ECLI:NL:OGEAA:2015:355

Uitspraak

Vonnis van 23 september 2015

Behorend bij AR nr. 1704 van 2014

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

de naamloze vennootschap
AVR HOSPITALITY MANAGEMENT

& REAL ESTATE N.V.,

gevestigd te Aruba,

EISERES in conventie, GEDAAGDE in reconventie,

hierna ook te noemen: “AVR”,

gemachtigde: mr. M.G.A. Baiz,

tegen:

Gedaagde,

wonende te Aruba,

GEDAAGDE in conventie, EISERES in reconventie,

hierna ook te noemen: “Gedaagde”,

gemachtigden: mrs. D.C.A. Crouch en J.J. Steward.

1. DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure tot en met 3 juni 2015 blijkt uit het tussenvonnis van die datum. Op 30 juni 2015 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarna vonnis is bepaald op heden.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1 AVR is namens een huurovereenkomst aangegaan met Gedaagde, waarbij Gedaagde een woning gelegen te Ruby 83 te Aruba (hierna: de woning) heeft gehuurd van (Bedrijf) met ingang van 5 oktober 2013.

2.2 In artikel 4 van de de huurovereenkomst staat opgenomen:

“(..)
It is understood by all parties that the normal rent for this property is U.S. $3,000 (three thousand U.S. dollars) per month. Seller has agreed to accept the reduced amount of U.S. 2,200 (two thousand two hundred U.S. dollars) per month in exchange for certain considerations from the lessee, all of which are considered to be considered as added rent to make up for the $ 9,600 lower rent that the lessor has accepted to entice him to accept the above reduction of rent. The considerations consist of but not limited to the following items:

1) Rent must be paid on or before the due date. Late payment will invalidate the reduced rent.

2) The premises are being rented to lessee as is and where is any any reasonable repairs and maintenance shall be the responsibility of the lessee as part of the consideration for the lowered rent as indicated above. Lessee understands and accepts that the premises and agrees to do the repairs, maintenance, and improvements in a proper manner as would be expected from an outside contractor hired to do the work. All work, repairs, and improvements immediately become property of the lessor.

3) Lessor shall only remain liable for structural defects as may currently exist.(..)”

2.3 Voorts staat in artikel 36 van de huurovereenkomst opgenomen:

“
Lessor shall permit the Lessee to remove any or all existing airco units and replace them with split units at lessee’s own expense. Lessee shall have the right to remove the units lessee installed and take them with them at the end of the lease term provided that all holes from when they removed the non-split units are sealed with concrete block and plaster in such a manner as if they were never there and replaced with the standard holes that a normal split unit would take so that lessor may install split units as well. All wiring must remain for installation of split units.”

2.4 Blijkens een akte van cessie gedateerd 1 oktober 2013 heeft Bedrijf N.V. met ingang van 1 oktober 2013 alle huurvorderingen op huurders van de woning gecedeerd aan AVR. De tekst luidt als volgt:

“(..)
Assignor(lees: Bedrijf N.V.)
has entered into a real estate brokerage and representation agreement with AVR Hospitality Management & Real Estate N.V., hereinafter to be referred to as “Broker” for the rental of the property located at (Adres), Aruba, sufficiently known to parties.

Assignor hereby assigns all the rights to collect outstanding and future rent of any Tenant to the Broker, herinafter to be referred to as “Assignee” as of October 1st, 2013.”

AVR heeft bij brief gedateerd 15 juli 2014 mededeling van die cessie gedaan aan Gedaagde.

2.5 AVR heeft Gedaagde bij brief van 7 maart 2014 gesommeerd om de achterstallige huur over de maanden januari en februari 2014 vermeerderd met
late fees, alsmede andere kosten, zijnde in totaal een bedrag van Afl. 8.296,76, te vermeerderen met 15% buitengerechtelijke incassokosten, te betalen.

2.6 AVR heeft Gedaagde bij brief van 27 maart 2014 gesommeerd om wegens wanprestatie van Gedaagde de normale huurprijs van US$ 3.000,00 vanaf januari 2014 vermeerderd met additionele
late feesnaast voornoemd bedrag van Afl. 8.296,76 te voldoen.

2.7 Bij brief gedateerd 10 juni 2014 heeft AVR de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en Gedaagde gesommeerd een bedrag van Afl. 35.886,77 vermeerderd met 15% buitengerechtelijke incassokosten te voldoen.

2.8 Bij brief gedateerd 16 september 2014 heeft Gedaagde AVR gesommeerd tot betaling van Afl. 36.774,22.

3. DE VORDERINGEN OVER EN WEER

In conventie

3.1 AVR vordert, samengevat, dat het gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Gedaagde veroordeelt tot betaling van Afl. 73.446,24, vermeerderd met wettelijke rente, met veroordeling van Gedaagde in de proceskosten.

3.2.1 AVR vordert een bedrag van Afl. 35.886,77 aan huurachterstand en een bedrag van Afl. 37.559,47 aan schadevergoeding.

3.2.2 De huurachterstand is opgebouwd als volgt:

Waterverbruik oktober en november 2013 Afl. 456,00

Elektraverbruik oktober 2013 Afl. 518,77

Elektraverbruik november 2013 Afl. 187,00

Gaskookplaat Afl. 1.319,49

Arugas installatie Afl. 300,00

Huur januari 2014 Afl. 3.916,00

-/- betaling 7 januari 2014 Afl. 2.506,00 -/-

Huur februari 2014 Afl. 3.916,00

Late feesAfl. 1.201,50

Huur maart 2014 Afl. 3.916,00

-/-betaling 5 maart 2014 Afl. 4.928,00 -/-

[Subtotaal Afl. 8.296,76]

Verschil huur januari t/m maart 2014 incl.
late feesAfl. 2.848,01

Late feesAfl. 4.183,00

Huur april 2014 Afl. 5.340,00

Late feesAfl. 2.848,00

Huur mei 2014 Afl. 5.340,00

Late feesAfl. 1.513,00

Huur juni 2014 Afl. 5.340,00

Late feesAfl. 178,00

Totaal Afl. 35.886,77

3.2.3 De gevorderde schadevergoeding ziet op herstelkosten van door Gedaagde achtergelaten schade in de woning na oplevering, vermeerderd met 15%
AVR Property Management Supervision Costs.

3.3 Gedaagde voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van AVR in haar vordering dan wel tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van AVR in de proceskosten.

In voorwaardelijke reconventie

3.4 Gedaagde vordert, samengevat, dat het gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis AVR veroordeelt tot betaling van Afl. 7.799,22 vermeerderd met wettelijke rente, met veroordeling van AVR in de proceskosten.

3.5 Gedaagde stelt dat AVR het gevorderde bedrag verschuldigd is uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking. Het bedrag is berekend als volgt:

Vordering AVR Afl. 35.886,77

Te verrekenen loodgieterskosten Afl. 850,00 -/-

Te verrekenen reparatiekosten kozijnen Afl. 2.000,00 -/-

Te verrekenen elektrakosten Afl. 13.725,00 -/-

Te verrekenen aanschafkosten airco Afl. 3.072,00 -/-

Ten onrechte in rekening gebracht
late feesAfl. 9.923,50 -/-

Ten onrechte in rekening gebrachte huurverhoging Afl. 8.496,00 -/-

Te veel betaalde huur Afl. 106,00 -/-

Ten onrechte in rekening gebrachte gaskookplaat Afl. 1.319,00 -/-

Ten onrechte in rekening gebrachte installatiekosten fornuis Afl. 300,00 -/-

Waarborgsom Afl. 3.894,00 -/-

Totaal
Afl. 7 .799,22 -

3.6 AVR voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van Gedaagde in haar vordering dan wel tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Gedaagde in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

In conventie en in reconventie

3.7 Op de stellingen van partijen zal in het hiernavolgende, voor zover nodig, nader worden ingegaan.

4.DE BEOORDELING

4.1

Gedaagde heeft zich op het standpunt gesteld dat AVR niet gerechtigd is om de gevorderde schadevergoeding ad Afl. 37.559,47 te vorderen, omdat de akte van cessie uitsluitend betrekking heeft op het innen van huurpenningen en niet op het innen van schadevergoeding. Dit verweer slaagt. Uit de tekst van de akte van cessie blijkt niet meer dan dat Gedaagde het recht heeft verkregen om de openstaande huur te innen. Voorts is de akte van cessie opgesteld voor aanvang van de huurovereenkomst, op het moment dat nog geen sprake was van een vordering uit hoofde van schadevergoeding. AVR dient daarom niet-ontvankelijk verklaard worden in haar vordering voor zover die ziet op de gevorderde schadevergoeding van Afl. 37.559,47.

4.2

Bij de beoordeling van de resterende vordering van AVR stelt het gerecht het volgende voorop. Volgens vaste jurisprudentie geldt bij de uitleg van overeenkomsten alsmede bij de uitleg van wilsverklaringen en mededelingen die (beoogde) contractspartijen elkaar doen en bij de beantwoording van de vraag of en in welke zin een overeenkomst tot stand is gekomen, de Haviltexmaatstaf (HR 13 maart 1981, NJ 1981/635). Volgens deze maatstaf dient uitleg niet plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het contract of de betrokken wilsverklaring of mededeling is gesteld (alhoewel die taalkundige betekenis vaak wel van groot belang is), maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis. Met de omstandigheden van het concrete geval wordt gedoeld op de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de overeenkomst, doch dat sluit niet uit dat bij de uitleg mede wordt gelet op zich later voordoende omstandigheden voor zover voor de uitleg relevant. Met name het gedrag van partijen bij de uitvoering van de overeenkomst kan aanwijzingen opleveren omtrent de betekenis die partijen aan hun overeenkomst hebben toegekend. Bij dit alles zij nog bedacht dat de rechten en verplichtingen van partijen ten opzichte van elkaar niet alleen bepaald worden door hetgeen zij uitdrukkelijk zijn overeengekomen, maar ook door de redelijkheid en billijkheid die hun rechtsverhouding beheerst.

4.3

AVR heeft een bedrag van Afl. 1.319,49 voor de aanschaf van een gaskookplaat en een bedrag van Afl. 300,00 voor installatiekosten van die gaskookplaat gevorderd. Gedaagde heeft als verweer gevoerd dat partijen waren overeengekomen dat de kosten van de gaskookplaat door AVR gedragen zouden worden en voorts dat Gedaagde de installatiekosten rechtstreeks aan het gasbedrijf heeft betaald. AVR heeft erkend dat de gaskookplaat op kosten van AVR zou worden aangeschaft en bovendien gesteld dat zij Afl. 300,00 voor haar rekening zou nemen. AVR vordert dan ook ten onrechte deze kosten terug van Gedaagde. Dit deel van de vordering zal bij eindvonnis worden afgewezen.

4.4

Gedaagde heeft een bedrag van Afl. 850,00 aan kosten van loodgieterswerkzaamheden willen verrekenen met de verschuldigde huur, waartegen AVR zich heeft verzet. Gedaagde heeft onweersproken gesteld dat bij aanvang van de huur toiletten verstopt en kranen verroest waren. AVR heeft voorts erkend dat zij voorshands akkoord was gegaan met verrekening, echter onder voorwaarde dat bewijzen van gemaakte kosten zouden worden verstrekt. Gedaagde heeft de gemaakte kosten ad Afl. 850,00 voldoende onderbouwd aan de hand van de door haar overgelegde kwitantie. AVR heeft de echtheid van deze kwitantie bloot, en derhalve onvoldoende gemotiveerd betwist. Gedaagde was dan ook bevoegd om Afl. 850,00 in mindering te brengen op de te betalen huur. De vordering van AVR dient dan ook met dit bedrag verminderd te worden.

4.5

Partijen zijn onder voorwaarden een verlaagde huurprijs overeengekomen. Die voorwaarden hielden in dat Gedaagde de woning zou accepteren in de staat waarin die zich bestond en zelf verantwoordelijk zou zijn voor alle redelijke reparaties en onderhoud en de daarmee gepaard gaande kosten zou dragen. Voorts werd als voorwaarde overeengekomen dat Gedaagde de huur op tijd zou betalen. Gedaagde heeft zich tijdens de huurperiode beroepen op verrekening van door haar gemaakte kosten voor loodgieterswerkzaamheden (zoals hiervoor al besproken), alsmede reparatiekosten van kozijnen en elektra en de aanschaf van een airco met de door haar verschuldigde huur. AVR stelt zich op het standpunt dat die kosten voor rekening van Gedaagde kwamen en dat Gedaagde niet bevoegd was deze kosten te verrekenen met de verschuldigde huur.

4.6

Een redelijke uitleg van de huurovereenkomst brengt mee dat Gedaagde de door haar opgevoerde reparatie- en herstelkosten van de kozijnen en de elektra op zich heeft genomen in ruil voor een lagere huurprijs. Dit geldt ook voor de nieuwe airco die Gedaagde heeft laten plaatsen, aangezien partijen duidelijk zijn overeengekomen dat Gedaagde de kosten daarvan diende te dragen. Slechts indien partijen, zoals door Gedaagde als bevrijdend verweer is aangevoerd, hadden afgesproken dat Gedaagde de kosten van een en ander (toch) in mindering mocht brengen op de huur, kwam Gedaagde een beroep op verrekening toe. De bewijslast van het bestaan van die afspraak rust op Gedaagde. Indien Gedaagde er niet in slaagt om de bewijzen dat zij, in weerwil van de hetgeen partijen in de huurovereenkomst waren overeengekomen, de door haar genoemde kosten mocht verrekenen, dient er vanuit gegaan te worden dat Gedaagde niet (tijdig) de (volledige) huur heeft voldaan, waardoor AVR in dat geval op goede gronden aanspraak heeft gemaakt op de reguliere huurprijs. Gedaagde heeft in dat geval immers niet tijdig aan haar huurverplichtingen en daarmee evenmin aan de voorwaarden voor de huurverlaging voldaan, hetgeen voldoende contractuele grond vormde voor AVR om terug te vallen op de reguliere huurprijs. Gedaagde heeft ter comparitie reeds te kennen gegeven dat zij tot bewijslevering toegelaten wenst te worden. De zaak zal naar de rol worden verwezen voor opgave verhinderdata door partijen, waarna een datum voor het horen van getuigen zal worden bepaald. Gedaagde dient daarbij tevens eventuele nadere bewijsstukken in het geding te brengen.

4.7.1

Indien Gedaagde niet in haar bewijsopdracht slaagt, komt zoals hiervoor overwogen daarmee vast te staan dat zij zich ten onrechte op verrekening heeft beroepen en AVR terecht achteraf aanspraak heeft gemaakt op de reguliere huurprijs van US$ 3.000,00. Echter, ook in dat geval strekken de reparatiekosten en onderhoudskosten ter zake van de kozijnen en elektrawerkzaamheden, die normaal gesproken voor rekening van de verhuurder behoren te komen, in mindering op de vordering van AVR. Ter toelichting dient het volgende.

4.7.2

Indien komt vast te staan dat AVR achteraf alsnog (op goede gronden) aanspraak heeft gemaakt op de verhoogde huurprijs, brengt een redelijke uitleg van de huurovereenkomst met zich mee dat de door Gedaagde opgevoerde kosten, die normaal gesproken voor rekening van de verhuurder behoren te komen, alsnog voor rekening van de verhuurder komen en Gedaagde zich ter zake op verrekening kon beroepen vanaf het moment dat AVR aanspraak maakte op de reguliere maandelijkse huurprijs van US$ 3.000,00. De voorwaarde dat de betreffende reparatie- en onderhoudskosten voor rekening kwamen van Gedaagde, was immers slechts gekoppeld aan de verlaagde huurprijs, waarvan geen sprake meer is nu AVR de reguliere huurprijs is gaan opeisen. Het zou in strijd met de aard en strekking van de huurovereenkomst zijn indien Gedaagde naast de reguliere maandelijkse huurprijs van US$ 3.000,00 ook reparatie- en onderhoudskosten van de woning zou moeten dragen die normaliter voor rekening van de verhuurder dienen te komen.

4.7.3

Gedaagde heeft gesteld dat de houten kozijnen verrot waren, waardoor regenwater naar binnen kwam. AVR heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat de houten kozijnen vervangen dienden te worden en evenmin dat Gedaagde dit werk heeft laten uitvoeren voor Afl. 2.000,00 door (Naam) vide een factuur d.d. 4 maart 2014.

4.7.4

Gedaagde heeft voorts onweersproken gesteld dat er telkens kortsluiting ontstond met als gevolg dat elektrische goederen van Gedaagde beschadigd raakten. Gedaagde heeft twee facturen van (Naam) d.d. 19 april 2014 en 26 april 2014 ter hoogte van respectievelijk Afl. 9.575,00 en Afl. 4.150,00, derhalve in totaal Afl. 13.725,00, in het geding gebracht. AVR heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat Gedaagde deze kosten heeft gemaakt. Zij heeft weliswaar gesteld dat er sprake is van ‘nepfacturen’, maar dit standpunt heeft zij onvoldoende onderbouwd.

4.7.5

Die kosten, in totaal Afl. 15.725,00 strekken redelijkerwijze in mindering op de eventueel toe te wijzen huurvordering van AVR op Gedaagde, nu dit kosten zijn die zonder andersluidende afspraken voor rekening van de verhuurder behoren te komen. Gedaagde heeft die kosten ook voldoende onderbouwd.

4.8

AVR heeft voorts nog een bedrag van Afl. 187,05 ter zake van een openstaande factuur voor elektriciteitsverbruik gevorderd van Gedaagde. Gedaagde betwist deze factuur verschuldigd te zijn, omdat de rekening niet op haar naam staat. Gedaagde heeft de verschuldigdheid van dit bedrag daarmee onvoldoende gemotiveerd betwist. Gedaagde huurde de woning immers sinds oktober 2013, terwijl de factuur betrekking heeft op de maand november 2013 en Gedaagde ook niet heeft betwist dat zij de in rekening gebracht elektriciteit heeft verbruikt.

4.9

Het gerecht komt nog niet toe aan een beoordeling van de gevorderde
late feesen de vordering in reconventie, nu die beoordeling afhankelijk is van de uitkomst van de bewijslevering.

4.1

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5.DE UITSPRAAK

De rechter in dit gerecht, recht doende,

5.1

laat Gedaagde toe feiten en/of omstandigheden te bewijzen waaruit kan worden afgeleid dat partijen zijn overeengekomen dat Gedaagde de volgende kosten:

- reparatie kozijnen ad Afl. 2.000,00,

- elektrawerkzaamheden ad Afl. 13.725,00,

- aanschaf airco ad Afl. 3.072,00,

in mindering mocht brengen op de verschuldigde huurpenningen;

5.2

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 21 oktober 2015,
direct peremptoir, voor uitlating verhinderdata zijdens partijen;

5.3

bepaalt dat Gedaagde, indien zij nog bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct en uiterlijk ter rolle van 21 oktober 2015 in het geding moet brengen;

5.4

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Schoemaker, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 23 september 2015 in aanwezigheid van de griffier.

Vonnis inzake huurgeschil tussen AVR Hospitality Management & Real Estate N.V. en Gedaagde

Uitspraak

4.DE BEOORDELING

5.DE UITSPRAAK