ECLI:NL:OGEAA:2019:452

• Datum uitspraak: 18 juli 2019
• Publicatiedatum: 29 juli 2019
• Zaaknummer: AUA201901890
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: M.E.B. de Haseth
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming afgewezen in kort geding tussen eigenaar en huurder met betrekking tot onroerend goed

In deze zaak, die op 18 juli 2019 werd behandeld door het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba, vorderde de eiseres, vertegenwoordigd door haar advocaat mr. L.A.M. Leeuwe, de ontruiming van een perceel dat zij verhuurde aan de gedaagde. De eiseres stelde dat de gedaagde sinds april 2018 geen huur meer had betaald, terwijl er een huurovereenkomst bestond voor een bedrag van Afl. 900,- per maand. De gedaagde voerde aan dat zij in afwachting van de levering van het onroerend goed, waarvoor een koopovereenkomst was gesloten, niet in staat was om de huur te betalen. De gedaagde had een hypotheeklening aangevraagd en een deel van de koopprijs was al gestort op de derdenrekening van de notaris. De eiseres had de koopovereenkomst ontbonden, maar de gedaagde betwistte de ontbinding en stelde dat zij bereid was om de huurachterstand in termijnen te betalen.

Het gerecht oordeelde dat de vordering tot ontruiming niet kon worden toegewezen. Het was niet aannemelijk dat de bodemrechter zou oordelen dat de gedaagde zonder recht of titel in het onroerend goed verbleef, aangezien er een huurovereenkomst bestond. De tekortkoming in de huurbetaling was in nauwe relatie tot de koopovereenkomst en de omstandigheden van het geval rechtvaardigden niet de ontbinding van de huurovereenkomst. De eiseres werd veroordeeld in de proceskosten, die op nihil werden gesteld, omdat de gedaagde geen rechtsbijstand had ingeschakeld.

Uitspraak

Vonnis in kort geding van 18 juli 2019

Behorend bij K.G. AUA201901890

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS IN KORT GEDING

in de zaak van:

[Eiseres],

te Aruba,

eiseres,

hierna te noemen: [eiseres],

gemachtigde: de advocaat mr. L.A.M. Leeuwe,

tegen:

[Gedaagde],

te Aruba,

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde],

procederend in persoon.

1. DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift met producties;

- de nadere stukken zijdens [eiseres];

- de mondelinge behandeling van 4 juli 2018, waar zijn verschenen [eiseres], bijgestaan door de gemachtigde voornoemd en [gedaagde], vergezeld van [X].

Bij de mondelinge behandeling is partijen te kennen gegeven dat vandaag vonnis zou worden gewezen.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1 [

eiseres] is eigenaar van het perceel [adres] in Aruba, met de daarop gelegen woning en appartement (hierna: het onroerend goed).

2.2

Sinds het jaar 2003 huurt [gedaagde] het onroerend goed van [eiseres] voor een bedrag van Afl. 900,- per maand.

2.3

In een akte van 30 juli 2015 is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:

“[eiseres]
[adres van eiseres]
Ik ben eigenaar van het perceel gelegen aan de [adres] huis en appartement.

Dit perceel wordt voor 140.000,-- florin verkocht. Honderdveertigduizend florin.

Ik, [eiseres] verkoop dit perceel aan mevrouw [gedaagde] voor het bedrag van 140.000,-- florin.
Het perceel wordt voor 140.000,-- florin verkocht, exclusief notaris- en overdrachtskosten. Het bedrag van 110.000,-- florin wordt gefinancieerd door de Federacion Cas pa Comunidad Arubano, [gedaagde] heeft verklaard dat zij de overige 30.000,- florin contant gaat betalen bij overdracht.

[gedaagde] ondertekend dit contract dat zij het overig bedrag van 30.000 bij de overdracht in zijn geheel en contant zal overdragen aan [eiseres]. (…)”

De akte is ondertekend door [eiseres] en [gedaagde].

2.4

Bij brief van 8 november 2018 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] het volgende geschreven:

“U bent met cliënte op 30 juli 2015 een koopovereenkomst aangegaan tot aankoop van het perceel [adres] voor de prijs van Afl. 140.000 exclusief kosten.

De overdracht heeft ondanks vele beloften uwerzijds nog altijd niet plaatsgevonden. Een termijn voor levering is niet overeengekomen zodat een redelijke termijn in acht moet worden genomen. Cliënte stelt deze termijn op ruim 2.5 maand zodat cliënte u hierbij in gebreke stelt uiterlijk 31 januari 2019 de koopprijs en kosten te betalen en het tot overdracht te doen leiden.

Zal uiterlijk 31 januari 2019 betaling en overdracht niet hebben plaatsgevonden roept cliënte nu voor alsdan de ontbinding van de koopovereenkomst in en zal cliënte zich dientengevolge vrij achten nadien tot verkoop en levering aan een derde over te gaan. (…)”

2.5 [

eiseres] heeft de Huurcommissie verzocht om haar toestemming te verlenen om de huurovereenkomst met [gedaagde] op te zeggen. De Huurcommissie heeft dat verzoek niet-ontvankelijk verklaard, omdat haar niet is gebleken dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat. Voorts heeft de Huurcommissie overwogen dat haar niet anders is gebleken dan dat er de facto geen sprake is van een huurachterstand, doch slechts sprake is van een verschil van mening tussen de eigenaar en koper. Tegen deze uitspraak heeft [eiseres] beroep ingesteld bij het gerecht.

2.6

Bij brief van 21 mei 2019 heeft [gedaagde] [eiseres] het volgende geschreven:

“(…) Recientemente mi a ricibi e decision di Huurcommissie no. DHC/HOP/031/19 na unda e comision a nenga e peticion pa termina e huur pasobra tin un acuerdo di compra pa e cas.

Manera bo persona a ser poni na altura pa Notario […], FCCA a deposita pa compra di e cas. Tambe mi mes a deposita na Notario un total di 26.000,-. Contrario na locual e decision di Huurcommissie ta menciona, e saldo pendiente almomento ta Awg. 9.000,-.

E saldo aki lo ser deposita na final di Juni pa asina nos termina e tramitenan notarial pa venta di e cas.
Mi ta spera cu e carta aki mi a suministra’bo tur e informacion necesario pa asina nos por conclui e venta satisfactoriamente.(…)”

2.7

Bij brief van 5 juni 2019 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] het volgende geantwoord:

“Bij brief van 8 november 2019 heeft cliënte u tot uiterlijk 31 januari 2019 de mogelijkheid gegeven om (het restant van) de overeengekomen koopprijs van Afl. 140.000 te betalen en mee te werken aan de overdracht van het onroerend goed aan de [adres]. U heeft aan deze sommatie geen gehoor gegeven, ten gevolge waarvan de koopovereenkomst op 31 januari 2019 is ontbonden.

De huurcommissie heeft bepaald dat niet is gebleken van een huurovereenkomst tussen partijen. Cliënte is het daar niet mee eens en heeft dan ook beroep ingesteld tegen de beslissing van de huurcommissie. Anders dan de huurcommissie meent, is er wel sprake van een huurovereenkomst tussen u en cliënte en bent u in gebreke met de nakoming daarvan. De huurachterstand bedraagt per juni 2019 AWG. 13.500,-.
Namens cliënte wordt u middels deze gesommeerd het bedrag van AWG. 13.500,- uiterlijk op 12 juni 2019 aan cliënte te voldoen, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst reeds nu voor alsdan wordt ontbonden.

Indien u aan deze sommatie geen gevolg geeft, zal cliënte genoodzaakt zijn rechtsmaatregelen te nemen, waaronder het indienen van een kort geding verzoek tot ontruiming. (…)”

3. DE VORDERING EN HET VERWEER

3.1 [

eiseres] vordert – uitvoerbaar bij voorraad – [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na dit vonnis het onroerend goed te ontruimen met alle personen en goederen zich daarin bevindende en dit in goede staat achter te laten, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2 [

gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, strekkend tot afwijzing van de vordering.

4. DE BEOORDELING

4.1

Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming van een woning is noodzakelijk dat de verzoeker daartoe voldoende spoedeisend belang heeft en dat in een bodemprocedure het oordeel valt te verwachten dat de gedaagde partij zonder recht of titel in die woning verblijft.

4.2 [

eiseres] heeft aan de vordering ten grondslag gelegd dat tussen partijen een huurovereenkomst geldt, uit hoofde waarvan [gedaagde] [eiseres] Afl. 900,- per maand aan huur verschuldigd is. Sinds april 2018 heeft [gedaagde], hoewel daartoe door [eiseres] bij brief van 5 juni 2019 gemaand, geen huur meer betaald, op grond waarvan [eiseres] de huurovereenkomst met ingang van 12 juni 2019 heeft ontbonden. De koopovereenkomst tussen partijen was al eerder ontbonden, omdat [gedaagde] niet aan de daaruit voor haar voortvloeiende verplichtingen heeft voldaan, aldus [eiseres].

4.3 [

gedaagde] heeft als verweer het volgende aangevoerd. Nadat partijen de koopovereenkomst hadden gesloten, heeft zij bij Fundacion Cas Pa Comunidad Arubano (FCCA) een aanvraag ter verkrijging van een hypotheeklening ingediend. Uiteindelijk is een tweede aanvraag ingewilligd en wel voor een bedrag van Afl. 105.000,-. Dat bedrag is door FCCA op de derdenrekening van notaris […] gestort. Vanaf maart 2018 wordt op het salaris van [gedaagde] een bedrag van Afl. 745,- per quincena ingehouden ter aflossing van de hypotheekschuld aan FCCA. Op dat moment had [gedaagde] het resterende bedrag van Afl. 35.000,- voor het voldoen van de koopprijs echter nog niet volledig beschikbaar, zodat de levering van het onroerend goed niet kon plaatsvinden. Omdat het voor [gedaagde] niet mogelijk was om naast de maandelijkse hypotheekaflossingen van Afl. 1.490,- ook Afl. 900,- aan [eiseres] te blijven betalen, heeft zij met [eiseres] afgesproken dat, zolang zij de hypotheek afloste en in afwachting van de levering van het onroerend goed, de maandelijkse Afl. 900,- niet hoefde te betalen. Naast de aflossingen op de hypotheekschuld, heeft [gedaagde] vervolgens steeds bedragen op de derdenrekening van de notaris gestort, tot een totaal van Afl. 26.000,-. Op het moment dat zij door [eiseres] werd aangeschreven de koopsom te voldoen en haar medewerking te verlenen aan de levering ontbrak dan ook Afl. 9.000,- op de koopsom. Dat bedrag heeft zij inmiddels bij elkaar gespaard en kan daags na de zitting op de derdenrekening van de notaris worden gestort, zodat de levering alsnog doorgang kan vinden. Verder heeft [gedaagde] ter zitting ook te kennen gegeven in te zien dat zij [eiseres] een vergoeding schuldig is over de periode vanaf april 2018, waarin zij in het onroerend goed heeft verbleven, zonder daarvoor enige betalingen te hebben gedaan, en dat zij bereid is dat alsnog in termijnen te doen. In het aldus aangevoerde ligt behalve de betwisting van de door [eiseres] gestelde tekortkoming ook besloten het betoog dat de tekortkoming, indien aangenomen, gelet op de omstandigheden van het geval de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.

4.4

Het gerecht overweegt als volgt. Zoals hiervoor onder 2.1 is vermeld, staat vast dat [eiseres] eigenaar is van het onroerend goed. [gedaagde] heeft de overeengekomen koopprijs niet volledig voldaan, als gevolg waarvan levering van het onroerend goed (nog) niet heeft plaatsgevonden en [gedaagde] geen eigenaar is geworden van het onroerend goed. Dit brengt met zich dat ter beantwoording van de vraag of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [gedaagde] zonder recht of titel in het onroerend goed verblijft, onderzocht moet worden of de huurovereenkomst daarvoor een titel oplevert, dan wel dat de huurovereenkomst is ontbonden.

4.5

Uit de omstandigheid dat [gedaagde] na het sluiten van de koopovereenkomst het onroerend goed is blijven gebruiken en de maandelijkse betalingen daarvoor aan [eiseres] van Afl. 900,- heeft voortgezet, valt af te leiden dat partijen ook na het sluiten van de koopovereenkomst ongewijzigd uitvoering zijn blijven geven aan de huurovereenkomst die tussen hen sinds 2003 gold, in elk geval tot en met maart 2018. [eiseres] heeft ter zitting betwist dat nadien tussen partijen de afspraak is gemaakt dat [gedaagde] vanaf het moment dat zij de hypotheek bij FCCA is gaan aflossen, in afwachting van de levering van het onroerend goed, geen huur meer verschuldigd zou zijn, zoals door [gedaagde] is gesteld. Of voldoende aannemelijk is dat tussen partijen gewijzigde afspraken zijn gemaakt en, zo ja, wat deze inhielden, en of in verband daarmee al dan niet een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] moet worden aangenomen, zal het gerecht evenwel in het midden laten. Daartoe wordt als volgt overwogen.

4.6

Het gerecht is voorshands van oordeel dat – er veronderstellenderwijs van uitgaande dat sprake is van de door [eiseres] gestelde tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] – deze tekortkoming, alle omstandigheden van dit geval in aanmerking genomen, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daarbij wordt in de eerste plaats in aanmerking genomen de bijzondere aard van de tekortkoming. Deze stond immers in nauw verband met de koopovereenkomst tussen partijen ten aanzien van het onroerend goed, welke overeenkomst de verhoudingen tussen partijen gedurende geruime tijd heeft beheerst. Onbetwist zijn in dit verband de stellingen van [gedaagde] dat zij gedurende de periode waarin zij geen huur betaalde aan [eiseres], maandelijkse betalingen deed ter aflossing van de hypotheek voor een bedrag van Afl. 105.000,- die zij had afgesloten om (het merendeel van) de koopprijs van het onroerend goed te kunnen voldoen, welk bedrag door FCCA op de derdenrekening van de notaris is gestort ter voldoening aan [eiseres]. Dat een zodanig verband bestaat tussen de tekortkoming en de koopovereenkomst valt ook af te leiden uit de omstandigheid dat [eiseres] kennelijk eerst tot aanmaning tot betaling van de met ingang van april 2018 verschuldigde huur is overgegaan, nadat zij de tussen partijen gesloten koopovereenkomst had ontbonden. De omstandigheid dat de koopovereenkomst uiteindelijk door [eiseres] is ontbonden noch dat, zoals [eiseres] stelt en [gedaagde] betwist, FCCA te kennen heeft gegeven dat [gedaagde] thans niet meer aan de voorwaarden voor hypotheekverlening voldoet, geven grond voor een ander oordeel, nu daarmee niet het verband tussen de tekortkoming en de koopovereenkomst teniet is gegaan.

Naast de bijzondere aard van de tekortkoming, weegt ook de omstandigheid mee dat [gedaagde], hoewel zij betwist gedurende de desbetreffende periode huur verschuldigd te zijn, te kennen heeft gegeven voornemens en in staat te zijn om – in termijnen – alsnog de volgens [eiseres] per juni 2019 verschuldigde achterstand van Afl. 13.500,- aan haar te betalen. Dat komt ook tegemoet aan de belangen van [eiseres], van wie niet gevergd kan worden gedurende ruim een jaar het gebruik van het onroerend goed door [gedaagde] toe te staan, zonder daarvoor enige vorm van vergoeding te ontvangen.

Het voorgaande in aanmerking genomen, alsmede het belang van [gedaagde] om het ingrijpende gevolg te vermijden van ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming uit het onroerend goed, waar zij al vanaf het jaar 2003 verblijft en dat zij op enig moment zelfs heeft gekocht, komt aan de tekortkoming onvoldoende gewicht toe om de huurovereenkomst te ontbinden.

4.7

De conclusie is dan ook dat in een bodemprocedure niet het oordeel valt te verwachten dat de gestelde tekortkoming de ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst rechtvaardigt, en dat op die grond de ontruimingsvordering van [eiseres] zal worden afgewezen.

4.8 [

eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Deze worden op nihil gesteld, omdat [gedaagde] niet werd bijgestaan door een rechtsbijstandverlener en zij ook overigens geen voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.

5. DE UITSPRAAK

Het gerecht:

5.1

wijst de vordering af;

5.2

veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van [gedaagde] worden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 juli 2019 in aanwezigheid van de griffier.