Uitspraak
Beschikking van 19 november 2013
E.J. nr. 1232 van 2013
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
BESCHIKKING
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
WJS ATTORNEYS ARUBA N.V.
te Aruba,
VERZOEKSTER,
hierna ook te noemen: WJS Attorneys,
gemachtigde: de advocaat mr. R.A. Wix,
tegen:
[verweerders]
te Florida, Verenigde Staten van Amerika,
VERWEERDERS,
hierna ook te noemen: [verweerders],
gemachtigde: de advocaat mr. A.A.D.A. Carlo.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het op 17 mei 2013 ingediende verzoekschrift;
- het op 17 september 2013 ingediende verweerschrift;
- de schriftelijke toelichting van WJS Attorneys;
- de schriftelijke toelichting van [verweerders];
- de behandeling ter zitting van 8 oktober 2013.
De beschikking werd aangezegd tegen vandaag.
1.DE FEITEN
1.1.
Voor zover voor de beslissing van belang wordt in deze zaak van de volgende vaststaande of niet voldoende tegengesproken feiten uitgegaan.
1.2.
WJS Attorneys heeft van [verweerders] gehuurd een woning aan de [adres] nr. 556, te Malmok, Aruba. De woning is gehuurd ten behoeve van bewoning daarvan door mr. [x], managing director van WJS Attorneys, en wordt voorts ook bewoond door de heer [v].
1.3.
De huurovereenkomst bepaald, voor zover voor de beslissing van belang:
1. The term of this lease is for a period of 1 year (one year), commencing on December 1, 2011 terminating on November 30, 2012.(…)4. While this lease is in full and effect, provided the tenant is not in default in the performance of any of the terms, covenants, and conditions thereof, tenant shall have the right or option to extend the original term of this lease for a further term of twelve (12) months. Such extension or renewal of the original term shall be upon terms, covenants and conditions to be negotiated by both parties.
1. The term of this lease is for a period of 1 year (one year), commencing on December 1, 2011 terminating on November 30, 2012.(…)4. While this lease is in full and effect, provided the tenant is not in default in the performance of any of the terms, covenants, and conditions thereof, tenant shall have the right or option to extend the original term of this lease for a further term of twelve (12) months. Such extension or renewal of the original term shall be upon terms, covenants and conditions to be negotiated by both parties.
1.4.
Bij beslissing van 4 april 2013 heeft de Huurcommissie – kort gezegd – toestemming verleend aan [verweerders] om de huurovereenkomst te beëindigen op 30 november 2013.
1.5.
De beslissing is bij brief van 17 april 2013 aan WJS Attorneys meegedeeld.
2.HET VERZOEK EN HET VERWEER
2.1.
WJS Attorneys is van voornoemde beslissing in beroep gekomen bij verzoekschrift, ingekomen ter griffie op 17 mei 2013, en verzoekt vernietiging van voornoemde beslissing en afwijzing van het inleidend verzoek met veroordeling van [verweerders] in de proceskosten.
2.2.
WJS Attorneys grondt het verzoek, samengevat, erop dat de Huurcommissie ten onrechte toestemming heeft verleend tot beëindiging van de huurovereenkomst.
2.3. [
[verweerders] voeren gemotiveerd verweer dat voor zover voor de beslissing van belang hieronder zal worden besproken.
3.DE BEOORDELING
3.1.
Ingevolge artikel 5 lid 2 van de huurcommissieverordening dient beroep van de beslissing van de huurcommissie te worden ingesteld binnen 14 dagen na dagtekening van de schriftelijke mededeling van die beslissing door de huurcommissie.
3.2.
In de onderhavige zaak is de beslissing bij brief van 17 april 2013 meegedeeld. Het beroepschrift is ingekomen ter griffie op 17 mei 2013. Dat is in beginsel te laat.
3.3.
Tussen partijen is evenwel niet in geschil dat WJS Attorneys de beslissing van de huurcommissie eerst op 13 mei 2013 heeft ontvangen. Niet gebleken is dat deze ontijdige ontvangst aan WJS Attorneys moet worden toegerekend. Evenmin is gebleken dat aan WJS Attorneys bij gelegenheid van de mondelinge behandeling van het inleidende verzoek is aangezegd dat de commissie op 4 april 2013 zou beslissen of op 17 april 2013 de beslissing zou mededelen, zodat redelijkerwijs van WJS Attorneys ook niet gevergd kon worden dat zij bij het secretariaat van de huurcommissie na 17 april 2013 navraag zou doen ten einde tijdig kennis te nemen van de mededeling van de beslissing.
3.4.
Daarenboven is het gerecht ambtshalve ermee bekend dat de postbezorging binnen Aruba niet altijd even vlot verloopt terwijl een beroepstermijn van veertien dagen, ook in verhouding met beroepstermijnen in andere civielrechtelijke procedures, toch al kort is. De wetgever heeft dat ook onderkend. In het Ontwerp boek 7 van het burgerlijk wetboek artikel 246 is de appeltermijn daarom op zes weken bepaald, een termijn die in het onderhavige geval zou hebben volstaan.
Voorts heeft WJS Attorneys binnen veertien dagen nadat zij bekend is geworden met de beslissing beroep daarvan ingesteld. [1]
Voorts heeft WJS Attorneys binnen veertien dagen nadat zij bekend is geworden met de beslissing beroep daarvan ingesteld. [1]
3.5.
Gesteld noch gebleken is ten slotte dat [verweerders] na ommekomst van de (wettelijke) beroepstermijn erop hebben vertrouwd dat aan de beslissing van de huurcommissie kracht van gewijsde toekwam. [verweerders] beroepen zich ook niet op niet-ontvankelijkheid van het beroep wegens termijnoverschrijding.
3.6.
Voorgaande brengt mee dat sprake is van een verschoonbare overschrijding van de beroepstermijn terwijl bovendien door WJS Attorneys binnen bekwame tijd na kennisneming van de beslissing van de huurcommissie beroep is ingesteld.
3.7.
Het beroep slaagt. Voorop staat dat ingevolge artikel 10 Huurcommissieverordening, indien ingevolge het bepaalde in artikel 7A:1587 van het Burgerlijk Wetboek van Aruba de huur van rechtswege een einde zou nemen, zonder dat opzegging is vereist, doch de huurder deze voor bepaalde of onbepaalde tijd wenst te verlengen, zoals in de onderhavige zaak het geval is, de huur niet ophoudt dan na verkregen toestemming van de huurcommissie. Blijkens artikel 12 lid 1 van de Huurcommissieverordening verleent de huurcommissie alleen toestemming indien de huurder aan zijn in artikel 7A:1577 BW omschreven verplichtingen niet voldoet. Daarvan is in casu geen sprake. Ingevolge artikel 12 lid 2 Huurcommissieverordening kan de huurcommissie in bijzondere gevallen de beëindiging van de huur op andere grond toestaan, indien haar blijkt, dat de eigenaar, of in geval van gedeeltelijke onderhuur, de hoofdbewoner daarbij een rechtmatig belang heeft. Van een rechtmatig belang kan sprake zijn als de maatschappelijke en economische belangen van partijen tegen elkaar afwegende, van de eigenaar niet kan worden gevergd dat hij in voortzetting van de huur berust.
3.8. [
[verweerders] hebben in het kader van dit rechtmatig belang aangevoerd dat zij de verhuurde woning welbewust voor een jaar hebben verhuurd en deze thans zelf weer willen gebruiken.
In de processtukken en tijdens de behandeling ter zitting in beroep is niet gebleken dat deze wens concreet is onderbouwd, anders dan door de enkele verklaring van [verweerders] dat zij van hun huis in Aruba weer hun woning willen maken. Ter zitting is echter ook gebleken dat [verweerders] een woning in Florida hebben terwijl niet gebleken is dat zij die woning hebben of zullen verkopen of voor langere tijd zullen verhuren. Niet aannemelijk gemaakt is dat [verweerders] de verhuurde woning anders willen gebruiken dan als tweede woning of vakantiewoning en daartoe gebruik kunnen maken van de in het vreemdelingenbeleid voorziene mogelijkheid om 180 dagen per jaar in Aruba te verblijven zonder over een verblijfsvergunning te beschikken. Een ander, meer concreet maatschappelijk belang hebben [verweerders] evenmin voldoende onderbouwd. De stelling dat [verweerders] in het verleden actief zijn geweest in de Arubaanse kunstwereld en nauw betrokken waren bij een organisatie die zich bezighoudt met de opvang van aan hun lot overgelaten katten legt, hoe prijzenswaardig ook, weinig gewicht in de schaal. Een economisch belang is door [verweerders] niet aangevoerd. De omstandigheid dat [verweerders] de woning welbewust voor een jaar hebben verhuurd is door de wetgever reeds verdisconteerd in de Huurcommissieverordening en levert, behoudens bijzondere omstandigheden, niet reeds een rechtmatig belang op, ook niet in combinatie met de hiervoor genoemde belangen van [verweerders] Dat WJS Attorneys een “gesofisticeerde” huurster zou zijn, waarmee kennelijk bedoeld wordt dat zij een advocatenpraktijk exploiteert en de woning huurt voor haar managing director die tevens advocaat is, legt, zonder nadere, niet gestelde, omstandigheden evenmin doorslaggevend gewicht in de schaal, ook niet in combinatie met de overige omstandigheden.
In de processtukken en tijdens de behandeling ter zitting in beroep is niet gebleken dat deze wens concreet is onderbouwd, anders dan door de enkele verklaring van [verweerders] dat zij van hun huis in Aruba weer hun woning willen maken. Ter zitting is echter ook gebleken dat [verweerders] een woning in Florida hebben terwijl niet gebleken is dat zij die woning hebben of zullen verkopen of voor langere tijd zullen verhuren. Niet aannemelijk gemaakt is dat [verweerders] de verhuurde woning anders willen gebruiken dan als tweede woning of vakantiewoning en daartoe gebruik kunnen maken van de in het vreemdelingenbeleid voorziene mogelijkheid om 180 dagen per jaar in Aruba te verblijven zonder over een verblijfsvergunning te beschikken. Een ander, meer concreet maatschappelijk belang hebben [verweerders] evenmin voldoende onderbouwd. De stelling dat [verweerders] in het verleden actief zijn geweest in de Arubaanse kunstwereld en nauw betrokken waren bij een organisatie die zich bezighoudt met de opvang van aan hun lot overgelaten katten legt, hoe prijzenswaardig ook, weinig gewicht in de schaal. Een economisch belang is door [verweerders] niet aangevoerd. De omstandigheid dat [verweerders] de woning welbewust voor een jaar hebben verhuurd is door de wetgever reeds verdisconteerd in de Huurcommissieverordening en levert, behoudens bijzondere omstandigheden, niet reeds een rechtmatig belang op, ook niet in combinatie met de hiervoor genoemde belangen van [verweerders] Dat WJS Attorneys een “gesofisticeerde” huurster zou zijn, waarmee kennelijk bedoeld wordt dat zij een advocatenpraktijk exploiteert en de woning huurt voor haar managing director die tevens advocaat is, legt, zonder nadere, niet gestelde, omstandigheden evenmin doorslaggevend gewicht in de schaal, ook niet in combinatie met de overige omstandigheden.
3.9.
Het belang dat WJS Attorneys bij voorzetting van de huur heeft wordt ingegeven door het woonrecht van haar managing director en de heer Verhoeven die tevens in de woning woont. Door WJS Attorneys is erop gewezen dat een gelijkwaardige woning, met name een woning die over voldoende kamers, een zwembad en voldoende overdekte parkeergelegenheid beschikt, niet voor US$ 2.500, per maand te vinden is in de (kust)streek rond Malmok en ook elders niet. Dat is door [verweerders] niet voldoende gemotiveerd en met voorbeelden van het tegendeel onderbouwd bestreden.
3.10.
De beslissing van de huurcommissie van 4 april 2013, zoals meegedeeld op 17 april 2013, zal mitsdien worden vernietigd en het gerecht zal op voet van het bepaalde in artikel 87 Huurcommissieverordening het inleidend verzoek afwijzen.
3.11.
Als de in het ongelijk te stellen partij zullen [verweerders] de proceskosten in beroep van WJS Attorneys moeten vergoeden.
DE UITSPRAAK:
De rechter in dit gerecht:
vernietigt de bestreden beslissing van de huurcommissie;
wijst het inleidend verzoek af;
veroordeelt Miller in de kosten van de procedure aan de kant van WJS Attorneys tot op heden begroot op AWG nihil aan griffierecht en AWG 1.800, aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. Noordhuizen, rechter in dit gerecht en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 19 november 2013 in aanwezigheid van de griffier.