Uitspraak
Uitspraak van 25 november 2015
BBZ nr. 72589 van 2015
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
UITSPRAAK
op het beroep in de zin van de
Landsverordening beroep in belastingzaken van:
X NV,gevestigd in Aruba,
belanghebbende,
gericht tegen:
DE INSPECTEUR DER BELASTINGEN, zetelend in Aruba,
de inspecteur.
1.PROCESVERLOOP
1.1
Aan belanghebbende is met dagtekening 27 juli 2012 een aanslag grondbelasting voor het jaar 2012 opgelegd.
1.2
Belanghebbende is op 20 september 2012 tijdig in bezwaar gekomen tegen bovengenoemde aanslag. De inspecteur heeft met dagtekening 4 oktober 2014 uitspraak op bezwaar gedaan en daarbij de aanslag gedeeltelijk verminderd.
1.3
Belanghebbende is op 2 maart 2015 in beroep gekomen tegen de uitspraak op bezwaar. Zij heeft daarvoor een bedrag aan griffierecht betaald van Afl. 150.
1.5
De Inspecteur heeft op 30 september 2015 een verweerschrift met producties ingediend.
1.6
De zaak is behandeld ter zitting van 14 oktober 2015 te Oranjestad, waarbij zijn verschenen de gemachtigde van belanghebbende, A, verbonden aan Y en namens de inspecteur, B, bijgestaan door C en D. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en overhandigd aan het Gerecht en de wederpartij.
2.FEITEN
2.1
Belanghebbende heeft onder meer tot doel het bezitten, huren en verhuren van onroerende zaken. In het onderhavige jaar is zij eigenaar van de volgende onroerende zaken (hierna: de onroerende zaken): U, V, W en Z. De onroerende zaken dienen belanghebbende niet tot hoofdverblijf als bedoeld in artikel 5 van de Landsverordening grondbelasting (LGB).
2.2
Aan de onroerende zaken zijn door belanghebbende en de inspecteur in de aanslagfase, de bezwaarfase en beroepsfase verschillende waarden toegekend, die hieronder zijn weergegeven.
Aanslag bezwaar uitspraak email 23/9 email 24/9
inspect.belangh. inspect. belangh. inspect.
U 7.945.462* 2.100.000 4.647.382 1.086.266 2.100.000
V 6.689.645 2.500.000 4.800.000 777.083 4.800.000
W 15.644.402 11.000.000 14.219.419 9.950.161 11.762.589
Znihil nihil nihil nihil nihil
Belastbare
waarde 30.279.510 15.600.000 23.666.802 11.813.510 18.662.589
Af**60.000 60.000 60.000 60.000 60.000
Heffings-
grondslag 30.219.510 15.000.000 23.606.802 11.753.510 18.602.589
* Alle bedragen in Afl.
** artikel 11, lid 2, LGB.
2.3
Belanghebbende heeft in de bezwaarfase taxatierapporten overgelegd. Deze zijn opgemaakt door R NV. Volgens die taxatierapporten bedraagt de vrije marktwaarde per 2 augustus 2012 van U Afl. 2.100.000 en van W Afl. 11.000.000, en de vrije marktwaarde per 21 juni 2011 van V Afl. 4.800.000, hetgeen resulteert in een totale waarde van de onroerende zaken van Afl. 17.900.000.
3.GESCHIL
3.1.
Tussen partijen is primair de ontvankelijkheid van het beroep in geschil en subsidiair de waarde van onroerende zaken. Tussen partijen is niet in geschil dat voor deze procedure de waarde van Z op nihil dient te worden gesteld.
4.STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
Volgens belanghebbende is de uitspraak op bezwaar ten onrechte niet naar de indiener van het bezwaar (de toenmalige adviseur) gestuurd en heeft zijzelf de uitspraak op bezwaar nooit ontvangen. Toen zij erachter kwam dat er mogelijk al uitspraak op bezwaar gedaan was heeft zij terstond beroep aangetekend. Derhalve dient het beroep ontvankelijk te worden verklaard. De inspecteur heeft ter zitting gesteld dat namens belanghebbende gevraagd is om alle brieven rechtsreeks naar belanghebbende te sturen en niet naar de adviseur. Nu het beroep te laat is ingediend, dient het niet ontvankelijk verklaard te worden.
Met betrekking tot de waarde van de onroerende zaken is belanghebbende van mening dat de waarde die de inspecteur verdedigt, gelet op de algemene waardeontwikkeling van onroerende zaken op Aruba, teveel afwijkt van de waarde die in het vorige tijdvak (2007-2011) is vastgesteld. Volgens belanghebbende is ook in de taxatierapporten van een te hoge waarde van de onroerende zaken uitgegaan. Belanghebbende bepleit, overeenkomstig artikel 6 , lid 1 LGB, een waardevaststelling op basis van de ontvangen huren en een vermenigvuldigingsfactor van 8 1/3, hetgeen leidt tot een totale waarde van de onroerende zaken van Afl. 11.813.510 (voor specificatie, zie 2.2 onder “email 23/9 belangh.”). De inspecteur heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaken dient te worden vastgesteld op het in de overgelegde taxatierapporten vermelde bedrag van in totaal Afl.17.900.000.
5.BEOORDELING VAN HET GESCHIL
Ontvankelijkheid beroep.
5.1
Ingevolge artikel 19, lid 1 van de Algemene landsverordening belastingen (ALB) dient de belanghebbende binnen twee maanden na dagtekening van de uitspraak op bezwaar beroep aan te tekenen. Artikel 5, lid 5 van de Landsverordening beroep in belastingzaken (LBB) bepaalt dat deze termijn niet verbindend is, indien ten behoeve van het Gerecht wordt aangetoond, dat de inachtneming daarvan door bijzondere omstandigheden is verhinderd. In dat verband heeft de belanghebbende, naar het oordeel van het Gerecht geloofwaardig, gesteld dat zij de uitspraak op bezwaar niet heeft ontvangen. Het ligt dan op de weg van de inspecteur om te bewijzen dat de uitspraak (tijdig) is verzonden. Ter zitting heeft de inspecteur verklaard dat zij dat bewijs in dit concrete geval niet kan leveren. In dat geval is sprake van een bijzondere omstandigheid als genoemd in artikel 5, lid 5 ALB, waardoor de termijn van twee maanden niet verbindend is. Belanghebbende heeft terstond nadat zij op de hoogte is gekomen van de uitspraak op bezwaar daartegen beroep aangetekend. Gelet hierop is het beroep ontvankelijk. De vraag of de inspecteur de uitspraak op bezwaar (ook) naar de adviseur had moeten sturen hoeft dan niet meer beantwoord te worden.
Materieel: de waarde van de onroerende zaken
5.2
Ingevolge artikel 1 en 3 van de LGB wordt grondbelasting geheven over de waarde van onroerende zaken. Die waarde wordt op grond van artikel 6, lid 1 LGB bepaald door de jaarlijkse opbrengst van een onroerend goed te vermenigvuldigen met een factor 12 ½ respectievelijk 8 1/3, indien het onroerend goed werd bebouwd vóór 1 maart 1977 respectievelijk na 1 maart 1977 (hierna: de berekende waarde). Tussen partijen is niet in geschil dat alle in het geding zijnde onroerende zaken zijn bebouwd na 1 maart 1977, zodat de factor 8 1/3 van toepassing is. Blijkens de laatste volzin van artikel 6, lid 1 LGB moet de waarde van een onroerend goed, in afwijking van de hiervoor vermelde berekening, bepaald worden naar de waarde in het economisch verkeer van dat onroerend goed in onbewoonde staat, indien die laatste waarde hoger is dan de berekende waarde.
5.3
Het Gerecht stelt voorop dat op de inspecteur de bewijslast rust van de door haar verdedigde waarde. Zij heeft daartoe verwezen naar de door belanghebbende overgelegde taxatierapporten en gesteld dat de daaruit voortvloeiende waarde in het economisch verkeer van de verschillende onroerende zaken hoger is dan de berekende waarde, zodat van die hogere waarde uitgegaan moet worden.
5.4
Hiermee heeft de inspecteur naar het oordeel van het Gerecht de door haar verdedigde waarde van de onroerende zaken aannemelijk gemaakt. De inspecteur baseert zich voor de waardebepaling van de onroerende zaken terecht op het oordeel van een deskundige. Het Gerecht merkt daarbij allereerst op dat de taxatierapporten afkomstig zijn van belanghebbende zelf en dat belanghebbende in de bezwaarfase de waarde heeft onderbouwd met de in die rapporten vermelde waarderingen. Die dateren van juni en augustus 2012, dat is slechts korte tijd verwijderd van het begin van het tijdvak 2012-2016. Gesteld noch gebleken is dat de waarde in die periode is gewijzigd. De taxateur heeft de onroerende zaken getaxeerd op de vrije marktwaarde, dat is naar het oordeel van het Gerecht de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat. In het algemeen zal aan de waardering door een deskundige doorslaggevende betekenis moeten worden gehecht. Dat is slechts anders indien belanghebbende voldoende feiten en omstandigheden aanvoert tot bewijs van de onjuistheid van de door de deskundige getaxeerde waarden. In dat verband heeft belanghebbende het volgende aangevoerd.
5.5
Volgens belanghebbende zijn de onroerende zaken in de taxatierapporten veel te hoog gewaardeerd. Zij voert daarbij aan dat de waarde van de onroerende zaken voor het tijdvak 2007-2011 was vastgesteld op Afl. 10.586.750. Dit betekent volgens belanghebbende dat de inspecteur voor het huidige tijdvak een waardestijging in aanmerking neemt die ver uitgaat boven de gemiddelde waardestijgingen van onroerende zaken in de periode 2007 tot 2012 en ook ver boven de stijgingspercentages van 7,5 tot 15% die de inspecteur zelf noemt. Het Gerecht oordeelt hierover dat doel en strekking van de LGB met zich meebrengen dat de waarde van de onroerende zaken voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich rond de waarderingsdatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarden die per de vorige waarderingsdatum aan de onroerende zaken zijn toegekend. Het Gerecht voegt daar aan toe dat zij de waardering in het vorige tijdvak op geen enkele wijze op juistheid kan toetsen, zodat die waardering geen aanknopingspunten kan bieden voor de waardebepaling in het onderhavige jaar. Dat de inspecteur in haar verweerschrift heeft gesteld dat zij bij de oorspronkelijke waardering is uitgegaan van een stijgingspercentage van 7,5% respectievelijk 15% ten opzichte van de vorige waardering leidt niet tot een ander oordeel nu die percentages in werkelijkheid niet zijn toegepast. De inspecteur heeft daarbij geen toezegging gedaan dat in het onderhavige geval de waardestijging beperkt zal blijven tot de genoemde percentages. Belanghebbendes stelling faalt.
5.6
Belanghebbende heeft tevens aangevoerd dat in de taxatierapporten niet voldoende rekening is gehouden met negatieve omgevingsfactoren zoals de opening van een nieuwe Superfood vestiging in Bubali in november 2012 en het niet doorgaan van de opening van een nieuw hotel. Het Gerecht verwerpt deze stelling. In het algemeen zal een taxateur rekening houden met alle ter zake doende omgevingsfactoren. Het is dan aan belanghebbende om aan te tonen dat dat hier niet is gebeurd. Dat bewijs heeft belanghebbende niet geleverd. Het enkel stellen, zonder nadere bewijsvoering, is daarvoor onvoldoende.
5.7
Tenslotte heeft belanghebbende gesteld dat de inspecteur het apparaat en de instrumenten heeft om onroerende zaak transacties in de nabijheid van de onroerende zaken te volgen aan de hand waarvan de waarde in het economisch verkeer kan worden vastgesteld. Deze stelling kan belanghebbende niet baten, nu de inspecteur naar het oordeel van het Gerecht met de verwijzing naar de taxatierapporten de waarde van de onroerende zaken voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
5.8
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft de inspecteur aannemelijk gemaakt dat de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaken overeenkomstig de taxatierapporten dient te worden vastgesteld op Afl. 2.100.000 voor U, Afl. 4.800.000 voor V en Afl. 11.000.000 voor W. Nu deze waarden hoger zijn dan de door belanghebbende op grond van artikel 6, lid 1, eerste zinsnede LGB berekende waarden (zie 2.2 en 4), dienen deze ingevolge de laatste zinsnede van artikel 6, lid 1 LGB als grondslag voor de heffing genomen te worden. De totale belastbare waarde van de onroerende zaken in de zin van de LGB bedraagt dan Afl. 17.900.000. In de uitspraak op bezwaar is uitgegaan van een hogere waarde, zodat het beroep gegrond is.
6. BESLISSING.
Het Gerecht:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de aanslag tot een naar een belastbare waarde van de onroerende zaken van Afl. 17.900.000;
- gelast dat de inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van Afl. 150 aan deze vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. M.M. de Werd, rechter in dit gerecht, en werden uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 november 2015, in tegenwoordigheid van de griffier, M.M.M. Faro MSc.
De griffier, De rechter,
Tegen deze uitspraak staat hoger beroep open bij het Hof (art. 17b Landsverordening beroep in belastingzaken).
Het hoger beroep wordt ingesteld binnen twee maanden na de dag van de toezending van de uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg overeenkomstig artikel 14, derde lid. De instelling van het hoger beroep geschiedt door indiening dan wel toezending naar de griffie van het Gerecht van een aan het Hof gericht beroepschrift (art. 17c Landsverordening beroep in belastingzaken).