ECLI:NL:OGEAA:2019:591

• Datum uitspraak: 18 september 2019
• Publicatiedatum: 20 september 2019
• Zaaknummer: A.R. AUA201803816
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J. Sap
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vernietiging van verstekvonnis en toewijzing van schadevergoeding in huurovereenkomst

In deze zaak heeft het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba op 18 september 2019 uitspraak gedaan in een verzetprocedure tegen een eerder verstekvonnis van 29 augustus 2018. De opposante, een huurder, had een appartement gehuurd van de naamloze vennootschap DICE N.V. De huur eindigde op 2 maart 2017, maar er was geen inspectie van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur uitgevoerd. DICE N.V. stelde dat de woning vuil en beschadigd was achtergelaten en vorderde schadevergoeding voor de door de opposante veroorzaakte schade. De opposante betwistte deze claims en stelde dat zij het gehuurde in goede staat had achtergelaten.

Het Gerecht oordeelde dat er geen beschrijving van de staat van het gehuurde was opgemaakt bij aanvang van de huur, waardoor de huurder geacht wordt het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen. Het Gerecht concludeerde dat de huurder zonder opzegging het gehuurde had verlaten, wat DICE N.V. het recht gaf om huur en kosten te vorderen. Na beoordeling van de bewijsstukken en de standpunten van beide partijen, oordeelde het Gerecht dat de vordering van DICE N.V. gedeeltelijk toewijsbaar was, maar dat niet alle gevorderde kosten gerechtvaardigd waren.

Uiteindelijk vernietigde het Gerecht het eerdere verstekvonnis en veroordeelde de opposante tot betaling van Afl. 1.515,80 aan DICE N.V., vermeerderd met wettelijke rente. De proceskosten werden gecompenseerd, waarbij iedere partij de eigen kosten droeg. Dit vonnis werd uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

Uitspraak

Vonnis van 18 september 2019

Behorend bij A.R. AUA201803816

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

op het verzet van:

[Opposante] ,

te Aruba,

opposante

hierna ook te noemen: [opposante],

gemachtigde: mr. R. Machena,

tegen:

de naamloze vennootschap

DICE N.V. ,

te Aruba,

geopposeerde,

hierna ook te noemen: Dice,

gemachtigde: mr. W.G.T.M. Kloes.

1. DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift;

- verstekvonnis van 29 augustus 2018;

- de conclusie van eis in oppositie;

- de conclusie van antwoord in oppositie;

- de conclusie van repliek in oppositie.

De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.

2. DE FEITEN

2.1

Bij schriftelijke huurovereenkomst van 26 maart 2012 heeft [opposante] van Dice een appartement gehuurd aan de [adres] te Aruba tegen een maandelijkse huur van Afl. 1.250,-. De huur is geëindigd op 2 maart 2017. In de huurovereenkomst noch in een ander document is een beschrijving van de staat van oplevering opgenomen. Wel is in de huurovereenkomst vermeld dat het gehuurde gedeeltelijk gemeubileerd is en dat het zich in een “very good condition” bevindt.

2.2

Op 1 maart 2017 heeft [opposante] een inspectie van het gehuurde laten uitvoeren door de Dienst Huur- en Consumentenzaken. In het verslag (van 1 pagina) staat dat alles zich in goede conditie bevond en dat er, voor zover waarneembaar, geen defecten waren. Het gehuurde is op 2 maart 2017 verlaten.

2.3

Op 6 maart 2017 “en de navolgende dagen” heeft Dice een inspectie laten uitvoeren door […]. Dat is neergelegd in een rapport van 9 juni 2017 en daarin zijn meerdere beschadigingen aan het gehuurde beschreven.

2.4

Dice heeft vervolgens aanspraak gemaakt op vergoeding van de door [opposante] veroorzaakte schade ten belope van Afl. 7.301,39, waarop in mindering is gebracht de betaalde waarborgsommen van Afl. 1.250,- en Afl. 250,-, zodat zij heeft gevorderd een bedrag van Afl. 5.801,39 vermeerderd met buitengerechtelijke kosten, rente en kosten.

2.5

Bij vonnis van 29 augustus 2018 is deze vordering bij verstek toegewezen. [opposante] is daarvan thans in verzet gekomen.

3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

3.1

Dice heeft haar oorspronkelijke vordering erop gebaseerd dat de woning vuil en beschadigd is achtergelaten door [opposante]. In het rapport van [...] is een 14-tal posten opgenomen, die de grondslag vormen voor de vordering. Zij stelt voorts dat [opposante] het gehuurde zonder opzegging heeft verlaten.

3.2 [

opposante] heeft gemotiveerd betwist dat de woning niet in goede staat is achtergelaten. Ook bestrijdt zij de stelling dat zij zonder opzegging is weggegaan.

3.3

Op de standpunten van partijen zal hierna, waar nodig, nader worden ingegaan.

4. DE BEOORDELING

4.1

Vastgesteld moet worden dat het gehuurde niet bij aanvang van de huur door partijen is geïnspecteerd en dat geen beschrijving, zoals bedoeld in art. 7A:1579 BW, is opgemaakt, zodat geacht wordt dat de huurder het gehuurde in goede staat heeft ontvangen en het ook weer in die staat moet teruggeven. Voorts stelt het Gerecht vast dat de periode waarover de huur zich heeft uitgestrekt vier jaren bedraagt. Dit laatste is van belang voor de staat waarin het gehuurde dient te worden opgeleverd, nu gedurende een dergelijke periode sprake is van gebruikelijke slijtage. Een voorinspectie heeft niet plaatsgevonden.

4.2

Dice heeft gesteld dat [opposante] het gehuurde zonder opzegging heeft verlaten. Hiermee strookt de op zich onlogische ontruimingsdatum van 2 maart 2017 en ook de facturering van de huur over de maand maart op 1 maart 2017. Bij repliek in oppositie heeft [opposante] gesteld dat zij het gehuurde heeft ontruimd wegens een beslissing van de huurcommissie, maar niet blijkt dat de huur is opgezegd door Dice en zij legt evenmin bewijs over dat zijzelf de huurovereenkomst heeft opgezegd. Het Gerecht moet er dan ook van uitgaan dat [opposante] zonder behoorlijke aankondiging is vertrokken. Dit betekent dat Dice terecht aanspraak maakt op de huur over maart 2017 en de utiliteitskosten, zoals vermeld op de factuur van die datum. Dit betreft in totaal een bedrag van
Afl. 1.559, -.

4.3

Het rapport van [...] is opgemaakt kort na het verlaten van de woning door [opposante]. Daaraan kan dus betekenis worden toegekend, maar dat geldt ook voor de bezichtiging door de Dienst Huur- en Consumentenzaken op 1 maart 2017. Wel moet worden opgemerkt dat dit rapport is opgemaakt op een moment dat het gehuurde nog niet was ontruimd.

4.4

Op basis van het rapport van [...] kan worden aangenomen dat er geen lampen meer in de fittingen zaten en dat ook de batterijen uit de afstandsbedieningen waren gehaald. Er is geen redelijke grond om te veronderstellen dat Dice deze kosten zou hebben verzonnen. De hiervoor begrote kosten acht het Gerecht redelijk, zodat toewijsbaar is
Afl. 70,-. Dat [opposante] gevulde gasflessen heeft gekregen bij aanvang van de huur is door haar niet bestreden en de post om die opnieuw te vullen wordt toegewezen voor een bedrag van
Afl. 261,80 nu Dice onweersproken heeft gesteld dat zij hogere kosten heeft als bedrijfsmatige gebruiker. Uit de door Dice overgelegde foto’s blijkt voorts dat de tuin moest worden opgeruimd en grofvuil moest worden verwijderd, zodat ook het bedrag van
Afl. 150,- toewijsbaar is. Verder heeft [opposante] niets gesteld over de laatste maal dat zij de a/c unit heeft laten reinigen, zodat op basis van het rapport van [...] kan worden aangenomen dat dit achterstallig was, zodat toewijsbaar is
Afl. 125,- . Uit de foto’s blijkt verder dat er vreemde vlekken zitten op het tegelwerk van de doucheruimte, op een hoogte die bepaald niet doet denken aan vocht. [opposante] heeft geen voldoende verklaring voor die vlekken gegeven en tijdens de huurovereenkomst niet geklaagd over vocht, zodat die kosten ten belope van
Afl. 250,- toewijsbaar zijn. [opposante] heeft voorts onvoldoende onderbouwd gesteld dat zij alle sleutels van het gehuurde heeft ingeleverd. Haar bewijsaanbod acht het Gerecht onvoldoende specifiek en verklaart ook niet waarom Dice met reservesleutels het pand moest betreden. Onder die omstandigheden is het vervangen van de sloten ten belope van
Afl. 450,- toewijsbaar.

4.5

Ten aanzien van de overige posten geldt dat die niet, dan wel in verminderde mate toewijsbaar zijn. Uit de foto’s van Dice kan niet worden afgeleid dat de woning “zwaar vervuild” was achtergelaten en evenmin dat een verfbeurt nodig was vanwege onvoldoende zorg door de huurder. Hierbij betrekt het Gerecht het gegeven dat de woning vier jaren is bewoond en het niet ongebruikelijk is om de zaak daarna op te frissen. De posten 1 en 2 worden dan ook afgewezen. Ook kan niet worden vastgesteld dat de gestelde schade aan de deur voor rekening van [opposante] komt en zeker niet dat hierdoor een geheel nieuwe deur moest worden geplaatst. Datzelfde geldt ook voor de raam louvers. Onvoldoende onderbouwd is de noodzaak tot vervanging van de matrassen. Onduidelijk is waarom dit niet onder gebruikelijke slijtage valt. Die post wordt afgewezen. Ten aanzien van de bank staat de ouderdom niet vast en niet blijkt dat niet kan worden volstaan met het reinigen van de bank. Die is bovendien (ten minste) vier jaren gebruikt. Het Gerecht zal deze post toewijzen tot
Afl. 50,-. Ook de gehele vervanging van een kastje omdat er een kapotte deur op zat acht het Gerecht bovenmatig, nu ook volstaan kan worden met vervanging van het houten deurtje en geen duidelijkheid bestaat over de ouderdom van het kastje. Naar billijkheid zal een bedrag van
Afl. 100,- worden toegewezen. Niet staat vast dat de beerput leeg was toen [opposante] het gehuurde betrok, zodat ook de kosten voor het legen niet doorberekend kunnen worden. Tenslotte staat niet vast dat de kosten voor het modem door toedoen van (gasten van) [opposante] moesten worden gemaakt, zodat ook die kosten worden afgewezen.

4.6

Dit leidt ertoe dat toewijsbaar is in hoofdsom Afl. 3.015,80, waarop in mindering strekt de borgsommen ten belope van Afl. 1.500,- zodat resteert
Afl. 1.515,80 .

4.7

Onvoldoende is aangetoond dat werkelijke buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt, behoudens de (enige) sommatiebrief. Die kosten worden ook afgewezen.

4.8

Dit leidt ertoe dat de vordering in na te melden zin toewijsbaar is en het verstekvonnis zal worden vernietigd. Nu beide partijen voor een deel in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd. De kosten van het betekenen van het verstekvonnis en van het doen betekenen van de vordering in het verzet zouden normaal gesproken op grond van het bepaalde in art. 89 Rv voor rekening van [opposante] komen, omdat deze kosten een gevolg zijn van het feit dat zij in eerste instantie niet is verschenen terwijl zij wel goed was opgeroepen, zowel op het ingeschreven adres, als op het feitelijke verblijfsadres. Dice heeft echter geen opgave van deze kosten gedaan, zodat die niet kunnen worden vastgesteld.

5. DE UITSPRAAK

Het Gerecht:

vernietigt het door het Gerecht op 29 augustus 2018 onder rolnummer AUA201801394 gewezen verstekvonnis,

en opnieuw beslissend:

veroordeelt [opposante] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Dice te betalen de somma van Afl. 1.515,80 vermeerderd met de wettelijke rente van af 9 april 2018 tot de dag der voldoening;

compenseert de proceskosten in de verstek- en verzetprocedure in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af;

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Sap, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 18 september 2019 in aanwezigheid van de griffier.