Uitspraak
Vonnis van 30 november 2011.
Behorend bij A.R. no. 1283 van 2011.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
[eiser sub 1],
[eiser sub 2],
wonenden in Nederland, hierna samen te noemen: [eisers],
EISERS,
gemachtigde: de advocaat mr. W.G.T.M. Kloes,
tegen:
De naamloze vennootschappen
1. MODANSA HOLDING N.V.,
2. MODANSA GREEN PARC N.V,
gevestigd in Aruba,
GEDAAGDEN, hierna te noemen: Modansa Holding en Modansa Green Parc,
vertegenwoordigd bij de heer E. Oehlers, directeur.
1. DE PROCEDURE
Voor het verloop van de procedure wordt verwezen naar het tussenvonnis van 7 september 2011, waarbij een comparitie van partijen is gelast welke heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2011. Namens [eisers] zijn daarbij een aantal bescheiden overgelegd welke reeds op 13 oktober 2011 werden toegezonden. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld hun standpunten nader toe te lichten en over en weer op elkaar te reageren. Vervolgens hebben zij vonnis verzocht.
2. DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1 Tussen gedaagden en Modansa Construction & Real Estate Company NV enerzijds en [eisers] anderzijds is op 15 oktober 2008 een overeenkomst tot stand gekomen op grond waarvan (onder andere) [eisers] van gedaagden een stuk grond kochten bestemd voor de bouw van een woning als onderdeel van Modansa Green Park. In de overeenkomst staat verder onder meer dat de exploitant (Modansa
Construction & Real Estate Company) services levert binnen het park, waaronder het beheer van het zwembad en de tennisbaan en het onderhoud van het recreatiepark.
2.2 Een brochure die ten tijde van het tot stand komen van de overeenkomst voor de verkoop werd gebruikt luidt onder meer als volgt:
<small>‘ (…) Voorts wordt voor de landschappelijke ontwikkeling een irrigatiesysteem aangelegd dat gebruik maakt van grijs (gerecycled) water. De natuurlijke vegetatie zal worden aangevuld met vruchtdragende bomen, zoals palmen, en citrus en bloeiende struiken en planten als bougainville. (…)
(…) Op het park wordt een recreatieplein van ca 10.000 vierkante meter gerealiseerd voor het restaurant met terrassen, een groot zwembad, een speeltuin, een volleybal/speelveld, een jeu de boule baan, twee tennisbanen, diverse groenvoorzieningen en een studioblok waarin ook een minisupermarkt wortd gevestigd. Nabij de ingang worden de parkeerfaciliteiten gesitueerd voor de (huur)auto’s met de receptie.(…)’ </small>
Op de achterzijde van de folder staat vermeld: ‘Modansa Green Parc NV’ met (onder meer) vermelding van de contactgegevens.
2.3 Bij akte van 12 februari 2009 (de leveringsakte) is het stuk grond door Modansa Holding N.V. aan [eisers] geleverd.
2.4 De onder 2.2 vermelde faciliteiten zijn niet gerealiseerd.
3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 Gilssen c.s. vorderen dat het gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad:
1. de overeenkomst en de daarop gebaseerde leveringsovereenkomst vernietigd en gedaagden veroordeelt al hetgeen krachtens deze overeenkomsten door [eisers] aan gedaagden of een van hen is betaald, aan [eisers] terug te betalen, te vermeerderen met rente en kosten;
2. gedaagden hoofdelijke veroordeelt aan [eisers] te betalen € 18.245,00, te vermeerderen met 5% rendementsschade vanaf 22 juni 2011;
3. gedaagden hoofdelijk te bevelen mee te werken aan teruglevering op hoofdelijke kosten van gedaagden en daartoe te verschijnen ten overstaan van notaris mr. [notaris] binnen twee weken na betekening van dit vonnis en daartoe al het redelijkerwijs noodzakelijke te doen, zulks op straffe van een direct opeisbare dwangsom van Afl. 10.000,00 per dag of dagdeel dat gedaagden in gebreken blijven met de nakoming van dit bevel;
4. rente rechtens;
5. met veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure.
3.2 Ter comparitie hebben [eisers] hun hierboven onder 2 vermelde eis in zoverre verminderd dat niet 5% rendementsschade wordt gevorderd, maar 3%, nu dat het overeengekomen rendementspercentage is.
3.3 Gedaagden voeren verweer, strekkende tot de niet-ontvankelijkverklaring van eisers, dan wel afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van eisers in de proceskosten kosten rechtens.
3.4 De standpunten van partijen zullen hierna, voor zover relevant, nader aan de orde komen.
4. DE BEOORDELING
4.1 [eisers] doen een beroep op dwaling. Zij stellen dat zij vóór het aangaan van de overeenkomst een informatiebrochure hebben gekregen met betrekking tot de te bouwen woning en het nog te bouwen park waar de woning deel van zou uitmaken. Die informatie blijkt nu niet juist te zijn geweest. [eisers] stellen verder dat die informatie essentieel is geweest voor het aangaan van de overeenkomst, omdat deze allerlei faciliteiten schetste die het geheel nu juist zo aantrekkelijk maakten en het park deden onderscheiden van andere parken. Zij stellen dat indien zij vooraf hadden geweten dat gedaagden hun beloften op deze essentiele onderdelen niet zouden waarmaken, zij de overeenkomst niet zouden zijn aangegaan.
4.2 Gedaagden voeren het verweer dat zij niet aansprakelijk zijn in deze kwestie, omdat zij niet de verkopers zijn geweest. Modansa Holding voert aan eigenaar van de grond te zijn geweest die zij voor de verkaveling en verkoop beschikbaar heeft gesteld. De (inmiddels failliete) vennootschap Modansa Construction & Real Estate Company N.V. trad daarbij voor haar op als makelaar, zodat bij het aangaan van de overeenkomst de verantwoordelijkheid van Modansa Holding uitsluitend bestond uit de levering en de overdracht van de percelen. Nu die ook hebben plaatsgevonden is aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldaan, aldus Modansa Holding. Modansa Green Parc voert aan dat zij slechts verantwoordelijk is voor de verhuur en het beheer van de woningen. Als zodanig is zij ook als exploitant in de overeenkomst opgenomen. Omdat de woning nooit is opgeleverd is Modansa Green Parc ook niet overgegaan tot verhuur van de woning. Omdat geen sprake is van een contract tussen Modansa Green Parc en [eiser sub 1], is zij ook niet in gebreke gebleven, aldus steeds Modansa Green Parc.
4.3 Voor zover Modansa Holding en Modansa Green Parc aldus hebben willen aanvoeren dat [eisers] niet ontvankelijk zijn in hun vorderingen, omdat [eiser sub 1] c.s. de verkeerde partij in rechte hebben betrokken, wordt dit verweer verworpen. [eisers] vragen immers vernietiging van de overeenkomst, waarbij Modansa Holding en Modansa Green Parc uitdrukkelijk partij zijn, zodat [eisers] in hun vorderingen kunnen worden ontvangen.
4.4 [eisers] doen een beroep op dwaling en het gerecht begrijpt hun stellingen zo dat zij een beroep doen op artikel 6:228 lid 1 sub a BW Pro. Dat artikel bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is indien de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou zijn gesloten. Lid 2 van artikel 228 BW Pro bepaalt verder nog dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.
4.5 Allereerst dient dus beoordeelt te worden of sprake is geweest van een onjuiste voorstelling van zaken. Gedaagden hebben dat betwist door aan te voeren dat [eisers] niet hebben kunnen dwalen terzake de informatie in de brochure, omdat de door [eisers] overgelegde brochure ten tijde van het sluiten van de overeenkomst nog niet in omloop was: de daarin genoemde informatie heeft dus geen rol gespeeld bij het aangaan van de overeenkomst. Dit verweer slaagt niet. Gedaagden hebben zelf een folder overgelegd die volgens hen wel in omloop was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst en [eisers] hebben erop gewezen dat ook in folder allerlei voorzieningen worden beloofd (zie 2.2) welke niet zijn gerealiseerd en die, zo stellen [eisers], essentieel waren voor het aangaan van de overeenkomst. Gedaagden hebben dit verder niet betwist en gesteld noch gebleken is dat de genoemde voorzieningen alsnog gerealiseerd zullen gaan worden, zodat aan het verweer van gedaagden voorbij zal worden gegaan.
4.6 De volgende vraag die ter beantwoording voorligt is of de dwaling te wijten is aan een inlichting van gedaagden. Modansa Holding voert aan dat zij, ten tijde van het aangaan van de overeenkomst, slechts verantwoordelijk is geweest voor de levering en overdracht van de percelen, terwijl Modansa Construction & Real Estate Company daarbij optrad als haar makelaar. Modansa Green Parc voert aan dat zij als exploitant van het park slechts verantwoordelijk is voor het beheer en het onderhoud van de woning en het bijbehorende perceel. Voor zover gedaagden aldus hebben beoogd te stellen dat zij niet verantwoordelijk zijn voor de informatie op grond waarvan [eisers] hebben gedwaald, wordt dat verweer verworpen. Voor wat betreft Modansa Green Parc geldt dat de folder die gedaagden hebben overgelegd en die volgens hen ten tijde
van het sluiten van de overeenkomst in omloop was, uitdrukkelijk tot uitdrukking brengt dat die folder onder haar verantwoordelijkheid wordt uitgegeven (zie 2.2). Zij is immers de partij die achter op de folder, onder vermelding van nadere contactgegevens, staat vermeld. Daar komt bij dat zij samen met Modansa Holding (en Modansa Real Estate & Construction Company) in de overeenkomst staat vermeld, terwijl die overeenkomst ook uitdrukkelijk vermeld dat de verkochte grond die bestemd is voor de bouw van een woning, deel uitmaakt van het project Modansa Green Parc. Voorts is van belang dat ook in de overeenkomst de onder 2.2. vermelde faciliteiten worden genoemd (zie ook 2.1). Het gerecht is van oordeel dat de folder aldus een inlichting betreft die namens Modansa Holding, Modansa Green Parc en Modansa Construction & Real Estate Company is gegeven.
4.7 De slotsom van het voorgaande is dat is voldaan aan de vereisten voor vernietigbaarheid wegens dwaling. Dat sprake is van een uitzonderingssituatie als bedoeld in artikel 228 lid 2 BW Pro is gesteld noch gebleken. De vordering tot vernietiging zal derhalve worden toegewezen. Het gerecht merkt op dat de vernietiging, gelet op het relatieve karakter ervan, alleen werking heeft tussen de partijen in het onderhavige geding en dat die dus geen werking heeft ten aanzien van Modansa Construction & Real Estate Company. De vernietiging van de leveringsakte zal worden afgewezen. Nu door de vernietiging van de overeenkomst een geldige titel aan de levering is komen te ontvallen, moet deze, gelet op het causale stelsel, immers worden geacht nooit te hebben plaatsgevonden. Ook de gevorderde teruglevering kan daarom niet plaatsvinden en zal worden afgewezen. Wel zal de vernietiging van de levering moeten worden geregistreerd in de openbare registers en het gerecht zal de vordering dan ook als zodanig opvatten en toewijzen. De gevorderde dwangsommen zullen worden gematigd en gemaximeerd als hierna te vermelden, nu de redelijkheid dit bepaaldelijk vordert.
4.8 [eisers] vorderen terugbetaling van al hetgeen door hen aan gedaagden is voldaan. Het gerecht begrijpt dat [eisers] hieraan ten grondslag leggen dat zij, gelet op de vernietiging van de overeenkomst, onverschuldigd aan gedaagden hebben betaald. Nu door de vernietiging de verbintenis tot betaling door [eisers] aan gedaagden met terugwerkende kracht is komen te ontvallen, hebben [eisers], gelet op het bepaalde in artikel 6:203 BW Pro, een vordering wegens onverschuldigde betaling. Het gevorderde zal dan ook worden toegewezen.
4.9 [eisers] vorderen nog vergoeding van schade. Kennelijk beogen zij te stellen dat Modansa Holding en Modansa Green Parc onrechtmatig jegens hen hebben
gehandeld door onjuiste informatie te verschaffen. [eisers] stellen rendement te hebben gederfd en vorderen dit als schade. De vordering zal worden afgewezen. Indien gedaagden geen onjuiste informatie zouden hebben verstrekt was de overeenkomst niet tot stand gekomen en zouden [eisers] het gevorderde rendement ook niet hebben genoten. Hetzelfde geldt voor wat betreft de post voor gederfde levensvreugde: zou van dwaling geen sprake zijn geweest, dan zou de overeenkomst niet zijn gesloten, zodat [eiser sub 1]ook in dat geval niet van de woning zouden hebben kunnen genieten door ‘happy living’ in een ‘outdoor lifestyle’. Van gederfde levensvreugde is in dit opzicht derhalve geen sprake. Deze komt daarom niet voor vergoeding in aanmerking. Ook de gevorderde wettelijke rente zal worden afgewezen. Deze is eerst verschuldigd op het moment dat Modansa Holding en Modansa Green Parc in verzuim zijn voor wat betreft hun terugbetalingsverplichting. Dat door het onrechtmatig handelen van gedaagden op andere wijze schade is geleden is verder gesteld noch gebleken.
4.10 Gedaagden zullen, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen, hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eisers] begroot op:
Kosten procedure
5 DE BESLISSING
De rechter in dit gerecht, recht doende:
1. vernietigt de overeenkomst van 15 oktober 2008;
2. beveelt gedaagden hoofdelijk mee te werken aan de registratie van voornoemde vernietiging in de openbare registers, op hoofdelijke kosten van gedaagden, binnen twee weken na betekening van dit vonnis en daartoe al het redelijkerwijs noodzakelijke te doen, zulks op straffe van een dwangsom van Afl. 2.500,00 per dag of een deel daarvan dat gedaagden in gebreke blijven met nakoming van dit bevel en met bepaling dat aan dwangsommen niet meer zal worden verbeurd dan Afl. 50.000,00;
3. veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eisers] begroot op: Afl 3.128,00;
4. verklaart de onderdelen 2 en 3 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Haeck, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 30 november 2011 in aanwezigheid van de griffier.