Uitspraak
Vonnis van 25 oktober 2017
Behorend bij A.R. nr. 1350 van 2015 / AUA201500294
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
JUSKENS REAL ESTATE & HOLDING N.V.,
gevestigd in Aruba,
eiseres,
hierna ook te noemen: Juskens,
gemachtigde: de advocaat: mr. Z.T.M. Arendsz-Marchena,
tegen:
Gedaagde 1,
hierna ook te noemen: [gedaagde sub 1],
en:
Gedaagde 2,
hierna ook te noemen: [gedaagde sub 2],
beiden wonende in Aruba,
gedaagden,
hierna gezamenlijk ook te noemen gedaagden,
gemachtigde: de advocaat mr. R.C. Samuels.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de conclusie van repliek teven houdende een wijzing van eis, met producties;
- de op 13 september 2017 genomen conclusie van dupliek.
1.2
Vonnis is bepaald op heden.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd betwist, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde producties voorzover uitdrukkelijk naar verwezen en voorzover niet of onvoldoende bestreden, staat tussen partijen onder meer het volgende vast.
2.2
Juskens is eigenaar van het pand gelegen in Aruba te J.E. Irausquin Boulevard 374, waarin (restaurant) Amazonia - zijnde de handelsnaam van Amazonia Churrascaria N.V. (hierna: Amazonia) - was gevestigd (hierna: het pand).
2.3
Op 15 april 2014 zijn alle aandelen in Amazonia overgedragen aan [gedaagden]. [gedaagden] staan vanaf 15 april 2014 ingeschreven als directeuren van Amazonia.
2.4
Met betrekking tot het pand hebben Juskens en Amazonia op 15 april 2014 een huurovereenkomst gesloten, krachtens welke Amazonia het pand huurt voor een periode van 10 jaren tegen de in die overeenkomst vermelde per de eerste van iedere maand vooruit te betalen veranderende huurprijzen (hierna: de huurovereenkomst). Die overeenkomst vermeldt onder meer:
“(…).
INFRINGEMENTS AND AUTOMATIC TERMINATION OF CONTRACT
28A. When the Tenant should fail to pay the rent or other compensations (…).
(…).
28F. When the Tenant is bankrupt;
(…).
The Landlord will have the right through the mere occurrence of one of the circumstances mentioned here above (…) to consider the present Lease agreement as dissolved immediately, without any judicial judgment (…).
(…).
EFFECT OF HOLDING OVER BY THE TENANT
30. If upon expiration or other termination of the term of this lease as provided for in this Lease Agreement, the Tenant holds over and does not vacate the premises (…), the Tenant will forfeit to the Landlord as liquidated damages the amount of US $2.000 per day, for every day or part of a day that the Tenant remains in the demised premises and or does not vacate same (…), which amount(s) will be immediately payable without any demand or notice of default being made.
(…).”.
2.5
Op de laatste pagina van de huurovereenkomst net onder waar die is ondertekend namens Juskens en namens Amazonia staat de volgende door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ondertekende tekst:
“
The undersigned hereby guarantee(s) all obligations of the Tenant, financial as well as otherwise, resulting from this contract.”.
The undersigned hereby guarantee(s) all obligations of the Tenant, financial as well as otherwise, resulting from this contract.”.
2.6
Op 30 september 2014 is Amazonia door dit Gerecht failliet verklaard, en is onder meer mr. D.W. Ormel benoemd als curator in het faillissement van Amazonia (hierna: de curator).
2.7
Bij brief van 3 oktober 2014 heeft de curator de huurovereenkomst opgezegd per 31 oktober 2014.
2.8
Bij brief van 13 oktober 2014 heeft Juskens de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang buitengerechtelijk ontbonden op grond van het hiervoor onder 2.4 geciteerde deel van artikel 28 van Pro de huurovereenkomst. Daarbij heeft Juskens tevens Amazonia aangezegd dat zij krachtens het hiervoor onder 2.4 geciteerde artikel 30 van Pro de huurovereenkomst contractuele boete ad US$ 2.000,-- verschuldigd is aan Juskens voor iedere dag of deel daarvan dat Amazonia het pand niet heeft ontruimd.
2.9
Vanaf 13 oktober 2014 tot en met 31 oktober 2014 was het pand niet door Amazonia ontruimd.
2.1
Op 18 november 2014 hebben Juskens en de curator een koopovereenkomst gesloten krachtens welke de curator de inventaris van de gefailleerde heeft verkocht aan Juskens. Artikel 2.4 van die koopovereenkomst vermeldt wat betreft de overeengekomen koopprijs het volgende:
“
The Purchase Price for the Assets amounts to AWG 50,000, increased with the back rent debt that Seller owes to Buyer pursuant to the Lease Agreement as per the Bankruptcy date up to and including 31 October 2014 (the “Purchase Price”).”.
The Purchase Price for the Assets amounts to AWG 50,000, increased with the back rent debt that Seller owes to Buyer pursuant to the Lease Agreement as per the Bankruptcy date up to and including 31 October 2014 (the “Purchase Price”).”.
2.11
Op 29 januari 2015 heeft Juskens haar beweerdelijke vordering op Amazonia ter verificatie ingediend bij de curator. Die vordering bestaat uit: (i) US$ 15.072,60 aan achterstallige huurpenningen over de periode voor datum faillissement; (ii) US$ 38.000,-- aan verbeurde contractuele boete over de periode vanaf 13 oktober 2014 tot en met 31 oktober 2014; en (iii) US$ 190.260,-- aan schadevergoeding gelijk aan twaalf maanden huur ad US$ 15.855,-- per maand. In totaal inclusief tot 23 januari 2015 berekende rente bedraagt de (beweerdelijke) door Juskens ter verificatie ingediende vordering US$ 252.964,98.
2.12
Voormelde door Juskens ter verificatie ingediende vordering is niet betwist door de curator. De curator heeft Juskens op 11 februari 2015 bericht dat hij wegens een lege boedel (voorlopig) geen validatie zal toekennen aan voormelde vordering.
2.13
Bij brief van 25 februari 2015 heeft Juskens [gedaagden] gesommeerd om uiterlijk binnen vijf dagen na die datum aan Juskens te betalen US$ 252.964,98.
2.14
Op 1 juni 2015 hebben [gedaagden] Afl. 14.331,44 betaald aan Juskens, onder de vermelding “
afrekening huur Amazonia”.
afrekening huur Amazonia”.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Juskens vordert na toegelaten wijziging van eis dat het Gerecht bij vonnis [gedaagden] veroordeelt:
-om ten titel van nakoming althans schadevergoeding aan Juskens te betalen
US$ 245.007,07 of het equivalent daarvan in Arubaans courant, te vermeerderen met (1) wettelijke rente gerekend vanaf 29 januari 2015 althans 22 juni 2015 en (2) met 15% aan vergoeding voor incassokosten;
-in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf de dag van de uitspraak van dit vonnis.
3.2 [
gedaagden] voeren verweer en concluderen dat Juskens niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het door haar verzochte, althans tot afwijzing daarvan, kosten rechtens.
3.3
Voorzover van belang voor de beslissing worden de stellingen van partijen hierna besproken.
4.DE BEOORDELING
4.1
Er zijn gronden gesteld noch gebleken waaruit volgt dat Juskens niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het door haar verzochte. Het ontvankelijkheidsverweer van [gedaagden] wordt daarom verworpen.
4.2
Zelfs als het Gerecht veronderstellenderwijs de juistheid aanneemt van:
-de door Juskens gegeven uitleg van de hiervoor onder 2.5 geciteerd weergegeven in de huurovereenkomst opgenomen garantie- of borgstellingsclausule (hierna: de clausule);
-de stelling van Juskens dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk mocht ontbinden zoals zij heeft gedaan op 13 oktober 2014;
-de stelling van Juskens dat [gedaagden] als garant- of borgstellers op de voet van het bepaalde in artikel 6:277 BW Pro aansprakelijk zijn voor de door Juskens geleden schade als gevolg van die ontbinding, omdat het faillissement van Amazonia noch enige bepaling in de Faillissementswet - kort gezegd - daaraan in de weg staan (hetgeen ook geldt indien de huurovereenkomst zou zijn beëindigd door de curator op de voet van artikel 39 Fw Pro),
heeft het volgende te gelden. Daarbij wordt vooropgesteld overwogen dat het gegeven dat de curator in het faillissement van Amazonia de door Juskens bij hem ter verificatie ingediende vordering niet heeft bestreden niet met zich brengt dat daarmee of daardoor de door Juskens gestelde vorderingen op [gedaagden] vast komen te staan. De curator kan immers alleen en hooguit de faillissementsboedel van Amazonia binden jegens Juskens.
4.3
Juskens stelt dat Amazonia op grond van het hiervoor onder 2.4 geciteerd weergegeven artikel 30 van Pro de huurovereenkomst vanaf 13 oktober 2014 (zijnde de datum van bedoelde ontbinding van die overeenkomst) een boete verbeurt van US$ 2.000,-- voor iedere dag dat Amazonia het pand niet heeft ontruimd. In het licht daarvan stelt Juskens verder dat Amazonia het pand tot 31 oktober 2014 niet heeft ontruimd en dat zij daarom (en dus [gedaagden] op grond van hun garant- of borgstelling) US$ 38.000,-- aan overeengekomen boete verschuldigd is aan Juskens. Met die standpunten miskent Juskens echter dat de verhoudingen tussen haar als verhuurder en Amazonia als huurder werden en worden beheerst door de redelijkheid en billijkheid, ook wat betreft bedoelde overeengekomen boete. Het is redelijk noch billijk om per de ontbindingsdatum bedoelde boete per direct in rekening te brengen in het licht van het gegeven dat is gesteld noch gebleken dat Juskens die ontbinding en de datum daarvan ruim van tevoren had aangekondigd aan Amazonia. Redelijkheid en billijkheid brengen onder deze omstandigheden met zich dat Juskens Amazonia gerekend vanaf de ontbindingsdatum een boetevrije ontruimingstermijn had moeten gunnen van in elk negentien dagen, welke termijn gelijk is aan termijn waarover thans boete wordt gevorderd. Dit onderdeel van de vordering van Juskens zal daarom worden afgewezen.
4.4
Verder stelt Juskens dat zij als gevolg van de ontbinding schade heeft geleden omdat zij gerekend vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst 12 maanden huurinkomsten heeft gederfd. Ook stelt Juskens dat [gedaagden] nog US$ 15.072,60 aan door Amazonia onbetaald gelaten huur verschuldigd zijn aan Juskens. De stellingen hebben [gedaagden] gemotiveerd bestreden, waardoor ze niet vast staan. Die stellingen komen in deze procedure ook niet vast te staan, omdat Juskens geen bewijslevering heeft aangeboden of verzocht in de zin van het bepaalde in het eerste lid van artikel 145 Rv Pro. Juskens heeft overigens in het geheel geen bewijslevering verzocht of aangeboden. Ook deze onderdelen van de vordering van Juskens zullen worden afgewezen.
4.5
Nu alle vorderingen in hoofdsom zullen worden afgewezen, moeten ook de daaraan verbonden nevenvorderingen worden afgewezen.
4.6
Juskens zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [gedaagden], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 6.000,-- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten van liquidatietarief 8, ad Afl. 3.000,-- per punt.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
-wijst af het door Juskens verzochte;
-veroordeelt Juskens in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [gedaagden], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 6.000,-- aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 25 oktober 2017 in aanwezigheid van de griffier.