Uitspraak
Vonnis in kort geding van 28 maart 2018
Behorend bij AUA201800317
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
WYNDE REAL ESTATE GROUP N.V.,
te Aruba,
hierna ook te noemen: Wynde,
gemachtigde: de advocaat mr. J.P. Sjiem Fat,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
LAND ARUBA,
te Aruba,
hierna ook te noemen: Land Aruba,
gemachtigde: de advocaat mr. L.D. Gomez.
DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift;
- de pleitnota van Wynde;
- de pleitnota van Land Aruba;
- de aantekeningen van de griffier ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 28 februari 2018.
Aan partijen is meegedeeld dat vandaag vonnis zou worden gewezen.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Sinds 1992 huurt Land Aruba ten behoeve van het Bureau Intellectuele Eigendom (verder: BIE) het pand aan de [adres], verder: het pand, van (thans) Wynde.
2.2
Gehuurd werd steeds voor een bepaalde periode, overeenkomstig de Comptabiliteitsverordening.
2.3
In de huurovereenkomst, gedateerd op 24 juli 1992, staat dat gehuurd wordt voor een periode van 3 jaar, met een verlengingsmogelijkheid van 3 jaar. De huur bedroeg Afl. 4.000, per maand. De overeenkomst bevat een opzeggingsbevoegdheid voor Land Aruba in geval de huur voor bepaalde tijd zou worden verlengd. In een akte van 19 februari 2001 van de huurovereenkomst staat dat de huurperiode 3 jaar bedraagt met een verlengingsmogelijkheid van drie jaar. De huurovereenkomst bevat een opzeggingsmogelijkheid voor Land Aruba gedurende de eerste drie jaar en voor beide contractanten daarna. De huurprijs bedroeg Afl. 8.000, per maand. In een schriftelijke huurovereenkomst van 8 januari 2009 werd het pand vanaf 1 augustus 2007 gehuurd voor een periode van 3 jaar, wederom met een verlengingsmogelijkheid voor Land Aruba. De huurprijs bedroeg Afl. 11.078, per maand. De overeenkomst bevat geen tussentijdse opzegmogelijkheid. In de akte van 21 augustus 2014 zijn de afspraken met betrekking tot een nieuwe/volgende huurovereenkomst neergelegd. Gehuurd werd voor een periode van 1 jaar, met mogelijkheid tot verlenging, voor Afl. 10.314,- per maand. De overeenkomst kent geen tussentijdse opzegmogelijkheid.
2.4
Op 16 augustus 2017 heeft het managementteam van de Directie Infrastructuur en Planning (verder: DIP) aan de minister bericht geen bezwaar te hebben tegen het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het pand voor een prijs van Afl. 10.696, per maand. Volgens DIP zou de verhuurder bepaalde onderhouds-/verbeteringspunten uitvoeren. In de bij de brief gevoegde conceptovereenkomst is een huurprijs van Afl. 10.696, vermeld. Bij akte van 29 september 2017 is opnieuw een huurovereenkomst tussen partijen aangegaan met betrekking tot het pand. De huurprijs werd overeengekomen op Afl. 10.696, per maand. Volgens de akte werd de huurovereenkomst gesloten voor een periode van 3 jaar vanaf 1 september 2017, met een verlengingsmogelijkheid voor Land Aruba. De overeenkomst kent geen mogelijkheid tot tussentijdse opzegging.
2.5
Bij brief van 8 januari 2018 heeft Land Aruba de huurovereenkomst met inachtneming van een termijn van 3 maanden opgezegd tegen 30 april 2018.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Wynde vordert – kort gezegd – veroordeling van Land Aruba tot nakoming van de huurovereenkomst, met veroordeling van Land Aruba tot vergoeding van de proceskosten.
3.2
Wynde grondt de vordering erop dat de opzegging niet rechtsgeldig is en de huurovereenkomst ook na 30 april 2018 blijft bestaan.
3.3
Land Aruba voert hiertegen verweer, met vordering tot veroordeling van Wynde in de proceskosten.
4.DE BEOORDELING
4.1
Niet voldoende gemotiveerd betwist is dat Wynde een spoedeisend belang heeft.
4.2
Aangezien Land Aruba een huurovereenkomst met betrekking tot het pand (onvoorwaardelijk) heeft opgezegd wordt er in kort geding vanuit gegaan dat zo’n overeenkomst tussen partijen bestaat, in ieder geval tot 30 april 2018.
4.3
In kort geding draait het in de eerste plaats om de vraag of aannemelijk is dat de huurovereenkomst tegen 30 april 2018 rechtsgeldig is opgezegd. Met betrekking daartoe heeft Land Aruba de stelplicht.
4.4
Voor de rechtsgeldigheid van de opzegging is in ieder geval nodig dat de overeenkomst van 29 september 2017 rechtskracht mist. Als dat niet het geval is hebben partijen toen immers een duurovereenkomst voor 3 jaar tot 31 augustus 2020 gesloten, die geen mogelijkheid tot tussentijdse opzegging kent zodat de overeenkomst op die grond (hier niet aan de orde gestelde uitzonderingen daargelaten) niet kan eindigen.
4.5
Volgens Land Aruba is sprake van een opzegbare huurovereenkomst voor onbepaalde tijd omdat de overeenkomst van 29 september 2017 in strijd met de openbare orde of de goede zeden is en daarom nietig. Dat onderbouwt Land Aruba met de stelling dat sprake is van zogeheten ‘afscheidsbeleid’. De minister heeft op het moment dat het kabinet demissionair was het contract van 29 september 2017 gesloten, aldus Land Aruba.
4.6
De omstandigheid dat de minister een contract sluit nadat een kabinet demissionair is geworden brengt op zichzelf nog niet mee dat sprake is van afscheidsbeleid. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden nodig. Land Aruba wijst in dat verband erop dat in de overeenkomst van 29 september 2017 sprake is van een verdriedubbeling van de huurtermijn. Dat is echter niet juist. Het pand wordt al vanaf 1992 door Land Aruba gehuurd en er is meermaals sprake geweest van periodes van 3 jaar. Ook werd niet steeds in de overeenkomst voorzien in tussentijdse opzegging. Ook de huurprijs is niet belangrijk afwijkend van hetgeen eerder werd overeengekomen. De huurprijs ligt wat hoger dan in 2014 maar lager dan in 2007. In augustus 2017, dus voor de algemene verkiezingen, heeft DIP te kennen gegeven geen bezwaar te hebben tegen het sluiten van een overeenkomst voor 3 jaar. Of Wynde nu wel of niet uitvoering heeft gegeven aan de eerder toegezegde onderhouds-/verbeteringspunten is niet relevant. Ook als dat niet gebeurd is maakt dat de overeenkomst nog niet nietig wegens strijd met de openbare orde of de goede zeden; hooguit zou kunnen worden gezegd dat Wynde tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst maar dat maakt de overeenkomst niet nietig noch brengt dat zonder meer met zich mee dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Wynde zich op nakoming van de huurovereenkomst beroept.
4.7
De omstandigheid dat de directeur van BIE niet betrokken zou zijn geweest bij het sluiten van het contract van 29 september 2017 brengt ook niet met zich mee dat het sluiten daarvan in strijd komt met de openbare orde of de goede zeden. Ook de omstandigheid dat de bestuurder van Wynde als arbeidscontractant (adviseur) door het Kabinet Eman II in dienst van het Land was aangesteld ten tijde van het sluiten van het contract is niet doorslaggevend. Ook niet in combinatie met de overige omstandigheden. Dat zijdens de (toenmalige) minister van Economische Zaken onder wie BIE ressorteert bezwaar zou zijn gemaakt tegen het contract van 29 september 2017 is niet gebleken zodat ook het (verondersteld) ontbreken van diens betrokkenheid bij de totstandkoming van het contract – wat er verder ook zij van dat argument – geen grond is om aan te nemen dat sprake is van afscheidsbeleid.
4.8
De stelling dat Land Aruba thans zou worden gedwongen om het personeel van BIE in een “volstrekt ongeschikte en ongewenste locatie” te handhaven of ook nog huur te betalen voor een alternatieve (goede) locatie miskent dat het Land Aruba het vrij staat nakoming van de verplichting tot het verschaffen van deugdelijk huurgenot af te dwingen dan wel de overeenkomst te ontbinden als Wynde aan de nakoming van die verbintenis niet voldoet.
4.9
In kort geding is verder geen plaats voor een nader onderzoek naar omstandigheden op grond waarvan wel tot de conclusie gekomen zou kunnen worden dat het de overeenkomst nietig is.
4.1
Dat betekent dat de vorderingen zullen worden toegewezen. Uit de aard van het kort geding vloeit voort dat aan de getroffen voorziening een einde komt als in een bodemprocedure anders wordt beslist. Bij toewijzing van dat deel van de vordering heeft Wynde geen belang.
4.11
Als de in het ongelijk te stellen partij zal Land Aruba de proceskosten van Wynde moeten vergoeden.
5.DE UITSPRAAK
De rechter in dit gerecht:
veroordeelt Land Aruba om zijn verplichtingen voortvloeiend uit de overeenkomst van 29 september 2017 onverkort na te komen;…
veroordeelt Land Aruba tot betaling aan Wynde van een bedrag van Afl. 10.696, op de eerste van iedere maand te voldoen zolang aan de overeenkomst geen einde komt;
veroordeelt Land Aruba in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van Wynde worden begroot op Afl. 750, aan griffierecht, Afl. 225,80 aan explootkosten en Afl. 1.500, aan salaris van de gemachtigde;
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. Noordhuizen, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 28 maart 2018 in aanwezigheid van de griffier.