Uitspraak
Vonnis van 16 oktober 2019
Behorend bij K.G. AUA201903106
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
[EISER [EISER N.V.].] ,
gevestigd in Aruba,
eiseres,
hierna ook te noemen: [EISER N.V.],
gemachtigde: de advocaat mr. A.A.D.A. Carlo,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
HET LAND ARUBA,
zetelend in Aruba,
gedaagde,
hierna ook te noemen: het Land,
gemachtigden: de advocaten mrs. J.A.R. Bryson en C.J. Hart.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit
-het verzoekschrift, met producties;
-de tijdig door het Land ingezonden akte houdende een (voorwaardelijke) eis in reconventie en de grondslag daarvan;
-de beslissing van dit Gerecht dat de mondelinge behandeling van de zaak zal worden gehouden ter terechtzitting van vrijdag 27 september 2019 om 09:30 uur.
1.2 [
EISER N.V.] is ter zitting verschenen bij haar gemachtigde. Het Land is verschenen bij zijn gemachtigde, die werden vergezeld door dhr. [AMBTERNAAR] (ambtenaar werkzaam bij de DIP). Partijen hebben in twee termijnen het woord gevoerd - beiden mede aan de hand van een overgelegde en voorgedragen pleitnota, beiden voorzien van toegelaten producties -, en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen.
1.3
Vonnis is bepaald op heden.
2.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
in conventie
2.1 [
EISER N.V.] vordert dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. het Land verbiedt over te gaan tot vervallenverklaring van het door [EISER N.V.] verkregen recht van erfpacht;
b. bepaalt dat het Land ten behoeve van [EISER N.V.] een dwangsom verbeurt van
Afl. 2.000.000,-- indien het dat te geven verbod schendt,
c. te dezen enige andere juist voorkomende beslissing neemt;
d. het Land veroordeelt in de proceskosten.
2.2
Het Land voert verweer en concludeert tot afwijzing van het door [EISER N.V.] verzochte, kosten rechtens. Subsidiair concludeert het Land om geen dwangsom aan hem op te leggen, althans in geval van oplegging daarvan de dwangsom te matigen tot een redelijk bedrag.
in voorwaardelijke reconventie
2.3
Onder de ter zitting kenbaar gemaakte voorwaarde van toewijzing van hetgeen [EISER N.V.] heeft gevorderd in conventie vordert het Land dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
i. [EISER N.V.] verbiedt op het door haar in erfpacht verkregen perceel domeingrond bouwwerkzaamheden uit te voeren van welke aard dan ook, inclusief maar niet uitgezonderd het bouwklaar maken en/of het uitzetten van het perceel en/of het aldaar aanbrengen van fundering en/of het plaatsen van een omheining;
ii. bepaalt dat [EISER N.V.] ten behoeve van het Land een dwangsom verbeurt van Afl. 10.000,-- per dag of deel daarvan dat [EISER N.V.] voormeld aan haar op te leggen verbod schendt;
iii. [EISER N.V.] veroordeelt in de proceskosten.
2.4 [
EISER N.V.] voert verweer en concludeert dat het Land niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het door hem verzochte, althans tot afwijzing daarvan, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren kosten rechtens.
in conventie en in voorwaardelijke reconventie
2.5
Voorzover van belang voor de uitspraak zullen de stellingen van partijen hierna worden besproken.
3.DE BEOORDELING
in conventie
3.1
Het spoedeisend belang van [EISER N.V.] bij haar vordering ligt besloten in de aard van die vordering en de daaraan ten gronde gelegde stellingen.
3.2
Vast staat tussen partijen in elk geval het volgende.
3.2.1 [
EISER N.V.] heeft op 20 oktober 1999 het recht van erfpacht verkregen van een bij partijen genoegzaam bekend in Aruba te Eagle gelegen perceel domeingrond groot 5.589 m2 (hierna: het recht van erfpacht, en: het perceel).
3.2.2
Het Land heeft bij brief (van de DIP) van 12 augustus 2019 (hierna: de brief) [EISER N.V.] ter zake van het recht van erfpacht en het perceel onder meer en voorzover thans van belang het volgende medegedeeld:
“
(…).
(…).
Geachte erfpachter,
In het licht van economisch stimuli worden eigenaren van niet ontwikkelde commerciële domeingronden in het gebied dat begrensd wordt door een van de belangrijkste sectoren van Aruba, namens langs de Sasakiweg, een en ander met het oog op de economische ontwikkeling en doelmatig gebruik van overheidsgronden, aangeschreven.
Recht van erfpacht:
Bij akte van erfpachtverlening verleden op 20 oktober 1999 (…) heeft u het recht van erfpacht verkregen op het perceel (…) met geen ander doel dan voor het daarop optrekken en hebben van een bedrijfsgebouw bestemd als garage en autotoonzaal. (…)
Het recht van erfpacht is verleend onder de algemene voorwaarden zoals vervat in de artikelen 5 tot en met 25 van de Landsverordening uitgifte eigendommen en de bijzondere voorwaarden zoals opgenomen in de akte van erfpachtverlening (…).
Conform artikel 7 lid 1 Landsverordening uitgifte eigendommen is de erfpachter verplicht binnen 6 maanden na de inschrijving van de akte van erfpachtverlening in de openbare registers, met de bebouwing van het bedrijfsgebouw bestemd als garage en autotoonzaal en afrastering van het perceel aan te vangen en die bebouwing regelmatig voort te zetten.
Ingebrekestelling:
Op grond van hierboven genoemde redenen, 1) kaal slagen perceel zonder aanlegvergunning en 2) nagelaten uw bouwverplichting na te komen, wordt u middels deze in gebreke gesteld.
U hebt één (1) maanden de tijd om de gebreken te herstellen, met name wat betreft uw bouwverplichting, waar tot heden niet mee is aangevangen. Indien u in gebreke blijft hieraan te voldoen, zal de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie overgaan tot vervallenverklaring van het recht van erfpacht.
(…).”.
3.2.3
In februari 2018 heeft het Land nieuw schriftelijk beleid vastgesteld en in werking doen treden met betrekking tot onder meer voor commerciële doeleinden in erfpacht verkregen percelen domeingrond. Artikel 3.2.8 van dat beleid luidt als volgt:
“
3.2.8. Overgangsfase.
3.2.8. Overgangsfase.
Voor commerciële percelen die reeds in erfpacht zijn uitgegeven doch waarvan is geconstateerd dat deze niet zijn bebouwd of het project niet is afgebouwd geldt een overgangsfase van 1 jaar om alsnog aan te vangen met de bouw en dan 18 maanden tot maximaal 5 jaar om het project volledig af te bouwen, afhankelijk van de categorie (zie 3.2.6).”.
3.2.4 [
EISER N.V.] heeft op 4 september 2019 een bouwvergunning aangevraagd bij de Dienst Openbare Werken.
3.3
Aan de orde is de vraag of het Land onder de hierna te bespreken omstandigheden al dan niet bevoegd is om tot vervallenverklaring van het recht van erfpacht over te gaan op grond het niet vervullen door [EISER N.V.] van de aan het recht van erfpacht verbonden contractuele en wettelijke voorwaarde om binnen 6 maanden na 20 oktober 1999 met de bebouwing van het bedrijfsgebouw bestemd als garage en autotoonzaal en afrastering van het perceel aan te vangen en die bebouwing regelmatig voort te zetten (hierna: de voorwaarde). Dienaangaande wordt het volgende overwogen.
3.4 [
EISER N.V.] heeft onbestreden gesteld dat het Land vanaf de dag dat [EISER N.V.] het perceel in erfpacht heeft verkregen (te weten 20 oktober 1999) vrijwel 20 jaren de situatie heeft gedoogd dat [EISER N.V.] geen aanvang heeft gemaakt met de bebouwing van het perceel. Het niet door het Land bestreden beroep in dat verband van [EISER N.V.] op verjaring van de vordering tot nakoming van - kort gezegd - de verplichting tot bebouwing van het perceel kan niet slagen. Er is in dit verband geen sprake van een op [EISER N.V.] rustende obligatoire verbintenis waarvan het Land nakoming kan vorderen, maar sprake van een aan het recht van erfpacht verbonden voorwaarde die in geval van het niet vervullen daarvan vervallenverklaring van dat recht met zich kan brengen. Hetzelfde geldt in dit verband ter zake van het evenmin door het Land bestreden beroep van [EISER N.V.] op rechtsverwerking.
3.5
Vast staat dat het Land vanaf de dag dat [EISER N.V.] het perceel in erfpacht heeft verkregen (te weten 20 oktober 1999) vrijwel 20 jaren de situatie heeft gedoogd dat [EISER N.V.] geen aanvang heeft gemaakt met de bebouwing van het perceel ter vervulling van de voorwaarde. Vast staat verder dat het Land in februari 2018 het hiervoor onder 3.2.3 omschreven beleid heeft vastgesteld en in werking heeft doen treden met betrekking tot voor commerciële doeleinden in erfpacht verkregen onbebouwd gelaten percelen domeingrond.
3.6
Het Land stelt in het licht van dat beleid onder randnummers 12. en 13. van zijn pleitnota onder meer het volgende: “
In feite is de schriftelijke ingebrekestelling de uitvoering van overheidsbeleid weke al in februari 2018 was afgekondigd. In dit kader verwijst het Land met name naar artikel 3.2.8 (…). Het Land heeft daarbij uitdrukkelijk een overgangsfase aan commerciële erfpachters gegund om alsnog aan hun erfpachtvoorwaarden te voldoen. [EISER] was derhalve op de hoogte, althans diende op de hoogte te zijn dat zij vanaf februari 2018 aan de erfpachtvoorwaarden moest voldoen (…).”. [EISER N.V.] heeft die laatste stelling van het Land gemotiveerd bestreden, waardoor niet vast komt te staan dat [EISER N.V.] op de hoogte was van bedoeld beleid, terwijl het Gerecht geen grond ziet om die stelling voorshands aannemelijk te oordelen. Dit klemt temeer omdat mag worden aangenomen dat [EISER N.V.] zo zij van het beleid op de hoogte was daaraan tijdig gevolg zou hebben gegeven, temeer omdat vast staat dat [EISER N.V.] vlak na de ontvangst van de brief een bouwvergunning aangevraagd bij de Dienst Openbare Werken, te weten op 4 september 2019. Bij dit alles wordt nog overwogen dat het Land te dezen niet kan volstaan met het standpunt dat [EISER N.V.] op de hoogte diende te zijn van het beleid. In het licht van dit alles wordt het volgende verder overwogen.
In feite is de schriftelijke ingebrekestelling de uitvoering van overheidsbeleid weke al in februari 2018 was afgekondigd. In dit kader verwijst het Land met name naar artikel 3.2.8 (…). Het Land heeft daarbij uitdrukkelijk een overgangsfase aan commerciële erfpachters gegund om alsnog aan hun erfpachtvoorwaarden te voldoen. [EISER] was derhalve op de hoogte, althans diende op de hoogte te zijn dat zij vanaf februari 2018 aan de erfpachtvoorwaarden moest voldoen (…).”. [EISER N.V.] heeft die laatste stelling van het Land gemotiveerd bestreden, waardoor niet vast komt te staan dat [EISER N.V.] op de hoogte was van bedoeld beleid, terwijl het Gerecht geen grond ziet om die stelling voorshands aannemelijk te oordelen. Dit klemt temeer omdat mag worden aangenomen dat [EISER N.V.] zo zij van het beleid op de hoogte was daaraan tijdig gevolg zou hebben gegeven, temeer omdat vast staat dat [EISER N.V.] vlak na de ontvangst van de brief een bouwvergunning aangevraagd bij de Dienst Openbare Werken, te weten op 4 september 2019. Bij dit alles wordt nog overwogen dat het Land te dezen niet kan volstaan met het standpunt dat [EISER N.V.] op de hoogte diende te zijn van het beleid. In het licht van dit alles wordt het volgende verder overwogen.
3.7
Naar het voorlopig oordeel van het Gerecht wist of behoorde het Land in februari 2018 ten tijde van de inwerkingtreding van het beleid in elk geval te weten wie precies de commerciële erfpachters waren van onbebouwde percelen domeingrond gelegen in (zoals vermeld in de brief) het gebied dat begrensd wordt door een van de belangrijkste sectoren van Aruba, namelijk die (zoals het perceel) gelegen langs de Sasakiweg (thans geheten Avenida Nelson Oduber). In dat verband had het - mede gelet op de (1) niet geringe (financiële) belangen van [EISER N.V.] bij het voorkomen van de vervallenverklaring van haar erfpachtrecht en (2) de verhoudingen tussen partijen beheersende maatstaven van redelijkheid en billijkheid - op de weg van het Land gelegen om [EISER N.V.] liefst bij aangetekend schrijven vlak voor of ten tijde van de inwerkingtreding van het beleid daarvan op de hoogte te stellen. Nu het Land zich niet heeft gekweten van die op zijn weg liggende dienstverlening, dient hij dat naar het voorshandse oordeel van het Gerecht alsnog te doen met betrekking tot in elk geval [EISER N.V.]. Eerst vanaf de ontvangst van dat schrijven geldt het overgangsbeleid ook voor [EISER N.V.], bij ommekomst waarvan in geval van het niet alsnog vervullen van bedoelde voorwaarde het Land vervallenverklaring kan aankondigen zoals het heeft gedaan bij zijn hiervoor onder 3.2.2 vermelde brief. Die brief met daarin die aankondiging geldt thans als ruimschoots prematuur.
3.8
Bij de hiervoor geschetste stand van zaken valt in een bodemprocedure het oordeel te verwachten dat de vordering van [EISER N.V.] zal worden toegewezen. De thans door [EISER N.V.] verzochte voorziening zal daarom worden gegeven als na te melden. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die een ander oordeel kunnen dragen. Met name kan al het gestelde ter zake van de bij partijen genoegzaam bekende economische overdracht van het recht van erfpacht het Land niet baten, nu die omstandigheid niet heeft geleid tot ingebrekestelling van [EISER N.V.] in de zin van artikel 13 van de Landsverordening uitgifte eigendommen.
3.9
Afweging van de belangen van partijen maakt vorenstaande niet anders, omdat het Gerecht geen zwaarwegender belangen ziet aan de zijde van het Land bij afwijzing van het door [EISER N.V.] verzochte ten opzichte van de belangen van [EISER N.V.] bij toewijzing daarvan.
3.1
Bij de huidige stand van zaken ziet het Gerecht (nog steeds en zoals dat behoort te zijn) geen aanleiding om ter stipte opvolging van dit vonnis dwangsommen op te leggen aan het Land. De vordering van [EISER N.V.] onder b. zal daarom worden afgewezen.
3.11
Het Land zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [EISER N.V.], tot aan deze uitspraak begroot op (450,-- + 255,-- =) Afl. 705,-- aan verschotten (griffiegeld en oproepkosten) en Afl. 1.500,-- aan salaris voor de gemachtigde.
3.12
Ten overvloede wordt ter zake van de economische overdracht van het recht van erfpacht nog overwogen dat uit het door partijen gevoerde debat volgt dat het Land dergelijke overdrachten altijd heeft gedoogd totdat het in februari 2018 ook te dien aanzien beleid heeft vastgesteld en in werking heeft doen treden (zie hoofdstuk 1 onder I. sub 4. in verbinding met artikel 3.2.7. tweede bulletpoint van de door het Land als productie 7. overgelegde beleidsnota) krachtens welke economische overdrachten van onbebouwde in erfpacht verkregen domeingronden vanaf - zo begrijpt het Gerecht uit de stelling van het Land onder randnummer 15. slotzin van zijn pleitnota - 1 jaar na februari 2018 niet langer zijn toegestaan. Ook te dien aanzien wordt niet uitgesloten dat heeft te gelden iedere individuele erfpachter van onbebouwd gelaten percelen domeingrond, die bekend zijn of behoren te zijn bij het Land, om dezelfde als de hiervoor omschreven redenen vanwege het Land wordt aangeschreven om kennis te nemen van het op dit punt geformuleerde en in werking getreden beleid en de overgangsregeling dienaangaande alvorens die overgangsregeling voor die specifieke erfpachter op dit specifieke punt in werking treedt.
in reconventie
3.13
Nu de door het Land gestelde voorwaarde voor het instellen van zijn reconventionele vordering is vervuld, zal het Gerecht die vordering bespreken.
3.14
De stelling van het [EISER N.V.], dat het Land niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn verzoek omdat zij krachtens het publiekrecht het thans verzochte kan bewerkstelligen door handhavend optreden, is niet juist. Daarvan zou alleen sprake kunnen zijn indien de conventionele vordering van [EISER N.V.] niet was toegewezen en het Land tot vervallenverklaring van het recht van erfpacht zou zijn overgegaan. Nu de conventionele vordering van [EISER N.V.] wordt toegewezen, komt het Land geen publiekrechtelijke bevoegdheid toe om te bewerkstellingen wat thans wordt gevorderd, zodat geen sprake kan zijn van een ontoelaatbare doorkruising van publiekrechtelijke bevoegdheden met privaatrechtelijke bevoegdheden. Overige gronden waaruit kan volgen dat het Land niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het door hem verzochte zijn gesteld noch gebleken. Het ontvankelijkheidsverweer van [EISER N.V.] wordt verworpen.
3.15
Het spoedeisend belang van het Land bij zijn verzoek ligt besloten in dat verzoek en de daaraan ten gronde gelegde stellingen.
3.16
De uitkomst van de conventionele procedure en de omstandigheid dat bedoeld overgangsbeleid eerst nu in werking treedt voor [EISER N.V.] brengen met zich dat [EISER N.V.] ter voorkoming van vervallenverklaring van haar recht van erfpacht binnen één jaar moet starten met de bebouwing van het perceel. Die omstandigheid staat reeds aan toewijzing van het door het Land verzochte in de weg. De vordering van het Land zal daarom worden afgewezen.
3.17
Het Land zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze reconventionele procedure gevallen aan de zijde van [EISER N.V.], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.500,-- aan salaris voor de gemachtigde.
4.DE UITSPRAAK
Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:
in conventie
-verbiedt het Land om binnen één jaar na de uitspraak van dit vonnis over te gaan tot vervallenverklaring van het door [EISER N.V.] verkregen recht van erfpacht op de grond van het niet vervullen van de voorwaarde tot bebouwing van het perceel zolang er in een bodemprocedure niet anders wordt beslist;
-veroordeelt het Land in de kosten van deze conventionele procedure gevallen aan de zijde van [EISER N.V.], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 705,-- aan verschotten en
Afl. 1.500,-- aan salaris voor de gemachtigde;
-verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
-wijst af het meer of anders door [EISER N.V.] verzochte;
in reconventie
-wijst af het door het Land verzochte;
-veroordeelt het Land uitvoerbaar bij voorraad in de kosten van deze reconventionele procedure gevallen aan de zijde van [EISER N.V.], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.500,-- aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 16 oktober 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.