Uitspraak
Vonnis van 19 augustus 2015
Behorend bij AR no. 2094 van 2014
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS in de zaak van:
de naamloze vennootschap
WJS ATTORNEYS ARUBA N.V.,
WJS ATTORNEYS ARUBA N.V.,
gevestigd in Aruba,
eiseres,
hierna ook te noemen: “WJS”,
gemachtigde: mr. G. de Hoogd,
tegen:
de naamloze vennootschap
ADVANTAGE REALTY N.V.
ADVANTAGE REALTY N.V.
h.o.d.n.
RE/MAX,,
RE/MAX,,
gevestigd in Aruba,
gedaagde,
hierna ook te noemen: “Remax”,
gemachtigde: mr. W.G.T.M. Kloes.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, ingediend op 4 september 2014;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusies van dupliek.
1.2
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.DE FEITEN
2.1
De vennootschap naar vreemd recht Strong Cactus Ltd. (hierna: SC) was uit hoofde van een huurkoopconstructie gerechtigd tot koop van een villa, plaatselijk bekend als [adres] te Aruba (hierna: de villa).
2.2
SC heeft haar kooprechten met betrekking tot de villa voor een koopsom van US$ 610.000,00 (inclusief meubilair) verkocht aan een derde, [naam], (hierna: de koper), welke koper werd aangebracht door Remax.
2.3
SC heeft 5% verkoopcommissie betaald voor de verkoop. 75% van die 5% commissie is betaald aan Remax en de resterende 25% is betaald aan een (andere) makelaar genaamd Absolute Real Estate/Aruba Villa Rentals (hierna: AVR), dan wel diens directeur [naam].
2.4
Blijkens een akte van cessie d.d. 25 november 2013 heeft SC haar vorderingen op Remax ter zake van het onderhavige geschil aan WJS gecedeerd, welke cessie door WJS is aanvaard. Van de cessie is mededeling gedaan aan Remax.
3.DE VORDERING
3.1
WJS vordert, samengevat, dat het gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Remax veroordeelt tot betaling van een bedrag van Afl. 67.932,00, vermeerderd met wettelijke rente, althans enige andere in goede justitie te bepalen beslissing neemt, met veroordeling van Remax in de proceskosten.
3.2
De gevorderde schade is blijkens het verzoekschrift opgebouwd als volgt:
- terugbetaling commissie US$ 22.875,00
- verschil in verkoopprijs US$ 15.000,00
- meubilair US$ 15.000,00
- transportkosten US$ 3.807,00
- gemaakte kredietkosten US$ 6.250,00
- buitengerechtelijke incassokosten
US$ 5.000,00
US$ 5.000,00
Totaal US$ 67.932,00
3.3
WJS legt aan haar vordering samengevat het volgende ten grondslag. Tussen SC en Remax is een overeenkomst van opdracht tot stand gekomen die gekwalificeerd dient te worden als een bemiddelingsovereenkomst, waarbij Remax de villa voor SC zou verkopen. De villa werd aanvankelijk medio 2011 te koop gezet voor een vraagprijs van US$ 865.000,00. SC heeft de vraagprijs verlaagd naar US$ 795.000,00 en later US$ 750.000,00. Remax zou een commissie van 5% ontvangen. Nadien zijn nadere afspraken gemaakt, waarbij AVR als ondermakelaar van Remax instapte en 25% van de commissie zou ontvangen. Remax heeft op 9 januari 2012 aan SC bericht de villa voor US$ 625.000,00 aan een koper te kunnen verkopen. Het bleek echter te gaan om een koopsom van US$ 620.000,00, waarna werd heronderhandeld zonder dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. In maart 2012 stelde Remax de uiteindelijke koper voor die de villa uiteindelijk voor US$ 610.000,00 inclusief meubilair heeft gekocht. Remax heeft bij haar werkzaamheden niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht genomen als gevolg waarvan Remax schadeplichtig is geworden jegens SC. Remax heeft SC gepusht de woning voor een extreem lage koopsom te verkopen en heeft daarbij onder één hoedje gespeeld met de koper. SC stond met de rug tegen de muur, omdat zij liquiditeiten nodig had. Remax en de samenspannende koper hebben daarvan misbruik gemaakt. Ook beantwoordde Remax vragen van SC niet naar behoren.
3.4
Remax voert samengevat het volgende verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van WJS in de proceskosten. Remax betwist dat er een bemiddelingsovereenkomst tussen SC en Remax tot stand is gekomen. Er is wel een exclusieve bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen tussen SC en [naam] (hierna: A), waarbij A de villa voor SC zou verkopen. A is vervolgens een commissieovereenkomst met Remax aangegaan, op basis waarvan Remax 75% van de commissie zou ontvangen indien zij een koper zou aanbrengen. Remax had derhalve geen verplichtingen jegens SC en heeft bovendien de belangen van SC wel degelijk zorgvuldig aangetrokken. Remax heeft de uiteindelijke koper weten te interesseren de villa te kopen. De koper wilde de villa met meubilair kopen en heeft een bod gedaan om de villa voor US$ 625.000 inclusief meubilair of US$ 610.000,00 zonder meubilair te kopen. Omdat niet alle meubilair aan SC toebehoorde, heeft SC het meubilair gekocht om deze onderdeel te kunnen maken van de koop. Remax heeft de koper bij SC geïntroduceerd, waarna SC zelf de koop met de koper heeft gemaakt. Partijen hadden overeenstemming over een koopsom van US$ 625.000,00 inclusief meubilair, maar de koopsom werd uiteindelijk nog verlaagd naar US$ 610.000,00. SC is niet door Remax gepusht en heeft om haar moverende redenen en afwegingen ingestemd met de koop, terwijl zij geruime tijd heeft gehad om de transactie te overdenken. Remax is niet gehouden commissie aan SC (terug) te betalen. De koopsom was een marktconforme prijs. De gevorderde schade is niet onderbouwd en vormt bovendien geen onderdeel van de cessie.
3.5
Op de stellingen van partijen zal in de beoordeling, voor zover nodig, nader worden ingegaan.
4.DE BEOORDELING
4.1
WJS grondt haar vordering op het bestaan van een bemiddelingsovereenkomst tussen SC en Remax, maar heeft in het licht van het door Remax gevoerde verweer onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen voor haar stelling dat er een bemiddelingsovereenkomst tussen SC en Remax tot stand is gekomen en dat AVR dan wel diens directeur A door Remax als ondermakelaar werd ingeschakeld. Remax heeft diverse emailcorrespondentie in het geding gebracht die het bestaan van een bemiddelingsovereenkomst tussen SC en Remax weerspreekt. Met name slaat het gerecht acht op de volgende inhoud van die e-mails:
- (een e-mail d.d. 22 maart 2012 van de koper aan SC) “
The price should be $610.000. Please fix that.”
The price should be $610.000. Please fix that.”
(en de daarop volgende reactie)
- (een e-mail d.d. 22 maart 2012 van SC aan de koper) “
I can do that. Keep reading to make sure all else is ok.”
I can do that. Keep reading to make sure all else is ok.”
- (een e-mail d.d. 23 maart 2012 van Remax aan A) “
Please confirm the split commission agreement that we had on March 2nd, 2012 before 3 o’clock today. Regarding our client [naam] buyer of LG Smith 145A, purchase price $610,000,00. Remax will be paid a commission of 75% of 5% of $610.000,00 this is total of $22.875,00. Aruba Villa Rentals will get 25% of the 5% of the purchase price.”
Please confirm the split commission agreement that we had on March 2nd, 2012 before 3 o’clock today. Regarding our client [naam] buyer of LG Smith 145A, purchase price $610,000,00. Remax will be paid a commission of 75% of 5% of $610.000,00 this is total of $22.875,00. Aruba Villa Rentals will get 25% of the 5% of the purchase price.”
(en de daarop volgende reactie)
- (een e-mail d.d. 23 maart 2012 van A aan Remax) “
We agreed about the commission split when we discussed it a while back.(..)
We agreed to a 75% split to you and 15% to me. I have the listing exclusive.”
We agreed about the commission split when we discussed it a while back.(..)
We agreed to a 75% split to you and 15% to me. I have the listing exclusive.”
- (een e-mail d.d. 23 maart 2012 van Remax aan SC) “
[naam] doesn’t want to signed the contract without the changes made to protect him. Also my commission agreement has to be honoured. [naam] is my client and will follow my advice and an attorney who is advising him.(..)
Please confirm my commission agreement.(..)”
[naam] doesn’t want to signed the contract without the changes made to protect him. Also my commission agreement has to be honoured. [naam] is my client and will follow my advice and an attorney who is advising him.(..)
Please confirm my commission agreement.(..)”
(en de daarop volgende reactie)
- (een e-mail van 23 maart 2012 van SC aan Remax) “
You and joy worked out the commission, that is not my end.(..)
[naam] does not have to sign. If he or you made more changes I will forward the unsigned agreement to [naam] and await his response. I will not even bother to advise my client. Both clients have lived this long enough to know as much or more than we do.”
You and joy worked out the commission, that is not my end.(..)
[naam] does not have to sign. If he or you made more changes I will forward the unsigned agreement to [naam] and await his response. I will not even bother to advise my client. Both clients have lived this long enough to know as much or more than we do.”
- (een e-mail d.d. 23 maart 2012 van SC aan Remax) “(..)
I have worked till after midnight on this working with YOUR client and mine.(..)”
I have worked till after midnight on this working with YOUR client and mine.(..)”
Deze emailcorrespondentie biedt steun aan het verweer van Remax inhoudende dat SC met AVR dan wel A heeft gecontracteerd en niet met Remax. Voorts valt zonder nadere toelichting, die is uitgebleven, niet in te zien dat AVR als ondermakelaar recht zou hebben op 75% van de courtage, terwijl Remax de koper heeft aangebracht. Het feit dat Remax de koper heeft aangebracht ondersteunt juist het betoog van Remax dat zij een commissieovereenkomst heeft gesloten met AVR dan wel diens directeur A die als verkopende makelaar optrad. Ook SC lijkt er in voornoemde emailcorrespondentie vanuit te gaan dat de koper een klant van Remax was en Remax niet in opdracht van SC handelde. Bovendien blijkt uit de emailcorrespondentie dat, zoals door Remax is aangevoerd, SC zelf nog nader heeft onderhandeld met de koper.
4.2
Het gerecht oordeelt voorts dat, voor zover er al sprake zou zijn geweest van een bemiddelingsovereenkomst tussen SC en Remax, WJS ook in dat geval onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangedragen om als grondslag te kunnen dienen voor haar stelling dat Remax niet als een goed opdrachtgever heeft gehandeld jegens SC en gehouden is om schadevergoeding aan SC te betalen. SC is immers akkoord gegaan met de verkoop, terwijl het gestelde misbruik onvoldoende is onderbouwd. Dat SC schade heeft geleden doordat Remax (ook) de belangen van de koper heeft behartigd is niet komen vast te staan. Daarbij volgt uit de emailcorrespondentie dat het voor SC duidelijk was dat de koper een klant was van Remax. WJS heeft dan ook onvoldoende grondslag aangevoerd om (uit hoofde van de cessie) schadevergoeding te kunnen vorderen van Remax wegens een in de ogen van SC achteraf bezien tegenvallende verkoop.
4.3
De conclusie uit het voorgaande is dat niet is komen vast te staan dat SC een vordering heeft gehad op Remax die zij heeft kunnen cederen aan WJS. De vordering dient dan ook afgewezen te worden.
4.4
WJS dient als de in het ongelijk gestelde partij, de proceskosten die aan de zijde van Remax zijn gevallen te dragen, welke worden begroot op Afl. 3.400,00 aan gemachtigdensalaris (gebaseerd op 2 punten bij tarief 7 van het liquidatietarief).
5.DE BESLISSING
Het Gerecht,
wijst de vordering af;
veroordeelt WJS in de kosten van het geding, aan de zijde van Remax gevallen en tot op heden begroot op Afl. 3.400,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Schoemaker, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 19 augustus 2015 in aanwezigheid van de griffier.