Uitspraak
Vonnis in kort geding van 10 april 2019
Behorend bij K.G. AUA201900768
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
1.[naam eiser 1],
2. [ naam eiser 2],
3. [ naam eiser 3,
allen wonende c.q. gevestigd te Aruba,
hierna ook gezamenlijk te noemen: [eisers],
gemachtigde: de advocaat mr. G. de Hoogd,
tegen:
[naam gedaagde],
gevestigd te Aruba,
hierna ook te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: de advocaat mr. L.A.M. Leeuwe.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift;
- de pleitaantekeningen van partijen.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 maart 2019.
1.2
Aan partijen is meegedeeld dat vandaag vonnis zou worden gewezen.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Eiseres sub 1 is eigenaar van een perceel eigendomsgrond met een daarop gebouwde woning. Eiseres sub 1 woont met familie in de woning. Eiseres sub 3 is eigenaar van een vijftal percelen eigendomsgrond. De bedoelde percelen (hierna: de percelen) zijn alleen gelegen te [naam wijk] en bij partijen genoegzaam bekend.
2.2
Eiseres sub 2 heeft in 2009 een hypothecaire geldlening bij [GEDAAGDE] afgesloten voor een bedrag van Afl. 1.028.000,-. Eisers sub 1 en 3 hebben als zekerheid voor de terugbetaling van deze lening een eerste hypotheekrecht verleend aan [GEDAAGDE] op de percelen.
2.3
In of omstreeks 2009 heeft de Ontvanger ten laste van eiseres sub 2 beslag gelegd op equipment. De in beslag genomen equipment werd daarna ontvreemd. Eiseres sub 2 is in financiële problemen geraakt en uiteindelijk gefailleerd. Het faillissement is op een bepaald moment beëindigd.
2.4 [
GEDAAGDE] is in 2016 overgegaan tot executoriale verkoop van de percelen wegens betalingsachterstand. Er heeft op 25 augustus 2016 een openbare veiling plaatsgevonden, maar de percelen zijn toen niet verkocht.
2.5
Op 15 november 2017 heeft een vergadering tussen [GEDAAGDE] en [eisers] plaatsgevonden. Tijdens die vergadering zijn afspraken gemaakt. [eisers] werden tot 31 maart 2018 in de gelegenheid gesteld om een door [eisers] gewenste verkaveling van de percelen van eiseres sub 2 af te ronden, waarna de verkoop van deze percelen in gang gezet zou worden. Uit de verkoop van die percelen zou [GEDAAGDE] betaald worden. In de tussentijd moesten [eisers] vanaf 1 december 2017 maandelijks Afl. 5.000,- op de schulden (een grote schuld van eiseres sub 2 en een kleinere persoonlijke schuld van eiseres sub 1) afbetalen.
2.6
Na de vergadering is in totaal Afl. 65.000,- op de schulden afgelost. De laatste betaling vond plaats in maart 2018. De verkaveling is nog niet afgerond. De Ontvanger der Belastingen heeft beslag gelegd op de percelen wegens verschuldigde grondbelasting ad Afl. 27.521,20.
2.7
Na de vergadering heeft [GEDAAGDE] [eisers] verschillende malen gesommeerd om tot betaling over te gaan, bij gebreke waarvan tot executoriale verkoop zou worden overgegaan.
2.8 [
GEDAAGDE] heeft op 19 november 2018 opdracht gegeven aan de notaris om de percelen opnieuw in het openbaar te veilen aan de hand van recente taxatierapporten. De veiling staat gepland voor 11 april 2019. Blijkens de in opdracht van [GEDAAGDE] uitgebrachte taxaties heeft het perceel van eiseres sub 1 een executiewaarde van Afl. 354.000,- en een marktwaarde van Afl. 472.000,- en hebben de percelen van eiseres sub 3 een gezamenlijke executiewaarde van Afl. 543.000,- en een gezamenlijke marktwaarde van Afl. 695.000,-. De bepaalde inzetprijs voor de veiling is Afl. 890.000,-
2.9
Er bestaat een betalingsachterstand van ongeveer Afl. 1.500.000,-.
3.DE VORDERING EN STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 [
eisers] vorderen – kort gezegd – in kort geding dat het gerecht, uitvoerbaar bij voorraad, [GEDAAGDE] veroordeelt om terstond na betekening van dit vonnis de openbare verkoop van de percelen te (doen) schorsen c.q. te staken en gestaakt te houden, zulks onder verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van [GEDAAGDE] in de proceskosten.
3.2 [
eisers] gronden de vordering erop dat [GEDAAGDE] onrechtmatig handelt door de percelen openbaar te doen verkopen. Er bestaat al lang een betalingsachterstand en [GEDAAGDE] heeft die betalingsachterstand gedoogd. [eisers] hebben [GEDAAGDE] in januari 2019 in het bezit gesteld van een (aangepast) businessplan. [GEDAAGDE] heeft in het verleden via eiseres sub 3 aanbetalingen van Afl. 65.000,- voor bepaalde percelen ontvangen. Er kunnen nog twee percelen worden verkocht en overgedragen, hetgeen een totale omzet van Afl. 90.000,- zal opbrengen. [eisers] hebben voorgesteld dat de notaris na levering Afl. 40.000,- aan [GEDAAGDE] zal uitbetalen en dat Afl. 50.000,- op de derdenrekening van de advocaat van [eisers] zal worden gestort. [eisers] hebben dit laatstgenoemde bedrag nodig om de weg op de terreinen van de projectontwikkeling af te ronden. [eisers] is met behulp van derden in staat om de schuld van de Ontvanger te betalen, waarna het beslag kan worden opgeheven. Een deel van de percelen kan binnen vijf jaar verkocht worden met een netto-opbrengst van meer dan Afl. 1.300.000,-. De overige percelen hebben een totaalwaarde van meer dan Afl.1. 200.000,-, terwijl [GEDAAGDE] de percelen naar de veiling brengt tegen een inzetprijs van slechts Afl. 890.000,-. Bij [eisers] is het vertrouwen ontstaan dat [GEDAAGDE] akkoord ging met gefaseerde onderhandse verkoop, dat [GEDAAGDE] daaruit betaald zou worden en dat er geen executiemaatregelen getroffen zouden worden. [eisers] hebben reeds Afl. 45.000,- betaald aan schoonmaakkosten en Afl. 25.000,- aan verkavelingskosten. Bovendien heeft [GEDAAGDE] voornoemde aanbetalingen ontvangen. [GEDAAGDE] maakt misbruik van haar executiebevoegdheid, onder meer doordat zij onvoldoende rekening houdt met de belangen van [eisers]. [GEDAAGDE] handelt onrechtmatig door over te gaan tot openbare verkoop, omdat een openbare verkoop bij lange na niet zal opleveren wat een onderhandse (gefaseerde) verkoop zal opbrengen. [GEDAAGDE] is voorts niet bevoegd om tot opzegging van de kredietrelatie over te gaan.
3.3 [
GEDAAGDE] voert hiertegen verweer, met vordering tot veroordeling van [eisers] in de proceskosten.
4.DE BEOORDELING
4.1
Het spoedeisend belang ligt besloten in de aard van de vordering.
4.2 [
GEDAAGDE] heeft weersproken dat zij de kredietrelatie met [eisers] heeft opgezegd. Nu dit ook niet uit de door partijen gepresenteerde feiten kan worden afgeleid, zal het gerecht aan de stellingen van [eisers] hieromtrent voorbij gaan.
4.3 [
eisers] hebben de openstaande schuld erkend en niet weersproken dat [GEDAAGDE] op grond van artikel 9 van de hypotheekakte de bevoegdheid heeft tot parate executie van het zekerheidsrecht over te gaan in geval van betalingsachterstand. Dat [GEDAAGDE] misbruik van recht zou hebben gemaakt dan wel anderszins onrechtmatig zou handelen door haar hypotheekrecht te executeren, is onvoldoende aannemelijk geworden. [GEDAAGDE] heeft betwist dat zij de hypotheekachterstand heeft gedoogd, terwijl dit ook niet uit de door [eisers] gepresenteerde feiten kan worden afgeleid. [GEDAAGDE] heeft [eisers] ruim de gelegenheid gegeven om haar financiële zaken op orde te krijgen. Bovendien hebben partijen afspraken gemaakt die door [eisers] niet zijn nagekomen, hetgeen in hun risicosfeer ligt. Het verkavelingsplan is nog niet goedgekeurd en [eisers] hebben de afgesproken maandelijks aflossingen, op een aantal betalingen na, niet verricht, waardoor spoedige afbetaling van de schuld niet valt te verwachten. Reeds om die reden kan niet van [GEDAAGDE] worden gevergd dat zij akkoord gaat met het door [eisers] nadien gepresenteerde business plan. Daarbij komt dat de stellingen van [eisers] dat een deel van de percelen binnen vijf jaar verkocht kan worden met een netto-opbrengst van meer dan Afl. 1.300.000,- en dat de percelen een totaalwaarde van meer dan Afl.1. 200.000,- onvoldoende zijn onderbouwd en niet aannemelijk zijn geworden. Uit de door [GEDAAGDE] in het geding gebrachte recente taxatierapporten blijkt een gezamenlijke executiewaarde van Afl. 897.000,-. De zijdens [eisers] in het geding gebrachte taxatierapporten zijn sterk verouderd, zodat het gerecht aan die rapporten voorbij gaat. Uitgaande van de recente taxatierapporten kan niet gezegd worden dat een te lage inzetprijs wordt gehanteerd en bovendien blijkt daaruit dat [GEDAAGDE] voldoende belang heeft om alle percelen tegelijk naar de veiling te brengen. Dat [GEDAAGDE] onvoldoende rekening houdt met de belangen van [eisers] is niet aannemelijk geworden. Voorts is de (impliciete) stelling dat van [GEDAAGDE] gevergd kan worden om tot onderhandse verkoop over te gaan onvoldoende gesubstantieerd.
4.4
Dat [GEDAAGDE] in redelijkheid niet tot uitoefening van haar recht om tot executie over kan gaan is in kort geding derhalve niet aannemelijk geworden. De belangenafweging dient in het voordeel van [GEDAAGDE] uit te vallen.
4.5
Als de in het ongelijk te stellen partijen zullen [eisers] de kosten van [GEDAAGDE] moeten vergoeden.
5.DE UITSPRAAK
De rechter in dit gerecht:
5.1
wijst het gevorderde af;
5.2
veroordeelt [eisers] in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van [GEDAAGDE] worden begroot op Afl. 1.500, aan salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Schoemaker, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 10 april 2019 in aanwezigheid van de griffier.