Uitspraak
Vonnis van 25 augustus 2021
Behorend bij A.R. no. AUA201901075
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS in de hoofdzaak van:
de vennootschap naar vreemd recht
ATLANTICO DEVELOPMENT INC.,
ATLANTICO DEVELOPMENT INC.,
gevestigd in Anguilla, voor deze zaak gedomicilieerd ten kantore van haar hierna genoemde in Aruba gevestigde advocaat;
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna ook te noemen: Atlantico,
gemachtigde: de advocaat mr. P.C.R. Brown,
tegen:
DE COOPERATIEVE VERENIGING CARIBBEAN PALM VILLAGE RESORTS,
gevestigd in Aruba,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna ook te noemen: CPV,
gemachtigde: de advocaat mr. R.A. Wix.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure tot 20 november 2019 blijkt uit het vonnis in het incident tot zekerheidstelling van dit Gerecht van die datum. Het verdere verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:
-de door Atlantico op 11 december 2019 genomen akte houdende haar met betalingsbewijs onderbouwde verklaring dat zij op 20 november 2019 de zekerheid heeft gesteld waartoe zij was bij voormeld vonnis was veroordeeld;
-de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties;
-de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie, met producties;
-de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie, met producties;
-de akte uitlating producties in conventie, tevens houdende de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.DE FEITEN
in conventie en in reconventie
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
2.2
Atlantico heeft in 2007 een viertal in Aruba te Noord gelegen percelen onbebouwde grond gekocht. Van die percelen maakt deel uit het perceel kadastraal bekend als Tweede Afdeling, Sectie C nummer 311 (hierna: het perceel). Tegenover het perceel, aan de andere kant van de weg van Noord naar [naam perceel], is CPV gelegen. Aldaar, te [adres perceel], exploiteert CPV vanaf 1986 een timeshare resort van 170 kamers.
2.3
Op enig voor voormelde koop gelegen moment heeft CPV een deel van het perceel uitgezet als parkeerplaats en als zodanig in gebruik genomen (hierna: de parkeerplaats). Op enig in het verleden gelegen moment heeft CPV aan de noordzijde van de parkeerplaats een aantal betonnen paaltjes van ongeveer één meter hoog geplaatst. Op enig in het verleden gelegen moment heeft CPV verder aan de oost-, west- en zuidzijde van de parkeerplaats een vrijwel met het maaiveld gelijk van niveau zijnde betonnen rand geplaatst (zie voor dit alles productie 1, 2, 3 en 4 bij de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van CPV). Wanneer nodig heeft CPV de parkeerplaats met granito laten aanvullen, en zij heeft de parkeerplaats al dan niet geheel ontdaan en vrijgehouden van onkruid.
2.4
In mei 2018 heeft Atlantico voormelde vier percelen, waaronder begrepen het perceel, voorwaardelijk verkocht aan een derde. De voltooiing van de koop van de percelen en de onbezwaarde levering daarvan is afhankelijk gesteld van de vervulling van drie voorwaarden. Twee daarvan zijn inmiddels vervuld, maar de derde niet. De derde nog te vervullen voorwaarde houdt in dat Atlantico moet zorgdragen voor een door CPV ondertekende verklaring dat zij geen enkele aanspraak maakt op het perceel of enig deel daarvan en dat zij afstand doet van alle rechten of aanspraken daarop.
2.5
Per email van 11 juni 2018 nam de makelaar van Atlantico namens haar contact op met [naam van GM], General Manager van CPV (hierna ook: [GM]), om haar in te lichten dat de percelen waren verkocht en dat CPV geen gebruik meer kon maken van de parkeerplaats aan de overkant van de weg. De op diezelfde datum per email naar die makelaar verzonden reactie van [GM] vermeldt onder meer het volgende:
“
(…).
(…).
Thank you for your email and informing us (…) that the property across CPVR has been sold and that on one can park on that piece of land.”.
2.6
De gemachtigde van Atlantico heeft in het licht van voormelde emailwisseling op 22 oktober 2018 een email verzonden naar [GM] met daaraan gehecht een door het bestuur van CPV te ondertekenen afstandsverklaring met betrekking tot het perceel
2.7
Op 22 november 2018 liet mr. G. de Hoogd, als zijnde bestuurslid van CPV, Atlantico weten dat CPV geen afstand zou doen van haar rechten met betrekking tot het perceel en dat zij de door Atlantico toegestuurde door CPV te ondertekenen afstandsverklaring daarom niet zou ondertekenen.
2.8
Bij deurwaarderexploot op 17 december 2018 aan CPV betekende brief van Atlantico heeft Atlantico CPV gesommeerd het perceel te ontruimen en heeft Atlantico de door CPV gepretendeerde rechten, meer in het bijzonder het bezit van het perceel, betwist en ontkend. Atlantico heeft CPV bij die brief tevens aangezegd dat de toegang tot het perceel na 31 december 2018 zou worden afgesloten.
2.9
Bij email van 14 maart 2019 heeft (de gemachtigde van) CPV aan Atlantico te kennen gegeven dat CPV nog altijd meent dat zij met betrekking tot de parkeerplaats een eigendomsrecht althans een recht van erfdienstbaarheid heeft verkregen, en dat CPV in het licht daarvan de toegang tot de parkeerplaats eist.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
in conventie
3.1
Atlantico vordert dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. voor recht verklaart dat CPV geen recht van eigendom, erfdienstbaarheid of enig ander zakelijk recht heeft op enig deel van het perceel;
b. zo nodig CPV beveelt om het perceel te ontruimen en ontruimd te houden met machtiging van Atlantico om, indien CPV dat perceel niet vrijwillig ontruimd, zelf die ontruiming te bewerkstelligen desnoods met behulp van de sterke arm;
c. bepaalt dat CPV ten behoeve van Atlantico een dwangsom verbeurt van
Afl. 2.500,-- voor iedere dag of deel daarvan dat zij voormeld bevel niet opvolgt;
d. CPV veroordeelt in de proceskosten gevallen aan de zijde van Atlantico.
3.2
CPV voert verweer en concludeert tot afwijzing van het door Atlantico verzochte en tot uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Atlantico in de proceskosten.
in reconventie
3.3
CPV vordert dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair
i. voor recht verklaart dat CPV rechthebbende (in de zin van eigenaar) is op dat deel van het perceel waarop CPV een parkeerplaats heeft aangelegd, nader gespecificeerd in productie 5 bij haar conclusie van eis in reconventie;
subsidiair
ii. voor recht verklaart dat CPV rechthebbende is op een recht van erfdienstbaarheid op dat deel van het perceel waarop CPV een parkeerplaats heeft aangelegd, nader gespecificeerd in productie 5 bij haar conclusie van eis in reconventie, op grond waarvan CPV gerechtigd is om dat gedeelte van het perceel te gebruiken als parkeerplaats voor (1) zichzelf, (2) voor haar gasten, (3) voor haar bezoekers in de ruimste zin des woord en voor (4) haar werknemers;
primair en subsidiair
iii. Atlantico veroordeelt in de proceskosten van CPV.
3.4
Atlantico voert verweer en concludeert tot afwijzing van het door CPV verzochte en tot veroordeling van CPV in de proceskosten.
in conventie en in reconventie
3.5
Voorzover van belang voor de uitspraak worden de stellingen van partijen hierna besproken.
4.DE BEOORDELING
in conventie en in reconventie
4.1
De aard van de vorderingen in conventie en die in reconventie en de daaraan door partijen ten gronde gelegde stellingen brengen mee dat die vorderingen en stellingen gelijktijdig besproken kunnen worden.
4.2
De centraal in dit geschil te beantwoorden vraag is of CPV op de voet van het eerste lid van artikel 3:105 BW Pro in verbinding met artikel 3:306 BW Pro door extinctieve/bevrijdende verjaring de parkeerplaats in eigendom heeft verkregen danwel het recht van erfdienstbaarheid op de parkeerplaats heeft verkregen, zoals door CPV gesteld en door Atlantico gemotiveerd bestreden. Tegen die achtergrond overweegt het Gerecht als volgt.
4.3
CPV stelt dat zij de parkeerplaats al in 1986 voor eigen gebruik feitelijk in bezit heeft genomen, met name als parkeerplaats voor haar werknemers, haar gasten en haar bezoekers. Verder stelt CPV dat gedurende alle jaren dat zij de parkeerplaats in gebruik heeft die was voorzien van borden, maar dat dit thans niet langer het geval is. In het licht van die door Atlantico bestreden stellingen staat in elk geval vast dat CPV de parkeerplaats in 1986 op het perceel heeft uitgezet en in gebruik heeft genomen, op enig moment heeft voorzien van een aantal betonnen paaltjes en een betonnen rand zoals hiervoor omschreven onder 2.3, alsmede dat zij de parkeerplaats steeds - zo nodig - heeft aangevuld met granito en al dan niet geheel heeft ontdaan van onkruid.
4.4.1
Ter zake van de primaire vraag of CPV door extinctieve/bevrijdende verjaring de parkeerplaats in eigendom heeft verkregen zoals door haar gesteld wordt in het licht van vorenstaande het volgende overwogen.
4.4.2
Gesteld noch is gebleken dat het aanbrengen door of vanwege CPV van voormelde betonnen paaltjes, betonnen rand en granito reeds in 1986 heeft plaatsgevonden, maar zelfs als veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat dit en het al dan niet geheel vrijhouden van de parkeerplaats van onkruid wel het geval is, heeft het volgende te gelden. Om het voor extinctieve verjaring vereiste bezit van CPV van de parkeerplaats vanaf 1986 te kunnen aannemen is vereist dat de (ononderbroken) machtsuitoefening door CPV vanaf toen zodanig was dat naar verkeersopvattingen het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet is gegaan. Het antwoord op de vraag of dat te dezen het geval is wordt bepaald naar verkeersopvatting en op grond van uiterlijke kenmerken. Dit betreft een objectieve maatstaf, waarbij het primair aankomt op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een ondubbelzinnige wilsuiting kan worden afgeleid om als bezitter van in dit geval de parkeerplaats op te treden. Daarvan is van het oordeel van het Gerecht geen of in onvoldoende mate sprake.
4.4.3
Het enkele in gebruik nemen door CPV van bedoeld deel van het perceel (de parkeerplaats dus) ten einde dat te gebruiken als parkeerplaats voor haar werknemers, haar gasten en haar bezoekers alsmede het aldaar aanbrengen van bedoelde niet aan CPV te linken paaltjes, betonnen rand en granito en het al dan niet geheel vrijhouden van onkruid van de parkeerplaats zijn zonder meer nog geen uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een ondubbelzinnige wilsuiting kan worden afgeleid om als bezitter van de parkeerplaats op te treden . Dit klemt temeer omdat het gebruik door werknemers en/of gasten en/of bezoekers van CPV niet kan worden aangemerkt als een bezitsdaad van CPV zelf. Dat zou wellicht anders zijn als CPV bij de parkeerplaats borden had geplaatst vanaf in elk geval 1986 tot en met 2006 met daarop bijvoorbeeld een tekst als: “This parking lot is owned by Caribbean Palm Village and is only accessible for its employees, guests and visitors.”. Dit temeer omdat de parkeerplaats niet grenst aan het perceel waarop het gebouw van CPV zich bevindt maar aan de overkant van een drukke verkeersweg, en derhalve voor het gezicht geen deel uitmaakt van dat perceel. CPV stelt weliswaar dat alle jaren dat zij de parkeerplaats in gebruik heeft die was voorzien van borden, maar zij stelt niet wat voor borden dat precies waren. Met name heeft CPV niet gesteld dat zij - en dat is te dezen van doorslaggevend belang - borden bij de parkeerplaats heeft geplaatst en geplaatst heeft gehouden in de hiervoor omschreven zin of anderszins vanaf 1986 voortdurend met borden kenbaar heeft gemaakt dat de parkeerplaats uitsluitend toegankelijk was voor gasten en/of medewerkers en/of bezoekers van CPV.
4.4.4
Vorenstaande brengt met zich dat de hiervoor onder 4.4.1 geformuleerde vraag ontkennend moet worden beantwoord. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die dat anders maken.
4.5.1
Ter zake van de subsidiaire vraag of CPV door extinctieve/bevrijdende verjaring een recht van erfdienstbaarheid (in de zin van een zakelijk gebruiksrecht) heeft verkregen op dat deel van het perceel waarop zij een parkeerplaats heeft aangelegd in de hiervoor onder 2.3 omschreven zin wordt het volgende overwogen.
4.5.2
Indien veronderstellende wijs de juistheid wordt aangenomen van de al dan niet impliciete stelling van CPV dat zij bezitter is geworden van een erfdienstbaarheid (in de zin van een zakelijk gebruiksrecht) op dat deel van het perceel dat zij in 1986 als parkeerplaats in gebruik heeft genomen heeft het volgende te gelden.
4.5.3
Onder het voor 1 januari 2002 in Aruba geldende recht (hierna: BW-oud of oud recht) was voor de verkrijging van erfdienstbaarheden door verjaring onder meer vereist het voortdurend en onafgebroken niet dubbelzinnig bezit daarvan. Bezit van onder meer niet voortdurende erfdienstbaarheden was krachtens oud recht niet mogelijk [1] . Als voortdurende erfdienstbaarheden werden krachtens oud recht aangenomen erfdienstbaarheden voor de uitoefening waarvan geen menselijke activiteit, die betrekking moest hebben op de rechtstreekse uitoefening van de erfdienstbaarheid, nodig is. Zo werd ten tijde van BW-oud de thans krachtens het vanaf 1 januari 2002 in Aruba geldende Burgerlijk Wetboek wel mogelijke erfdienstbaarheid van weg gezien als een niet voortdurende erfdienstbaarheid, omdat er menselijke activiteit (het rijden met bijvoorbeeld een auto op de betreffende weg) voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid nodig is. Naar het oordeel van het Gerecht geldt mutatis mutandis hetzelfde voor de voor 1 januari 2002 gelegen periode dat CVP de parkeerplaats in gebruik had genomen. Tot 1 januari 2002 kon CPV krachtens het toen geldende oud recht geen bezitter zijn van een erfdienstbaarheid (in de zin van een zakelijk gebruiksrecht) op dat deel van het perceel dat zij in 1986 als parkeerplaats in gebruik heeft genomen, omdat er menselijke activiteit (het door mensen parkeren van auto’s) voor de uitoefening van die erfdienstbaarheid nodig is.
4.5.4
Vorenstaande brengt mee dat het door CPV gestelde bezit in de hiervoor onder rechtsoverweging 4.5.2 omschreven zin eerst is aangevangen en eerst kon aanvangen op 1 januari 2002, terwijl uit de aard van dat bezit en uit de stellingen van CPV volgt dat geen sprake was/is van bezit te goeder trouw. Dit één en ander en ook vaste rechtspraak op dit punt brengen met zich dat de verjaringstermijn ex artikel 3:306 BW Pro van 20 jaren voor het krachtens artikel 3:105 BW Pro in eigendom verkrijgen door CPV van bedoelde erfdienstbaarheid eerst kon aanvangen op 1 januari 2002 en derhalve eerst tot bevrijdende verjaring kan leiden op 1 januari 2022.
4.5.5
Vorenstaande en de omstandigheid dat de datum van 1 januari 2022 in de toekomst is gelegen brengen reeds met zich dat de stelling van CPV, dat zij door bevrijdende verjaring in de zin van artikel 3:105 BW Pro in verbinding met artikel 3:306 BW Pro in 2006 of op enig ander moment rechthebbende is geworden van de door haar bedoelde erfdienstbaarheid (in de zin van een zakelijk gebruiksrecht) op dat deel van het perceel dat zij in 1986 als parkeerplaats in gebruik heeft genomen, niet juist is en daarom wordt verworpen.
4.6
De algehele slotsom luidt dat de conventionele vorderingen van Atlantico zullen worden toegewezen als na te melden, de reconventionele vorderingen van CPV zullen worden afgewezen, en dat alle overige stellingen van partijen - wat van de inhoud daarvan ook zij - onbesproken kunnen blijven. Hierbij wordt nog overwogen dat de door Atlantico verzochte machtiging om de parkeerplaats/het perceel zelf te doen ontruimen indien CPV niet vrijwillig tot ontruiming overgaat niet zal worden gegeven, omdat onvrijwillige ontruiming krachtens dit vonnis het exclusieve terrein/werk is van de deurwaarder.
4.7
Dwangsommen zullen gematigd en gemaximeerd worden opgelegd aan CPV, nu ook daarvan voldoende stimulans uitgaat naar CPV toe tot nakoming van dit vonnis.
4.8
CPV zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de conventionele en reconventionele proceskosten gevallen aan de zijde van Atlantico. In conventie worden die kosten tot aan deze uitspraak begroot op (450,-- + 214,75 =) Afl. 664,75 aan verschotten (griffiegeld en oproepkosten) en Afl. 3.125,-- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten, tarief 5 ad Afl. 1.250,-- per punt). In reconventie worden die kosten tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 2.500,-- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten, tarief 5).
4.9
Zo CPV al sinds 1 januari 2002 bezitter is van bedoelde erfdienstbaarheid van parkeerplaats zoals door haar impliciet gesteld en door Atlantico gemotiveerd besproken wordt ten overvloede nog overwogen dat de op 3 april 2019 ter griffie ingediende en op 16 april 2019 aan CPV betekende conventionele vorderingen van Atlantico een eventuele lopende verjaringstermijn als bedoeld in artikel 3:306 BW Pro hebben doen stuiten, waardoor die verjaringstermijn opnieuw is aangevangen op 16 april 2019 en te dezen eerst tot de door CPV beoogde bevrijdende verjaring zou kunnen leiden op 16 april 2039.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
in conventie
-verklaart voor recht dat CPV geen recht van eigendom, erfdienstbaarheid of enig ander zakelijk recht heeft op (enig deel van) het perceel;
-beveelt CPV het aan Atlantico in eigendom toebehorende perceel (waaronder begrepen de parkeerplaats dus) binnen 7 dagen na de betekening aan CPV van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle personen en/of goederen die zich aldaar van harentwege bevinden en vervolgens dat perceel ontruimd te houden;
-bepaalt dat CPV ten behoeve van Atlantico een onmiddellijk opeisbare dwangsom verbeurt van Afl. 1.000,-- voor iedere dag of deel daarvan dat zij voormeld bevel niet opvolgt, met dien verstande dat CPV te dezen maximaal Afl. 100.000,-- aan dwangsommen kan verbeuren;
-veroordeelt CPV in de conventionele proceskosten gevallen aan de zijde van Atlantico, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 3.789,75;
-verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
-wijst af het meer of anders door Atlantico verzochte;
in reconventie
-wijst af het door CPV verzochte;
-veroordeelt CPV in de reconventionele proceskosten gevallen aan de zijde van Atlantico, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 2.500,--.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 25 augustus 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.
Datum uitspraak: 25 augustus 2021
Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
Zaaknummer: AR nr. AUA201901075
Inhoudsindicatie: civiel, perceel ontruimen, rechthebbende op een recht van erfdienstbaarheid, rechthebbende (in de zin van eigenaar), extinctieve/bevrijdende verjaring parkeerplaats in eigendom verkregen danwel het recht van erfdienstbaarheid op de parkeerplaats verkregen.
Formele relaties (optioneel):
Rechtsgebieden: Civiel
Rechter: mr. A.H.M. van de Leur
Bijzondere kenmerken: