Uitspraak
Vonnis in kort geding van 22 december 2017
Behorend bij K.G. 2765 van 2017 / AUA201703443
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
DONTOM HORECA N.V.,
te Aruba,
hierna ook te noemen: Dontom,
gemachtigde: de advocaat mr. G.W. Rep,
tegen:
de naamloze vennootschap
NAVARRA PROPERTIES N.V.,
te Aruba,
hierna ook te noemen: Navarra,
gemachtigde: de advocaat mr. R.C. Samuels.
DE PROCEDURE (IN CONVENTIE EN IN RECONVENTIE)
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift ;
- de pleitnota van Dontom;
- de pleitnota van Navarra;
- de aantekeningen van de griffier ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 19 december 2017 en de plaatsbezichtiging op 21 december 2017;
- de fax van mr. Rep met mededeling dat partijen niet tot een vergelijk zijn gekomen.
Aan partijen is meegedeeld dat vandaag vonnis zou worden gewezen.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Dontom huurt van Navarra bedrijfsruimte vanaf 2012. Het gehuurde wordt geëxploiteerd als restaurant/strandtent. Veruit het grootste deel daarvan bestaat uit een terras met zwembad aan het strand. Dontom huurt verder een kleine ruimte aan de (steeds vanaf zee gezien) rechterzijde van het gebouw van Navarra. Dat is in gebruik voor opslag en als kantoor. Ten slotte behoort tot het gehuurde de keuken van Dontom. Die is gelegen aan de linkerkant van het gebouw. Toegang tot het terras geschied voornamelijk vanaf de linkerkant van het gebouw, steeds buitenom. Daar bevindt zich ook parkeerruimte voor (onder meer) gasten van Dontom.
2.2
Het gebouw als geheel verkeert in slechte staat. Het overgrote deel van het gebouw staat al geruime tijd leeg.
2.3
Navarra is gestart met een omvangrijke verbouwing van het niet verhuurde deel van het gebouw om dat weer in verhuurbare staat te krijgen.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Dontom vordert – mede bij wijze van provisionele vordering en kort gezegd – staking van de bouwwerkzaamheden, met veroordeling van Navarra tot vergoeding van de proceskosten.
3.2
Dontom grondt de vordering erop dat zij hinder ondervindt van de bouwwerkzaamheden en gestoord wordt in haar rustig huurgenot.
3.3
Navarra voert hiertegen verweer, met vordering tot veroordeling van Dontom in de proceskosten.
4.DE BEOORDELING
4.1
Voorop staat dat Dontom recht heeft op ongestoord huurgenot. Dat recht is evenwel niet onbeperkt. Dontom zal moeten dulden dat Navarra op bouwwerkzaamheden verricht aan het direct naast het gehuurde gelegen deel van het gebouw. Of de hinder moet worden beschouwd als een tekortkoming van de verhuurder in de nakoming van die verplichting hangt immers af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval (HR 7 december 2001, NJ 2002, 36), zoals ook Navarra al aanvoerde. Daarbij speelt naar oordeel van de voorzieningenrechter een belangrijke rol dat Dontom ruimte heeft gehuurd die onderdeel is van een gebouw dat al bij aanvang van de huur in slechte staat van onderhoud verkeerde en optisch onaantrekkelijk was. Zij had er daarom rekening mee moeten houden dat de eigenaar/verhuurder op enig moment het gebouw zou willen opknappen en daartoe niet kon volstaan met het spreekwoordelijke likje verf.
4.2
Het gaat daarbij in het kader van dit geding om hinder in de toekomst.
4.3
Ter gelegenheid van de plaatsopneming is gebleken dat in de keuken een (buiten)muur doorgebroken is. Dat levert evident hinder voor Dontom omdat de inspecteur van de gezondheidsdienst dit onaanvaardbaar zal vinden. Navarra wil de muur graag dichtmaken nadat een steunbalk voor het afdak met zonnepanelen buiten is aangebracht. Dontom heeft daartegen geen bezwaar mits dat buiten openingstijden van het restaurant gebeurt. Aangezien het restaurant zeven dagen per week geopend is - in feite al vanaf 8 uur is personeel aanwezig en kan eten en drinken geconsumeerd worden en gaat men tot laat door - is het bezwaarlijk om tegelijk werkzaamheden te laten uitvoeren.
4.4
De voorzieningenrechter is, mede aan de hand van hetgeen dhr. [X] namens Dontom en dhr. [Y] namens de uitvoerder van het werk bij gelegenheid van de plaatsopneming hebben besproken van oordeel, dat Dontom zal moeten toestaan dat op een 48 uur van te voren aangekondigde dag de balk wordt aangebracht en het geheel vervolgens aansluitend dicht wordt gemaakt. De daadwerkelijke werkzaamheden (dus niet het voorbereidende werk) zullen steeds moeten aanvangen om 08:00 uur van de afgesproken dag terwijl gewerkt kan worden tot 11:00 uur. Uiteraard kan Dontom toestemming verlenen om langer door te werken zodat het werk over minder dagen verspreid hinder oplevert.
4.5
Navarra heeft toegezegd de linkerzijde van het gebouw een muur van spaanplaten of ander materiaal op te trekken waardoor de werkzaamheden aan het zicht van bezoekers van het restaurant worden onttrokken. Er zal een poort worden gemaakt zodat probleemloos gasflessen kunnen worden afgeleverd aan het restaurant. Dontom mag de spaanplaten in een kleur naar keuze verven en desgewenst reclame voor het restaurant aanbrengen. De voorzieningenrechter ziet, gegeven de welwillendheid waarmee de heer [X] en [Y] elkaar tegemoet traden geen aanleiding aan Navarra een verplichting op te leggen.
4.6
Aan de rechterzijde van het gebouw moet een overkapping (dak) van beton worden gemaakt. De daarmee samenhangende werkzaamheden zullen overlast bezorgen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat Navarra minimaal 72 uur van te voren aan Dontom kenbaar moet maken wanneer de werkzaamheden zullen beginnen. Waar sprake is van werkzaamheden die meebrengen dat stof of geluid (onder meer lassen, zagen, boren, slijpen) wordt geproduceerd dienen de werkzaamheden vanaf 11:00 uur tot 21:00 uur gestaakt te worden; uiteraard behoudens toestemming van Dontom die er immers baat bij kan hebben dat het werk sneller klaar is en daarom op dagen dat er bijvoorbeeld geen cruiseschip in de haven ligt en het restaurant toch minder klandizie heeft wordt doorgewerkt. Het is uiteraard in verband met de planning belangrijk dat Dontom dat snel mogelijk aan de uitvoerder doorgeeft.
4.7
Aan de achterzijde van het gebouw (de straatzijde) zullen ook werkzaamheden plaatsvinden. Die leveren onvoldoende aannemelijk gemaakte hinder op om daar een voorziening voor te treffen.
4.8
Binnen in het gebouw, daar waar dat grenst aan het terras, moeten werkzaamheden plaatsvinden in verband met de deplorabele staat van het dak. Navarra heeft aangegeven die werkzaamheden tot een minimum te willen beperken omdat zij streeft naar casco verhuur. Niet aannemelijk is gemaakt dat deze werkzaamheden in relevante mate hinder voor Dontom zullen opleveren.
4.9
Zoals door Dontom verzocht zullen te maximeren dwangsommen worden opgelegd.
4.1
Met dit voorlopig oordeel, dat er alleen toe strekt de werkzaamheden te reguleren, is niets gezegd over een eventuele schadevergoedingsplicht aan de kant van Navarra.
4.11
Nu beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
5.DE UITSPRAAK
De rechter in dit gerecht:
verbiedt Navarra om binnen 48 uur voorafgaande aan een van te voren aangekondigde dag de balk aan te brengen en het geheel vervolgens dicht te maken en bepaalt dat de daadwerkelijke werkzaamheden (dus niet het voorbereidende werk) steeds zullen moeten aanvangen om 08:00 uur van de aangekondigde dag terwijl gewerkt kan worden tot 11:00 uur van die dag een en ander op straffe van een dwangsom van Afl. 1.000, per uur, een gedeelte van een uur daaronder begrepen, dat in strijd met dit verbod wordt gehandeld tot een maximum van Afl. 100.000,;
verbiedt Navarra binnen 72 uur voorafgaande aan een van te voren aangekondigde dag de rechterzijde van het gebouw te overkappen voor zover sprake is van werkzaamheden die meebrengen dat stof of geluid (onder meer lassen, zagen, boren, slijpen) wordt geproduceerd en die werkzaamheden overigens worden verricht tussen 11:00 uur tot 21:00 uur; een en ander op straffe van een dwangsom van Afl. 1.000, per uur, een gedeelte van een uur daaronder begrepen, dat in strijd met dit verbod wordt gehandeld tot een maximum van Afl. 100.000,
compenseert de kosten aldus dat ieder partij de eigen kosten draagt;
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. Noordhuizen, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van vrijdag 22 december 2017 in aanwezigheid van de griffier.