ECLI:NL:OGEAA:2016:274

• Datum uitspraak: 19 april 2016
• Publicatiedatum: 2 mei 2016
• Zaaknummer: E.J. 2495 van 2015
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Beschikking
• Rechters: W.J. Noordhuizen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing verzoek tot huurbeëindiging wegens verstoorde relatie en financiële situatie verhuurder

De huurder huurt sinds 15 april 2011 een woning van de verhuurder met een contract dat afloopt op 14 april 2016. De verhuurder wenst de huurovereenkomst te beëindigen vanwege een verstoorde relatie en financiële problemen. De Huurcommissie stond dit toe, maar de huurder ging in beroep tegen deze beschikking.

De rechter beoordeelde eerst de ontvankelijkheid van het beroep en oordeelde dat ondanks de termijnoverschrijding door late postbezorging en onduidelijkheid over aanhouding van een zitting, het beroep tijdig was ingediend. Vervolgens werd inhoudelijk geoordeeld dat de verstoorde relatie onvoldoende was onderbouwd en dat de financiële situatie van de verhuurder, hoewel ernstig, geen zwaarwegend belang vormde om de huurovereenkomst te beëindigen.

De huurder gedraagt zich als een goede huurder, betaalt tijdig en gebruikt de woning zoals bedoeld. Het gerecht stelde dat het woonbelang van de huurder zwaarder weegt dan het financiële belang van de verhuurder bij verkoop in onverhuurde staat. De verhuurder had bovendien bewust financiële risico’s genomen door de woning te verhuren ondanks hypotheeklasten.

Daarom vernietigde het gerecht de uitspraak van de Huurcommissie en wees het verzoek tot huurbeëindiging af. De verhuurder werd veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten aan de huurder.

Uitkomst: Het verzoek tot beëindiging van de huurovereenkomst wordt afgewezen en de verhuurder wordt veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten.

Uitspraak

Beschikking van 19 april 2016

Behorend bij E.J. 2495 van 2015

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

BESCHIKKING

in de zaak van:

[appellante] ,

te Aruba,

hierna ook te noemen: [appellante],

gemachtigde: de advocaat mr. R.A. Wix,

tegen:

[verweerder] ,

te Aruba,

hierna ook te noemen: [verweerder],

gemachtigde: de advocaat mr. M.E.D. Brown.

1. DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift;

- het verweerschrift;

- de overgelegde stukken ten behoeve van de zitting van [appellante];

- de overgelegde stukken ten behoeve van de zitting van [verweerder];

- de behandeling ter zitting van 8 maart 2016 en de daarvan gemaakte aantekeningen.

Aan partijen is meegedeeld dat vandaag beschikking zou worden gegeven.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1 [

[appellante] huurt sinds 15 april 2011 van [verweerder] een woning. De contractueel overeengekomen termijn loopt af op 14 april 2016.

2.2 [

[verweerder] heeft te kennen gegeven de huurovereenkomst te willen beëindigen, althans na 14 april 2016 niet langer voort te willen zetten.

2.3

Bij uitspraak van 17 september 2015, gedagtekend op 29 september 2015, heeft de Huurcommissie beschikt, dat in verband met de verstoorde relatie (en) met inachtneming van het bepaalde in artikel 2 onder b van de huurovereenkomst ^[1] de huurovereenkomst per 14 april 2016 mocht worden beëindigd.

2.4

Bij verzoekschrift, ingekomen op 28 oktober 2015, is [appellante] in beroep gekomen van die beschikking.

3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

3.1 [

[appellante] verzoekt vernietiging van de beschikking en afwijzing van het oorspronkelijke verzoek, met veroordeling van [verweerder] tot vergoeding van de proceskosten.

3.2 [

[appellante] grondt het verzoek – kort gezegd – erop dat de beschikking van de huurcommissie tot stand is gekomen zonder hoor en wederhoor nu zij niet werd uitgenodigd voor de voortgezette behandeling van het verzoek en in het verzoek, en daarmee de beslissing, onvoldoende duidelijk is gemaakt wat met ‘een verstoorde relatie’ wordt bedoeld; de gestelde spoed en het niet onderbouwde belang bij verkoop in onverhuurde staat wegen niet op tegen [appellante]s woonbelang. De Huurcommissie had [appellante] niet-ontvankelijk moeten verklaren omdat het verzoekschrift onvoldoende feitelijk is.

3.3 [

[verweerder] voert hiertegen verweer, met verzoek– uitvoerbaar bij voorraad – tot veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

4. DE BEOORDELING

4.1 [

[verweerder] voert allereerst aan dat [appellante] niet-ontvankelijk is in haar beroep nu dat niet tijdig is ingesteld.

4.2

Ingevolge artikel 5 lid 2 van de huurcommissieverordening dient beroep van de beslissing van de huurcommissie te worden ingesteld binnen 14 dagen na dagtekening van de schriftelijke mededeling van die beslissing door de huurcommissie. In de onderhavige zaak is de beslissing bij brief van 29 september 2015 meegedeeld. Het beroepschrift is ingekomen ter griffie op 28 oktober 2015. Dat is in beginsel te laat.

4.3 [

[appellante] heeft de beschikking naar haar stelling pas op 21 oktober 2015 ontvangen. Zij was daardoor verrast. [appellante] was nog in afwachting van een beslissing op haar verzoek om uitstel van de hoorzitting van 14 september 2015.

4.4

Uit de overgelegde stukken blijkt dat de aanbiedingsbrief op 7 oktober 2015 ter bezorging aan de postdienst is afgegeven door het Bureau Interne Diensten (BID) ^[2] . Dat is rijkelijk laat. Zeker omdat de postbezorging in Aruba, zoals van algemene bekendheid is, niet altijd even vlot verloopt. Dat is ook de Huurcommissie bekend. In het onderhavige geval verliep de beroepstermijn op 13 oktober 2015. Aangenomen dat de kennisgeving van de ontvangst van de aangetekende mededeling van 29 september 2015 op 15 oktober 2015 aan [appellante] werd gedaan, een stempel van die datum staat op de enveloppe waarmee de brief van 29 september 2015 zou worden bezorgd, is [appellante] binnen 14 dagen daarna op 28 oktober 2015 in beroep gekomen.
Daarenboven is in de onderhavige zaak van belang dat [appellante] niet erop bedacht hoefde te zijn dat de Huurcommissie op 17 september 2015 beschikking zou geven en daarvan op 29 september 2015 mededeling zou doen. [appellante] was immers in afwachting van een oproep voor de - naar aanleiding van de afwezigheid van [verweerder] op de eerste hoorzitting - aangehouden zitting, althans een beslissing op haar verzoek om uitstel van de op 14 september 2015 geplande (aangehouden) zitting. Niet gebleken is dat [appellante] op haar aanhoudingsverzoek van de commissie definitief positief of negatief bericht heeft gehad ^[3] .

4.5

Aldus is naar het oordeel van het gerecht sprake van twee zogeheten apparaatsfouten (niet voor [appellante] kenbaar beslissen op het verzoek om aanhouding en laat ter post bezorgen van de mededeling van 29 september 2015) die meebrengen dat de beroepstermijn in het onderhavige geval niet op 13 oktober 2015 is verlopen.

4.6

Daarenboven is niet gebleken dat [verweerder] onevenredig in zijn belang wordt geschaad door de ontvankelijkheid van het beroep. Niet gesteld is dat [verweerder] in vertrouwen op het gezag van gewijsde van de uitspraak van de Huurcommissie heeft iets nagelaten of gehandeld, bijvoorbeeld door het huis te verkopen als zijnde onverhuurd.

4.7 [

[appellante] heeft binnen een termijn van twee weken na 15 oktober 2015 beroep ingesteld. Dat is in dit geval voldoende tijdig.

4.8

Het verzoek om toestemming tot huurbeëindiging is gebaseerd op de omstandigheid dat is overeengekomen dat de huur van jaar tot jaar verlengd wordt en de huidige periode op 14 april 2016 afloopt en daarnaast de relatie tussen huurder en verhuurder is verstoord, dat laatste mede in verband met de slechte financiële situatie waarin [verweerder] buiten zijn schuld verkeert hetgeen “force majeur” oplevert in de zin van artikel 2 onder b van de huurovereenkomst.

4.9

Het gerecht stelt voorop dat een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte niet door enkel tijdsverloop eindigt (artikel 10 Huurcommissieverordening). Dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd hebben gesloten kan een omstandigheid zijn die meeweegt bij de ingevolge artikel 12 lid 2 Huurcommissieverordening in aanmerking te nemen bijzonderheden en belangen maar is niet doorslaggevend. De wegingsfactor van die omstandigheid neemt bovendien af naar mate, zoals in het onderhavige geval, de huurovereenkomst meermaals voor bepaalde tijd is verlengd. In dat geval kan, zonder nadere hier niet gestelde feiten, niet van een bijzonder belang van de verhuurder bij beëindiging van de huur op de overeengekomen datum blijken en transformeert de overeenkomst in feite in een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een (doorgaans) lange ‘opzegtermijn’.

4.1

Niet voldoende gemotiveerd is verder dat tussen [verweerder] en [appellante] zodanige spanningen bestaan, dat sprake is van een voor de beëindiging van de huurovereenkomst relevante verstoorde verhouding. [Verweerder] woont in Nederland. [Appellante] woont in Aruba. [appellante] gedraagt zich als een goed huurder. Zij betaalt op tijd haar huur, gebruikt het gehuurde waarvoor het bestemd is en woont dat niet uit. Het enige dat [verweerder] [appellante] in dit verband in wezen verwijt is dat zij haar eigen woonbelang boven het financiële belang van hem verkoop in onverhuurde staat stelt en dat [appellante] potentiële kopers te kennen geeft het gehuurde niet vrijwillig te willen verlaten maar zich daartegen via gerechtelijke weg te zullen verzetten. Nog los van de vraag of een verstoorde verhouding tussen huurder en verhuurder die elkaar niet dagelijks hoeven te zien in het algemeen een reden kan zijn om de huur te beëindigen, is het gerecht van oordeel dat de hiervoor samengevatte gronden geen huurbeëindiging rechtvaardigen. [appellante] mag haar eigen woonbelang boven het financiële belang van [verweerder] stellen, ook waar [verweerder] in financiële nood zou verkeren door het overlijden van zijn echtgenote en alles wat dat voor hem en zijn gezin heeft betekend. [appellante] mag potentiële kopers erop wijzen dat zij een beroep zal doen op huurdersbescherming. In wezen voorkomt [appellante] daarmee dat potentiële kopers een overeenkomst onder invloed van dwaling sluiten en doet zij daarmee [verweerder] een dienst die mogelijk de makelaar hem niet bewijst.

4.11

Ten slotte betoogt [verweerder] dat de huur moet worden beëindigd omdat hij na het plotselinge overlijden van zijn echtgenote zodanige schulden heeft dat hij de hypotheeklasten niet meer kan opbrengen. Ook dat is, ook in het licht van artikel 2 onder b van de overeenkomst, geen voldoende zwaarwegend belang om de huurovereenkomst te beëindigen. Niets let [verweerder] de woning in verhuurde staat te verkopen, tenzij hij uiteraard de woning heeft verhuurd zonder toestemming van de hypotheeknemer en die zich tegen verkoop verzet. Het gerecht wil met [verweerder] aannemen dat de opbrengst van verkoop in verhuurde staat minder zal zijn dan in onverhuurde staat maar dat levert op zich geen voldoende reden op om de uit de Huurcommissieverordening voortvloeiende regels van huurdersbescherming te doorbreken. [verweerder] heeft willens en wetens zijn kennelijk nog grotendeels verhypothekeerde woning verhuurd en daarmee financiële risico’s genomen. Hij heeft er bovendien om hem moverende redenen – in de wijsheid waarvan het gerecht niet kan treden – voor gekozen om een uitkering van de levensverzekering van zijn echtgenote niet te gebruiken om de hypothecaire schuld op de verhuurder woning te verminderen en mogelijk de maandelijkse financiële lasten te verminderen. Er is geen reden de verwezenlijking van de financiële risico’s en de gevolgen van de beslissingen van [verweerder] af te wentelen op de huurder.

4.12

Het gerecht zal de uitspraak van de Huurcommissie daarom niet bevestigen en het verzoek alsnog afwijzen. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [verweerder] de proceskosten van [appellante] moeten vergoeden.

5. DE UITSPRAAK

De rechter in dit gerecht:

vernietigt de uitspraak van de Huurcommissie van 17 september 2015;

en op voet van artikel 87 Huurcommissieverordening doende wat aan de Huurcommissie was:

wijst het verzoek af;

veroordeelt [verweerder] in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van [appellante] worden begroot op Afl. 1.800, aan salaris van de gemachtigde.

Deze beschikking is gegeven door mr. W.J. Noordhuizen, rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 19 april 2016 in aanwezigheid van de griffier.

Voetnoten

1. Artikel 2 onder b van de huurovereenkomst luidt:

2. Aldus mr. Brown bij e-mail van 2 maart 2016; in het verweerschrift onder 6 staat dat de BID aan mr. Brown zou hebben bericht dat de ‘rode brief’ (de kennisgeving van een aangetekend stuk) op 7 oktober 2015 aan [appellante] zou zijn afgegeven. Het gerecht gaat ervan uit dat dit laatste op een misverstand berust.

3. Volgens [appellante] zou de secretaris althans het secretariaat telefonisch hebben meegedeeld dat de zitting werd aangehouden tot nader datum. Het gerecht kan dit in het midden laten. Duidelijk is dat [appellante] niet te kennen is gegeven dat haar verzoek om uitstel, in tegenstelling tot een eerder aan [verweerder] toerekenbaar uitstel, niet zou worden gehonoreerd.