Uitspraak
Vonnis in kort geding van 19 juli 2017
Behorend bij K.G. 825 van 2017
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
BLISSFUL MANAGEMENT SERVICES 17A N.V.,
te Aruba,
hierna ook te noemen: Blissful,
eiseres,
aan wier zijde zich gevoegd heeft
de naamloze vennootschap
INVERSIONES PALM BEACH 17A VBA
te Aruba,
hierna ook te noemen: Inversiones,
gemachtigde: advocaat mr. D.W. Ormel,
tegen:
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS PALM ARUBA CONDOS
te Aruba,
hierna ook te noemen: de VvE,
gedaagde,
gemachtigde: advocaat mr. G.F. Croes,
aan wier zijde zich gevoegd heeft:
de naamloze vennootschap
NORTH WING PC 16 VBA
te Aruba,
hierna ook te noemen: North Wing,
gemachtigde: advocaat mr. R.C. Samuels.
1.DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, ingediend op 19 april 2017;
- de incidentele conclusie tot voeging van Inversiones;
- de incidentele conclusie tot voeging van North Wing;
- de pleitnota van Blissful en Inversiones;
- de pleitnota van de VvE;
- de pleitnota van North Wing;
- de aantekeningen van de griffier ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 2 juni 2017;
- het verzoek van de VvE van 5 juli 2017 om vonnis te wijzen.
De datum van het vonnis is vervolgens bepaald op heden.
2.HET GESCHIL
2.1
Inversiones heeft in Aruba een appartementencomplex ontwikkeld, bekend onder de naam Palm Aruba Condos. Dit complex bestaat blijkens de splitsingsakte uit 230 appartementen. Een deel van die appartementen is nog in handen van Inversiones, 17 appartementen zijn eigendom van North Wing.
2.2
Bij de splitsingsakte van 12 december 2014 is ook de VvE opgericht. In de akte zijn voorts opgenomen het splitsingsreglement en de statuten van de VvE. Bij de oprichting is niet bepaald wie bij aanvang het bestuur van de VvE zullen vormen.
2.3
In de koopaktes van de individuele kopers is onder meer bepaald dat de ontwikkelaar een beheerder heeft ingehuurd voor (kort gezegd) beheer, exploitatie, verhuur en verkoop. Dit beheer c.a. wordt gedaan door Blissful, een dochteronderneming van Inversiones.
2.4
Vanaf het moment dat de eerste appartementen door Inversiones zijn verkocht, heeft Blissful beheerswerkzaamheden c.a. verricht. De aard en omvang van deze werkzaamheden is niet schriftelijk vastgelegd. In art. 24 lid 9 van het splitsingsreglement is opgenomen dat het bestuur van de VvE (telkens) voor een periode van vijf jaren een overeenkomst sluit met een beheerder voor exclusieve verhuur en verkoop. In het reglement is opgenomen dat het bestuur van de VvE de bepalingen en voorwaarden van de overeenkomst vaststelt.
2.5
De eerste vergadering van de VvE heeft plaatsgevonden op 21 oktober 2016. Op die datum zijn bestuurders gekozen. Het agendapunt tot het verlenen van machtiging aan het bestuur tot het aangaan van een overeenkomst met Blissful heeft niet tot een instemmend besluit geleid, omdat op de vergadering bleek dat er bezwaren bestonden tegen de voorgestelde inhoud van de overeenkomst en er onvrede was over de wijze waarop Blissful zich tot dan toe van haar taken had gekweten.
2.6
In de periode na de vergadering heeft Blissful een aantal voorstellen gedaan tot het aangaan van een overeenkomst met de VvE. De VvE heeft op haar beurt wijzigingsvoorstellen gedaan. Partijen zijn op dit punt niet tot elkaar gekomen.
2.7
Een aantal appartementseigenaren heeft, in weerwil van het bepaalde in art. 24 lid 9 van het splitsingsreglement, zelf actie ondernomen om te komen tot verhuur van hun appartement(en).
2.8
Blissful, ondersteund door Inversiones, vordert thans (samengevat) een veroordeling van de VvE tot het aangaan van een schriftelijke overeenkomst (de rompovereenkomst) onder een aantal specifiek door haar genoemde voorwaarden, alsmede een veroordeling van de VvE om met Blissful door te onderhandelen over de property management agreement, waarbij de rompovereenkomst als uitgangspunt dient. Zij stelt bij deze schriftelijke overeenkomst belang te hebben, omdat zij investeringen wil doen. Daarnaast vordert zij een bedrag als voorschot op de door haar geleden schade. De VvE, ondersteund door North Wing, hebben zich gemotiveerd verzet tegen de vordering.
3.DE BEOORDELING
3.1
De problematiek die partijen verdeeld houdt vloeit voort uit geschillen die zijn ontstaan in de periode dat de VvE nog niet actief was c.q. geen sprake was van een bestuur dat uitvoering kon geven aan de taken die aan de VvE zijn toevertrouwd, en de individuele kopers jegens Inversiones en Blissful verplichtingen zijn aangegaan met betrekking tot het beheer c.a. van het complex. Op basis van die verplichtingen heeft Blissful haar werkzaamheden verricht. De VvE heeft zich primair op het standpunt gesteld dat Blissful niet haar, maar de individuele eigenaren dient aan te spreken. Die zienswijze onderschrijft het Gerecht niet. Op basis van art. 5:124 BW dienen de eigenaren en de VvE zich ten opzichte van elkaar te gedragen naar de eisen van redelijkheid en billijkheid. Die interne eis (tussen de VvE en de eigenaren) geldt ook voor de vraag of de VvE gehouden is om de individuele overeenkomsten die de eigenaren hebben afgesloten in de periode dat de VvE nog niet actief was, gestand moet doen. Een andersluidend oordeel zou immers leiden tot een grote rechtsonzekerheid voor derden. Dit betekent dat de VvE gehouden is voort te borduren op de individuele afspraken die de kopers inzake het beheer c.a. zijn aangegaan. Vaststaat dat op basis van die overeenkomsten Blissful haar werkzaamheden verricht, nu zij de onderneming is die door Inversiones daartoe naar voren was geschoven en die (al dan niet stilzwijgend) door de individuele eigenaren is aanvaard. In zoverre is voor de eerste vijf jaren (te rekenen vanaf 12 december 2014) de VvE gebonden aan Blissful. De algemene stelling van de VvE dat Blissful niet heeft aangetoond dat alle kopers de overeenkomst met haar zijn aangegaan, passeert het Gerecht, nu geen feiten of omstandigheden zijn gebleken waaruit kan worden afgeleid dat Inversiones telkens andere of geen afspraken heeft gemaakt.
3.2
Met betrekking tot de positie van North Wing en Inversiones (voor zover het betreft haar eigendom van een aantal appartementen) merkt het Gerecht op dat hun rechten niet anders of meer zijn dan die van andere eigenaren: ook zij zijn aan de afspraken van de VvE c.q. de individuele koopovereenkomsten gebonden. Het enkele feit dat zij een grote hoeveelheid appartementen bezitten, houdt wel in dat zij dientengevolge meer zeggenschap hebben in de VvE, maar niet dat zij zich daarvan kunnen distantiëren.
3.3
Hoewel begrijpelijk is dat Blissful de activiteiten die zij thans verricht wil formaliseren, acht het Gerecht haar “eisenpakket” enerzijds zo uitgebreid en anderzijds nog onvoldoende uitgewerkt (de overeenkomst moet nog worden geredigeerd) dat van een overeenkomst of een rompovereenkomst niet kan worden gesproken. De lijst met bezwaren c.q. wensen van de VvE raakt immers ook fundamentele onderdelen van de overeenkomst. Dit betekent dat de primaire vordering van Blissful niet toewijsbaar is. Gezien hetgeen hierboven is overwogen is de vordering om door te onderhandelen teneinde te komen tot een overeenkomst wel toewijsbaar. Het Gerecht geeft partijen in overweging om te beginnen met vast te stellen welke werkzaamheden Blissful op basis van de individuele overeenkomsten heeft verricht en van daaruit verder te werken. Begrijpelijk is overigens dat daarbij door de VvE tevens kwaliteitseisen worden gesteld. Het enkele feit dat Blissful het beheer c.a. kan doen voor de eerste vijf jaren, wil niet zeggen dat zij niet behoorlijk dient te presteren.
3.4
Het Gerecht ziet niet dat Blissful op dit moment enige concrete schade heeft geleden, zodat ook die vordering wordt afgewezen.
3.5
Nu partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
4.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
4.1
veroordeelt de VvE om met Blissful door te onderhandelen om te komen tot een property management agreement;
4.2
compenseert de proceskosten in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.3
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Sap, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 19 juli 2017 in aanwezigheid van de griffier.