ECLI:NL:OGEAA:2016:708

Uitspraak

Vonnis van 28 september 2016

Behorend bij A.R. 3114 van 2014

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

Eiser,

wonende te Aruba,

eiser in de hoofdzaak,

hierna ook te noemen: Eiser,

gemachtigden: mrs. I.R. Wever en A.A. Ruiz,

tegen:

de naamloze vennootschap

NOTARISKANTOOR MR. R.E. YARZAGARAY N.V.,

gevestigd te Aruba,

gedaagde in de hoofdzaak,

hierna ook te noemen: het notariskantoor,

gemachtigde: mr. R.T.J.M. Oomen,

en in de zaak in vrijwaring van:

de naamloze vennootschap

NOTARISKANTOOR MR. R.E. YARZAGARAY N.V.,

gevestigd te Aruba,

eiseres in vrijwaring,

hierna ook te noemen: het notariskantoor,

gemachtigde: mr. R.T.J.M. Oomen,

tegen:

de openbare rechtspersoon
HET LAND ARUBA,

zetelende te Aruba,

gedaagde in vrijwaring,

hierna ook te noemen: het land,

gemachtigde: A. Lumenier,

1.DE VERDERE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure tot en met 26 augustus 2015 blijkt uit het vonnis in het incident van die datum. Daarna hebben partijen de volgende processtukken gewisseld:

in de hoofdzaak:

- de conclusie van antwoord,

- de conclusie van repliek,

- de conclusie van dupliek

en in de zaak in vrijwaring:

- de conclusie van antwoord in vrijwaring,

- de conclusie van repliek in vrijwaring,

- de conclusie van dupliek in vrijwaring,

- de akte uitlating producties in vrijwaring.

1.2

Vonnis is bepaald op heden.

2.DE VASTSTAANDE FEITEN IN DE HOOFDZAAK EN VRIJWARING

2.1

Bij notariële akte d.d. 30 november 2004 is een gedeelte van het moederperceel [perceelnummer], groot 10.332m2, dat in eigendom toebehoorde aan wijlen [naam wijlen] (hierna te noemen: het moederperceel) gescheiden en verdeeld in zeven kavels zoals omschreven in zeven particuliere meetdocumenten d.d. 17 mei 2004 (met nummers A, B, C, D, E, F en G). Deze zeven kavels zijn bij dezelfde akte geleverd aan de betreffende erven. In deze akte d.d. 30 november 2004 staat tevens onder het kopje “
VII. Vestiging erfdienstbaarheden” vermeld:

“
Het gedeelte van het perceel Vierde Afdeling Sectie R nummer [nummer] waarop de weg is geprojecteerd en eveneens toebehorende aan erflater en door deze verkregen bij voormelde titels C [nummer] en C [nummer] zoals omschreven ineen particuliere meetdocument nummer [nummer] de dato zeventien mei tweeduizend vier en opgemaakt door [naam bedrijf] (wegperceel)en bijnietin deling gebracht wordt reeds als openbare weg gebruikt en zal eerlang aan het Land Aruba worden overgedragen voor een symbolisch bedrag van één Arubaanse Florin (Afl. 1,--). Zolang zulks niet is geschied dient de aanleg en onderhoud van deze weg door de gezamenlijke verkrijgers te worden betaald en gedragen ieder voor een gelijk deel. Tenslotte verklaarden de comparanten elkander over een weder volmacht te verlenen om bij eventuele verkoop één dezer percelen, te vestigen ten behoeve van koper/verkrijger de erfdienstbaarheid van weg ten laste van dit wegperceel, zolang deze nog niet is overgedragen aan het Land Aruba.”

2.2

In een notariële akte van levering d.d. 30 november 2004 betreffende de (door)levering van één van voornoemde zeven percelen (met meetdocument nummer C) aan een derde staat onder het kopje “
Omschrijving erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen”:

“
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar voormelde akte van scheiding en deling waarin onder meer het navolgende staat vermeld, woordelijk luidend:

De comparant verklaarde:

Het gedeelte van het perceel Eerste (opmerking rechter: “Vierde” is handgeschreven doorgehaald en verbeterd als “Eerste”
) Afdeling Sectie [nummer] waarop de weg is geprojecteerd en eveneens toebehorende aan erflater en door deze verkregen bij voormelde titels [nummer] en [nummer] zoals omschreven in een particuliere meetdocument nummer [nummer] de dato zeventien mei tweeduizend vier en opgemaakt door [naam bedrijf] (wegperceel) en bij deze (opmerking rechter: het woord “deze” ontbreekt in voornoemd citaat uit de akte van scheiding en deling
) niet in deling gebracht wordt reeds als openbare weg gebruikt en zal eerlang aan het Land Aruba worden overgedragen voor een symbolisch bedrag van één Arubaanse Florin (Afl. 1,--). Zolang zulks niet is geschied dient de aanleg en onderhoud van deze weg door de gezamenlijke verkrijgers te worden betaald en gedragen ieder voor een gelijk deel. Tenslotte verklaarden de comparanten elkander over een weder volmacht te verlenen om bij eventuele verkoop één dezer percelen, te vestigen ten behoeve van koper/verkrijger de erfdienstbaarheid van weg ten laste van dit wegperceel, zolang deze nog niet is overgedragen aan het Land Aruba.”

2.3

Bij notariële akte d.d. 17 december 2012 verleden door notaris [naam notaris] (hierna de notaris) heeft Eiser een gedeelte van het moederperceel met het daarop gebouwde woonhuis in eigendom verkregen. Het verkregen onroerend goed is in de akte als volgt omschreven:

“
een perceel eigendomsgrond (restant), groot ongeveer vierduizend drie en vijftig vierkante meter (….), gelegen te [buurt] in Aruba, met het daarop gebouwde, plaatselijk bekend als “[buurt]”, afkomstig van het moederperceel kadastraal bekend als Land Aruba Eerste Afdeling Sectie [nummer], met een oorspronkelijke grootte van tienduizend driehonderd twee en dertig vierkante meter (…), hierna te noemen: “het verkochte”, zulks na aftrek van zeven (7) percelen eigendomsgronden, allen groot ongeveer achthonderd zeven en negentig vierkante meter (…), nader omschreven in particuliere meetdocumenten opgemaakt door [naam bedrijf] te weten: nummer A bekend als kavel nummer 1, nummer B bekend als kavel nummer 2, nummer C bekend als kavel nummer 3, nummer D bekend als kavel nummer 4, nummer E bekend als kavel nummer 5, nummer F bekend als kavel nummer 6 en nummer G bekend als kavel nummer 7.”

2.4

De notaris heeft voorafgaande aan de levering op 17 december 2012 de registers van het Hypotheek-en Kadaster kantoor geraadpleegd, waaruit niet bleek van enige kwalitatieve verplichtingen.

2.5

Uit een particulier meetdocument van [naam bedrijf] d.d. 17 mei 2014 blijkt dat een deel van het perceel, groot […], is uitgezet en bedoeld is als weg.

2.6

Eiser heeft de notaris van bij brief gedateerd 28 juni 2013 aansprakelijk gehouden voor de door hem geleden schade doordat hij een perceel met een verkeerde afmeting heeft gekocht.

3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN IN DE HOOFDZAAK

3.1

Eiser vordert, samengevat, dat het gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis voor recht verklaart dat het notariskantoor jegens Eiser aansprakelijk is wegens toerekenbaar tekortschieten en/of onrechtmatige daad en de notaris veroordeelt tot betaling van Afl. 100.933,18, kosten en rente rechtens.

3.2

Eiser legt samengevat het volgende ten grondslag aan zijn vordering. Het notariskantoor heeft onzorgvuldig gehandeld en had onderzoek behoren te doen naar de reeds verrichte handelingen ten aanzien van de andere van het moederperceel afkomstige percelen. Het notariskantoor kon niet volstaan met de (na)recherche bij het Hypotheek- en Kadasterkantoor. Nu het om een moederperceel dat werd verkaveld gaat had het notariskantoor het onderzoek moeten uitbreiden. Door toedoen van het notariskantoor heeft Eiser een perceel met een oppervlakte van slechts […] gekocht en geleverd gekregen, terwijl hij in de veronderstelling was dat de oppervlakte van het perceel […] bedroeg. Indien het notariskantoor wel zorgvuldig had gehandeld, dan had Eiser van de koop afgezien omdat hij een groot belang had bij de verkrijging van een perceel van […] gezien zijn ontwikkelingsplannen. Ten gevolge van het onzorgvuldig handelen van het notariskantoor heeft Eiser schade geleden. De schade bestaat uit te veel betaalde koopprijs, te veel betaalde overdrachtsbelasting en te veel betaalde notariële kosten en kadastrale tarieven en BBO, alsmede uit immateriële schade.

3.3

Het notariskantoor voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid dan wel tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Eiser in de proceskosten. Het notariskantoor heeft samengevat het volgende als verweer gevoerd. Het notariskantoor is niet aansprakelijk voor de beweerdelijke beroepsfout van de notaris. De notaris heeft aan zijn zorgplicht voldaan door (na)recherche te doen. De akte van 30 november 2004 kwam niet in de registers voor, waardoor de notaris niet op de hoogte kon zijn van de kwalitatieve verplichting tot overdracht van de weg aan het Land. De notaris dient af te kunnen gaan op de juistheid van de in de registers vermelde gegevens. Partijen wisten bovendien wat zij waren overeengekomen. Eiser had zelf ook een onderzoeksplicht. Het notariskantoor betwist dat Eiser schade heeft geleden. Eiser heeft een redelijke prijs betaald. Voor vergoeding van immateriële schade bestaat geen grond.

4.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN IN DE ZAAK IN VRIJWARING

4.1

Het notariskantoor vordert dat het gerecht het Land veroordeelt tot betaling van datgene waartoe het notariskantoor mocht worden veroordeeld.

4.2

Het notariskantoor stelt dat het aan het Land valt toe te rekenen dat de kwalitatieve verplichting tot overdracht van de weg aan het Land niet in de openbare registers was opgenomen. Ingevolge artikel 3:30 BW is het Land aansprakelijk, aldus het notariskantoor.

4.3

Het Land voert hiertegen samengevat het volgende verweer. Het notariskantoor heeft op 2 mei 2012 inzage verzocht en gekregen in verband met de verkoop en levering van een van de zeven percelen (met nummer F). In de betreffende akte van levering van dit perceel d.d. 22 juni 2012 heeft de notaris de betreffende bewoordingen uit de akte van 30 november 2004 wel onder het kopje “
VII. Vestiging erfdienstbaarheden” woordelijk opgenomen. Het Land heeft geen fout gemaakt. Er is melding gemaakt van een moederperceel, hetgeen voor het notariskantoor aanleiding tot nader onderzoek had moeten zijn. Het notariskantoor is voorts geen belanghebbende in de zin van artikel 3:30 BW. Het notariskantoor heeft zelf niet aan haar zorgplicht en daaruit voortvloeiende onderzoeksplicht voldaan. Eiser had zelf ook een onderzoeksplicht en heeft voordeel genoten vanwege een lage koopprijs en is eigenaar geworden van de weg voor zijn gekochte terrein.

5.DE BEOORDELING IN DE HOOFDZAAK

5.1

Eiser heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen om te kunnen concluderen dat het notariskantoor aansprakelijk is voor de beweerdelijke beroepsfout van de notaris. De notaris is degene die de akte heeft gepasseerd en op wie de bijzondere zorgplicht rust. De notaris is persoonlijk aansprakelijk voor door hem gemaakte fouten. Voor vereenzelviging van het notariskantoor met de notaris is onvoldoende gesteld door Eiser. Vereenzelviging van verschillende rechtssubjecten kan slechts worden aangenomen op basis van zodanige bijzondere omstandigheden dat feitelijk het identiteitsverschil tussen de betrokken rechtspersonen kan worden weggedacht. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn gesteld noch gebleken. Eiser heeft voorts nog een beroep gedaan op artikel 6:170 BW, maar ook dit standpunt dient verworpen te worden, aangezien de notaris niet als een ondergeschikte in de zin van dit artikel kan worden aangemerkt. Het gerecht merkt voorts nog ambtshalve op dat ook artikel 6:171 BW in casu toepassing mist, nu gesteld noch gebleken is dat het notariskantoor de opdracht tot het passeren van de akte aan de notaris heeft verstrekt. Reeds op grond van het voorgaande dient de vordering jegens het notariskantoor afgewezen te worden.

5.2

Het gerecht merkt ten overvloede op dat het aan de hand van de stellingen van Eiser niet heeft kunnen vaststellen dat Eiser een kleiner stuk grond dan in de leveringsakte staat gemeld geleverd heeft gekregen. Op basis van de leveringsakte dient zonder nadere toelichting die is uitgebleven aangenomen te worden dat Eiser ook eigenaar is geworden van het stuk grond waarop de weg ligt. Dat Eiser de door hem gestelde schade heeft geleden is reeds om die reden niet komen vast te staan. Bovendien, indien al vast zou zijn komen te staan dat Eiser inderdaad eigenaar van een kleiner stuk grond dan in de akte staat vermeld is geworden, heeft het notariskantoor terecht als verweer aangevoerd dat partijen bij de leveringsakte wisten wat zij overeen zijn gekomen. De weg lag er al toen Eiser het onroerend goed kocht. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd gesteld dat hij er vanuit ging dat hij het stuk grond waarop de weg ligt meegeleverd zou krijgen en had zelf ook een onderzoeksplicht. Eiser heeft erkend dat hij is afgegaan op het hem aangeboden taxatierapport. Daarin wordt weliswaar vermeld dat het object een grootte had van […], maar in het taxatierapport staat ook vermeld dat het object was afgerasterd met zinkplaten, terwijl op de bijbehorende situatietekening alleen het perceel ter grootte van […] zonder weg is gearceerd als zijnde het getaxeerde object, terwijl ook de weg zonder arcering op de situatietekening voorkomt. Dat Eiser een te hoge koopsom heeft betaald voor het onroerend goed is dan ook om die reden geenszins komen vast te staan. Eiser heeft voorts onvoldoende onderbouwd gesteld dat hij door een fout van de notaris thans zit opgescheept met een terrein dat hij niet kan ontwikkelen. Zonder nadere toelichting die is uitgebleven valt niet in te zien hoe Eiser de grond waarop de weg, die voor een ieder toegankelijk is, ligt had willen en kunnen ontwikkelen.

5.3

Gelet op het voorgaande behoeft de vraag in hoeverre het de notaris toegerekend kan worden dat hij geen nader onderzoek heeft gedaan in het kader van deze procedure geen verdere beantwoording.

5.4

Eiser dient als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten dragen die aan de zijde van het notariskantoor zijn gevallen. Deze worden begroot op Afl. 3.400,00 voor gemachtigdensalaris (2 punten bij tarief 7).

6.DE BEOORDELING IN DE ZAAK IN VRIJWARING

6.1

Omdat de vordering in de hoofdzaak afgewezen wordt, wordt de vordering in de zaak in vrijwaring eveneens afgewezen met veroordeling van het notariskantoor tot vergoeding van de proceskosten van het Land, welke worden begroot op nihil.

7.DE UITSPRAAK

De rechter in dit gerecht:

in de hoofdzaak

7.1

wijst het gevorderde af;

7.2

veroordeelt Eiser in de kosten van het geding, aan de zijde van het notariskantoor tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 3.400,00 voor salaris gemachtigde;

in de zaak in vrijwaring

7.3

wijst het gevorderde af;

7.4

veroordeelt het notariskantoor in de kosten van het geding, aan de zijde van het Land tot aan deze uitspraak begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Schoemaker, rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 28 september 2016 in aanwezigheid van de griffier.