Uitspraak
Vonnis van 4 december 2019
Behorend bij A.R. nr. AUA201801211
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
FLOW REALTY N.V.,
gevestigd in Aruba,
hierna ook te noemen: eiseres,
gemachtigden: de advocaten mrs. R.C. Samuels en M.A. Ellis-Schipper,
tegen:
de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CHRYSANTE MANAGEMENT V.B.A.,
gevestigd in Aruba,
hierna ook te noemen: gedaagde,
gemachtigde: de advocaat mr. M.G.A. Baiz.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 mei 2019;
- de comparitie van partijen op 3 juli 2019, waaruit blijkt dat zijn verschenen eiseres bij haar gemachtigde mr. Samuels en gedaagde bijgestaan door haar gemachtigde, alsmede de heer [naam directeur] (directeur);
- de akte uitlating regeling van 29 augustus 2019 van eiseres, waaruit blijkt dat partijen geen minnelijke regeling hebben getroffen.
1.2
De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
In de tussen partijen geldende Letter of Intent van 31 december 2016 staat, voor zover van belang:
“
(…) Buyer(GEA: eiseres)
wishes to purchase the Shares of the Company or the Shares of Seller(GEA: gedaagde)
in order to indirectly purchase the Shares of the Company / Navarra with the sole purpose to purchase the abovementioned Real Estate and permits, concessions through buying a clean N.V. with tenants in place except for Gercolux Enterprises N.V.(GEA: door partijen wordt bedoeld Dontom)
which shall be evicted by Seller(s); and inside of premises empty for lease to new tenants
(…) Buyer(GEA: eiseres)
wishes to purchase the Shares of the Company or the Shares of Seller(GEA: gedaagde)
in order to indirectly purchase the Shares of the Company / Navarra with the sole purpose to purchase the abovementioned Real Estate and permits, concessions through buying a clean N.V. with tenants in place except for Gercolux Enterprises N.V.(GEA: door partijen wordt bedoeld Dontom)
which shall be evicted by Seller(s); and inside of premises empty for lease to new tenants
(…)
3. Purchase Price
3.1
The total consideration payable by Buyer for the Shares (the “Purchase Price”) shall be USD 3.950.000,=.
3.2
The Purchase Price is based on the receiving the Company with a clean slate and free of debt and obligations and in good standing with all governmental Authorities especially related to taxes (SIAD),
no employees and with a current rental income of AWG 33.000,- yet with only two tenants in place (eviction of one tenant by and on account of Seller) and deposit of tenant on bank amount of the Company / Navarra (…).”
2.2
In het e-mailbericht van 6 februari 2017 van eiseres aan gedaagde staat, voor zover van belang: “
(…) Flow has from the beginning pointed out to Chrysante the importance of the removal of Tennant Domtom, we kept repeating this requirement in several meetings and emails. (…).“
(…) Flow has from the beginning pointed out to Chrysante the importance of the removal of Tennant Domtom, we kept repeating this requirement in several meetings and emails. (…).“
2.3
In het e-mailbericht van 10 februari 2017 van gedaagde aan eiseres staat, voor zover van belang:
“
(…) The tenant removal was and answer to Rick question was send this morning. Rick confirmed that he will review tomorrow. Also understood from Rick that Flow does not agree with the escrow. I tried several times to get in touch with flow without success to what is acceptable. I am still pending this.
(…) The tenant removal was and answer to Rick question was send this morning. Rick confirmed that he will review tomorrow. Also understood from Rick that Flow does not agree with the escrow. I tried several times to get in touch with flow without success to what is acceptable. I am still pending this.
(…)
T
he tenant removal issue, the escrow and the loan agreement will be handled in a separate letter. (…).”
he tenant removal issue, the escrow and the loan agreement will be handled in a separate letter. (…).”
2.4
Op 13 februari 2017 hebben partijen een
Sales and Purchase Agreement(hierna: de koopovereenkomst) afgesloten, waarbij eiseres alle aandelen van gedaagde in Navarra Properties N.V.(hierna: Navarra) heeft gekocht voor een bedrag van Afl. 3.950.000,-. Van de totale koopsom werd een bedrag van Afl. 350.000,- door gedaagde gefinancieerd.
Sales and Purchase Agreement(hierna: de koopovereenkomst) afgesloten, waarbij eiseres alle aandelen van gedaagde in Navarra Properties N.V.(hierna: Navarra) heeft gekocht voor een bedrag van Afl. 3.950.000,-. Van de totale koopsom werd een bedrag van Afl. 350.000,- door gedaagde gefinancieerd.
2.5
In artikel 3 van de SPA staat, voor zover van belang:
“(…)
the Seller will undertake the termination of the lease agreement of the tenant DomTom Horeca N.V. as per March 31, 2017 from the premises belonging to the Navarra, after signing of this agreement, where by Purchaser will provide renovation an reconstruction plans to Seller, if so required, within one month after date of transfer of the Shares of the Company. For clarity and completeness sake, parties refer to emails of 11 February 2017. The tenant will have to be removed within 12 months after 31 March 2017, without any extension possible, in which case (being that in case tenants has indeed been removed or evicted or terminated in mentioned 12 months) Purchaser will not claim any damages.”
the Seller will undertake the termination of the lease agreement of the tenant DomTom Horeca N.V. as per March 31, 2017 from the premises belonging to the Navarra, after signing of this agreement, where by Purchaser will provide renovation an reconstruction plans to Seller, if so required, within one month after date of transfer of the Shares of the Company. For clarity and completeness sake, parties refer to emails of 11 February 2017. The tenant will have to be removed within 12 months after 31 March 2017, without any extension possible, in which case (being that in case tenants has indeed been removed or evicted or terminated in mentioned 12 months) Purchaser will not claim any damages.”
2.6
Op 15 februari 2017 werden de aandelen van Navarra aan eiseres geleverd en werd de directie daarover medegedeeld.
2.7
Op 15 februari 2017 is tussen partijen een geldleningsovereenkomst afgesloten, waarbij partijen hebben afgesproken dat eiseres een bedrag van $30.000,- onder zich zal houden als borg in verband met de beëindiging van de huurovereenkomst van Dontom Horeca N.V. (hierna: Dontom).
2.8
Bij notariële akte van 17 februari 2017 werd ten behoeve van gedaagde een recht van hypotheek gevestigd op de onroerende zaken van Navarra, plaatselijk bekend als Eerste Afdeling Sectie B nummer 1168 en Eerste Afdeling Sectie B nummer 1170. Dit recht van hypotheek betreft een tweede hypotheek en strekt ter zekerheid van het door eiseres geleende bedrag van $ 350.000,-.
2.9
Bij beschikking van 30 januari 2018 behorend bij E.J. 1755/AUA201702048 heeft het Gerecht Navarra niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek om onder meer haar alsnog toestemming te geven de huurovereenkomst met Dontom op te zeggen.
2.1
Op 28 februari 2018 heeft eiseres ten laste van gedaagde conservatoir beslag gelegd onder zichzelf, na verkregen verlof daartoe van het Gerecht op 27 februari 2018.
2.11
In het e-mailbericht van 16 maart 2018 van gedaagde aan eiseres staat, voor zover van belang:
“
(...) Finally, it can be inferred from the documents received by the Bailiff, that Flow believes it has the right to claim more damage than the agreed US$ 30.000.00 that would be held in escrow, for the undertaking of the termination of the lease agreement with the tenant. Chrysante disagrees with such belief held by Flow. That can’t be derived from any of the agreements, and was never intended by the parties. Chrysante has proof of this in several emails. The obligation imposed on Chrysante, related to the tenant, was to undertake (zich inspannen) to terminate the lease agreement within 12 months after signing of the agreement. The only remedy for Flow, in the event Chrysante was not successful in its undertaking, was the forfeiting of US$ 30.000.00. (…).”
(...) Finally, it can be inferred from the documents received by the Bailiff, that Flow believes it has the right to claim more damage than the agreed US$ 30.000.00 that would be held in escrow, for the undertaking of the termination of the lease agreement with the tenant. Chrysante disagrees with such belief held by Flow. That can’t be derived from any of the agreements, and was never intended by the parties. Chrysante has proof of this in several emails. The obligation imposed on Chrysante, related to the tenant, was to undertake (zich inspannen) to terminate the lease agreement within 12 months after signing of the agreement. The only remedy for Flow, in the event Chrysante was not successful in its undertaking, was the forfeiting of US$ 30.000.00. (…).”
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Eiseres vordert dat het Gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat gedaagde toerekenbaar tekort is geschoten door zich niet te (kunnen) houden aan de contractuele plicht zoals vervat in artikel 3 van de overeenkomst van 13 februari 2017, om de huurovereenkomst tussen Navarra met Dontom te (doen) beëindigen uiterlijk op 1 april 2018, alsmede voor recht verklaart dat gedaagde dientengevolge aansprakelijke is voor de door eiseres daardoor geleden en te lijden schade, de schade nader op te maken bij staat en te vereffen volgens wet en met veroordeling van gedaagde tot betaling van de proceskosten.
3.2
Gedaagde voert hiertegen verweer en vordert dat het Gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van eiseres afwijst, het door eiseres onder zichzelf gelegde conservatoir beslag opheft en eiseres veroordeelt tot betaling van de proceskosten.
4.DE BEOORDELING
4.1
Eiseres legt aan haar vordering ten grondslag dat de verplichting van gedaagde opgenomen in artikel 3 van de koopovereenkomst, inhoudende de beëindiging van de huurovereenkomst met Dontom uiterlijk met ingang van 1 april 2018, een resultaatsverbintenis inhoudt. De koopovereenkomst had volgens eiseres tot doel om het pand te kopen om dat gedeelte aan het strand te Surfside, waar Dontom gevestigd is, te verkrijgen en te verbouwen. Eiseres stelt dat dit een voor haar essentieel onderdeel was van de koopovereenkomst en dit ook blijkt uit de
Letter of Intent. Verder stelt eiseres dat gedaagde ervan op de hoogte was dat de ontruiming van Dontom voor eiseres van essentieel belang was voor het sluiten van de koopovereenkomst. Ter onderbouwing van haar stellingen verwijst eiseres naar de geciteerde onderdelen van de tussen partijen gesloten
Letter of Intent, de koopovereenkomst en de geldleningsovereenkomst.
Letter of Intent. Verder stelt eiseres dat gedaagde ervan op de hoogte was dat de ontruiming van Dontom voor eiseres van essentieel belang was voor het sluiten van de koopovereenkomst. Ter onderbouwing van haar stellingen verwijst eiseres naar de geciteerde onderdelen van de tussen partijen gesloten
Letter of Intent, de koopovereenkomst en de geldleningsovereenkomst.
4.2
Gedaagde betwist dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de uit artikel 3 van de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Gedaagde stelt dat de op haar rustende verbintenis voortvloeiende uit artikel 3 van de koopovereenkomst een inspanningsverbintenis inhoudt, omdat zij op straffe van verlies van $30.000,- zich zou inspannen om de huurovereenkomst met Dontom op te zeggen. Dit blijkt volgens gedaagde uit de geldleningsovereenkomst. Nu het gedaagde niet gelukt is de huurovereenkomst met Dontom op te zeggen kan eiseres het bedrag van $ 30.000,- verrekenen met het geleende bedrag van $350.000,-. Dat het om een inspanningsverplichting gaat blijkt volgens gedaagde voorts uit de bewoordingen die gebruikt zijn in de geciteerde e-mailberichten van gedaagde aan eiseres van 7 februari 2017 “:
(…) As Chrysente already stated in my email of January 19, 2017, it is not and has never been the intention to put the removal of the tenant of your client’s lap. The termination of the lease will be undertaken as agreed and Chrysante will assist to the extent necessary to execute the termination, as soon as the transaction has been completed. (…)“ en 8 februari 2017: “
(…) CM will undertake and assist and cooperate in the termination of the lease agreement with the respective tenant. (…)”.
(…) As Chrysente already stated in my email of January 19, 2017, it is not and has never been the intention to put the removal of the tenant of your client’s lap. The termination of the lease will be undertaken as agreed and Chrysante will assist to the extent necessary to execute the termination, as soon as the transaction has been completed. (…)“ en 8 februari 2017: “
(…) CM will undertake and assist and cooperate in the termination of the lease agreement with the respective tenant. (…)”.
4.3
Het Gerecht stelt vast dat partijen twisten over de uitleg van artikel 3 van de koopovereenkomst. Volgens vaste jurisprudentie geldt bij de uitleg van overeenkomsten dat, ook indien groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van gekozen bewoordingen, de overige omstandigheden van het geval steeds kunnen meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend blijft aldus de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenaamde Haviltex-maatstaf).
4.4
In de bewoordingen van artikel 3 van de koopovereenkomst leest het Gerecht geen inspanningsverplichting maar een resultaatsverplichting. Dat dit de bedoeling was van partijen blijkt uit hetgeen partijen hebben afgesproken in de
Letter of Intent. Daarin staat uitdrukkelijk opgenomen dat eiseres de aandelen van gedaagde wenst te kopen in Navarra om de bedrijfsruimte te exploiteren zonder de huurder Dontom. Dat dit de bedoeling was van partijen blijkt verder uit het e-mailbericht 6 februari 2017 waarin eiseres, vóór het sluiten van koopovereenkomst op 13 februari 2017, aan gedaagde aangeeft dat zij meerdere keren heeft aangegeven dat de beëindiging van de huurovereenkomst met Dontom een voor haar essentieel punt was. In het onderhavige geval gaat het om een koopovereenkomst die door professionele partijen tot stand is gekomen. In dat geval komt meer gewicht toe aan de tekst van de bepaling. Met het begrip “
undertake”wordt bedoeld een “
commitement”, “
promise” of een “
guarantee”. Deze termen duiden meer op een resultaatsverbintenis dan op een inspanningsverbintenis. Dat gedaagde enig bedrag onder zich heeft gehouden ter zekerheid voor de beëindiging van de huurovereenkomst met Dontom, doet aan het voorgaande niet af. Een dergelijke afspraak is bij een resultaatsverbintenis gelet op de contractsvrijheid niet onmogelijk, nu het tot doel kan hebben om als een prikkel te functioneren voor de verkoper om zich aan haar contractiele verplichtingen te houden.
Letter of Intent. Daarin staat uitdrukkelijk opgenomen dat eiseres de aandelen van gedaagde wenst te kopen in Navarra om de bedrijfsruimte te exploiteren zonder de huurder Dontom. Dat dit de bedoeling was van partijen blijkt verder uit het e-mailbericht 6 februari 2017 waarin eiseres, vóór het sluiten van koopovereenkomst op 13 februari 2017, aan gedaagde aangeeft dat zij meerdere keren heeft aangegeven dat de beëindiging van de huurovereenkomst met Dontom een voor haar essentieel punt was. In het onderhavige geval gaat het om een koopovereenkomst die door professionele partijen tot stand is gekomen. In dat geval komt meer gewicht toe aan de tekst van de bepaling. Met het begrip “
undertake”wordt bedoeld een “
commitement”, “
promise” of een “
guarantee”. Deze termen duiden meer op een resultaatsverbintenis dan op een inspanningsverbintenis. Dat gedaagde enig bedrag onder zich heeft gehouden ter zekerheid voor de beëindiging van de huurovereenkomst met Dontom, doet aan het voorgaande niet af. Een dergelijke afspraak is bij een resultaatsverbintenis gelet op de contractsvrijheid niet onmogelijk, nu het tot doel kan hebben om als een prikkel te functioneren voor de verkoper om zich aan haar contractiele verplichtingen te houden.
4.5
De stellingen van gedaagde dat er sprake is van schuldeisersverzuim, dwaling of kwader trouw zijn onvoldoende onderbouwd en zullen om die reden worden gepasseerd. Dat eiseres haar betalingsverplichtingen met betrekking tot de maandelijkse contractuele rente niet heeft afgelost, staat los van de vraag of er in het onderhavige geval sprake is van een inspannings- of een resultaatsverbintenis.
4.6
Om voornoemde redenen is het Gerecht van oordeel dat de verplichting opgenomen in artikel 3 van de koopovereenkomst, gelet op de taalkundige betekenis van de gekozen bewoording en de overige omstandigheden van het geval, een resultaatsverbintenis is.
4.7
Vast staat dat de huurovereenkomst tussen gedaagde en Dontom niet is beëindigd, hetgeen voor rekening en risico komt van gedaagde. Nu gedaagde de resultaatverplichting niet is nagekomen, is sprake van een toerekenbare tekortkoming aan haar zijde. De door eiseres gevorderde verklaring voor recht dat gedaagde jegens haar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen zoals vervat in artikel 3 van de koopovereenkomst en de gevorderde verklaring voor recht dat gedaagde daarvoor aansprakelijk is, zal dus worden toegewezen.
4.8
Voorts zal de vorderingen van eiseres om de zaak naar de schadestaatprocedure te verwijzen worden toegewezen, nu eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat zij schade kan hebben geleden doordat de huurovereenkomst met Dontom niet conform artikel 3 van de koopovereenkomst is opgezegd. Aangezien de vorderingen van eiseres worden toegewezen, komen de vorderingen van gedaagde niet voor toewijzing in aanmerking.
4.9
Als de in het ongelijk gestelde partij zal gedaagde in de proceskosten van eiseres worden veroordeeld (naar rato van 2 punten van het liquidatietarief 5 van het procesreglement 2018).
5.DE UITSPRAAK
De rechter in dit Gerecht:
- verklaart voor recht dat gedaagde jegens eiseres is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst van 13 februari 2017;
- verklaart voor recht dat gedaagde aansprakelijk is voor de door eiseres geleden en nog te lijden schade;
- verwijst de zaak naar de schadestaatprocedure voor het begroten van de schade;
- veroordeelt gedaagde in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van eiseres worden begroot op Afl. 450,- aan griffierecht, Afl. 505,40 aan explootkosten en Afl. 2.500,- aan salaris van de gemachtigde;
- verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Verheijen, rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 4 december 2019 in aanwezigheid van de griffier.