Uitspraak
Vonnis van 8 mei 2019
Behorend bij AUA 201800937
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
ARUBA VILLAS N.V.,
te Aruba,
EISERES, hierna ook te noemen: Aruba Villas,
gemachtigde: de advocaat mr. R.A. Wix,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
HET LAND ARUBA,
te Aruba,
GEDAAGDE, hierna ook te noemen: het Land,
gemachtigden: mrs. M.P. Jansen en V.M. Emerencia.
1.DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, met producties;
- het proces-verbaal van de behandeling ter terechtzitting van 19 april 2018 alwaar de zaak naar de bodemprocedure is verwezen, en de door partijen overgelegde pleitnota’s, met producties;
- de conclusie van antwoord, met een productie;
- de conclusie van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek.
De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Op 8 april 2016 heeft Aruba Villas een verzoek bij de Minister van Ruimtelijke Ordening en Infrastructuur (hierna: de Minister) gedaan om een tweetal percelen te Barcadera te verkrijgen om aldaar een bedrijfsgebouw (hierna: het bedrijfsgebouw) op te bouwen. Dit verzoek is ingewilligd. De Directie Infrastructuur en Planning (DIP) heeft de erfpacht met betrekking tot de bedoelde percelen uitgegeven en DOW heeft de bouwvergunning met betrekking tot het bedrijfsgebouw afgegeven.
2.2
Uit de e-mails van 7 juli 2016, 21 juli 2016, 10 augustus 2016 en 23 september 2016 van de directeur van de Dienst Technische Inspecties (DTI), gericht aan de leverancier van alle hardware en software voor keuringslokalen, blijkt dat de directeur van DTI zich bezig heeft gehouden met de offertes en bouwtekeningen ten aanzien van het bedrijfsgebouw.
2.3
Vervolgens is de bouw van het bedrijfsgebouw, inclusief de autokeuringsruimte, gestart. Aruba Villas is eigenaresse van het bedrijfsgebouw gelegen te Barcadera nr. 145.
2.4
Bij schrijven van 1 september 2017 heeft Aruba Villas het bedrijfsgebouw, dat toen bijna gereed was, te huur aan de Minister aangeboden.
2.5
Bij schrijven van 12 september 2017 heeft de directeur van DTI de Minister met betrekking tot het aanbod van Aruba Villas tot het verhuren van het bedrijfsgebouw, het volgende bericht:
“Zoals bekend is het bedrijf Aruba Villas N.V. bezig met de bouw van een bedrijfspand te Barcadera waarin de DTI gehuisvest zal worden. Dit project is een initiatief van uw bureau waarbij de DTI op verzoek alle medewerking heeft geleverd, voor wat betreft onder anderen de indeling van de kantoor- en overige ruimtes, de technische installaties, de benodigde materiaal en meubilair.
De omschrijving van het bedrijfspand en de inrichting hiervan zoals vastgelegd in het schrijven d.d. 1 september 2017 (…) van de directeur van Aruba Villas N.V. komen overeen met wat is afgesproken met uw bureau en de DTI.”
2.6
Bij schrijven van 21 september 2017, met als onderwerp concept-huurovereenkomst van het complex (keuringsgebouw) gelegen te Barcadera t.b.v. de Dienst Technische Inspectie, heeft DIP de Minister een concept-huurovereenkomst ter ondertekening gestuurd.
2.7
Op 22 september 2017 hebben partijen de huurovereenkomst met betrekking tot het bedrijfsgebouw getekend waarin is overeengekomen dat het Land per 1 januari 2018 voor een periode van vijf jaren het bedrijfsgebouw van Aruba Villas huurt voor een maandelijkse huurprijs van AWG. 67.752,=.
2.8
DTI is thans gehuisvest in het bedrijfsgebouw. Tijdens de behandeling ter terechtzitting van 19 april 2018 zijn partijen overeengekomen dat het Land de maandelijkse huurpenningen conform de huurovereenkomst zal voldoen op de eerste van iedere maand totdat in de bodemprocedure bij eindvonnis is beslist en dat vonnis in kracht van gewijsde is gegaan.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Aruba Villas vordert – na wijziging van eis – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad het Land te veroordelen (1) om haar verplichtingen voortspruitende uit de huurovereenkomst d.d. 22 september 2017 aangegaan met Aruba Villas, onverkort na te komen en (2) om de huurpenningen ad Afl. 67.752,00 per maand op de eerste dag van iedere maand aan eiseres te blijven voldoen, met veroordeling van het Land in de proceskosten.
3.2
Aruba Villas grondt de vordering erop dat zij met het Land de huurovereenkomst heeft gesloten en dat het Land is gehouden om deze overeenkomst na te blijven komen.
3.3
Het Land voert hiertegen - kort gezegd - als verweer dat de huurovereenkomst nietig is wegens strijd met de openbare orde.
4.DE BEOORDELING
4.1
Het Land voert als verweer dat de huurovereenkomst nietig is wegens strijd met de openbare orde omdat sprake is van zogenaamd afscheidsbeleid. Er is volgens het Land sprake geweest van het snel - voor de bestuurswisseling - sluiten van een huurovereenkomst, waarvan de inhoud twijfelachtig is, met als enig doel het volgend bestuur voor een fait accompli te stellen met desastreuze gevolgen voor de schaarse publieke middelen.
4.2
De vraag die in essentie voorligt is of sprake is geweest van zogenoemd afscheidsbeleid wat inhoudt, dat vlak vóór een bestuurswisseling inhoudelijk twijfelachtige of onvoldoende voorbereide besluiten worden genomen of toezeggingen worden gedaan, met als kenbaar motief het volgende bestuur, waarvan men aanneemt dat dit anders zou beslissen, voor een fait accompli te stellen, met alle consequenties van dien voor de schaarse openbare goederen en middelen. Dit brengt met zich mee, mede gelet op de kleinschaligheid van de gemeenschappen op de eilanden binnen het hofressort, dat in voorkomende gevallen, in het algemeen belang, een inhoudelijke rechterlijke controle op onder meer zuiverheid van oogmerk een extra accent dient te krijgen. (GHvJNAA 1 maart 2002, NJ 2002/376 (Court-Yard — Eilandgebied Sint Maarten)).
4.3
De omstandigheid dat de Minister een contract sluit vlak vóór een bestuurswisseling brengt op zichzelf nog niet mee dat sprake is van afscheidsbeleid. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden nodig. Het Land wijst in dat verband op een aantal omstandigheden.
4.4
De eerste omstandigheid waarop het Land wijst is dat er in strijd met artikel 25 van de Comptabiliteitsverordening is gehandeld omdat met betrekking tot het aanvangen van het ontwerpen van het bedrijfsgebouw en het aangaan van de huurovereenkomst geen openbare aanbesteding heeft plaatsgevonden. Het Gerecht volgt het Land niet in de stelling dat is gehandeld in strijd met de Comptabiliteitsverordening. Vastgesteld wordt dat hier sprake is van het aangaan van een huurovereenkomst, niet van een overeenkomst tot opdracht. De vraag of het ontwerpen dan wel de bouw van het bedrijfsgebouw conform artikel 25 van de Comptabiliteitsverordening heeft plaatsgevonden, is derhalve niet relevant. Voor zover het Land betoogt dat ook voor het aangaan van een huurovereenkomst, op grond van artikel 25 van de Comptabiliteitsverordening, een openbare aanbesteding dient plaats te vinden, wordt dit betoog niet gevolgd. Genoemd artikel ziet op een werk, een levering of een dienstverlening, niet op het aangaan van een huurover-eenkomst. De huurovereenkomst is conform de Comptabiliteitsverordening voor bepaalde tijd aangegaan en voorts is deze huurovereenkomst op advies van DIP tot stand gekomen.
4.5
Het Land wijst voorts op de omstandigheden dat er geen vastlegging is van de keuze voor huur van het bedrijfsgebouw en dat de bouwvergunning eerder is afgegeven dan de erfpacht. Het Gerecht ziet niet in - zonder nadere toelichting, die ontbreekt - dat deze omstandigheden ertoe zouden kunnen leiden dat de door partijen ondertekende huurovereenkomst nietig zou zijn. Zoals hiervoor overwogen is de huurovereenkomst op advies van DIP tot stand gekomen.
4.6
Verder stelt het Land dat de overeengekomen huurprijs van Afl. 67.752,- per maand (Afl. 813.024,- per jaar) exorbitant hoog is. Het Land heeft een taxatierapport van 19 februari 2018 in het geding gebracht waarin staat vermeld dat de vrijmarktwaarde van het bedrijfsgebouw, zonder rekening te houden met de prijs van meubilair en keuringsapparatuur, een bedrag van Afl. 6.050.000,- bedraagt. Aruba Villas heeft de juistheid en onafhankelijkheid van dit taxatierapport betwist. Naar het oordeel van het Gerecht vormt dit taxatierapport evenwel, ook indien zou worden uitgegaan van de juistheid daarvan, geen onderbouwing van de stelling van het Land dat de overeengekomen huurprijs (exorbitant) hoog is. Immers, in dat geval bedraagt de overeengekomen huurprijs per jaar 13,4% van de – door Aruba Villas betwiste – vrijmarktwaarde van het bedrijfsgebouw van
Afl. 6.050.000,-, hetgeen in zijn algemeenheid niet als (exorbitant) hoog kan worden aangemerkt. Aansluiting kan verder worden gezocht bij artikel 17a van de Huurcommissieverordening, waarin is bepaald dat de huurprijs per jaar voor onder andere magazijnen en kantoren niet meer dan 14% van de bouwkosten mag bedragen. Uitgaande van de onderbouwde en niet weersproken bouwkosten van het bedrijfsgebouw van Afl. 10.000.000,-, bedraagt de overeengekomen huurprijs per jaar 8,1% van de bouwkosten, hetgeen zonder meer niet als (exorbitant) hoog kan worden aangemerkt. De stelling van het land dat de overeengekomen huurprijs exorbitant hoog is, wordt derhalve niet gevolgd.
4.7
Tevens stelt het Land dat er geen begroting is voor de huur. Nu Aruba Villas deze stelling gemotiveerd heeft betwist en het Land heeft nagelaten deze stelling van enige onderbouwing te voorzien, gaat het Gerecht hieraan voorbij.
4.8
Tot slot stelt het Land dat het bedrijfsgebouw niet conform de bouwvergunning is gebouwd. Deze - door Aruba Villas gemotiveerd betwiste - stelling, wat daar ook van zij, is evenwel niet relevant voor de grondslag van het verweer van het Land, zijnde nietigheid van de overeenkomst als gevolg van afscheidsbeleid. Indien het gehuurde niet zou voldoen aan de afspraken die partijen daarover hebben gemaakt, zou dit eventueel kunnen leiden tot een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, niet tot nietigheid van die overeenkomst.
4.9
De slotsom is dat niet is gebleken van omstandigheden op grond waarvan tot de conclusie zou kunnen worden gekomen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst nietig is wegens strijd met de openbare orde. Het Land is derhalve gehouden haar verplichtingen op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst na te komen. Het onder (1) gevorderde van Aruba Villas om het Land daartoe te veroordelen komt dan ook voor toewijzing in aanmerking. Het Gerecht ziet geen aanleiding om het door Aruba Villas onder (2) gevorderde apart toe te wijzen omdat dit onderdeel vormt van het onder (1) gevorderde.
4.1
Aruba Villas heeft bij conclusie van repliek een voorwaardelijk incidenteel verzoek ingediend. Nu de voorwaarde waaronder dat verzoek is ingediend niet is vervuld, komt het Gerecht niet toe aan de beoordeling daarvan.
4.11
Als de in het ongelijk gestelde partij zal het Land in de proceskosten van Aruba Villas worden veroordeeld.
5.DE UITSPRAAK
De rechter in dit Gerecht:
-veroordeelt het Land om haar verplichtingen voortspruitende uit de huurovereenkomst d.d. 22 september 2017 aangegaan met Aruba Villas, onverkort na te komen;
-veroordeelt het Land in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van Aruba Villas worden begroot op Afl. 3.390,00 aan griffierecht, Afl. 221,80 aan explootkosten en Afl. 3.750,00 aan salaris van de gemachtigde;
-verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
-wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Verheijen, rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 8 mei 2019 in aanwezigheid van de griffier.