Uitspraak
Vonnis in kort geding van 17 augustus 2018
Behorend bij AUA201802156 KG
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
HERITAGE DEVELOPMENT COMPANY N.V.,
te Aruba,
hierna ook te noemen: Heritage,
gemachtigde: de advocaat mr. A. Ellis Schipper,
aan wier zijde zich gevoegd heeft:
de naamloze vennootschap
ARUBA MEGAPLEX N.V.,
te Aruba,
hierna ook te noemen: Caribbean Cinemas,
gemachtigde: de advocaat mr. R.A. Wix,
tegen:
de naamloze vennootschap
[NAAM] CHAIN THEATERS N.V.,
te Aruba,
hierna ook te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: de advocaat mr. P.R.C. Brown.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, ingediend op 17 juli 2018;
- de door partijen overgelegde producties;
- de pleitnota’s van Heritage;
- de pleitnota’s van [gedaagde];
- de pleitnota van Caribbean Cinemas;
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandelingen op 7 augustus 2014 en 14 augustus 2018.
1.2
De datum van het vonnis is (bij vervroeging) bepaald op heden.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Tussen Heritage en [gedaagde] bestaat sedert 3 november 2004 een huurovereenkomst met betrekking tot ruimtes in de Paseo Herencia te Aruba. [gedaagde] exploiteert daarin een bioscoop met meerdere zalen.
2.2
Wegens gerezen geschillen tussen [gedaagde] en Heritage hebben partijen op 24 november 2017 een settlement agreement gesloten, waarin onder meer het volgende is bepaald:
“[…]
- That upon signing of this settlement the lease agreement between parties shall be considered to have extended from June 2017 until the 31st of March 2019;
- Tenant shall refrain from any and all actions to extend after the final date of 31 March 2019 and shall voluntarily evict the premises. […]Landlord may terminate after June 14, 2018 with the presentation of a commitment letter from a bona fide party that is willing to lease the entire leased space, taking into account a ninety (90) days written notice.
- […]”.
2.3
Op 15 juni 2018 heeft Heritage aan [gedaagde] een commitment letter toegezonden waarin een derde partij, Caribbean Cinemas, het gehuurde wil betrekken. Met inachtneming van 90 dagen opzegtermijn heeft Heritage de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd met ingang van 15 september 2018.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Heritage vordert, na wijziging van eis, veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde met ingang van 15 september 2018.
3.2
Heritage legt aan de vordering ten grondslag dat de opzegging van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden conform de tussen partijen gemaakte afspraken in de settlement agreement en dat [gedaagde] ten onrechte weigert per 15 september 2018 te zullen ontruimen.
3.3 [
gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.4
Het gerecht zal hierna, waar nodig, nader op de standpunten van partijen ingaan.
4.DE BEOORDELING
4.1
De kern van het geschil wordt gevormd door de vraag of [gedaagde] gehouden is per 15 september 2018 het gehuurde te ontruimen en niet eerst, zoals zij betoogt, per 31 maart 2019.
4.2
De vordering tot ontruiming is gestoeld op een commitment letter tussen Heritage en Caribbean Cinemas ondertekend op 14 juni 2018. In die brief is onder meer opgenomen:
“[…]
ARUBA MEGAPLEX is a bona fide party who has entered into a Lease Agreement with HERITAGE for the entire leased space on the second floor in the Paseo Herencia Mall for a minimum period of ten years, commencing upon the surrender of the leased property by current tenant in ninety days after the notice:
[…]
This Letter of Commitment is to evidence the existence of a definitive Lease Agreement for the entire premises currently operated as Movie Theater in the Paseo Herencia.
[…]”.
Op verzoek van [gedaagde] is vervolgens de huurovereenkomst overgelegd alsmede een verklaring van Heritage en Caribbean Cinemas, waarin het bestaan van de overeenkomst wordt bevestigd en tevens dat Caribbean Cinemas de exploitatie ter hand zal nemen. Dit is voorts ook verklaard door Robert [naam de heer], managing director van Caribbean Cinemas, bij brief van 13 augustus 2018. De tekst op dit punt is overigens niet waterdicht.
4.3
Het bezwaar van [gedaagde] komt er in de kern op neer dat zij stelt dat sprake is van een schijnconstructie en dat Heritage de exploitatie zelf ter hand wil nemen. Hiermee zou zij een eerder door haar verlangde ontruiming per 15 september 2018 alsnog willen realiseren. Het Gerecht volgt [gedaagde] hierin niet en overweegt daartoe het volgende.
4.4
In de settlement agreement is opgenomen onder welke voorwaarden Heritage de huurovereenkomst met [gedaagde] eerder kan opzeggen. Er moet sprake zijn van een bona fide partij en er moet een opzegtermijn in acht worden genomen van 90 dagen. Dit laatste vormt geen onderwerp van geschil. Het komt dan neer op de uitleg van het begrip bona fide partij. Dit is door partijen niet nader gedefinieerd, maar in de toelichtingen ter zitting is benadrukt dat partijen hiermee een serieuze partij bedoelen. Dat van financiële gegoedheid geen sprake zou zijn, is niet aangevoerd, zodat het Gerecht verder zal aannemen dat Caribbean Cinemas in staat is een overeenkomst zoals thans door haar gesloten, na te komen.
4.5
Dat geen sprake is van een serieuze partij kan niet uit de stukken worden afgeleid. Met name de verklaring van de heer [naam de heer] geeft duidelijk aan hoe Caribbean Cinemas de exploitatie van de bioscoopruimte wil vormgeven. Ter zitting heeft Caribbean Cinemas verder toegelicht dat de datum van 15 september 2018 voor haar belangrijk is in verband met een verbouwing, zodat de bioscopen aan het begin van het seizoen operationeel zijn. Dat het voorgaande feitelijk onjuist zou zijn is door [gedaagde] wel gesuggereerd, maar niet onderbouwd. Ook haar stelling dat de exploitatie eigenlijk door Heritage zal worden ter hand genomen is slechts gebaseerd op een vermoeden, zonder dat dit uit de stukken is af te leiden. Nu Heritage en [gedaagde] een clausule hebben opgenomen die in betrekkelijk algemene zin is geformuleerd (die overigens onderverhuur niet uitdrukkelijk uitsluit) kan het Gerecht gezien de thans voorliggende stukken tot geen andere conclusie komen dan dat aan de overeengekomen voorwaarde is voldaan en de opzegging per 15 september 2018 rechtsgeldig is.
4.6
Dit betekent dat de gevorderde ontruiming per die datum zal worden toegestaan, nu vaststaat dat [gedaagde] hieraan niet vrijwillig zal voldoen. De door Heritage gevraagde machtiging wordt afgewezen, nu de ontruiming door middel van de deurwaarder kan worden uitgevoerd - mocht zulks noodzakelijk zijn.
4.7 [
gedaagde] zal in de proceskosten worden veroordeeld.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
veroordeelt [gedaagde] om, na betekening van dit vonnis, de van Heritage gehuurde theaterruimte in de Paseo Herencia te ontruimen per 15 september 2018 en ter vrije beschikking te stellen met afgifte van de sleutels aan Heritage;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van Heritage worden begroot op Afl. 450,- aan griffierecht, Afl. 228,21 aan explootkosten en Afl. 1.500,- aan salaris van de gemachtigde en aan de zijde van Caribbean Cinemas worden begroot op Afl. 750,- aan salaris gemachtigde.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Sap, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van vrijdag 17 augustus 2018 in aanwezigheid van de griffier.