Uitspraak
Vonnis van 9 september 2015
Behorend bij A.R. 1420 van 2014
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
Bedrijf 1,
kantoorhoudend te Aruba,
eiseres,
gemachtigde: de advocaat mr. E.R. Zeppenfeldt,
tegen:
de naamloze vennootschap
Bedrijf 2.,
gevestigd te Aruba,
gedaagde,
gemachtigde: de advocaat mr. P.R.C. Brown.
1.DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.
2.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
2.1
Eiseres verzoekt het gerecht bij vonnis zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
- voor recht te verklaren dat gedaagde voor de door deze gehuurde bioscoopruimte (Bioscoop 1) vanaf 1 april 2014 een huurprijs van Afl. 52.560,-- per maand verschuldigd is;
- gedaagde te veroordelen om aan eiseres te betalen een bedrag groot Afl. 93.034,72, te vermeerderen met Afl. 27.973,-- voor iedere maand, gerekend vanaf april 2014 dat gedaagde [niet meer dan] Afl. 25.000,-- per maand aan huur mocht hebben betaald; en
- gedaagde te veroordelen in de overeengekomen rente ad 2% per maand, gerekend vanaf 1 april 2014 en een overeengekomen ‘late fee’ van 10% over achterstallige huurpenningen, kosten rechtens.
2.2
Gedaagde voert gemotiveerd verweer. De bioscoopruimte waar zij BIOSCOOP 1 exploiteert huurt zij thans van eiseres – naar zij stelt op grond van een nadere afspraak tussen partijen – voor Afl. 25.000,-- per maand en dit mag zij ingevolge die afspraak blijven betalen. Zij concludeert tot afwijzing van de vordering, kosten rechtens.
3.DE BEOORDELING
3.1
De kwestie die partijen aan het gerecht hebben voorgelegd, is de vraag hoe de tussen hen gemaakte afspraken naar de stand van 1 april 2014 dienen te worden uitgelegd. Van belang voor de beoordeling zijn in het bijzonder de volgende documenten.
a. a) Bij een schriftelijk aangegane huurovereenkomst van 3 november 2004 is de huurprijs bepaald op Afl. 52.560,-- per maand. De huurtermijn is 10 jaar, te rekenen vanaf de dag van opening van de bioscoop.
b) In een schrijven d.d. 1 december 2008 is vastgelegd dat de huur 10% wordt van de ‘box office (film) revenue’ met een minimum van Afl. 38.000,--. Deze overeenkomst is voor vijf jaar, maar als na vijf jaar de (concurrerende) bioscoop Bioscoop 2 nog operationeel is, blijft de nieuwe huur van toepassing voor de resterende duur van de huurovereenkomst, zolang BIOSCOOP 2 in bedrijf is. Met de hand is bijgeschreven dat als na vijf jaar BIOSCOOP 2 niet langer in bedrijf is, de huur terug gaat naar zijn oorspronkelijke bedrag.
c) Een schrijven d.d. 1 juni 2011, getiteld Addendum to Agreement [...] dated November 3, 2004. In een considerans geven partijen aan dat BIOSCOOP 1 wezenlijke verliezen lijdt en dat partijen wijzigingen wensen aan te brengen in de maandelijkse huur, die helpen de verliezen enigszins te beperken. Vervolgens wordt afgesproken dat de huur Afl. 25.000,-- per maand bedraagt, vanaf 1 juni 2011 tot 31 maart 2014. Deze huur geldt zolang er sprake is van een concurrerende bioscoop in (Naam). Wanneer er tijdens de looptijd van deze overeenkomst niet langer een concurrerende bioscoop is, zal de huur [stapsgewijs] teruggaan naar Afl. 38.000,--. Partijen bepalen verder dat zij besprekingen zullen voeren over de huur per 1 april 2014, beginnend enkele maanden voor die datum. Dit addendum vervangt de brief d.d. 1 december 2008.
3.2
Het gerecht zal deze stukken tot uitgangspunt nemen bij de uitleg van de tussen hen gesloten overeenkomsten. Omdat er voor die uitleg meer nodig is dan dit, zal het gerecht partijen uitnodigen voor een comparitie van partijen. Het gerecht zal van hen informatie inwinnen die het nodig acht voor de uitleg en voor een eventuele bewijsopdracht of een eventueel deskundigenbericht.
Voorshands gaat het om de volgende vragen:
- hebben partijen überhaupt wel bedoeld een huurbedrag af te spreken voor de periode vanaf 1 april 2014 en moet nu rechtens een redelijke huur worden bepaald? of
- volgt uit de afspraken dat terug moet worden gegrepen op één van de eerder afgesproken bedragen, te weten Afl. 52.560, 38.000 of 25.000? In dat geval is de vraag of, gezien de bewoordingen van de overeenkomst als weergegeven onder c), nog wel teruggegrepen kan worden op de huur van Afl. 52.560. Deze overeenkomst bepaalt immers dat de huur, in geval er gedurende de looptijd niet langer een concurrerende bioscoop is, naar Afl. 38.000 gaat. Of geldt dat alleen tijdens de looptijd van die overeenkomst en ligt de discussie over de huur vanaf 1 april weer helemaal open?
- Zeker lijkt wel dat het bestaan van concurrentie voor partijen een belangrijk gegeven is geweest bij de vaststelling van de huur. Of dat gegeven eiseres ten eeuwigen dage moet binden, of dat zij vanaf een zeker moment mag verwachten dat gedaagde rendabel exploiteert of er anders maar beter mee uitscheidt, zodat andere exploitanten een kans krijgen, is een andere vraag. Tussen de regels van haar stellingen door schijnt bij eiseres twijfel te bestaan of gedaagde inderdaad wel zo tobt met de rentabiliteit van haar bioscoop.
- In dit verband is ook van belang te vernemen tot wanneer de huurovereenkomst nog loopt.
3.3
Partijen hebben tot vóór deze procedure er blijk van gegeven dat zij in staat zijn met elkaar te onderhandelen en compromissen te sluiten. Zij moeten er rekening mee houden dat ter comparitie eveneens een poging zal worden gedaan tot een minnelijke regeling. Partijen dienen daarom deugdelijk vertegenwoordigd ter comparitie te verschijnen.
3.4
Uit een niet-verschijnen van een partij ter comparitie zal het gerecht de gevolgtrekkingen maken die het geraden zal achten.
3.5
De partij die zich ter comparitie op bescheiden wil beroepen, dient die stukken (niet zijnde pleitnota’s, want die worden - óók ter zitting - niet toegelaten) in afwijking van 9 Procesreglement, uiterlijk één week vóór de zitting, in fotokopie aan de wederpartij en aan de griffier van het gerecht over te leggen.
3.6
De partij die is verhinderd om op de hierna te bepalen datum en tijdstip te verschijnen, dient, in afwijking van het bepaalde in artikel 10 Procesreglement Pro, binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis per brief aan ondergetekende rechter onder opgave van redenen een verzoek om uitstel in te dienen. Bij het verzoek om uitstel dienen tevens de verhinderdata te worden opgegeven van alle partijen en hun gemachtigden gedurende de drie maanden na onderstaande dagbepaling. Indien niet binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis om uitstel is verzocht, zal nog slechts uitstel worden verleend in geval van overmacht. In dat geval moet de partij die wegens overmacht is verhinderd te verschijnen, onmiddellijk na het intreden van die overmacht per brief aan ondergetekende rechter een verzoek om uitstel doen.
3.7
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
4.DE UITSPRAAK
De rechter in dit gerecht:
gelast een verschijning van partijen voor het geven van inlichtingen en ter beproeving van een minnelijke regeling op de terechtzitting van mr. P.A.H. Lemaire, rechter in dit gerecht, op vrijdag 25 september 2015 van 11.00 tot 12.00 uur in zaal A van het gerechtsgebouw aan de J.G. Emanstraat 51, Oranjestad, Aruba;
bepaalt dat de partijen dan vertegenwoordigd moeten zijn door iemand die van de zaak op de hoogte is en ofwel rechtens ofwel op grond van een bijzondere schriftelijke volmacht bevoegd is haar te vertegenwoordigen en eventueel een vaststellingsovereenkomst te sluiten;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.A.H. Lemaire, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 9 september 2015 in aanwezigheid van de griffier.