Uitspraak
Vonnis in kort geding van 10 april 2019
Behorend bij AUA201900745
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SHARP POINT DEVELOPMENT V.B.A., h.o.d.n. Sharp Point Development,
te Aruba,
eiseres,
hierna ook te noemen: Sharp,
gemachtigde: de advocaten mr. B.J. Huiskes en mr. E. Blaauwboer,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
HET LAND ARUBA,
zetelend te Aruba,
gedaagde,
hierna ook te noemen: het Land,
vertegenwoordigd door: mr. C.L. Geerman (DWJZ).
1. DE PROCEDURE
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties;
- de producties zijdens het Land;
- de pleitaantekeningen van partijen;
- de mondelinge behandeling op 28 maart 2019;
- het faxbericht van Sharp van 1 april 2019,
- het faxbericht zijdens het Land van 4 april 2019.
1.2 Aan partijen is medegedeeld dat vandaag vonnis zou worden gewezen.
2. DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1 Partijen hebben op 5 juli 2017 een overeenkomst tot vestiging van erfpacht gesloten. Het recht van erfpacht is gevestigd op een perceel domeingrond, kadastraal bekend als Land Aruba [nummer afdeling] Afdeling Sectie [sectie] no. [nummer] groot 2.183 m2 in Aruba, gelegen te [plaats] (hierna: het perceel). Dit perceel is eigendom van het Land.
2.2 De erfpachtovereenkomst is vastgelegd in de notariële akte van 26 juli 2017.
2.3 De akte van 26 juli 2017 luidt voor zover thans van belang:
“(…)
Opzegging of prijsgeving van het recht van erfpacht
2. De Erfverpachter zal het recht van erfpacht tussentijds kunnen opzeggen, indien de Erfpachter in verzuim is de canon over twee (2) achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Deze opzegging moet op straffe van nietigheid binnen acht dagen (8) worden betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven.
3. Iedere opzegging geschiedt bij exploit. (…).
(…)”.
2.4 Bij brief van 11 september 2018 heeft het Land Sharp in gebreke gesteld wegens het niet voldoen aan haar bebouwingsverplichting voortvloeiende uit de erfpachtovereenkomst. De brief luidt voor zover van belang als volgt.
“U wordt dezerzijds in gebreke gesteld aangezien u tot op heden geen aanvang heeft gemaakt met de bouw van Condominium Resort, (&spa/Schoonheidssalon/souvenirwinkeltje).
Mocht de grond voor ingebrekestelling, zijnde de bebouwingsverplichting, niet in een redelijke termijn, zijnde een periode van (1) maand, zijn weggenomen dan zal de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu overgaan tot beëindiging van het recht van erfpacht middels opzegging dan wel vervallenverklaring”.
2.5 Op 15 november 2018 heeft het Land bij ministeriële beschikking het recht van erfpacht met betrekking tot het perceel opgezegd omdat Sharp in ernstige mate is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen.
2.6 Op het recht van erfpacht van Sharp rust het recht van hypotheek ten behoeve van Arubabank. Arubabank staat als hypotheekhouder ingeschreven in de openbare registers.
2.7 Bij deurwaardersexploot van 11 december 2018 is de ministeriële beschikking aan Sharp betekend.
2.8 Op 22 januari 2019 heeft het Land de opzegging van het recht van erfpacht ingeschreven in de openbare registers.
3.DE VORDERING
3.1
Sharp vordert dat het gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a het Land beveelt om de opzegging van het erfpachtrecht ongedaan te maken door onder meer de inschrijving in het Kadaster te rectificeren, zodat daaruit na de correctie duidelijk blijkt dat Sharp gerechtigd is tot het erfpachtrecht binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis;
b Sharp onherroepelijk volmacht verleent om alles te doen dat noodzakelijk is om de opzegging van het erfpachtrecht ongedaan te maken door onder meer de inschrijving in het Kadaster te rectificeren, zodat daaruit na de correctie duidelijk blijkt dat Sharp gerechtigd is tot het erfpachtrecht indien het Land binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis in gebreke blijft aan het bevel te voldoen;
c het Land verbiedt het erfpachtrecht op te zeggen, totdat in een nog door Sharp in te stellen bodemprocedure onherroepelijk over de opzegging is beslist;
d het Land veroordeelt te gehengen en gedogen dat Sharp het perceel als erfpachter gebruikt en daarop (bouw)werkzaamheden uitvoert;
e het Land veroordeelt in de proceskosten.
3.2
Sharp heeft aan haar vordering primair ten grondslag gelegd dat de eenzijdige doorhaling van het recht van erfpacht door het Land nietig is, omdat het Land de - voor een rechtsgeldige opzegging - geldende vereisten niet in acht heeft genomen. Sharp heeft subsidiair aangevoerd dat de opzegging van het recht van erfpacht door het Land onrechtmatig is, nu het Land niet gerechtigd was om het erfpachtrecht op te zeggen omdat Sharp niet, althans niet in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen.
3.3
Het Land voert hiertegen verweer, dat bij de beoordeling aan de orde komt.
4. DE BEOORDELING
4.1
Het spoedeisend belang van Sharp bij haar vorderingen volgt uit de aard van die vorderingen en de daaraan ten gronde gelegde stellingen.
4.2
In deze procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, worden beoordeeld of de vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevraagde voorziening gerechtvaardigd is.
4.3
Sharp heeft primair gesteld dat de opzegging van het recht van erfpacht nietig is, omdat deze niet binnen acht dagen na de opzegging is betekend aan Arubabank.
4.4
Opzegging van erfpacht moet op grond van het bepaalde in artikel 5:88 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek van Aruba (BW) worden gedaan door middel van een deurwaardersexploot. Op grond van het bepaalde in de Bijzondere Voorwaarden zoals opgenomen in de notariële akte en ingevolge artikel 5:87 lid 2 BW Pro moet deze opzegging - op straffe van nietigheid - binnen acht dagen worden betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven.
4.5
Uit het door het Land ter zitting overgelegd exploot van 11 december 2018 blijkt dat de opzegging van het recht van erfpacht van Sharp op dezelfde dag aan het Departamento di Impuesto (de belastingdienst) is betekend en niet aan Arubabank die in de hoedanigheid van hypotheekhouder staat ingeschreven in de openbare registers. Het voorgaande wordt overigens door het Land bevestigd bij brief van 4 april 2019. Nu verder uit de stukken niet is gebleken dat het Land de opzegging van de erfpacht binnen acht dagen aan Arubabank heeft betekend, is de opzegging van het erfpachtrecht van Sharp zijdens het Land naar voorlopig oordeel van het gerecht nietig. De vordering onder a zal daarom in na te melden zin worden toegewezen. Het gevorderde onder b zal eveneens worden toegewezen als na te melden.
4.6
De vordering onder c zal worden afgewezen omdat het Land, op grond van het bepaalde in de Bijzondere Voorwaarden en ingevolge artikel 5:87 lid 2 BW Pro, gerechtigd is het erfpachtrecht op te zeggen indien zich een situatie voordoet zoals vermeld in bedoelde artikelen
.
.
4.7
Met betrekking tot de vordering onder d overweegt het gerecht als volgt. Zolang de opzegging van de erfpacht niet rechtsgeldig is geschied, is Sharp bevoegd het perceel als erfpachter te gebruiken conform de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van grond in erfpacht”, zoals vervat in de artikelen 5 tot en met 25 van de Landsverordening Uitgifte Eigendommen en de Bijzondere Voorwaarden zoals opgenomen in de notariële akte. Gelet op het voorgaande is het gerecht van oordeel dat Sharp geen belang heeft bij het gevorderde onder d en dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen.
4.8
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het Land in de proceskosten van Sharp worden veroordeeld.
5.DE UITSPRAAK
Het gerecht:
beveelt het Land om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de opzegging van het erfpachtrecht ongedaan te maken door onder meer de inschrijving in het Kadaster te rectificeren;
verleent aan Sharp volmacht, voor zover het Land binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het bevel niet opvolgt, om hetgeen te doen wat noodzakelijk is om de opzegging van het erfpachtrecht ongedaan te maken door onder meer de inschrijving in het Kadaster te rectificeren;
veroordeelt het Land in de kosten van de procedure, die tot aan deze uitspraak aan de kant van Sharp worden begroot op Afl. 450,-- aan griffierechten, Afl. 232,14 aan explootkosten en Afl. 1.000,-- aan salaris van de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders verzochte af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Sap, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 10 april 2019 in aanwezigheid van de griffier.