Uitspraak
Vonnis van 11 september 2019
Behorend bij A.R. AUA201802313
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
de vennootschap
AZMIKA PROPERTIES N.V.,
te Aruba,
EISERES, hierna ook te noemen: Azmika,
gemachtigde: mr. R.A. Wix,
tegen:
de openbare rechtspersoon
HET LAND ARUBA,
te Aruba,
GEDAAGDE, hierna ook te noemen: het Land,
gemachtigde: DWJZ, mr. M.P. Jansen.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek;
1.2
De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Op 13 januari 2017 heeft Azmika een drieregelig verzoek gedaan aan de toenmalige minister van infrastructuur, Ruimtelijke Ontwikkeling en Integratie, […], om in aanmerking te komen voor een stuk terrein (perceel [perceelnummer]) teneinde daarop condominiums/appartementen te bouwen (hierna ook te noemen: het perceel). Diezelfde dag is dit verzoek ingewilligd, door middel van een krabbeltje op het verzoek: “Dir dip, dezerzijds akkoord. Gaarne uw medewerking”.
2.2
Op 8 juni 2017 heeft Azmika van de Directie Infrastructuur en Planning (DIP) een uitnodiging ontvangen voor de betaling van de factuur, verbonden aan de uitgifte van het perceel alsmede tot betaling van de daaraan verbonden factuur. Die laatste is voldaan op 7 juli 2017. In de optie-overeenkomst zijn meerdere voorwaarden opgenomen om het perceel in erfpacht te verkrijgen. Eén van die voorwaarden betreft een minimuminvestering in het project (afl. 3.240,- per m2 bouwoppervlakte, met een minimum van Afl. 185.000,- per unit).
2.3
Op 14 november 2017, vlak voor de overgang naar de thans zittende regering, heeft het Land met Azmika de erfpachtovereenkomst gesloten. Hierin is ook een bepaling opgenomen ten aanzien van de investering in het project (art. 12 lid Pro 4) en is daar als volgt geformuleerd:
De investering in de bouw van het condominiumcomplex dient tenminste US$ 1.800,00 per m2 (gelijk aan Afl. 3.240,00/m2) te bedragen met een minimum van US$ 136.000,00 per condominium/appartement (gelijk aan Afl. 243.000,00 per condominium/appartement).
2.4
Bij schrijven van 6 april 2018 heeft het Land aan Azmika bericht dat de erfpachtovereenkomst op irreguliere wijze is aangegaan “aangezien door u niet aan alle optievoorwaarden is voldaan”. Tevens is aangevoerd dat de overeenkomst is aangegaan in het kader van het zogenoemde afscheidsbeleid is de nietigheid ingeroepen van de overeenkomst. Tevens is aan Azmika de gelegenheid geboden om alsnog aan de optievoorwaarden te voldoen.
2.5
Op 18 juni 2018 heeft Azmika conservatoir beslag laten leggen op het perceel.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Azmika vordert (kort gezegd) levering van het recht van erfpacht op het perceel op verbeurte van een dwangsom met veroordeling van het Land in de kosten van de procedure.
3.2
Azmika legt aan haar vordering ten grondslag dat zij heeft voldaan aan de aan haar gestelde voorwaarden, dat sprake is van een geldige overeenkomst en dat zij recht heeft op levering van het recht van erfpacht.
3.3
Het Land voert hiertegen gemotiveerd verweer.
3.4
Het gerecht zal op de standpunten van partijen hierna, waar nodig, nader ingaan.
4.DE BEOORDELING
4.1
Tussen partijen is niet in geschil dat het perceel in beginsel geschikt was om in erfpacht te worden uitgegeven voor commerciële doeleinden. Het Land heeft met name bezwaar gemaakt tegen de wijze waarop het perceel aan Azmika is gegund en heeft aangevoerd dat niet aan de optievoorwaarden is voldaan, maar dat desondanks Azmika toch het recht van erfpacht kreeg. Het Land voert hiertoe een tweetal argumenten aan:
1. Azmika heeft de termijn laten verstrijken waarbinnen de optie-overeenkomst moet worden afgehaald en de kosten moesten worden betaald. Om die reden zou de optie-overeenkomst zijn vervallen;
2. De door Azmika aangegeven investeringen liggen lager dan vermeld in de optievoorwaarden.
4.2
Het Land heeft geen consequenties verbonden aan de “krabbel” op het verzoek van Azmika om voor een (het) perceel in aanmerking te komen en het Land heeft evenmin argumenten aangevoerd ter onderbouwing van haar stelling dat sprake was van een gunning op basis van het afscheidsbeleid. Die onderdelen behoeven dan ook geen verdere bespreking.
4.3
Bij repliek heeft Azmika ten aanzien van het eerste punt uiteengezet dat de op 8 mei 2017 door de Minister getekende optie-overeenkomst eerst op 8 juni 2017 aan haar bekend werd gemaakt en dat zij vervolgens op 7 juli 2017 de kosten heeft voldaan en aansluitend de optie-overeenkomst heeft ontvangen. Deze lezing is door het Land niet weersproken, zodat het Gerecht daarvan uitgaat. Het Land heeft niet aangegeven hoe Azmika had kunnen weten dat op 8 mei 2017 de optie-overeenkomst al was getekend, zodat de eerste bekendheid van haar met die overeenkomst ligt op 8 juni 2017. Zij heeft vervolgens binnen de gestelde termijn betaald en de stukken afgehaald. Dit verwijt van het Land moet dan ook worden verworpen.
4.4
Het tweede verwijt van het Land betreft de mindere investeringen die Azmika zou doen dan in de optie-overeenkomst is opgenomen. Azmika heeft dat bestreden. Zij heeft bij repliek een taxatierapport overgelegd waaruit blijkt dat de herbouwwaarde op
Afl. 1.827.000,- ligt en dat de verminderde investeringen waren terug te voeren op het gegeven dat zij de bouw van het complex in eigen beheer zou doen, waarmee zij aanzienlijke kosten zou besparen. Zij heeft voorts aangevoerd dat de totale herbouwwaarde aanmerkelijk hoger ligt dan de investering die zij minimaal moest doen volgens de optie-overeenkomst. Ook deze uiteenzetting is door het Land niet bestreden (nu het immers heeft volstaan met een uiterst summiere conclusie van dupliek, waarin op geen enkel argument van Azmika is ingegaan). Het Gerecht kan bij deze stand van zaken dan ook weinig anders dan aannemen dat de totale investering die Azmika wil gaan doen op het niveau ligt van de optie-overeenkomst en dat ook dit verwijt van het Land moet worden verworpen.
4.5
Nu het Land geen andere argumenten heeft aangevoerd op grond waarvan de erfpachtovereenkomst niet zou moeten worden uitgevoerd, dient de vordering van Azmika in na te melden zin te worden toegewezen. Aan het feit dat Azmika op 2 mei 2018 bij het Land nadere stukken heeft ingeleverd kan niet de conclusie worden verbonden dat zij zich heeft neergelegd bij de ingeroepen nietigheid. Niet onbegrijpelijk is immers dat zij voor meerdere ankers gaat liggen om alsnog het erfpachtrecht toebedeeld te krijgen.
4.6
Het Gerecht zal de vordering tot oplegging van een dwangsom niet toewijzen nu ervan wordt uitgegaan dat het Land zich zal houden aan de uitspraak van het Gerecht.
4.7
Als de in het ongelijk gestelde partij zal het Land in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
veroordeelt het Land tot uitgifte in erfpacht aan Azmika van het perceel domeingrond groot 3.173 m2 gelegen te […], kadastraal bekend als Land Aruba, [kadastrale nummer], conform de overeenkomst tot vestiging van erfpacht van 1 november 2017 (gestempeld 14 november 2017) binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis;
veroordeelt het Land in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van Azmika worden begroot op Afl. 450,- aan griffierecht, Afl. 768,71 aan explootkosten en Afl. 3.750,- (drie punten) aan salaris van de gemachtigde;
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Sap, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag, 11 september 2019 in aanwezigheid van de griffier.