Uitspraak
Vonnis in kort geding van 7 juli 2016
Behorend bij K.G. 1039 van 2016
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
LIFE CHANGING FORMULAS N.V.,
te Aruba,
hierna ook te noemen: LCF,
[naam],
Te Aruba,
hierna ook te noemen: [naam A],
gemachtigde: advocaten mrs. I.R. Wever en A.A. Ruiz,
tegen:
de naamloze vennootschap
RBC ROYAL BANK (ARUBA) N.V.,
te Aruba,
hierna ook te noemen: RBC,
gemachtigde: advocaat mr. M.L.J.J.P. Willems.
DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, ingediend op 13 mei 2016;
- de pleitnota van LCF en [naam A];
- de pleitnota van RBC (met producties);
- de aantekeningen ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 2 juni 2016;
- de brief van mr. [naam A] d.d. 23 juni 2016 waarbij vonnis wordt gevraagd.
Aan partijen is meegedeeld dat vandaag vonnis zou worden gewezen.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Modansa Holding (verder: Modansa) heeft als projectontwikkelaar in opdracht van Modansa Construction & Real Estate Company N.V. (verder: Modansa Construction) een project ontwikkeld, het zogenoemde Modansa Green Parc. In dit project is een stuk grond verkaveld. Het Land heeft bij beschikking van 24 juni 2008 het verkavelingsplan goedgekeurd onder een aantal in de beschikking genoemde voorwaarden, waarvan deel uitmaakte dat verharde wegen en nutsvoorzieningen werden aangelegd, waarna de weggedeelten voor Afl 1,00 moeten worden overgedragen aan het Land. RBC heeft op de te ontwikkelen grond een recht van hypotheek verkregen.
2.2 [
naam A] heeft in 2011 een perceel grond gekocht in het gedeelte Modansa Purun (kavel 6 in het project [district]). Op het moment van koop was de weg nog niet aangelegd en verhard en waren nog geen nutsvoorzieningen aangebracht. Voor de bouw van haar woning heeft [naam A] een recht van hypotheek gegeven aan RBC.
2.3
Modansa Construction is op 12 maart 2012 failliet verklaard. RBC heeft de relatie met de ondernemingen van Modansa opgezegd.
2.4
LCF heeft na het faillissement van Modansa Construction, met goedkeuring van RBC, een aantal terreinen van Modansa gekocht, waarbij voor die terreinen het recht van hypotheek is doorgehaald. De percelen die de toegangswegen vormen tot de percelen die aan LCF zijn overgedragen heeft LCF niet overgenomen.
2.5
Modansa heeft een overeenkomst gesloten met LCF voor overdracht van de wegpercelen aan LCF voor de somma van Afl 1,00. RBC wil aan die overeenkomst c.q. aan het doorhalen van het recht van hypotheek slechts haar medewerking verlenen, indien zij een bedrag van Afl 50.000,00 exclusief kosten ontvangt. LCF is bereid om de kosten van de aanleg van nutsvoorzieningen voor haar rekening te nemen.
2.6
Het perceel van Willem is verstoken van nutsvoorzieningen.
2.7
RBC heeft aan LCF laten weten dat zij niet toestaat dat LFC of derden op de wegpercelen werkzaamheden, die te maken hebben met de aanleg van de nutvoorzieningen c.q. de verharding van de weg, verricht.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
LCF en [naam A] vorderen, samengevat, dat RBC haar medewerking verleent aan de overdracht van de weg aan LCF voor de somma van Afl 1,00, zodat LCF in staat is de weg na voltooiing voor dat bedrag over te dragen aan het Land, op verbeurte van een dwangsom c.q. indeplaatsstelling van dit vonnis voor de medewerking van RBC; RBC een voorschot op de schade van [naam A] betaalt, althans dat de het Gerecht een beslissing zal nemen die zij juist acht, onder veroordeling van RBC in de proceskosten.
3.2
LCF en [naam A] gronden de vordering erop dat de grond waarop de wegen en de nutsvoorzieningen moeten worden aangelegd, in feite niets waard is, namelijk Afl 1,00 omdat dit bedrag al vast ligt in de beschikking van het Land van 24 juni 2008. Door te weigeren aan de overdracht mee te werken maakt RBC misbruik van haar recht als hypotheekhoudster. Willem lijdt schade omdat zij wel veel lasten heeft aan haar woning, aan RBC ook hypotheekpenningen verschuldigd is, maar van de woning feitelijk geen gebruik kan maken wegens het ontbreken van nutsvoorzieningen.
3.3
RBC voert hiertegen verweer, met vordering tot veroordeling van LCF en [naam A] in de proceskosten.
3.4
Op de standpunten van partijen gaat het Gerecht, waar nodig, hieronder nader in.
4.DE BEOORDELING
4.1
De kern van het geschil wordt gevormd door de vraag of RBC als hypotheekhoudster verplicht is mee te werken aan een overdracht van de wegpercelen aan LCF tegen een prijs die haar niet bevalt, dan wel dat zij kan verhinderen dat LCF of een derde aan die wegpercelen werkzaamheden verrichten. Het Gerecht overweegt hieromtrent het volgende.
4.2
Er moet allereerst onderscheid worden gemaakt tussen LCF en [naam A]. LCF heeft percelen gekocht op een moment dat zij wist dat Modansa Construction in staat van faillissement verkeerde. Zij heeft ook bewust gekozen voor alleen de koop van bouwgrond, zonder de reeds als weg aangemerkte delen te willen hebben. In zoverre heeft zij kennelijk een bewuste keuze gemaakt, die naar het Gerecht aanneemt, op economische redenen is gestoeld geweest. Had zij immers ook de weggedeelten gekocht, dan had zij mogelijk een (iets) hogere prijs moeten betalen om de medewerking van RBC tot het doorhalen van het recht van hypotheek te verkrijgen. In dit kader heeft RBC, naar het Gerecht meent terecht, er op gewezen dat na de realisatie van de nutsvoorzieningen en de weg de percelen die LCF heeft verworven in waarde zullen stijgen. Dat laatste is door LCF ook niet weersproken. De omstandigheid dat de wegpercelen op enig moment moeten worden verkocht aan het Land voor Afl 1,00 is niet zondermeer een vertegenwoordiging van de waarde van die percelen. Het is een totale investering die gedaan wordt om andere, aan die weg gelegen kavels te kunnen ontwikkelen. De overdracht van deze wegpercelen is de resultante van de bereidheid van het Land om toestemming te geven voor verkaveling. Dit betekent dat de waarde van de wegpercelen in economische zin (mogelijk) hoger ligt dan Afl 1,00. De vordering van LFC tot medewerking van RBC tot levering van de grond c.q. doorhaling van het recht van hypotheek strandt reeds op deze grond.
4.3
Anders ligt het voor wat betreft de positie van [naam A]. Zij is een particulier die een perceel heeft gekocht van een projectontwikkelaar en thans wordt geconfronteerd met een onbruikbaar stuk grond met woning. Dat zij daarbij ook een schuld is aangegaan bij RBC acht het Gerecht niet van groot belang. In geschil is immers de wijze waarop RBC haar recht als hypotheekhoudster in de (gewezen) relatie met Modansa uitoefent. Vaststaat dat Modansa zelf de weg niet meer zal realiseren en ook de nutsvoorzieningen niet meer zal aanleggen. Uit de gedingstukken heeft het Gerecht afgeleid dat LCF wel bereid is dat te doen, maar dat primair koppelt aan het verwerven van de eigendom van de grond, terwijl RBC werkzaamheden weigert op de grond zonder dat die is overgedragen. Hoewel RBC, zoals hierboven al is overwogen, niet gedwongen kan worden om mee te werken aan verkoop en doorhaling van het recht van hypotheek, betekent dit niet dat zij er dus ook belang bij heeft dat de voorzieningen en de verharding desalniettemin worden aangelegd, zeker nu een derde (LCF) bereid is de kosten daarvan voor haar rekening te nemen. RBC verliest uit het oog dat zij geen eigenaar is van de grond, maar slechts een hypotheekrecht bezit. Indien door de werkzaamheden dat recht in negatieve zin zou worden aangetast, zou zij zich tegen die werkzaamheden kunnen verzetten, maar dat heeft zij niet aangevoerd. Het komt ook niet erg waarschijnlijk voor dat dit het geval zal zijn. Hierbij komt dat RBC ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid heeft, die erin bestaat dat zij rekening heeft te houden met de gerechtvaardigde belangen van derden, waaronder particulieren die nu gemangeld worden in het conflict tussen LCF en RBC.
4.4
Het Gerecht zal dan ook op basis van de subsidiaire vordering aan RBC een gebod opleggen dat zij dient toe te staan dat in/op de wegpercelen nutsvoorzieningen en verharding worden aangebracht, in die mate dat het perceel van [naam A] van die voorzieningen wordt voorzien. Tot een uitbreiding tot de rest van het project (op de kaartjes aangemerkt als het grijs gearceerde weggedeelte) ziet het Gerecht geen reden, omdat niet is gebleken dat zich daar ook bewoners bevinden die zich in dezelfde positie bevinden als [naam A] en dat ook een doorkruising zou zijn van de onderhandelingen tussen LCF en RBC. De primaire vordering van [naam A] acht het Gerecht te onbepaald om te worden toegewezen.
4.5
Aan de aan RBC op te leggen verplichting zal een dwangsom worden gekoppeld.
4.6
RBC zal in de kosten van het geding worden veroordeeld.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
veroordeelt RBC om toe te staan dat, al dan niet door een derde, door LCF en/of [naam A] op de wegpercelen in het Modansa Green Parc nutsvoorzieningen en wegverharding wordt aangebracht, voor zover dat noodzakelijk is voor het ontsluiten c.q. aansluiten van Kavel 6 in het project [district] (kadastraal bekend als Modanza, sectie L, nummer 390 en blijkend uit meetdocument 1395/2011) op straffe van een dwangsom van Afl 5000,00 per dag of gedeelte van een dag dat RBC na betekening weigert aan de inhoud van dit vonnis gevolg te geven, tot een maximum van Afl 100.000,00.
veroordeelt RBC in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van LCF en [naam A] worden begroot op Afl. 450,00 aan griffierecht, Afl.213,79 aan explootkosten en Afl. 1.500,00 aan salaris van de gemachtigde;
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Sap, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 7 juli 2016 in aanwezigheid van de griffier.