her-, bij-, of niet bebouwing dient de erfpachter het navolgende in acht te nemen:
1. Op het perceel dient niet anders dan een ééngezinswoning, in één (1) bouwlaag uitgevoerd, met bijbehorende gebouwen als bergingen, garages en dergelijke gebouwd te worden, met dien verstande dat bij nieuwbebouwing de bebouwde oppervlakte ten minste 20% van de totale terreinoppervlakte moet bedragen.
(…).
Artikel 20
Geldigheid van deze overeenkomst
1. De overeenkomst wordt geacht te zijn ingegaan op 1 augustus 2017.
2. De overeenkomst wordt geacht te zijn ontbonden, indien de desbetreffende notariële akte van erfpachtverlening niet binnen zes (6) maanden na dagtekening van de Overeenkomst is verleden.
(…).”.
2.11.1
Het Land en Ocean hebben op 23 oktober 2017 met betrekking tot het perceel [adres 2] een overeenkomst tot vestiging van erfpacht gesloten krachtens welke het Land aan Ocean zal verlenen een recht van erfpacht op dat perceel (hierna ook: de erfpachtovereenkomst [adres 2]). Die voor het Land door de demissionaire Minister ondertekende overeenkomst vermeldt onder meer het volgende.
“(…).
Artikel 4
Canon
De Erfpachter is verplicht een jaarlijkse canon te betalen van (…)Afl. 3.485,25(…) berekend naar de grondwaarde van (…)Afl. 37,50(…) per vierkante meter (…).
(…).
Artikel 5
Vergoeding opstal (meerwaarde) als som ineens
1. De erfpachter betaalt een som ineens voor de meerwaarde van het recht van erfpacht vanwege de op het onderhavige perceel bevindende opstal ten bedrage van (…)Afl. 93.585,00(…)
2. De vergoeding voor de opstal dient vóór of op de dag waarop de notariële akte van erfpachtverlening wordt verleden te zijn voldaan.”.
2.11.2
De erfpachtovereenkomst [adres 2] vermeld naast de hiervoor onder 2.11.1 geciteerd weergegeven bepalingen verder onder meer en gelijkluidend de hiervoor onder 2.10 geciteerd weergegeven (onderdelen van) artikelen 6, 9, 12 en 20 van de erfpachtovereenkomst [adres 1].
2.12.1
Het aan de demissionaire Minister gerichte schrijven van Ocean van 25 oktober 2017 vermeldt onder meer het volgende:
“
Verwijzend naar ons schrijven d.d. 24 Januari, 2017 en Overeenkomst tot vestiging van Erfpacht ([plaats] Woning) DIP [DIP nr.] en [DIP nr.].
Verwijzend naar ons schrijven d.d. 24 Januari, 2017 en Overeenkomst tot vestiging van Erfpacht ([plaats] Woning) DIP [DIP nr.] en [DIP nr.].
Ocean Eco Cleaning & Supplies VBA wil zo spoedig als mogelijk haar plannen verwezenlijken en aanvang maken met haar plannen tot het bouwen van appartementen/condominiums van 2 bouw lagen dit zoals toegelicht in ons schrijven van 24 Januari, 2017.
Wij willen uw eerbiedig vragen in te stemmen met de benodigde bestemmings wijziging dat ons toe laat appartementen/condominiums in 2 bouwlagen aldaar te kunnen bouwen.
(…).”.
2.12.2
De demissionaire Minister heeft voormeld schrijven van Ocean van 25 oktober 2017 nog dezelfde dag voorzien van de volgende aan het Managementteam gerichte krabbel: “
dezerzijds geen bezwaar gaarne uw medewerking”.
dezerzijds geen bezwaar gaarne uw medewerking”.
2.13
Ocean heeft op 3 november 2017 betaald aan het Land de tussen partijen overeengekomen koopsom ad Afl. 79.920,-- voor de woning [adres 1] en de tussen partijen overeengekomen koopsom ad Afl. 93.585,-- voor de woning [adres 2].
2.14
Het aan het Managementteam gerichte schrijven van de (na de verkiezingen benoemde nieuwe) Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu (hierna: de opvolgende Minister) van 29 november 2017 vermeldt onder meer het volgende:
“
betreft: stopzetting verkoopprocessen te [plaats]
betreft: stopzetting verkoopprocessen te [plaats]
Geachte managementteam,
Hierbij wordt u bericht over de door mij genomen besluit. Per direct worden alle verkoopprocessen m.b.t. woningen en terreinen te [plaats] stopgezet. Dit laatste tot nadere orde.”.
2.15
Het aan de opvolgende Minister gerichte schrijven van Ocean van 26 februari 2018 vermeldt onder meer het volgende:
“(…).
Tussen Land Aruba en de vennootschap “Ocean Eco Cleaning & Supplies VBA” hierna te noemen “OEC&S”, bestonden tot 23 oktober 2017 twee huurovereenkomsten betreffende de woonhuizen te [adres 1] en [adres 2]. De overeenkomsten zijn op 1 december 2014 tot stand gekomen, naar aanleiding van een verzoek daartoe door OEC&S, gedateerd 25 mei 2014.
Op 24 januari 2017 heeft OEC&S bij u een verzoek ingediend tot het aankopen van des betreffende woningen, ten einde deze om te bouwen in een appartementencomplex voor de verhuur. In opdracht van OEC&S zijn de woningen, kort na het afsluiten van de huurovereenkomsten met Land, getaxeerd en de rapporten, gedateerd 6 mei 2015, bij de D.I.P. ingediend, dit met de bedoeling een aanbod tot koop te doen aan het Land.
Naar aanleiding van het verzoek van OEC&S, gedateerd 24 januari 2017, tot het aankopen van de woning, zijn op 23 oktober 2017 de erfpacht-overeenkomsten tussen OEC&S en het Land, met dagstempel 1 augustus 2017, geformaliseerd na betaling van de door het Land opgestelde facturen 17103101 RI/5057008 voor Afl. 79.920,- en factuur 17103204 RI/5057008 voor Afl. 93.585,-, dit als prijs voor de bestaande woningen op de in erfpacht uit te geven kavels.
Sedert 25 oktober 2017 liggen des betreffende erfpachtovereenkomsten bij de notaris mr. T.R. Johnson ter verlijding. Inmiddels is de termijn van de erfpachtovereenkomsten verlopen en heeft de verlijding van de notariële akten niet plaatsgevonden door de nalatige houding van het Land.
OEC&S heeft alle baat en belang bij een spoedige levering van de rechten van erfpacht op des betreffende kavels gelegen te [plaats], en verzoekt u, het Land, vriendelijk, doch dringend, de termijn van deze genoemde overeenkomsten te verlengen en mede te werken tot de verlijding van de des betreffende erfpachtakten.
(…).”.
2.16
Bij beschikking van 26 september 2018 heeft het Gerecht het verzoek van Ocean om conservatoir leveringsbeslag te mogen leggen op perceel [adres 1] en perceel [adres 2] afgewezen omdat volgens het Gerecht niet summierlijk was gebleken van aanspraak op uitgifte in erfpacht aan Ocean van die percelen. Tegen die beschikking heeft Ocean hoger beroep ingesteld. Bij beschikking van 22 januari 2019 heeft het Hof de beschikking van het Gerecht bevestigd. In die beschikking staat onder meer het volgende:
“
(…).
(…).
2.5
Het Land heeft verder naar voren gebracht dat sprake zou zijn van zogenoemd afscheidsbeleid. Onderzoek naar door de voormalige Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie in erfpacht uitgegeven domeingronden zou aanleiding hebben gegeven tot nader onderzoek naar onregelmatigheden. Het Land is er vooralsnog echter niet in geslaagd deze onregelmatigheden zodanig te specificeren dat kan worden gezegd dat niet summierlijk van het door Ocean Eco gestelde vorderingsrecht is gebleken.
2.6
De volgende vraag is of voldoende is gebleken dat het beslag nodig is. Naar het oordeel van het Hof is dan niet het geval. Uit hetgeen door partijen in de stukken er ter zitting naar voren is gebracht kan wel worden afgeleid dat het Land zich oriënteert op de mogelijkheden van ontwikkeling van het gebied waar de percelen deel van uitmaken, maar concrete voornemens zijn er niet. Nu het hier overheidsgronden betreft is, hoewel zij niet voor de openbare dienst zijn bestemd, enige mate van terughoudendheid toch op zijn plaats. Van het Land mag worden verwacht dat het zijn verplichtingen, indien die eenmaal vast komen te staan, nakomt. Als de situatie wijzigt kan opnieuw een verzoek tot conservatoir beslag worden gedaan.
(…).”.
2.17
De aan (de gemachtigde van) Ocean gerichte email van de in dienst van het Land zijnde juridisch adviseur mr. A. Ellis-Schipper van 22 februari 2019 vermeldt onder meer het volgende:
“
Hierbij wordt namens de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu bevestigd dat hangende de bodemprocedure tussen het Land en Ocean Eco Cleaning het erfpachtperceel in kwestie niet zal worden uitgegeven aan een derde partij.”.
Hierbij wordt namens de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu bevestigd dat hangende de bodemprocedure tussen het Land en Ocean Eco Cleaning het erfpachtperceel in kwestie niet zal worden uitgegeven aan een derde partij.”.
2.18
Het aan (directeur [naam directeur] van) Ocean gerichte schrijven van 11 september 2019 van de Directeur van de Directie Infrastructuur en Planning vermeldt onder meer het volgende:
“
(…).
(…).
Voor wat betreft de huizen gelegen te [adres 1] en [adres 2] bericht ik u, namens de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu, als volgt.
Middels schrijven d.d. 25 mei 2014 hebt u namens uw vennootschap Ocean Eco Cleaning Supplies V.B.A., hierna te noemen Ocean, een verzoek gedaan aan de toenmalige Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie om de woningen gelegen te [adres 1] en [adres 2] in huur te mogen nemen. Volgens uw verklaring zou Ocean de woningen aanwenden voor kantoorruimte en verblijf van haar personeel in verband met werkzaamheden bij de Valero.
In de regel geldt dat voorafgaand aan het ondertekenen van een huurovereenkomst, de woning getaxeerd dient te worden ter vaststelling van de waarde en ter bepaling van o.a. de huurprijs. In het onderhavige geval is deze normale procedure ter zijde geschoven en werd een willekeurig bedrag als borgsom vastgesteld, namelijk Afl. 1.700,-. De woningen zijn vervolgens op 16 september 2014 aan Ocean ter beschikking gesteld middels afgifte van de sleutels aan [naam directeur].
Uiteindelijk tekent Ocean beide huurovereenkomsten op 10 november 2015. Huur over beide percelen was verschuldigd ingaande 1 december 2014 totdat de overeenkomst op rechtsgeldige wijze zou zijn beëindigd. Alhoewel Ocean in het verzoek aan de toenmalige Minister om de woningen in huur te mogen verkrijgen heeft aangegeven deze te willen aanwenden voor een ander doel dan voor woning, zijn in beide overeenkomsten expliciet opgenomen dat deze woningen nimmer voor commerciële doeleinden mochten worden gebezigd en enkel en alleen voor woondoeleinden aan Ocean waren verhuurd.
Ocean deed op 24 januari 2017 een verzoek aan de toenmalige Minister om de in huur zijnde percelen te mogen kopen met aanvullende toestemming om de bestemming van de woningen te (mogen) wijzigen. Conform het toen vigerende beleid, konden huurders na het huren van een perceel in [plaats] pas in aanmerking om te kopen indien zijn 3 jaar van het Land hadden gehuurd.
Op het verzoek van Ocean om de bestemming van de woningen te wijzigen heeft het Land nimmer gereageerd en hiervoor heeft Ocean geen toestemming gekregen.
Ondanks het feit dat de bestemming weke Ocean wenste te gegeven aan de woningen in strijd was met het beleid inzake woningen te [plaats] sluit het Land met Ocean een tweetal erfpachtovereenkomsten op 1 augustus 2017. De waarde van de opstal gelegen te [adres 1] werd vastgesteld op Afl. 79.920,- en de opstal gelegen te [adres 2] op Afl. 93.585,-.
Voordat de erfpachtaktes konden worden verleden zijn alle verkoopprocessen in november 2017 door de huidige minister stopgezet.
DIP heeft een opname verricht van de betreffende percelen en heeft geconstateerd dat Ocean nimmer daadwerkelijk bezit heeft genomen van de gehuurde percelen en dat dientengevolge deze sterk achteruit zijn gegaan en in waarde zijn gedaald.
Conform de informatie waarover het Land thans beschikt is Ocean tenminste 19 maanden achterstallig met het betalen de verschuldigde huurpenningen voor beide percelen. Terwijl Ocean daartoe wel gehouden was conform de huurovereenkomsten.
Behalve de hierboven genoemde wanprestatie acht het Land dat de erfpachtovereenkomsten in casu nietig (in strijd met de openbare orde) zijn. Dit omdat er sprake is van afscheidsbeleid van de toenmalige minister, op grond van de criteria zoals door het gerecht is vastgesteld in een recente rechtszaak. Er is niet alleen gekeken naar de datum van totstandkoming van de overeenkomsten maar ook de wijze waarop deze tot stand zijn gekomen.
In casu verwijs ik naar de volgende constateringen in de totstandkoming van de huurovereenkomsten en de daarna aansluitende erfpachtovereenkomsten.
Opmerkelijk is dat in casu een mondelinge huurovereenkomst is gesloten met Ocean, hetgeen in strijd is met de schriftelijkheidsvereiste ex artikel 23 van Pro de Comptabiliteitsverordening 1089 AB no. 72.
Verder blijkt in dit geval dat Ocean de percelen voor commerciële doeleinden wenste aan te wenden. Ocean heeft verzocht de woningen in huur te willen nemen om aldaar haar kantoor te vestigen in verband met werkzaamheden voor de Valero, terwijl duidelijk uit de daarop aansluitende huurovereenkomsten blijkt dat de woningen enkel en alleen bestemd zijn voor woning en niet voor commerciële doeleinden of verhuur aan derden. De toenmalige Minister, het Management Team DIP en Ocean gaan allemaal hieraan voorbij.
Uiteindelijk duurt het iets meer dan een jaar, nadat de sleutels waren overhandigd aan Ocean, met alle risico’s die daaraan waren verbonden, voordat de schriftelijke huurovereenkomsten door Ocean werden getekend.
Daar komt nog bovenop dat kort voor de verkiezingen, in ieder geval vóór verstrijking van de 3 jaarstermijn na in huur neming, de toenmalige minister in strijd met de richtlijnen die toen werden gehanteerd, een overeenkomst met Ocean sluit voor de verkoop van de 2 opstallen en erfpachtuitgifte van de daaraan verbonden gronden.
Ocean, wetende dat in de vorm waarin de huurovereenkomsten zijn gemaakt nimmer de percelen zou kunnen aanwenden voor commerciële doelen, doet desondanks en verzoek aan de toenmalige Minister om de bestaande opstallen te kopen en de gronden in erfpacht te mogen verkrijgen en als klap op de vuurpijl de bestemming te wijzigen voor commerciële doeleinden.
Het laatste verzoek van Ocean impliceert dat Ocean begreep dat zij met de bestaande huurcontracten geen commerciële activiteiten op de betreffende percelen kon uitvoeren.
Behalve de wijze van het afsluiten van het contract en het onbeslist verzoek op bestemmingswijziging zijn ook de bedongen verkoopprijzen tegen de Comptabiliteitsverordening. Voor wat betreft [adres 1] wordt de prijs van het huis bijgesteld van Afl. 94.900,- naar Afl. 79.920,- een verlaging van Afl. 14.980,- en voor [adres 2] wordt de prijs bijgesteld van Afl. 110.100,- naar Afl. 93.585,- een verlaging van Afl. 16.515,-.
In artikel 28 van Pro de Comptabiliteitsverordening wordt duidelijk aangegeven dat dit als een schenking wordt aangemerkt en dat deze derhalve in de vorm van een Landsverordening dient te geschieden. Aan deze voorwaarde is in casu ook niet voldaan.
In feite heeft Ocean een verkapt commercieel erfpacht-verzoek gedaan. Het Land acht dat onder de huidige stand van zaken in alle redelijkheid nimmer tot een erfpachtovereenkomst zou kunnen zijn gekomen in casu, indien de richtlijnen voor het verkrijgen van een commercieel perceel in acht zouden zijn genomen. Het proces voor het als dan niet toestemming krijgen voor een bestemmingswijziging althans het verkrijgen van een commerciële optie zou eerst moeten zijn doorlopen. Ook de betreffende erfpachtcanons zouden daarop zijn aangepast.
Voor wat betreft de huurovereenkomsten het volgende.
Het Land stelt zich primair op het standpunt dat deze door tijdsverloop zin beëindigd. Voor zover en indien anderszins mocht blijken, dan beroept het Land zich op (buitengerechtelijke) ontbinding op grond van wanprestatie zijnde de onbetaalde huurpenningen. Nog meer subsidiair acht het Land dat ook voor wat betreft de huurovereenkomsten sprake is van nietige overeenkomsten op grond van het hierboven gemelde.
Door het hierboven gemelde stelt het Land zich op het standpunt dat de huurovereenkomst door tijdverloop, althans door ontbinding althans nietigheid, tot een einde is gekomen en dat de erfpachtovereenkomsten nietig zijn.
(…).”.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Ocean vordert dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair
a. het Land beveelt om binnen 96 uur na de betekening van dit vonnis ten overstaan van notaris mr. T.R. Johnson of één van zijn plaatsvervangers, dan wel een andere door Ocean aan te wijzen notaris, zijn medewerking te verlenen aan het passeren van de akte tot het vestigen van een recht van erfpacht ten aanzien van perceel [adres 1] met de daarop gebouwde opstallen en perceel [adres 2] met de daarop gebouwde opstallen;
b bepaalt dat het Land ten behoeve van Ocean een dwangsom verbeurt van Afl. 5.000,-- per dag of deel daarvan dat hij dat bevel niet opvolgt;
c. ten opzichte van voormelde vorderingen enige andere juist voorkomende beslissing neemt;
d. het Land veroordeelt in de proceskosten waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de 14de dag na de uitspraak van dit vonnis;
subsidiair
e. het Land beveelt om binnen 96 uur na de betekening van dit vonnis en tegen betaling door Ocean aan het Land van Afl. 31.495,-- ten overstaan van notaris mr. T.R. Johnson of één van zijn plaatsvervangers, dan wel een andere door Ocean aan te wijzen notaris, zijn medewerking te verlenen aan het passeren van de akte tot het vestigen van een recht van erfpacht ten aanzien van perceel [adres 1] met de daarop gebouwde opstallen en perceel [adres 2] met de daarop gebouwde opstallen;
f. bepaalt dat het Land ten behoeve van Ocean een dwangsom verbeurt van Afl. 5.000,-- per dag of deel daarvan dat hij dat bevel niet opvolgt;
g. bepaalt dat dit vonnis zonodig op de voet van het tweede lid van artikel 3:300 BW Pro in de plaats treedt van de notariële aktes tot vestiging van de erfpachtrechten, indien het Land niet binnen 15 dagen aan het onder e. gevorderde bevel voldoet;
h. ten opzichte van voormelde subsidiaire vorderingen enige andere juist voorkomende beslissing neemt;
i. het Land veroordeelt in de proceskosten waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de 14de dag na de uitspraak van dit vonnis.
3.2
Het Land voert verweer en concludeert tot afwijzing van het door Ocean verzochte, kosten rechtens.
in reconventie
3.3
Het Land vordert dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat de tussen het Land en Ocean gesloten erfpachtovereenkomsten nietig zijn en dat het land niet gehouden is die overeenkomsten na te komen;
II. Ocean veroordeelt in de proceskosten.
3.4
Ocean voert verweer en concludeert tot afwijzing van het door het Land verzochte en tot uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van het Land in de proceskosten.
in conventie en in reconventie
3.5
Voorzover van belang voor de uitkomst van deze procedure worden de stellingen van partijen hierna besproken.
4.DE BEOORDELING
4.1
De aard van de vorderingen in conventie en in reconventie en de daaraan door partijen ten gronde gelegde stellingen en daartegen opgeworpen weren brengen met zich dat die vorderingen, stellingen en weren gezamenlijk kunnen worden besproken.
4.2
In zijn conclusie na antwoord in conventie onder randnummer 27. verwijst het Land naar het hiervoor onder 2.18 geciteerd weergegeven aan Ocean gerichte schrijven van
11 september 2019 van de Directeur van de Directie Infrastructuur en Planning en stelt dat om de in dat schrijven vermelde redenen onder meer geen sprake meer kan zijn van erfpachtovereenkomsten tussen het Land en Ocean. Eén van de standpunten van het Land dienaangaande is dat Ocean de facto een verkapt commercieel erfpacht-verzoek heeft gedaan, terwijl voor de verkrijging van een perceel domeingrond in erfpacht met commerciële bestemming eerst de daartoe vereiste optieprocedure moet worden doorlopen en dat voor een aldus in erfpacht verkregen perceel (met commerciële bestemming dus) jaarlijks - zo het Gerecht begrijpt - een veel hogere dan de thans tussen het Land en Ocean overeengekomen canon moet worden betaald. Die stelling of dat standpunt van het Land heeft Ocean niet of in elk geval onvoldoende onderbouwd bestreden, en staat daarom vast. Dit één en ander klemt temeer omdat uit het hiervoor onder 2.5 vermelde aan de Minister gerichte verzoek van Ocean van 24 januari 2017 tot koop van de woningen [adres 1] en [adres 2] blijkt dat zij het plan had opgevat om die te slopen en daarvoor in de plaats een appartementencomplex ten behoeve van het toerisme en stafpersoneel van de raffinaderij te realiseren. Dit één en ander klemt verder temeer omdat de ware insteek van Ocean met de verkrijging van bedoelde percelen mede blijkt uit haar hiervoor onder 2.12.1 aan de demissionaire Minister gerichte verzoek tot wijzing van de in de erfpachtovereenkomsten omschreven bestemming naar de bestemming commercieel.
4.3
In het licht van voormelde vaststaande omstandigheden stelt Ocean dat zij zich zal houden aan de in de erfpachtovereenkomsten omschreven bestemming door de huidige op de percelen staande woningen [adres 1] en [adres 2] te slopen en aldaar nieuwe woonhuizen op te trekken en te hebben in geval het Land niet bereid is in te stemmen met een wijziging van die in de erfpachtovereenkomsten omschreven bestemming naar de bestemming commercieel voor het aldaar kunnen bouwen en verhuren aan derden van appartementen/condominiums. Die stelling kan Ocean niet baten, omdat alsdan evenzeer sprake is van commercieel gebruik van de percelen door de nieuw op te trekken woningen te verhuren of te verkopen aan derden nu het eenmaal zo is dat uit de aard van het beestje (lees hier: de rechtspersoonlijkheid van Ocean) volgt dat Ocean de door haar nieuw te bouwen woningen niet zelf kan bewonen en ook niet voor eigen gebruik kan/mag inrichten als bijvoorbeeld kantoor. Met betrekking tot bedoelde percelen was en blijft naar het oordeel van het Gerecht sprake van (beoogd) commercieel gebruik daarvan door Ocean.
4.4
Wat betref het antwoord op de vraag of uit vorenstaande kan worden afgeleid dat ter zake van de totstandkoming van de tussen partijen gesloten erfpachtovereenkomsten sprake is van zogenoemd afscheidsbeleid van de demissionaire Minister wordt het volgende overwogen. Daarbij wordt vooropgesteld dat onder voormeld afscheidsbeleid onder meer wordt verstaan dat niet lang voor een wisseling van in dit geval de Arubaanse regering inhoudelijk twijfelachtige besluiten worden genomen met als kennelijk motief het volgend bestuur, waarvan mag worden aangenomen dat het een dergelijk besluit niet zou nemen, voor een voldongen feit te stellen met alle consequenties van dien voor de schaarse Arubaanse openbare goederen en middelen. Dergelijke misstanden doen zich helaas ook hier te lande met enige regelmaat voor en brengen mee dat in voorkomende gevallen, mede gelet op de kleinschaligheid van de Arubaanse gemeenschap, in het algemeen belang een inhoudelijke rechterlijke controle op onder meer zuiverheid van oogmerk een extra accent dient te krijgen. Bij dit alles heeft te gelden dat ook naar het ongeschreven recht van Aruba het een nog zittend bestuur past, nadat de kiezer heeft gesproken en een nieuw bestuur van andere signatuur op het punt staat aan te treden, een zekere mate van terughoudendheid te betrachten ten aanzien van te nemen besluiten. Dit geldt temeer als het gaat om, zoals in casu, een niet urgente aangelegenheid die kon wachten op afhandeling door het opvolgend (missionaire) bestuur.
4.5
Het Hof heeft in rechtsoverweging 2.5 van zijn hiervoor onder 2.16 omschreven (beslag)beschikking overwogen dat bij de toenmalige stand van zaken het Land er vooralsnog niet in was geslaagd onregelmatigheden te specificeren waaruit zou kunnen blijken dat met betrekking tot de tussen partijen overeengekomen erfpachtovereenkomsten sprake is van afscheidsbeleid van de demissionaire Minister. Naar het oordeel van het Gerecht is het Land daar nu wel in geslaagd.
4.6
De hiervoor onder 4.2 vaststaande omstandigheden in verbinding met het onder 4.3 neergelegde oordeel van het Gerecht in verdere verbinding met het in het hiervoor onder 4.2 vermelde schrijven neergelegde onbestreden standpunt van het Land, dat het opvolgend bestuur in alle redelijkheid nooit tot de met Ocean gesloten erfpachtovereenkomsten zou zijn gekomen, indien de richtlijnen voor het verkrijgen van een commercieel perceel in acht zouden zijn genomen, brengen met zich dat naar het oordeel van het Gerecht sprake is van een vlak voor de bestuurswisseling door de demissionaire Minister genomen twijfelachtige/onbegrijpelijke beslissing door erfpachtovereenkomsten met Ocean aan te gaan zoals hij dat heeft gedaan (zonder de richtlijnen voor het in erfpacht verkrijgen van domeingrond met commerciële bestemming in acht te nemen dus, terwijl dat wel had moeten gebeuren). Die rechtshandeling van de demissionaire Minister aangaande schaarse openbare goederen (lees: domeingronden) en middelen (lees: mis te lopen commerciële canon) levert een zodanige inbreuk op de fundamentele beginselen van de Arubaanse rechtsorde en deugdelijkheid van bestuur op dat nietigheid daarvan op grond van het eerste lid van artikel 3.40 BW zonder meer op zijn plaats is. Het opvolgend bestuur van het bestuur waar de demissionaire Minister deel van uitmaakte wordt naar het oordeel van het Gerecht zonder die sanctie onaanvaardbaar belemmerd in het in vrijheid kunnen uitoefenen van zijn publieke taak met betrekking tot de percelen [adres 1] en [adres 2].
4.7
De overtuiging dat te dezen sprake is van ontoelaatbaar afscheidsbeleid van de demissionaire Minister heeft Gerecht mede bekomen op grond van de omstandigheid dat is gebleken dat Ocean op 25 oktober 2017 (twee dagen na de totstandkoming van de erfpachtovereenkomsten dus) het hiervoor onder 2.12.1 omschreven verzoek richt aan de demissionaire Minister tot wijziging van de in die overeenkomsten omschreven bestemming naar de bestemming commercieel nog diezelfde dag heeft voorzien van zijn aan het Managementteam gerichte van enige motivering gespeende krabbel: “
dezerzijds geen bezwaar gaarne uw medewerking”. Die handelwijze van de demissionaire Minister is zonder nadere doch ontbrekende uitleg meer dan twijfelachtig/onbegrijpelijk. Dit temeer gelet op (1) de ongekende snelheid van de onderhavige beslissing van de demissionaire Minister terwijl anderen normaliter maanden zo niet jaren op een dergelijke beslissing moeten wachten en (2) de omstandigheid dat is gesteld noch gebleken dat aan die beslissing in het kader van de ook door de demissionaire Minister te betrachten zorgvuldigheid enig ambtelijk onderzoek en/of advies is voorafgegaan.
dezerzijds geen bezwaar gaarne uw medewerking”. Die handelwijze van de demissionaire Minister is zonder nadere doch ontbrekende uitleg meer dan twijfelachtig/onbegrijpelijk. Dit temeer gelet op (1) de ongekende snelheid van de onderhavige beslissing van de demissionaire Minister terwijl anderen normaliter maanden zo niet jaren op een dergelijke beslissing moeten wachten en (2) de omstandigheid dat is gesteld noch gebleken dat aan die beslissing in het kader van de ook door de demissionaire Minister te betrachten zorgvuldigheid enig ambtelijk onderzoek en/of advies is voorafgegaan.
4.8
Nu bedoelde rechtshandelingen van de demissionaire Minister naar hun inhoud en/of strekking in strijd zijn met de openbare orde en daarom nietig zijn delen de tussen partijen gesloten erfpachtovereenkomsten in dat lot. Dat betekent dat de op die overeenkomsten gestoelde conventionele vorderingen van Ocean zullen worden afgewezen, en dat de reconventionele vordering van het Land zal worden toegewezen als na te melden, waaruit volgt dat er geen verplichting meer bestaat voor het Land tot nakoming zoals beoogd door Ocean. Bij die stand van zaken behoeven alle overige stellingen van partijen - wat van de inhoud daarvan ook zijn - geen (verdere) bespreking.
4.9
Ocean zal, als de in telkens in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de conventionele en reconventionele proceskosten van het Land, tot aan deze uitspraak in beide zaken begroot op nihil omdat het Land in deze procedures niet werd bijgestaan door een daartoe door het Hof toegelaten professioneel optredende rechtsbijstandverlener.
4.1
Ter overvloede wordt in het licht van de nietig geoordeelde erfpachtovereenkomsten ter zake van de overigens eveneens op onbegrijpelijke wijze tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomsten nog overwogen dat die door ommekomst van de overeengekomen duur daarvan (3 jaren) in verbinding met de omstandigheid dat is gesteld noch gebleken dat Ocean voor die ommekomst geen verlenging van die overeenkomsten heeft verzocht zonder opzegging daarvan zijdens het Land van rechtswege zijn geëindigd op 1 december 2017 (zie in dit verband het toen geldende artikel 7A:1587 BW in verbinding met het toen geldende tweede lid van artikel 10 van Pro de Huurcommissieverordening).
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
in conventie
-wijst af het door Ocean verzochte;
-veroordeelt Ocean in de conventionele proceskosten gevallen aan de zijde van het Land, tot aan deze uitspraak begroot op nihil;
in reconventie
-verklaart voor recht dat de hiervoor onder 2.10 en 2.11.1 vermelde tussen partijen gesloten erfpachtovereenkomsten nietig zijn;
-veroordeelt Ocean in de reconventionele proceskosten gevallen aan de zijde van het Land, tot aan deze uitspraak eveneens begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 3 november 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.